ZNALECKÝ POSUDEK č.3630-453/2013 O ceně rodinného domu v Lomnici nad Popelkou, Hoření Lomnice č.p.1251, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.2653, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 118 m 2 a p.č.1835/4, zahrada, o velikosti 633 m 2, vše zapsáno na LV č.1679 pro k.ú.lomnice nad Popelkou Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 17.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 17.12.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Lomnici nad Popelkou, Hoření Lomnice č.p.1251, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.2653, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 118 m 2 a p.č.1835/4, zahrada, o velikosti 633 m 2, vše zapsáno na LV č.1679 pro k.ú.lomnice nad Popelkou 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Hoření Lomnice 1251 512 51 Lomnice nad Popelkou Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Lomnice nad Popelkou Katastrální území: Lomnice nad Popelkou Počet obyvatel: 5 741 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 70,1498 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 70,15 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.12.2013 za přítomnosti znalce, vlastníka nemovitosti a jejího manžela. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1679 pro k.ú.lomnice nad Popelkou - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 535924/116, Paní JUDr. Jaroslava Kontrová, Hoření Lomnice 1251, 51251 Lomnice nad Popelkou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 535924/116, Paní JUDr. Jaroslava Kontrová, Hoření Lomnice 1251, 51251 Lomnice nad Popelkou, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, nepodsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z vlnovky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná stříkaná. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a plynovým sporákem. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva, alternativně elektrický kotel, v obývacím pokoji krbová kamna. Teplá voda je z boileru. WC a koupelna jsou standardní, vana. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou dřevěná zdvojená. Schody jsou betonové s povrchem z koberce. V technickém přízemí domu se nachází garáž, kotelna, prádelna, sklady. V patře je pak byt dispozice 4+1 s jídelnou. K domu náleží vedlejší stavba bez základu s pozitivním vlivem na obvyklou cenu. Na pozemku jsou pak porosty. Dům je užíván od roku 1986. Stav objektu je dobrý, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizace do septiku, elektřinu. Napojení na plyn není. Je možnost napojení na veřejnou kanalizaci. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 27 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 075,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 118,00 m 2 patro: = 118,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 118,00 m 2 2,66 m patro: 118,00 m 2 3,08 m - 5 -
Obestavěný prostor vrchní stavba: 118,0*6,35 = 749,30 m 3 zastřešení: 118,0*0,98/2 = 57,82 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 807,12 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 118,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 236,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 27 let: 0,90 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,90 = 0,983 i = 1-6 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I -0,03 (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez IV 0,03 významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - pozemek s domem se nachází pod úrovní komunikace I -0,10 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,910 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,983 * 0,910 * 0,850 = 0,760-7 -
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 4 075,- Kč/m 3 * 0,760 = 3 097,- Kč/m 3 CP = CU * OP = 3 097,- Kč/m 3 * 807,12 m 3 = 2 499 650,64 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 499 650,64 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4250 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 70,15 1,00 2,1460 1,4250 214,52 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku 32 odstavec 2 70,15 0,40 2,1460 1,4250 85,81 Typ Název 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] st.2653 118,00 214,52 25 313,36-8 -
32 odstavec 2 trvalý travní porost 1835/4 633,00 85,81 54 317,73 Stavební pozemky - celkem 79 631,09 Pozemky - zjištěná cena = 79 631,09 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 499 650,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 499 650,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 79 631,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 79 631,10 Kč Celkem 2 579 281,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 579 281,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 499 650,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 499 650,60 Kč - 10 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 79 631,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 79 631,10 Kč Celkem 2 579 281,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 579 281,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 579 280,- Kč slovy: Dvamilionypětsetsedmdesátdevěttisícdvěstěosmdesát Kč - 11 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 730.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky až do výše 2.263.400,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 946.908,- Kč s příslušenstvím - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prvorepublikový dům v centru města Lomnice nad Popelkou. Nemovitost je zařízena bezbariérově do prvního patra. V prostorném sklepě se nachází kotel na plyn a kotel na pevná paliva. V přízemí je samostatný byt s věcným břemenem s kuchyní, sprchovým koutem, WC a 4 místnostmi. V prvním patře nová koupelna, kuchyň a 3 na jižní stranu situované místnosti. V obou patrech jsou parketové podlahy. V podkroví 2 místnosti a koupelna. Požadovaná cena 1.850.000,- Kč včetně poplatků. - 12 -
rodinný dům - součást bývalé hospodářské usedlosti - nalézající se v centru města Lomnice nad Popelkou, avšak oddělený parkem od silničního ruchu. Ve druhém nadzemním podlaží byla v minulých letech provedena komplexní rekonstrukce a vznikl zde moderní byt 3 + 1 s krbovými kamny, prostornou koupelnou a balkónem. K dispozici jsou další půdní prostory pro případnou další vestavbu. V přízemí se nalézá původní byt (před rekonstrukcí) se dvěma obytnými místnostmi, prostornou kuchyní, třemi komorami, koupelnou, WC, velkou dílnou a podzemním sklípkem. Požadovaná cena 1.899.000,- Kč včetně provize. Rodinný dům v Lomnici nad Popelkou byl postaven v roce 1981. Základy betonové, nosné stěny zděné z cihel a tvárnic tl.45 cm, okna dřevěná špaletová, povrchy podlah z keramických dlažeb, parkety a PVC, vnitřní omítky štukové, fasáda škrábaný břizolit, střešní krytina z eternitových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, ohřev vody el.bojlerem, provedeny jsou keramické obklady stěn v kuchyni a v koupelně. Elektroinstalace 230/400 V, plyn, kanalizace, obecní vodovodní řad, vytápění el. akumulační a ústřední s kotlem na tuhá paliva. Požadovaná cena 2.700.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. - 13 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.600.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.600.000,- Kč. Slovy: Dvamilionyšestsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 17.12.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3630-453/2013 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1679 ze dne 30.8.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -