ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1594/2015 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 15 o výměře 778 m2zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Odrava, č.p. 23, rod.dům Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 15 Parcela č. 90/1 o výměře 840 m2 zahrada Parcela č. 90/2o výměře 172 m2 zahrada Parcela č. 90/4 o výměře 99 m2 zahrada, zapsané na LV č. 3, pro k.ú. Odrava, obec Odrava, část obce Odrava, okres Cheb, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 28.01.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 20 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 09.02.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 15 o výměře 778 m2zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Odrava, č.p. 23, rod.dům Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 15 Parcela č. 90/1 o výměře 840 m2 zahrada Parcela č. 90/2o výměře 172 m2 zahrada Parcela č. 90/4 o výměře 99 m2 zahrada, zapsané na LV č. 3, pro k.ú. Odrava, obec Odrava, část obce Odrava, okres Cheb, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb. 1.2. Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 3 pro k.ú. Odrava ze dne 10.12.2014 1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3 pro k.ú. Odrava ze dne 09.02.2015 Kopie katastrální mapy ze dne 09.02.2015 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 3 ze dne 09.02.2015 pro k.ú.odrava Gabriel Pavel, č.p. 23, 35002 Odrava Adresa nemovité věci: Odrava čp. 23 Název katastrálního území: Odrava Název obce: Odrava Název okresu: Cheb List vlastnictví: LV č. 3 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 3 pro k.ú. Odrava v příloze) - Omezení vlastnického práva Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňuje hodnotu předmětu ocení, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká. 4
3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům v obci Odrava, v centrální části při místní zpevněné komunikaci. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, se zástavbou obdobných rodinných domů. Oceňovaný rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 15, je samostatně stojící, svou podélnou stěnou na jižní hranici pozemku. Vstup a vjezd na pozemek vraty a vrátky ze západní strany, vstup do domu verandou ze severní strany. Severně od rodinného domu stojí zděná kolna (garážování), která stojí na severní hranici pozemku. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, pitná voda z veřejného řadu, el. instalace zavedena, plyn přiveden, odpojen. Odrava patří územně do okresu Cheb a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Cheb. Obec Odrava se rozkládá asi deset kilometrů východně od Chebu. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má nahlášeno asi 200 obyvatel. Odrava se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Dobroše, Mostov, Obilná, Odrava a Potočiště. Obec je vzdálená přibližně 12 km od německých hranic. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší železniční zastávka je v Nebanicích. Obec leží v těsné blízkosti rychlostní komunikace R6 (Cheb Sokolov). Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům nepodsklepený o dvou nadzemních podlažích s volnou půdou. Dispozice domu a orientačně přeměřeny výměry a plochy: 1 NP (přízemí): zádveří (3,70m2, koberec), WC (1,40m2, WC, umyvadlo), chodba (8,40m2, ker.dlažba), pokoj (23,80m2, plovoucí), kuchyně (10,50m2, plovoucí, kuchyňská linka se sporákem), koupelna (4,30m2, vana, umyvadlo), kotelna (4,20m2, beton, kotel na tuhá paliva, bojler), místnost stavebně nedokončená se samostatným vstupem z venku (12,00m2), místnost stavebně nedokončená (17,60m2), místnost stavebně nedokončená (13,20m2), schodiště (5,50m2). 