ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6173-308/2014 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Rodinný dům Kraj Olomoucký, okres Přerov, obec Lobodice, k.ú. Lobodice Lobodice 205, 751 01 Lobodice IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: 553 67 17 16 Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 100 000 Kč Datum místního šetření: 2.10.2014 Stav ke dni: 2.10.2014 Počet stran: 14 Počet stran příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 4.10.2014 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 140 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Přerov, ke dni 2.10.2014, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 140 ze dne 9.9.2014. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 9.9.2014. - Údaje o stáří domu a provedených opravách, sdělené majiteli. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Lobodice, ve vzdálenosti cca 15 km od města Přerov, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 631/1 Obec Lobodice Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, mimo splaškovou kanalizaci. Odhadci nebylo umožněno pořízení fotodokumentace vnitřních prostor domu. Předmětem ocenění není věcné břemeno užívání, které prodejem v dražbě zanikne. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v KN Nemovitá věc není řádně zapsána v KN Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 205 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp. 790 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Lobodice: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 205 Je užívaný od roku 1935, jako částečně podsklepený, o 1.NP, je součásti pozemku parc. čís. St. 269. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje dům v PP sklad, v 1.NP je příčná chodba, 4x pokoj, WC, koupelna (sprchový kout, umývadlo, vana, el. ohřívač TUV), kuchyně (dřez na zdi, el. průtokový ohřívač TUV, plynový sporák) a průjezd. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy rovné, střecha sedlová a pultová, krytina z pálených a cementových tašek, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl břizolítový, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností palubové, ostatní podlahy s dlažbou, vytápění lokální plynovými topidly WAFF, el. instalace světelná i motorová, bleskosvod není instalován, schody dřevěné. Stavební a technický stav domu je průměrný. - 3 -
Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, přípojka plynu, HUP, oplocení, zpevněná plocha, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 26,45 = 26,45 1.NP (12,44*6,35)-(2,46*1,57/2)+(18,47*9,48) = 252,16 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 26,45 m 2 2,01 m 1.NP 252,16 m 2 2,87 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový (26,45*2,01)+(77,06*3,52)+175,10*(2,87+1,36+1,51/2) = 1 197,29 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 1 197,29 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 197,29 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy + kámen P 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Střecha sedlová střecha S 100 5. Krytina pálená taška S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 100-4 -
9. Vnější obklady břizolítový P 100 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 100 11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností palubové S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění lokální plynovými topidly P 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu rozvod zemního plynu C 100 22. Kanalizace litinové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně plynový sporák, dřez v lince C 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout, vana S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady P 0,50 100 0,46 0,23 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 87,49 Koeficient vybavení K 4 : 0,8749-5 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8749 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 390,- Plná cena: 1 197,29 m 3 * 3 390,- Kč/m 3 = 4 058 813,10 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 79 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 41 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 79 / 120 = 65,8 % Koeficient opotřebení: (1-65,8 % / 100) * 0,342 Rodinný dům čp. 205 - zjištěná cena = 1 388 114,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace, situované v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území, mimo splaškovou kanalizaci. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 269 709 200,00 141 800,00 zahrada 357 1 122 200,00 224 400,00 Celkem 1 831 366 200,00 Výsledná cena = 366 200,- Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp. 790 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 112,71 m 2 Obestavěný prostor: 1 197,29 m 3 Zastavěná plocha: 252,16 m 2 Plocha pozemku: 1 831,00 m 2-6 -
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 1935. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Rodinný dům Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 2000. Dům obsahuje byt o velikosti 6+1, je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu. Rodinný dům Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 1925. Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Lokalita Lobodice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,15 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Vliv pozemku - menší výměra pozemků; Celkový koef. K C 1,15 Upravená j. cena Kč/m 2 8 712 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 165,00 m 2 415 m 2 1 250 000 Kč 7 576 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Lobodice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,92 K6 Vliv pozemku 1,15 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - menší výměra pozemků; Celkový koef. K C 1,06 Upravená j. cena Kč/m 2 10 023-7 -
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 190,00 m 2 415 m 2 1 800 000 Kč 9 474 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Lobodice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,15 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Vliv pozemku - menší výměra pozemků; Celkový koef. K C 1,15 Upravená j. cena Kč/m 2 10 590 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 107,50 m 2 344 m 2 990 000 Kč 9 209 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 8 712 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 9 775 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 10 590 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 9 775 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 112,71 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 101 740 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 205 1 388 110,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 366 200,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp. 790 1 101 740,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 1 101 740 Kč 0 Kč 1 754 314 Kč 366 200 Kč 0 Kč - 8 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena 1 100 000 Kč slovy: Jedenmilionjednostotisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.18 Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě. Dům je situovaný v málo žádané lokalitě, výhodou velká výměra pozemků. V Rohově 4.10.2014 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j. Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6173-308/2014 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 140 ze dne 9.9.2014. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 9.9.2014. 1 Mapa oblasti 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -