ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2466-20 / 2019 Stanovení obvyklé a zjištěné ceny souboru zemědělských pozemků včetně příslušenství v katastrálním území a obci Lubnice okres Znojmo. NEMOVITÁ VĚC: Stanovení obvyklé a zjištěné ceny zemědělských pozemků dle LV č.149, soubor pozemků dle LV č. 149 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Lubnice, k.ú. Lubnice Adresa nemovité věci: Lubnice, 671 07 Lubnice Vlastnické údaje: Vicek s.r.o. v likvidací, IČO: 28300459, Česká 161/1, 602 00 Brno, podíl 1 / 1 OBJEDNAVATEL: BFT Management, a.s., RČ/IČO: 25619055 Adresa objednavatele: V Olšinách 16/82, 100 00 Praha 10 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jiří Musil Heřmanická 1554, 676 02 Moravské Budějovice ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny pro účely dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 200 000 Kč Stav ke dni : 8. 4. 2019 Datum místního šetření: 08.04.2019 Za přítomnosti: objednatele pana RNDr. Jiřího Bureše, Ph.D Počet stran: 22 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 V Mor. Budějovicích, dne 14. 4. 2019 Ing. Jiří Musil
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé a zjištěné ceny pozemků parcelní číslo GP - 1863 o výměře 2633 m 2, pozemku parcelní číslo GP - 1867 o výměře 1714 m 2, parcelní číslo GP - 1872 o výměře 1377 m 2 a parcelní číslo GP - 1878 o výměře 3844 m 2, to vše zapsané na listu vlastnictví 149 v katastrálním území a obci Lubnice, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 08.04. 2019. Základní pojmy a metody ocenění Pro stanovení obvyklé ceny je použita porovnávací metoda. Přehled podkladů 1. Osobní prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti objednatele dne 08.04.2019. 2. Výpis z listu vlastnictví číslo 149 pro katastrální území Lubnice obce Lubnice vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 14.04.2019. 3. Snímek pozemkové mapy pro obec Lubnice ze dne 1.04.2019 vyhotovený Katastrálním úřadem Znojmo. 4. Smlouva kupní ze dne 06.11.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 27.07.2009. 5. Objednávka na ocenění pozemků č.j. 59513 ze dne 25.03.2019 6. Pověření dražebníka ze dne 22.03.2019. Místopis Obec Lubnice leží na hranici Jihomoravského kraje, Vysočiny a Jihočeského kraje. Lubnice je malá vesnice, jíž prochází silnice z Jemnice na Uherčice směr Znojmo. V obci se nachází základní škola, koupaliště, hřiště a tělocvična. Obec je dostupná autobusovou dopravou, z inženýrských sítí je zde rozvod elektro a zemního plynu. Ostatní chybí. Obec je vsazena do úchvatné přírodní scenérie. Obec Lubnice je částečně stabilizovaným sídlem místního významu s funkcí převážně obytnou a zemědělskou. Jedná se o jednu z nejzajímavějších obcí regionu se zachovalou půdorysnou stopou jádra obce a zachovalým tradičním rázem staveb s minimálním podílem rušivého tvarosloví. Ráz obce je umocněn přírodním zázemím obce, vázaným na nivu řeky Želetavky. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - ostatní - 2 -
Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 2471/2 obec Lubnice - ostatní plocha, ostatní komunikace 2468 obec Lubnice - ostatní plocha, ostatní komunikace 2512 obec Lubnice - ostatní plocha, ostatní komunikace Celkový popis Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé a zjištěné ceny souboru zemědělských pozemků dle LV číslo 149 pro k.ú. a obec Lubnice okres Znojmo. Pozemky jsou dnes využívané jako trvalý travní porost a jsou bez venkovních úprav a bez dřevin. Pozemky jsou vázané na nivu řeky Želetavky a jsou v okrajové části obce mimo souvislou zástavbu. Silné stránky Pozemky jsou téměř rovinné, jsou mimo souvislou zástavbu obce u řeky Želetavky Slabé stránky Přístup je po nezpevněné komunikaci, pozemky jsou v záplavovém území 20 leté vody RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Komentář: rizika nebyla zjištěna Rizika spojená s umístěním nemovité věci: ANO Nemovitá věc situována v záplavovém území Komentář: oceňované pozemky jsou v záplavovém území 20 leté vody Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána Komentář: rizika nebyla zjištěna OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Zemědělské pozemky dle LV č.149 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Zemědělské pozemky dle LV č.149-3 -