2 NP (1 patro): chodba (6,40m2, PVC na prknech), pokoj (15,20m2, koberec), pokoj (13,20m2, PVC), pokoj (16,60m2, PVC), pokoj (25,80m2, koberec), pokoj (17,20m2, koberec), sociální zařízení (4,50m2, vana, umyvadlo, WC), schody na půdu, na půdě jeden neužívaný, nevytápěný pokoj (22,80m2). Celkem 6+1, podlahová plocha 226m2, užitná plocha 155m2, zastavěná plocha 145m2, obestavěný prostor 1150m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce pravděpodobně převážně dřevěné trámové, schody železobetonové, na půdu dřevěné, konstrukce krovu dřevěná sedlová, nad verandou pultová, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, keramické obklady na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna plastová, vchodové dveře plastové, vnitřní dveře náplňové do kovových zárubní, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev vody bojlerem, na sociálním zařízení v přízemí vana, umyvadlo, WC s umyvadlem samostatné, v patře vana, umyvadlo, WC společně, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem na PB, rozvody instalací standardně provedeny. Stáří rodinného domu dle sdělení přibližně 160 let, před 8 roky byla provedena rekonstrukce (plastová okna, střešní krytina, rozvody vody a kanalizace v přízemí, před 3 měsíci byla provedena přípojka kanalizace), tři místnosti v přízemí jsou stavebně nedokončené, neobyvatelné, jinak je přízemí v dobrém, pěkné stavu, v patře je převážně původní, zhoršený, morálně zastaralý stav. 5
Ostatní stavby Kolna - garážování Stojí severně od rodinného domu, je přízemní, nepodsklepená, bez podkroví. Základy betonové, stěny zděné, ocelové profily s dřevěnými prkny, krov dřevěný sedlový a pultový, krytina tašková a plechová, vrata a dveře dřevěné, podlaha cihelná dlažba, elektroinstalace světelná. Zastavěná plocha 54m2, obestavěný prostor 135m3. Kolna je bez úprav a bez údržby, v horším stavebně technickém stavu. Studna Jedná se o původní kopanou studnu hloubky přibližně 3m, již nepoužívaná. Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy apod. Pozemky st.parc.č. 15 o výměře 778m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rodinným a kolnou (stavba zakreslená při severozápadní hranici pozemku zde již nestojí), nezastavěná část je volným pozemkem mezi objekty, rovinným, spíše neudržovaným. parc.č. 90/1 o výměře 840m2 (zahrada) je volným pozemek zahrady východně od domu, zahrada je převážně zatravněná, rovinná, oplocená s trvalými porosty v běžných druzích (převážně běžné ovocné stromy) parc.č. 90/2 o výměře 172m2 (zahrada) a parc.č. 90/4 o výměře 99m2 (zahrada) jsou spolu volným pozemkem východně od rodinného domu, pozemek je ve vyšší úrovni s opěrnou zdí betonovou, je spíše neudržovaný s trvalými porosty v běžných druzích (převážně thuje) Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 155m2 RD 145 m2 1889 m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům v přízemní části po rekonstrukci v dobrém stavu (krom tří stavebně nedokončených místností) v patře pak v původním, již zastaralém, horším stavu. Objemově hodnotím rodinný dům pro současné bydlení spíše nadměrný. Rodinný dům je trvale užíván k bydlení. 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Habartov, Kluč, okr. Sokolov 390 000,- Kč Kupní cena Jedná se o rodinný dům v obci Habartov, část Kluč, ul. Sokolovská, při místní, zpevněné komunikaci. Pitná voda je z veřejného řadu, odkanalizování nebylo možné na místě zjistit, elektroinstalace je připojena, plyn zaveden. 1 PP (suterén): sklep, 1 NP (přízemí): zádveří, první byt kuchyně, pokoj, pokoj, chodba, sociální zařízení, druhý byt kuchyně, sociální zařízení, pokoj, pokoj, Podkroví: hala, pokoj, pokoj. Celkem v 1 NP byt 2+1, byt 2+1, v podkroví větší hala a dva pokoje, užitná plocha 215m2, zastavěná plocha 181m2, obestavěný prostor 1000m3. Střešní krytina plechová, schody dřevěné, obklady keramické na sociálním zařízení, podlahy plovoucí laminátové, keramické dlažby, koberec, okna plastová, dveře náplňové. Rodinný dům je stáří přibližně 70 let, již dříve byla provedena celková rekonstrukce interiéru a vestavba podkroví, nyní již delší dobu bez oprav a bez údržby. Garáž, stodola, pozemky celkem 630m2. Prodej 12/2014. 6
