výtisk číslo : 3 Znalecký posudek č. 606-08/2013 o obvyklé ceně nemovitosti č.p. 16 bytového domu včetně pozemku parc.st. 10/9 a st. 14 a příslušenství, k.ú. Filipov u Čáslavi, obec Čáslav, okres Kutná Hora, LV 10064 OBJEDNATEL : Ladislav Lžičař - Lžičař & Partner Postranní 663 503 11 Hradec Králové IČ: 40119076 ÚČEL POSUDKU : odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely nedobrovolné dražby ZPRACOVATEL : Ing. Alena Vašatová Holečkova 358 /5 500 03 Hradec Králové 3 IČ: 64230554 POČET STRAN : 8 stran posudku a 6 stran příloh POČET VÝTISKŮ : 3 DATUM VYHOTOVENÍ : 5.4.2013
2. A. Situace 1. Úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti sestávající z bytového domu č.p.16 včetně příslušenství a pozemku parc.st. 10/9 a st.14, k.ú. Filipov u Čáslavi. O posudek požádal pan Ladislav Lžičař. 2. Prohlídka nemovitosti Oceňovanou nemovitost jsem osobně prohlédla a zaměřila dne 14.3.2013 za přítomnosti pana Ladislava Lžičaře, paní Veroniky Takáčové a nájemníků 4 bytů v 1.NP a 2.NP. Prohlídka bytu v podkroví nebyla umožněna. 3. Podklady - výpis z katastru nemovitostí z 18.2.2013 - kopie katastrální mapy a pozemkového katastru dle nahlížené do KN - odhad obvyklé ceny pro účely úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s. z 29.3.2011 - nájemní smlouvy - fotodokumentace - osobní prohlídka, zaměření a informace vlastníka nemovitosti 4 Vlastnické poměry List vlastnictví 10064 Vlastnické právo : Takáčová Veronika, Dobrovského 51, Žichlínské Předměstí 563 01 Lanškroun Nemovitosti : pozemky : parc.st. 10/9 846 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště parc. st. 14-187 m 2, zastavěná plocha a nádvoří stavby : část obce Filipov, č.p. 16, bydlení na parcele st. 14 Jiná práva : bez zápisu Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Zástavní právo exekutorské. Poznámka : Obvyklá cena nemovitosti je odhadnuta bez ohledu na tato omezení. B. Nález Stručný popis Nemovitost se nachází při komunikaci Čáslav Žleby 2 km od města Čáslav. V osadě je zastávka bus, železniční zastávka a v bývalém zámku areál léčebny Alzheimercentrum Filipov. Nemovitost je napojena na vlastní studnu, kanalizaci a elektrorozvod. Plynovod není v místě rozveden. Stavby i pozemky jsou bez údržby, příslušenství v demoličním stavu. Většina nájemníků dluží nájemné. Pozemek má velikost 1033 m 2. Bytový dům Bytový dům je zděný, částečně podsklepený, s 2 nadzemními podlažími a částečně využitým podkrovím. Postaven byl cca v 20.letech minulého století. Obsahuje 5 bytů 2+1. Pravděpodobně v 70. letech byl modernizován byly vybudovány koupelny, vybaveny kuchyně, vyměněna okna a dveře.
