ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4 289 o ceně pozemku parcelní číslo 3364 v katastrálním území Nová Ves u Pohořelic, pozemků parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, 5173 v kat. území Mušov, pozemku parcelní číslo st. 152 v kat. území Mušov okres Brno venkov Objednavatel: Exekutorský úřad Brno město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, Bratislavská 73, 602 00 Brno Č. j. 056 X 9227/10 46 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č. j. 056 EX 9227/10 11 ze dne 12. 10. 2011 a to zvlášť pro nemovitosti zapsané na LV 26, k. ú. Nová Ves u Pohořelic, resp. podíl id. 1/8 těchto nemovitostí LV 321, k. ú. Mušov, resp. podíl id. 3/4 těchto nemovitostí LV 506, k. ú. Mušov, resp. podíl. id. 15/36 těchto nemovitostí. Dále stanovení cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. Dle zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 22. 7. 2015 znalecký posudek vypracoval: Miroslav Munclinger Pionýrská 14 693 01 Hustopeče Znalecký posudek obsahuje celkem 16 stran, z toho 3 strany příloh. Objednavateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hustopečích, dne 30. července 2015 Vyhotovení číslo 3 (ze 3)
ADMINISTRATIVNÍ CENA 1. Základní informace A. NÁLEZ List vlastnictví číslo 26 Název předmětu ocenění: Pozemek parcelní číslo 3364 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Pohořelice Katastrální území: Nová Ves u Pohořelic Počet obyvatel: 4 711 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i 01. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 02. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce IV 0,60 03. Poloha obce Ostatní případy V 0,80 04. Technická infrastruktura v obci V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn 05. Dopravní obslužnost obce Železniční a autobusová zastávka II 0,95 06. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 713,18 Kč/m 2-2 -
List vlastnictví číslo 321 Název předmětu ocenění: Pozemky parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, 5173 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Pasohlávky Katastrální území: Mušov Počet obyvatel: 727 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i 01. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 02. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce IV 0,60 03. Poloha obce Ostatní případy V 0,80 04. Technická infrastruktura v obci V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 05. Dopravní obslužnost obce Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 06. Občanská vybavenost v obci Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 395,25 Kč/m 2 List vlastnictví číslo 506 Název předmětu ocenění: Pozemek parcelní číslo st. 152 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Pasohlávky Katastrální území: Mušov Počet obyvatel: 727 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i 01. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 02. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce IV 0,60 03. Poloha obce Ostatní případy V 0,80 04. Technická infrastruktura v obci V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 05. Dopravní obslužnost obce Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 06. Občanská vybavenost v obci Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) omezeně IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 395,25 Kč/m 2-3 -
2. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 22. 7. 2015. K místnímu šetření se dostavili pan Michal Vrška, paní Jarmila Vršková, paní Irena Miková. Byli seznámeni s předmětem a účelem ocenění. Situaci v terénu znali jen velmi orientačně. Proto vlastní prohlídka byla provedena bez jejich účasti. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Výpis z KN, LV číslo 26, vyhotovený 8. 6. 2015 dálkovým přístupem pro účel provedení exekuce. 2. Výpis z KN, LV číslo 321, vyhotovený 8. 6. 2015 dálkovým přístupem pro účel provedení exekuce. 3. Výpis z KN, LV číslo 506, vyhotovený 8. 6. 2015 dálkovým přístupem pro účel provedení exekuce. 4. Katastrální mapy z internetového zdroje. 5. Informace přítomných, pana Michala Vršky, paní Jarmily Vrškové, paní Ireny Mikové. 6. Informace Obecních úřadů. 7. Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Akademické nakladatelství CERM, s. r. o. 8. Vlastní databáze. 9. Konzultace se spolupracujícími odhadci. 10. Další podklady, uváděné průběžně. 4. Vlastnické a evidenční údaje LV číslo 26: Ivana Doležalová, U Splavu 2876/8, 690 02 Břeclav, vlastnický podíl: 1 / 8 Lubomír Mgr. Koubek, Příkopy 1184, 547 01 Náchod, vlastnický podíl: 1 / 8 Markéta Koubková, Tyršova 588, 691 23 Pohořelice, vlastnický podíl: 1 / 8 RNDr. Alice Kubátová, Machnova 205/6, 196 00 Praha 9, vlastnický podíl: 3 / 8 Pavel Vrška, č.p. 1, 691 22 Pasohlávky, vlastnický podíl: 1 / 8 Jarmila Vršková, č.p. 62, 691 23 Ivaň, vlastnický podíl: 1 / 8 LV číslo 321: Michal Vrška, č.p. 128, 691 22 Pasohlávky, vlastnický podíl: 1 / 4 Pavel Vrška, č.p. 1, 691 22 Pasohlávky, vlastnický podíl: 3 / 4 LV číslo 506: Lenka Klíčová, Za Vodou 255, 769 01 Holešov, vlastnický podíl: 2 / 36 Irena Miková, č.p. 66, 691 81 Brod nad Dyjí, vlastnický podíl: 2 / 36 Michal Vrška, č.p. 128, 691 22 Pasohlávky, vlastnický podíl: 15 / 36 Ondřej Vrška, č.p. 112, 691 22 Pasohlávky, vlastnický podíl: 2 / 36 Pavel Vrška, č.p. 1, 691 22 Pasohlávky, vlastnický podíl: 15 / 36-4 -
