ZNALECKÝ POSUDEK číslo 38/2014 EURODRAŽBY.CZ a.s. Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 96 Na pozemku parc. č.: 1385 Pozemky parc. č.: 1385, 1386 Ostatní stavby: Studna, venkovní úpravy. Vlastník stavby: SJM Mazáč Josef a Mazáčová Františka, Věrovany 96, 78375 Věrovany, 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Mazáč Josef a Mazáčová Františka, Věrovany 96, 78375 Věrovany, 1 / 1 Katastrální území: Věrovany LV č.: 873 Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Věrovany Část obce: Věrovany Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY,CZ a.s., IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice tel.: 800900490 30.7.2014 / 2.8.2013 850 000 Kč Poznámka: Aktualizace posudku č.49/2013 - Objednávka ze dne 28.7.2014 od fy.eurodražby.cz a.s. Uvedena rizika s možným vlivem na OC! Vypracoval: Ing. František Hás tel.: +420604529836 Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.: frhas@email.cz Datum: 30.7.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 6 stran textu včetně 0 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Olomoucký Obec, část obce: Věrovany Katastrální území: Věrovany Ulice: Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 0 1 počet bytových jednotek / typy 1 4+1 zastavěná plocha 1NP: 140 m 2 obestavěný prostor: 795 m 3 podlahová plocha - obytná část 109 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 000 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: 75 35 opotřebení celkové: 65 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 1999 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Pozemky., Pozemky tvoří jednotný funkční celek. Jsou přístupné z veřejné komunikace a jsou napojeny na IS v rozsahu: elektřina, vodovod, zemní plyn. Možnost napojení na veřejnou kanalizaci není dosud využita. V místě je možnost napojení i na Telecom. výměra pozemků celkem: 2 383 m 2 jednotková cena 129 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Záplavová oblast zahrnuto v obvyklé ceně Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné - 2 -
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis OP JC Reprodukčníc Opotřebení Věcná parc. č. [m 3 ] [Kč/m 3 ] ena hodnota studna 1386 Kopaná studna hl.5m. 22 552 74,00 % 5 864 Obec Počet obyvatel: 1 394 Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Vesnice Věrovany je začleněna územně pod okres Olomouc a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Olomouc. Obec Věrovany se rozkládá asi sedmnáct kilometrů jižně od centra Olomouce. Území této středně velké vesnice trvale obývá asi 1350 obyvatel. Věrovany se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Nenakonice, Rakodavy a Věrovany. Pro školní děti zde obec zřídila jednu základní školu nižšího stupně a předškoláci mohou chodit do školy mateřské. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Rizika: Záplavová oblast Jedná se o povodí řeky Moravy. Věcná břemena zahrnuto v ceně Věcné břemeno zřizování a provozování vedení, umístění podzemního vedení nízkého napětí ČEZ Distribuce a.s. na parceli č.1386. Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v ceně Na LV č.873 pro kat. území Věrovany ze dne 10.6.2013 zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: Zástavní právo smluvní Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mazáč Josef Nařízení exekuce - Mazáčová Františka Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Mazáč Josef Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Mazáčová Františka Zástavní právo exekutorské Popis / dispozice: Samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům s obytným přízemím a 1.patrem. V rodinném domě je byt o velikosti 4+1 s koupelnou a WC. Dům byl postaven v r.1939. V roce 1999 byla provedena jeho částečná rekonstrukce v rozsahu: nová vnitřní el. instalace 400V/230V, nový vnitřní rozvod vody a kanalizace, nový kotel ÚT na tuhá paliva, nový el. boiler, nový plynový sporák na zemní plyn, nová koupelna, nová dřevěná zdvojená okna, nové podlahy a nové WC, nová střešní krytina zn.onduline. RD je zděný, stropy dřevěné s rovným podhledem, částečně izolovaný proti zemní vlhkosti, střecha sedlová s krytinou zn. Onduline, vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva a 2 ks lokálních plynových topidel na zemní plyn. Dům je napojen na elektřinu, zemní plyn a na veřejný vodovod. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy, ale je možnost jejího přepojení do veřejné kanalizace s ČOV. Fasáda je pouze z uliční strany z MVC. U domu je studna, která se používá jako zdroj užitkové vody. Ve dvoře jsou chlívky pro chov domácího zvířectva a vstup na zahradu osázenou ovocnými stromy. - 3 -