3. Stavební popis - základy pasové - svislé konstrukce zděné kamenné tl. 75 cm - stropy rovné s podhledem, v 1.NP klenbové - krov sedlový, krytina střechy z bobrovek, bleskosvod - klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu (prorezivěné) - vnitřní omítky vápenné, štukové - vnější omítky stříkané, částečně opadané - vnitřní obklady keramické v koupelnách (částečně poškozené) a kuchyních (kromě bytu č.4) - povrchy podlah vlýsky, PVC, dlažby keramické - schody betonové - okna dřevěná zdvojená, dveře hladké, do ocelových zárubní - vytápění lokální na tuhá paliva, v bytě č.3 částečně akumulační kamna - ohřev TUV v el. bojlerech umístěných v koupelnách, některé jsou nefunkční - vybavení kuchyní uhelnými sporáky, 1x el. sporák, 1 byt bez vybavení (rozvod vody nefunkční) - vnitřní hygienické vybavení koupelny s vanou a WC - elektroinstalace světelná - vnitřní kanalizace úplná - ostatní vybavení - chybí Výměry obestavěný prostor : 1550 m 3 zastavěná plocha : 171 m 2 Podlahové plochy bytů: 1.NP - byt č.1 kuchyň - 14,98 m 2 pokoj - 20,48 m 2 pokoj - 11,81 m 2 koupelna s WC - 3,94 m 2 chodba - 3,26 m 2 spíž - 3,76 m 2 celkem 58,23 m 2 1.NP - byt č.2 kuchyň - 17,17 m 2 pokoj - 12,17 m 2 pokoj - 12,81 m 2 koupelna s WC - 5,05 m 2 chodba - 4,90 m 2 spíž - 4,18 m 2 celkem 56,28 m 2 2.NP - byt č.3 kuchyň - 16,37 m 2 pokoj - 21,80 m 2 pokoj - 18,48 m 2 koupelna s WC - 5,25 m 2
4. chodba - 5,11 m 2 spíž - 4,23 m 2 celkem 71,24 m 2 2.NP - byt č.4 kuchyň - 15,75 m 2 pokoj - 21,83 m 2 pokoj - 13,95 m 2 koupelna s WC - 4,62 m 2 chodba - 4,72 m 2 spíž - 3,93 m 2 celkem 64,80 m 2 3.NP - byt č.5 celkem 59,20 m 2 Poznámka : - Podlahová plocha podkrovního bytu je v odhadu u roku 2010 uvedena 59,20 m 2 (bez terasy a sklepa. Nebyl umožněn přístup do bytu. - Sklep není dle informace nájemníků užíván Technický stav Objekt je bez údržby, vnější omítky částečně opadané, vlhkost suterénu. Byty jsou v různém stavu znehodnocení, podle úrovně uživatelů. Poměrně nejlepší je byt č.4, který má akumulační kamna, vlastní el. sporák a základní údržbu. V ostatních bytech jsou kamna na tuhá paliva. Ve 2 bytech jsou nefunkční el. bojlery a špatná údržba. Byt v podkroví je nepřístupný, nájemník problematický. Z koupelny tohoto bytu sákne voda do 2.NP, krytina střechy a klempířské práce jsou dožité. Příslušenství Bývalý hospodářský objekt Objekt je cca z 20.let minulého století. Zdivo je kamenné, strop z cihelných kleneb do traverz, střecha plochá, s lepenkovou krytinou. Slouží jako sklady a garáž. Je ve zdevastovaném technickém stavu. obestavěný prostor : 1056 m 3 zastavěná plocha : 257 m 2 Dřevník Malý zděný objekt bez omítek, s plochou betonovou střechou je v demoličním stavu obestavěný prostor : 58 m 3 zastavěná plocha : 22 m 2 Venkovní úpravy, studna studna, domácí vodárna, přípojka vody a kanalizace
5. C. Ocenění nemovitosti C1. Věcná hodnota s koeficientem prodejnosti C2. Výnosová hodnota C3. Porovnávací hodnota C1. Věcná hodnota s koeficientem prodejnosti Bytový dům obestavěný prostor : 1550 m 3 zastavěná plocha : 171 m 2 jednotková cena : 3.800,- Kč/m 3 reprodukční cena : 5,890.000,- Kč stáří : 93 let opotřebení : 80% věcná hodnota : 1,178.000,- Kč (bez koeficientu prodejnosti) koeficient prodejnosti : dle platné oceňovací vyhlášky - bytové domy do 1000 obyvatel - 0,957 1001-2000 obyvatel - 0,888 2001-5000 obyvatel - 0,469 nad 5000 obyvatel - 1,209 