5. Obsah znaleckého posudku ADMINISTRATIVNÍ CENA LV číslo 26: 1.1. Pozemek parcelní číslo 3364. LV číslo 321: 1.1. Pozemky parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, 5173. LV číslo 506: 1.1. Pozemek parcelní číslo st. 152. OBVYKLÁ CENA LV číslo 26: 1.1. Pozemek parcelní číslo 3364. LV číslo 321: 1.1. Pozemky parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, 5173. LV číslo 506: 1.1. Pozemek parcelní číslo st. 152. - 5 -
1.1. Pozemek parcelní číslo 3364 B. ZNALECKÝ POSUDEK List vlastnictví číslo 26 Pozemek parcelní číslo 3364 o výměře 1 892 m 2 se nachází v katastrálním území Nová Ves u Pohořelic. Evidován je jako zahrada. Na části pozemku jsou náletové porosty, celkově pozemek není pravděpodobně pravidelně užíván, obhospodařován. Přístupný je z komunikace Ivaň Pasohlávky, dále pak levou odbočkou (polní cestou) v uvedeném směru. Terén je téměř rovinný. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 5: Obce s 2 5 tisíci obyv. vlastní území: 40,00 % Celková úprava ceny: 40,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zahrada 3364 06200 1 892,00 13,73 40,00 19,22 36 364,24 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 1 892,00 m 2 36 364,24 Pozemek parcelní číslo 3364 zjištěná cena = 36 364,24 Kč - 6 -
List vlastnictví číslo 321 1.1. Pozemky parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, 5173 Pozemky parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471 se nachází v katastrálním území Mušov, v jedné linii, z nichž pozemek parcelní číslo 3163/468 o výměře 241 m 2 je užíván jako orná půda, pozemek parcelní číslo 3163/469 o výměře 71 m 2 tvoří část meze s náletovým porostem, pozemek parcelní číslo 3163/470 o výměře 50 m 2 tvoří součást komunikace (sloužící pro příjezd i k ostatním pozemkům v lokalitě), pozemek parcelní číslo 3163/471 o výměře 1 127 m 2 je užíván jako orná půda. Příjezd k pozemkům je ze silnice Pohořelice Mikulov, dále pak pravou odbočkou (v prostoru komplexu aquacentra) v uvedeném směru (zpevněnou účelovou komunikací). Terén je mírně svažitý na jihovýchod. Pozemek parcelní číslo 5173 o výměře 16 000 m 2 se nachází mimo tuto linii. Evidován je jako orná půda a také tak i užíván. Příjezd k pozemku je ze silnice Pohořelice Mikulov, dále pak pravou odbočkou (v prostoru za novomlýnskými nádržemi u tzv. rybárny ) v uvedeném směru (nezpevněnou účelovou komunikací). Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III. Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť -0,50 v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území IV. V katastrálním území mimo sídelní část obce v nezastavěném -0,20 území P3. Povrchy I. Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,180 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 stavební pozemek ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejně nepřístupný, komerční 4 odst. 3, komerční 395,25 0,180 1,000 71,15 4 i = 1-7 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3, komerční ostatní plocha - 3163/470 50,00 71,15 3 557,50 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek celkem 50,00 m 2 3 557,50 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20,00 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [%] [Kč/m] [Kč] zahrada 3163/468 00810 241,00 11,80 20,00 14,16 3 412,56 orná půda 3163/471 00810 1 127,00 11,80 20,00 14,16 15 958,32 orná půda 5173 02110 14 907,00 5,41 20,00 6,49 96 746,43 orná půda 5173 00401 1 093,00 7,32 20,00 8,78 9 596,54 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 17 368,00 m 2 125 713,85 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 jiné pozemky neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 9,27 0,25 20 % 2,78 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 3163/469 71,00 2,78 197,38 Jiný pozemek celkem 71,00 m 2 197,38 Pozemky parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, 5173 zjištěná cena = 129 468,73 Kč - 8 -
List vlastnictví číslo 506 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka je vyšší než III 0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) I -0,03 zemní sklep 3. Změny v okolí Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Rozdílné vlastnictví I -0,04 stavby a pozemku. 5. Ostatní neuvedené Vlivy zvyšující cenu Jde o atraktivní turistickou III 0,30 lokalitu, nedaleko jsou Novomlýnské nádrže a aquacentrum. 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,240 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek II -0,10 lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce (aquacentrum, kemp) 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná II -0,01 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost Nižší než je průměr v kraji 6,80 a 5,00 % III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,889 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1,102 11-9 -