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Název předmětu ocenění: soubor pozemků dle LV č. 149 Adresa předmětu ocenění: Lubnice 671 07 Lubnice LV: 149 Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Lubnice Katastrální území: Lubnice Počet obyvatel: 64 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 359,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,60 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka, nebo III 0,90 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zdravotní zařízení a základní škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 273,00 Kč/m 2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Zemědělské pozemky dle LV č.149 Pozemky jsou dnes využívané jako trvalý travní porost a jsou bez venkovních úprav a bez dřevin. Pozemky jsou vázané na nivu řeky Želetavky a jsou v okrajové části obce mimo souvislou zástavbu. Jedná se o pozemky GP - 1863, 1867, 1872 a 1878. Celková výměra je 9568 m 2. Pozemky jsou v záplavovém území řeky Želetavky. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní a veřejná prostranství (veřejná zeleň, veřejné parky a jiné veřejné prostranství) Pi -0,10-4 -
P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. území sídelní části obce 0,05 P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Vlivy zvyšující cenu - (např. sídlištní zeleň, venkovní úpravy) 0,15 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + Pi) = 0,330 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace a veřejné prostranství 4 odst. 3 273,- 0,330 1,000 90,09 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha 4259/18 8 90,09 720,72 Ostatní stavební pozemek - celkem 8 720,72 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní porost 1863 2 633 9,28 9,28 24 434,24 trvalý travní porost 1867 1 714 9,28 9,28 15 905,92 trvalý travní porost 1872 1 377 9,28 9,28 12 778,56 trvalý travní porost 1878 3 844 9,28 9,28 35 672,32 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 9 568 m 2 88 791,04 Zemědělské pozemky dle LV č.149 - zjištěná cena celkem = 89 511,76 Kč Tržní ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Zemědělské pozemky dle LV č.149 Oceňovaná nemovitá věc Pozemky jsou dnes využívané jako trvalý travní porost a jsou bez venkovních úprav a bez dřevin. Pozemky jsou vázané na nivu řeky Želetavky a jsou v okrajové části obce mimo souvislou zástavbu. Jedná se o pozemky GP - 1863, 1867, 1872 a 1878. Celková výměra je 9568 m 2. Pozemky jsou v záplavovém území řeky Želetavky. Užitná plocha: 9 568,00 m 2 Plocha pozemku: 9 568,00 m 2 4 i = 1-5 -
Zdůvodnění a popis použitých koeficientů pro porovnání: Pro provedení porovnávací metody byly použity koeficienty používané pro bankovní odhady. Jedná se o standardně používané koeficienty, které jsou vhodné pro provádění porovnávací metody. Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: Pozemek v obci Podmýče k.ú. a obec Podmýče okres Znojmo Jedná se o zemědělský pozemek mimo souvislou zástavbu v k.ú. a obci Podmýče. Je veden jako trvalý travní porost o výměře 6467 m 2. Prodej v roce 2018. Pozemek má parcelní číslo 2045. Pozemek: 6 467,00 m 2 Užitná plocha: 6 467,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vlastní databáze 1,00 K2 Velikosti objektu - nehodnoceno 1,00 K3 Poloha - je srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - nehodnoceno 1,00 K5 Celkový stav - je srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - z hlediska obchodovatelnosti zde vhodnější 0,96 Zdroj: vlastní databáze Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 131 280 6 467,00 20 0,96 19 Název: Lokalita: Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Pozemek v obci Korolupy k.ú. a obec Korolupy Jedná se o zemědělský pozemek mimo souvislou zástavbu v k.ú. a obci Korolupy. Je veden jako trvalý orná půda o výměře 22155 m 2. Prodej v roce 2017. Pozemek má parcelní číslo GP 2073. Pozemek: 22 155,00 m 2 Užitná plocha: 22 155,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vlastní databáze 1,00 K2 Velikosti objektu - nehodnoceno 1,00 K3 Poloha - je zde výhodnější 0,90 K4 Provedení a vybavení - nehodnoceno 1,00 K5 Celkový stav - je zde výhodnější tvar a přístup k pozemku 0,85 K6 Vliv pozemku - pozemek zde má větší výměru 0,88 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - z hlediska obchodovatelnosti je vhodnější 0,85 Zdroj: vlastní databáze Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 775 425 22 155,00 35 0,57 20 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] - 6 -