koef. lze upravit v rozmezí +/- 30% stanovený koef. prodejnosti 0,600 věcná hodnota s koeficientem prodejnosti : 1,178.000,- Kč * 0,60 = 706.800,00 Kč Příslušenství Bývalý hospodářský objekt obestavěný prostor : 1056 m 3 zastavěná plocha : 257 m 2 jednotková cena : 1.600,- Kč/m 3 reprodukční cena : 1,689.856,- Kč stáří : 93 let opotřebení : 95% věcná hodnota : 84.493,- Kč (bez koeficientu prodejnosti) koeficient prodejnosti : 0,600 věcná hodnota s koeficientem prodejnosti : 84.493,- Kč * 0,60 = 50.696,00 Kč Kolna obestavěný prostor : 58 m 3 zastavěná plocha : 22 m 2 jednotková cena : 1.200,- Kč/m 3 reprodukční cena : 69.600,- Kč stáří : 93 let opotřebení : 95% věcná hodnota : 3.480,- Kč (bez koeficientu prodejnosti) koeficient prodejnosti : 0,600 věcná hodnota s koeficientem prodejnosti : 3.480,- Kč * 0,60 = 2.088,00 Kč Venkovní úpravy, studna cena za soubor 40.000,- * 0,60 = 24.000,00 Kč
6. Pozemek (obvyklá cena) Cena pozemku je stanovena porovnáním k obdobným lokalitám v regionu s ohledem na účel využití, rozsah a polohu na 200,- Kč/m 2 parc.st. 10/9 846 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště parc. st. 14-187 m 2, zastavěná plocha a nádvoří celkem 1033 m 2 * 200,- Kč/m 2 * 0,60 = 123.960,00 Kč věcná hodnota (s koef. prodejnosti) celkem = 907.544,00 Kč C2. Výnosová hodnota Tabulka jednotlivých bytů s uvedenými pronájmy v odhadu z roku 2010 : byt č.1-58,23 m 2 - nájemné 4.504,- Kč/měs. byt č.2-56,28 m 2 - nájemné 4.570,- Kč/měs. byt č.3-71,24 m 2, balkon - nájemné 5.761,- Kč/měs. byt č.4-64,80 m 2, balkon - nájemné 5.000,- Kč/měs. byt č.5-59,20 m 2, terasa - nájemné 5.903,- Kč/měs. - Pronájmy, které se dle nájemních smluv pohybují mezi 4.500,- - 5.900,-Kč/měs. jsou naprosto nereálné. Byty 2+kk, 3+kk o podobné užitkové ploše se vyskytují v Čáslavi a Běstvině 4.000,- Kč 4.500,- Kč/měs. u bytů v dobrém stavu, s ÚT - Reálný nájem u oceňovaných bytů vzhledem k technickému stavu a lokalitě odhaduji na 2.000,- - 2.500,- Kč/měs. hrubé roční nájemné - 132.000,- Kč náklady 50% - 66.000,- Kč čisté roční nájemné - 66.000,- Kč míra kapitalizace 8% (zvolena vzhledem k lokalitě a sociálně problematickým nájemníkům s velmi nízkou platební morálkou) cena výnosovým způsobem - (66.000,- Kč/8%) x 100 = 825.000,00 Kč C3. Porovnávací hodnota Jedná se o porovnání cen dosažených, nabízených či poptávaných za obdobné druhy nemovitostí. Pro použití této metody je důležité vyhledat vhodnou srovnatelnou nemovitost, která se v podstatných znacích nejvíce přibližuje oceňované nemovitosti. Pro bytové domy jsou těmito faktory především: - lokalizace a situování nemovitosti, okolí, umístění v budově (podlaží) - stav nemovitosti a bytů, hlavní konstrukce, údržba - velikosti bytů, vybavenost, příslušenství - způsob vytápění, ohřev TUV (energetická náročnost) - pronajímatelnost - velikost souvisejících a využitelných pozemků - existence přístupových možností - dopravní obslužnost, možnosti parkování - možnost napojení na inženýrské sítě - okruh potencionálních zájemců - ostatní vlivy