Ocenění Pozemek parcelní číslo st. 152 se nachází v prostoru koncentrované zástavby zemních sklepů a případně lisoven (s pobytovými místnostmi). Na pozemku se nachází zemní sklep (stavba bez čísla popisného, evidenčního), ve vlastnictví jiného majitele. Příjezd k pozemkům je ze silnice Pohořelice Mikulov, dále pak pravou odbočkou, která tvoří paralelní komunikaci v uvedeném směru (zpevněná účelová komunikace). Terén je téměř rovinný. Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Stavba pod povrchem pozemku III -0,01 Zemní sklep. Stavba jiného vlastníka. 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,990 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,240 Index polohy pozemku I P = 0,889 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,240 * 0,990 * 0,889 = 1,091 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 stavební pozemek zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 395,25 1,091 431,22 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 152 43,00 431,22 18 542,46 nádvoří Stavební pozemek celkem 43,00 m 2 18 542,46 Pozemek parcelní číslo st. 152 zjištěná cena = 18 542,46 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE List vlastnictví číslo 26 1.1. Pozemek parcelní číslo 3364 36 364,20 Kč celkem 36 364,20 Kč Celkem 36 364,20 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Výsledná cena: 4 545,50 Kč List vlastnictví číslo 321 1.1. Pozemky parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, 129 468,70 Kč 5173 celkem 129 468,70 Kč Celkem 129 468,70 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 4 Výsledná cena: 97 101,50 Kč List vlastnictví číslo 506 1.1. Pozemek parcelní číslo st. 152 18 542,50 Kč celkem 18 542,50 Kč Celkem 18 542,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 15 / 36 Výsledná cena: 7 726,00 Kč REKAPITULACE (cena administrativní) Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 109 373,00 Kč 109 370,00 Kč Slovy: Jednostodevěttisíctřistasedmdesátkorunčeských. - 11 -
OBVYKLÁ CENA List vlastnictví číslo 26 Popis pozemku parcelní číslo 3364 je na straně 6. Pozemek byl užíván jako zahrada, nyní je opuštěn. Je nedaleko silnice, ale v záplavovém území. K dispozici není k porovnání srovnatelný pozemek. Cena obvyklá 1 m 2 pozemku je stanovena ve výši 5 Kč. 1 892 m 2 * 5 Kč = 9 460 Kč, z toho 1/8 = 1 182 Kč, zaokrouhleně 1 150 Kč. List vlastnictví číslo 321 Popis pozemků parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, 5173 je na straně 7. Pozemky užívány jako zemědělské. Jde o pozemky kvalitní. K pozemkům vedou účelové zemědělské asfaltové i částečně nezpevněné cesty. Pozemek parc. č. 5173 je uprostřed honu. Cena obvyklá 1 m 2 pozemků parc. č. 3163/469 a 3163/470 je stanovena ve výši 10 Kč. 71 m 2 + 50 m 2 = 121 m 2 * 10 Kč = 1 210 Kč, z toho 3/4 = 907 Kč, zaokrouhleně 900 Kč. Cena obvyklá 1 m 2 pozemků parc. č. 3163/468, 3163/471 a 5173 je stanovena ve výši 20 Kč. 241 m 2 + 1 127 m 2 + 16 000 m 2 = 17 368 m 2 * 20 Kč = 347 360 Kč, z toho 3/4 = 260 520 Kč, zaokrouhleně 260 500 Kč. Celkem jde o 261 400 Kč. V části B1 LV 321 jsou evidována věcná břemena chůze a jízdy, oprávněným je majitel pozemku parc. č. 5173. Jedná se o zajištění příjezdu na poz. parc. č. 5173 přes poz. parc. č. 5218, 5220, 5221, 5290. Uvedené věcné břemeno nemá vliv na cenu obvyklou. List vlastnictví číslo 506 Popis pozemku parcelní číslo st. 152 je na str. 10. Pozemek je v prostoru zástavby sklepů s lisovnami, poblíž silnice Brno Mikulov, s příjezdovou asfaltovou silnicí ke sklepům. Pod pozemkem je vinný sklep, ve vlastnictví jiného majitele. Tato skutečnost výrazně snižuje cenu 1 m 2. Nedaleko je břeh Novomlýnských nádrží a populární Aquapark Pasohlávky. Cena obvyklá 1 m 2 pozemku je stanovena ve výši 500 Kč. 500 Kč * 43 m 2 = 21 500 Kč, z toho 15/36 = 8 958 Kč, zaokrouhleně 8 950 Kč. - 12 -
REKAPITULACE Cena obvyklá je 271 500 Kč Slovy: Dvěstěsedmdesátjednatisícpětsetkorunčekých. Posudek vypracován dne: 30. července 2015. Počet stran textu: 13, počet stran příloh: 3. Podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11. 3. 1977 pod č. j. Spr. 1103/77 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 4289 znaleckého deníku. Pod tímto číslem je účtováno i znalečné a náhrada nákladů. Miroslav Munclinger Pionýrská 14 693 01 Hustopeče - 13 -
Fotografie LV 26 - pozemek parc. č. 3364 LV 321 pozemky parc. č. 3163/468 a 3163/469 (za cestou) - 14 -
LV 321 pozemky parc. č. 3163/470 a 3163/471 LV 321 pozemek parc. č. 5173-15 -
LV 506 poz. parc. č. st. 152-16 -