2) Horní Vojtanov, okr. Cheb 649 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji rodinný dům 3+1 po částečné rekonstrukci. Celý dům má plastová okna, vchodové dveře, je potažen lepenkou, je nutno dodělat fasádu, přízemí nová elektrika, nová krytina střechy. Koupelna je po rekonstrukci, zbývá obložit. 1/2 domu je podsklepena. Příprava pro bojler. Nutno dodělat etážové topení, kotel je zakoupen. K domu patří zahrada 106 m2. S financováním Vám rádi pomůžeme.celková cena: 649 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 430257 Aktualizace: 28.12.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 72 m 2 Užitná plocha: 144 m 2 Plocha podlahová: 180 m 2 Plocha pozemku: 308 m 2 Plocha zahrady: 106 m 2 Sklep: 36 m 2 Parkování: 3 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Silnice Vybavení: Částečně 3) Lipová, Palič, okr. Sokolov 899 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji větší RD se zahradou v Paliči. Samostatně stojící rodinný dům se nachází v menší příhraniční vsi Palič cca 15 km od města Chebu směr přes Lipovou. V okolí se rozkládají rozlehlé lesy zde začínajícího pohoří Český les se svou dominantou kraje horou Dyleň.Rodinný dům je dispozičně řešen jako větší byt 6+1. V suterénu je technické zázemí - uhelna, kotelna a sklepy. V 1. NP je veranda se vstupem do domu, kuchyň, 4 pokoje, koupelna, chodba a WC. Ve 2. NP jsou 2 podkrovní pokoje, koupelna, chodba a WC. Vytápění v domě je ústřední kotlem na tuhá paliva a nebo elektrokotlem. V domě je dále půda, kterou by bylo možné částečně využít na půdní vestavbu. Kolem domu je zahrada. Dům je přístupný po zpevněné veřejné komunikaci, napojený na veřejný vodovod a odkanalizován do jímky na vyvážení na vlastním pozemku. Dům je ideálně vhodný na rodinné bydlení, ale mohl by s ohledem na svou polohu v krásném přírodním okolí sloužit i jako rekreační objekt. Zak. č. 54699. Celková cena: 899 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně právních a finančních služeb ID zakázky: 54699 Aktualizace: 03.02.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 145 m 2 Užitná plocha: 240 m 2 Plocha podlahová: 240 m 2 Plocha pozemku: 1013 m 2 Sklep: Parkování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva, Ústřední elektrické Odpad: Jímka Elektřina: 400V 7
Doprava: Autobus 1) Dolní Nivy, okr. Sokolov 850 000,- Kč Nabídková cena Pozemky:- stav. par. 337 m²- stav. par. 172 m²- ostatní plocha 1380 m²- ½ ovocného sadu celková výměra 452 m² Charakteristika domu:- dům zateplený, po částečné rekonstrukci- 1.NP bytová jednotka o velikosti 2+KK s koupelnou a WC- podkroví 2 pokoje, koupelna a WC- vytápění lokální na tuhá paliva krbová kamna- objekt je odkanalizován do septiku- voda z vlastní studny- přípojka el. energiecelková cena: 850 000 Kč za nemovitost Aktualizace: 15.01.2015 ID: 2033131612 Stavba: Smíšená Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 172 m 2 Užitná plocha: 169 m 2 Plocha podlahová: 169 m 2 Plocha pozemku: 1717 m 2 Plocha zahrady: 226 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Komunikace: Asfaltová Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD RD Habartov, Kluč, okr. Sok 0,90 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 0,90 4651 3956 2. RD Horní Vojtanov, okr. Cheb 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 0,85 0,90 4507 3620 3. RD Lipová, Palič, okr. Sokolov 1,05 1,00 1,00 1,00 1,10 0,85 0,90 3746 3310 4. RD Dolní Nivy, okr. Sokolov 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 0,85 0,90 5030 4040 minimum 3310 maximum 4040 průměr 3732 užitná plocha m2 155 porovnávací hodnota 578 388 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 580 000,00 Kč Slovy: pětsetosmdesáttisíc Kč 8
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 580 000,00 Kč slovy: stosedmdesát tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky klidná poloha Slabé stránky celkově špatný až havarijní stav, objemově nadměrné, obtížněji využitelné, poptávka po obdobných nemovitých věcech je malá, spíše žádná Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že v okolí je velmi malá poptávka po obdobných nemovitých věcech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 28.01.2015 Slovy: pětsetosmdesát tisíc korun českých ve výši: 580 000,00 Kč V Plzni, 09.02.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1594/2015 znaleckého deníku. 9
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 10
vstup do domu vstup do nedokončených místností 11
WC chodba pokoj kuchyně koupelna kotelna - kotel 12
bojler nedokončené místnosti schody do 2 NP (1 patra) 13
chodba pokoje 14
koupelna schody na půdu, půda pokoj na půdě 15
sklad, garážování zahrada opěrná zeď 16
pohled severovýchodní pohled severní pohled západní pohled jihozápadní pohled východní pohled jižní 17
5.3. Doklady 18
19
20