Název: Lokalita: Popis: Pozemek v obci Lančov k.ú. a obec Lančov okres Znojmo Jedná se o zemědělský pozemek mimo souvislou zástavbu v k.ú. a obci Lančov. Je veden jako orná půda o výměře 7031 m 2. Prodej v roce 2018. Pozemek má parcelní číslo 2445/1. Pozemek: 7 031,00 m 2 Užitná plocha: 7 031,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vlastní databáze 1,00 K2 Velikosti objektu - nehodnoceno 1,00 K3 Poloha - je zde výhodnější 0,90 K4 Provedení a vybavení - nehodnoceno 1,00 K5 Celkový stav - je srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - z hlediska obchodovatelnosti zde vhodnější 0,90 Zdroj: Neuvedeno Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 180 000 7 031,00 26 0,81 21 Název: Lokalita: Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Pozemek v obci Stálky k.ú. a obec Stálky okres Znojmo Jedná se o zemědělský pozemek mimo souvislou zástavbu v k.ú. a obci Stálky. Je veden jako trvalý travní porost o výměře 3363 m 2. Prodej v roce 2018. Pozemek má parcelní číslo 6569. Pozemek: 3 363,00 m 2 Užitná plocha: 3 363,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vlastní databáze 1,00 K2 Velikosti objektu - nehodnoceno 1,00 K3 Poloha - je zde výhodnější 0,90 K4 Provedení a vybavení - nehodnoceno 1,00 K5 Celkový stav - je srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - z hlediska obchodovatelnosti zde výhodnější 0,85 Zdroj: vlastní databáze Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 107 616 3 363,00 32 0,77 25 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Na základě provedeného porovnání byla stanovena průměrná cena ve výši 20,90 Kč za 1 m 2. Pro porovnání byly použity prodeje obdobných pozemků. Takto stanovená cena je cenou obvyklou pro daný typ nemovitosti v daném místě a čase. - 7 -
Minimální jednotková porovnávací cena 19 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 21 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 25 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena 21 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 9 568,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 200 928 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Zemědělské pozemky dle LV č.149 89 511,80 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Osmdesátdevěttisícpětsetdeset Kč 89 511,80 Kč 89 510,- Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu 89 510 Kč slovy: Osmdesátdevěttisícpětsetdeset Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Zemědělské pozemky dle LV č.149 200 928,- Kč Porovnávací hodnota 200 928 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovená obvyklá cena souboru pozemků byla stanovena porovnávací metodou. Při stanovení ceny odhadce vycházel z realizovaných prodejů srovnatelných pozemků a dále bylo přihlédnuto k cenové mapě půdy pro danou lokalitu. Dle cenové mapy je obvyklá cena pro k.ú. Lubnice ve výši 22-31,- Kč/m 2. Obvyklá cena 200 000 Kč slovy: Dvěstětisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.18-8 -
Vyčíslení podílů jednotlivých vlastníků: Vicek s.r.o. v likvidací, IČO: 28300459, Česká 161/1, 602 00 Brno, podíl 1 / 1 200 000,- Kč Závěr Stanovená cena ve výši 200 000,- Kč je cenou obvyklou pro daný typ nemovitosti. V Mor. Budějovicích 14. 4. 2019 Ing. Jiří Musil Heřmanická 1554 676 02 Moravské Budějovice Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 12.dubna 1996 č.j.spr 481/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2466-20 / 2019 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20 / 2019. V Mor. Budějovicích 14. 4. 2019 Ing. Jiří Musil Heřmanická 1554 676 02 Moravské Budějovice SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 149 ze dne 14.04.2019 2 Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace ze dne 8.04.2019 1 Mapa oblasti 1 Smlouva kupní ze dne 06.11.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 5 27.07.2009. Objednávka na ocenění pozemku č.j. 59513 ze dne 25.03.2019 1 Pověření dražebníka ze dne 22.03.2019 1 Záplavové území řeky Želetavky 1-9 -
výpis z LV číslo 149-10 -
- 11 -
kopie katastrální mapy - 12 -
Fotodokumentace pozemků p.č. GP - 1872 p.č. GP - 1863 p.č. GP - 1867 p.č. GP - 1878-13 -
Mapa oblasti Pozemek p.č. GP-1863, 1867, 1872 a 1878 v k.ú. č. 688045 Pozemek p.č. GP-1863, 1867, 1872 a 1878 v k.ú. č. 688045-14 -
kupní smlouva ze 6.11.2008-15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
objednávka ze dne 25.03.2019-20 -
pověření dražebníka - 21 -
záplavové území 20 leté vody - 22 -