7. Pro porovnání s podobným bytovým domem nebyla nalezena vhodná nemovitost. Pro srovnání jsem použila součet obvyklých (tržních) cen bytů za předpokladu, že by byl bytový dům rozdělen na jednotky. Ceny podobných nemovitostí musíme upravit srovnávacími koeficienty. Cena pro porovnání je uvažována pro nejlepší byt v domě tj. pro byt č.4 ve 2.NP : č. 1okalita velikost dům byt ostatní vlivy příslušenství pozemek 1 Cvikov 3 byty obdobný charakter domu udržovaný stav plyn-možnost blízko centra byt 86 m2 společné měření el.,vody rozestavěná koupelna jen zasp. plocha 3+1 vytápění společné - kotel na TP jen WC parkování 2. NP sklady ve sklepě TUV společná u silnice rozděleno na b.j. 2 Hostačov 4 byty dům se 4 byty koupelna, WC modern. plyn-možnost Skryje byt 56 m2 vytápění lokální na TP kuch.kout., el.sporák hosp. objekt Čáslav12km 1.NP v bytě klenby údržba dobrá rozděleno na b.j. 3 Červené 5 bytů dům z 80.let modern. 1995 PENB tř.e Janovice byt 85 m2 vytápění el. přímotopy koupelna, WC modern. poz jen zast.pl 2.NP sklep el. sporák, kuch. linka zaharda vl. stát 3+1 cena požad. K 1 K 2 K 3 K 4 K 5 K 6 KC cena č. nebo zapl. pol. vel. stav vyb. ost. inf. po redukci (Kč) 1 360 000 1,05 1,03 1,05 1,03 1,03 0,98 1,23 292 850 vlastní databáze 2 378 000 0,97 1,00 1,06 1,06 1,05 0,92 1,24 303 880 inzerce 3 449 000 0,98 1,05 1,10 1,04 1,03 0,85 1,43 314 770 inzerce, včetně provize Celkem průměr 303 833 minimum 292 850 maximum 314 770 Odhad (zaokrouhleno) 300 000 K 1 koeficient úpravy na polohu K 2 koeficient úpravy na celkový stav nemovitosti, společné části K 3 koeficient úpravy na stav bytu K 4 koeficient úpravy na inženýrské sítě, vybavení K 5 koeficient ostatních vlivů - pozemky, parkování, příslušenství, ostatní vlivy koeficient úpravy na pramen zjištění ceny :skutečná kupní cena:k 6 = 1,00, u inzerce K 6 přiměřeně nižší KC koeficient celkový KC = (K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 ) / K 6 cena po redukci = požadovaná nebo zapl. cena / KC Porovnáním k srovnávacímu bytu, vzhledem k podprůměrnému technickému stavu ostatních bytů a vybavenosti odhaduji tyto obvyklé ceny bytů : byt č.1-250.000,- Kč byt č.2-180.000,- Kč byt č.3-200.000,- Kč byt č.4-300.000,- Kč byt č.5-150.000,- Kč celkem - 1,080.000,- Kč Při předpokládané ztrátě z prodeje celého domu, se zohledněním stavu vedlejších staveb
a venkovních úprav -20% až 25% odhaduji obvyklou cenu nemovitosti : 1,080.000,- Kč x 0,80 = 864.000,- Kč 8. cena odhadnutá porovnávacím způsobem 850.000,00 Kč Rekapitulace Na základě výpočtů, konzultací a vlastních znaleckých zkušeností a databáze jsem došla k tomuto závěru: Věcná hodnota s koeficientem prodejnosti 907.500,- Kč zaokrouhleno Výnosová hodnota 825.000,- Kč zaokrouhleno Porovnávací hodnota 850.000,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti bytového domu č.p.16 včetně příslušenství a pozemku, k.ú. Filipov u Čáslavi. odhaduji na: slovy : Osmsetpadesáttisíc Kč 850.000,00 Kč ING. ALENA VAŠATOVÁ telefon - 495 544 370, 737 476 140 HOLEČKOVA 358 / 5 e-mail - vasatova@email.cz 500 03 HRADEC KRÁLOVÉ 3 Hradec Králové dne 5.4.2013 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.11.1995 pod č.j.spr.2461/95 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 606-08/2013 znaleckého deníku. Přílohy : Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí z 18.2.2013 Snímek katastrální mapy dle nahlížení do KN Mapa oblasti
9. Fotodokumentace pohled ze silnice bytový dům pohled ze silnice hospodářský objekt byt č.1 kuchyň byt č.1 koupelna s WC byt č.2 kuchyň byt č.2 koupelna s WC
10. byt č.3 kuchyň byt č.3 koupelna s WC byt č.3 koupelna byt č.4 kuchyň byt č.4 koupelna s WC
Výpis z katastru nemovitostí z 18.2.2013 11.
12.
Snímek katastrální mapy dle nahlížení do KN 13.
Mapa oblasti 14.