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina živičná - Onduline 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky-pouze z ulice 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných dřevěná dlážka, beton, textilie místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha Nadzemní část 139,56 m 2 109,27 m 2 pokoj 10,88 m 2 1,00 10,88 m 2 pokoj 13,63 m 2 1,00 13,63 m 2 kotelna 5,60 m 2 0,50 2,80 m 2 sklad paliva 12,60 m 2 0,50 6,30 m 2 pokoj v patře 14,00 m 2 1,00 14,00 m 2 chodba se schodištěm 2,96 m 2 1,00 2,96 m 2 chodba 7,08 m 2 1,00 7,08 m 2 veranda do dvora 13,64 m 2 1,00 13,64 m 2 WC 1,62 m 2 1,00 1,62 m 2 koupelna 4,32 m 2 1,00 4,32 m 2 kuchyň 14,00 m 2 1,00 14,00 m 2 obývací pokoj 18,04 m 2 1,00 18,04 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Věrovany 120,00 469 729 000 6 075 1,08 6 532 Na prodej řadový rodinný dům v obci Věrovany, okr. Olomouc. Dům je situován v klidné části obce. Dispozice: přízemí 3 pokoje, kuchyň, koupelna, samostatné WC, špajz, chodba, podkroví 1 místnost, možnost rozšíření o půdní vestavbu. Inž. sítě.: plyn, elektro 220/380V, obecní vodovod, kanalizace septik, topení plynové přímotopy, zdroj teplé vody plynový průtokový ohřívač. Technický stav - jedná se o starší dům, okna kastlová, betonové podlahy, sedlová střecha, krovy dobré, krytina eternit. taška. K domu náleží udržovaná zahrada o výměře 269 m2, v zahradě letní kuchyň, dílna, dřevárna. Možnost parkování pro 2 auta v dřevěné kůlně. Za zahradou se nachází vodní plocha mlýnský potok. V obci jsou obchody, restaurace, mateřská škola, základní škola 1. stupeň. Dobré dopravní spojení do Olomouce, Prostějova i Přerova K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - Horší. 1,15 K5 Celkový stav - 1,00-4 -
K6 Vliv pozemku - Menší pozemek. 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Věrovany 88,00 421 830 000 9 432 0,85 8 017 Rodinný dům 3+1, užitná plocha 88 m2, garážové stání 35 m2, udírna na 100 kg masa, oplocená zahrada (206 m2), navíc samostatný vjezd do zahrady, Věrovany okr. Olomouc. Dům je napojen na kanalizaci, ELE 220/380V, plyn. Má vlastní kvalitní studnu a přípojku na veřejný vodovod u domu. Vytápění zajišťuje závěsný plynový kotel v koupelně. Můžete také využívat i druhý kotel - na tuhá paliva v přístavbě u domu, teplou vodu ohřívá plynový kotel. Malým zádveřím vstoupíte do vstupní chodby (10 m2), dále pak do kuchyně (8 m2) nebo do obytných pokojů. Nová koupelna (6 m2 - rekonstrukce dokončena v r. 2012) s velkou sedací vanou a WC. Za kuchyní je velká komora (15 m2). Tato by po výměně okna mohla být využita jako další pokoj, pracovna, ložnice... Dva obytné pokoje (18 a 17 m2), 3. je menší průchozí (8 m2). Půda umožňuje půdní vestavbu dalších obytných místností. Obec se základní občanskou vybaveností je dopravně dostupná - 15 km vzdálená Olomouc, 15 km Přerov, 15 km Prostějov. Děti mohou navštěvovat moderní mateřskou školu a základní školu. V obci jsou k dispozici obchody, restaurační zařízení, pošta a další služby občanům. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Dub nad Moravou - Bolelouc 100,00 970 940 000 9 400 0,94 8 789 K prodeji RD v Bolelouci. Dům je určený ke kompletní rekonstrukci, ale má již položenou novou střešní krytinu. Dům je napojen na hloubkovou tlakovou kanalizaci, má plynovou přípojku, je napojen na obecní vodovod, ale má i vlastní studnu. Velkou výhodou tohoto domu je krásný pozemek, v mírném jižním svahu o rozloze 970 m2 na kterém lze vystavět i nový RD. Velmi dobrá dostupnost do Olomouce i Prostějova a Přerova. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - Horší. 1,10 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 18,97 % Variační koeficient po úpravách: 12,04 % Průměrná cena 7 779 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 109 m 2 Porovnávací hodnota 850 000 Kč Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 1385 231 m 2 400 Kč/m 2 zahrada: 1386 2 152 m 2 100 Kč/m 2 Celkem: 2 383 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 080 000 Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 5,00 % 54 000 Kč Obvyklá cena pozemků: 307 600 Kč Upravená obvyklá cena: 718 400 Kč Započitatelná plocha: 109 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 6 575 Kč/m 2-5 -
Podklady / přílohy / - součástí původního posudku č.49/2013. počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.873. 1 Snímek katastrální mapy. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka ze dne 28.7.2014 od fy.eurodražby.cz a.s. na aktualizaci posudku. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Klady nemovitosti: - k dispozici je 1 byt o velikosti 4+1 s vlastním sociálním zařízením - rodinný dům má možnost parkování motorového vozidla ve vlastním pozemku - rodinný dům je napojen na IS v rozsahu vodovod, elektrika a zemní plyn - rodinný dům má dostatečné zázemí v uzavřeném dvorku a zahradou za domem - nemovitost má dobrou polohu pro snadnou dostupnost okresních měst Prostějov a Přerov a krajského města Olomouc Zápory nemovitosti: - rod. dům nemá provedeno dodatečné zateplení obvodových konstrukcí a nevyhovuje již tak současným technicko-ekonomickým požadavkům na jeho úsporný energetický provoz - nedořešená fasáda RD snižuje jeho prodejnost - nová střešní krytina na RD z vlnitých desek zn. Onduline má provizorní charakter - poloha nemovitosti umožňuje pouze vesnický způsob bydlení a za pracovními příležitostmi, kulturou a vyšším vzděláním se musí dojíždět do okolních měst - dle databáze ČAP se jedná o lokalitu se zvýšeným rizikem záplavy - kód záplavy "2" - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.873 pro kat. území Věrovany Stanovení obvyklé ceny: Na základě zjištěných kladů a záporů nemovitosti a na základě porovnávací hodnoty stanovuji současnou obvyklou cenu nemovitosti na hodnotu 850 000,-Kč. Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 38/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.38/2014. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: - 6 -
Fotodokumentace ze dne 2.8.2013. Příjezd k rod. domu. Zadní pohled na RD ze zahrady. Kuchyně. WC. Obývací pokoj. Koupelna. - 7 -