ZNALECKÝ POSUDEK č. 803/7/2019 O ceně nemovité věci - spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 celku na pozemcích zapsaných na LV 8 pro katastrální území Havlovice, obec Havlovice, okres Trutnov. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54 61600 Brno Stanovení návrhu ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 12.02.2019 znalecký posudek vypracoval: Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice telefon: 605463447 e-mail: kvirenc@tiscali.cz IČ: DIČ: Počet stran: 23 včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Bohuslavicích 03.03.2019
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu a stanovení návrhu ceny obvyklé. 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Havlovice 542 38 Havlovice LV: 8 Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Havlovice Katastrální území: Havlovice Počet obyvatel: 988 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 609,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (pouze obchod nebo služby základní sortiment) - 2 - I 1,00 III 0,90 V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 170,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.2.2019. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro LV č.8 - snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne 12. 2. 2019 5. Vlastnické a evidenční údaje Rita Patáková, č. p. 190, 542 32 Havlovice, podíl: 1 / 2 Jarmila Žáková, K Jídelně 624, 542 33 Rtyně v Podkrkonoší, podíl: 1 / 2 6. Celkový popis nemovité věci Obec Havlovice leží 2 km jižně od Úpice podél silnice č.304 (Česká Skalice - Úpice). V obci je základní občanská vybavenost. Kompletní sít služeb a obchodů včetně kulturního, společenského a sportovního vyžití je zajištěna v okolních městech (Úpice, Náchod, Trutnov). Pracovní příležitosti pro místní obyvatele jsou směřovány do okolních měst. Správní centrum Trutnov je vzdáleno 14 km
SZ. V obci převažuje zástavba rodinných domů vesnického typu. V současné době zde probíhá výstavba nových rodinných domů v lokalitách určených pro výstavbu souboru rodinných. Obec leží v přírodním prostředí podhůří Krkonoš. Správní centrum je dostupné běžnou hromadnou dopravou. Jedná se o soubor celkově 8 pozemků umístěných cca 1 km S od centra (Obecní úřad) v lokalitě místní části Popluží. Oceňovaná nemovitost se nachází mimo souvisle zastavěnou část obce. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemky část 1 2. Pozemky část 2 3. Pozemky část 3 4. Porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - Prodej I -0,04 spoluvlastnického podílu. 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VII 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,622 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,960 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Bez IV -0,03 zástavby 3. Poloha pozemku v obci: Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10-4 -
Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,05 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Umístění v rámci místní části. I -0,30 Index polohy I P = P1 * (1 + Pi) = 0,454 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,282 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,436 1. Pozemky část 1 Jedná se o soubor celkově 6 pozemků umístěných cca 1 km S od centra (Obecní úřad) v lokalitě místní části Popluží. Oceňovaná nemovitost se nachází mimo souvisle zastavěné území obce v centru místní části Popluží v prostoru křižovatky ve směru příjezdu od Havlovic. Dva pozemky tvoří prostor zastavěný zemědělskou stavbou (severně nad č.p.151), dva pozemky tvoří funkční celek s výše uvedenou zemědělskou stavbou, jeden pozemek je zemědělský (druh pozemku orná půda) vlevo od výše uvedené zemědělské stavby a jeden pozemek je umístěn v prostoru místní asfaltové komunikace před č.p.151. Neoceňují se přístavby k zemědělské stavbě a objekt bez základové kce na pozemku p.č.388/2. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 256,00 m 2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 256,00) / 1 256,00 = 0,959 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,454 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00-5 -
2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,454 = 0,436 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 170,- 0,436 74,12 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.295/3 321 74,12 Redukční koeficient R = 0,959 71,08 22 816,68 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.528 63 74,12 Redukční koeficient R = 0,959 71,08 4 478,04 4 odst. 1 ostatní plocha 376/1 700 74,12 Redukční koeficient R = 0,959 71,08 49 756,- 4 odst. 1 ostatní plocha 388/2 část 172 74,12 Redukční koeficient R = 0,959 71,08 12 225,76 Stavební pozemky - celkem 1 256 89 276,48 Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky a místní komunikace IV třídy -0,25 (samostatné chodníky, cyklistické stezky, cesta v chatových oblastech, obytné a pěší zóny) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. území sídelní části obce 0,05 P3. Povrchy - 6 -
I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + Pi) = 0,240 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 170,- 0,240 1,000 40,80 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace 1337 254 40,80 10 363,20 Ostatní stavební pozemek - celkem 254 10 363,20 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40,00% Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1338/1 část 73111 508 4,85 40,00 6,79 3 449,32 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 508 m 2 3 449,32 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky hospodářsky využitelné 9 odst. 6 170,- 0,04 6,80 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 6 ostatní plocha 388/2 část 806 6,80 8 060,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Jiný pozemek - celkem 806 8 060,- Pozemky část 1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 111 149,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 4 i = 1-7 -
Pozemky část 1 - zjištěná cena celkem = 55 574,50 Kč 2. Pozemky část 2 Jedná se o pozemek umístěný cca 1 km S od centra (Obecní úřad) v lokalitě místní části Popluží. Oceňovaná nemovitost se nachází mimo souvisle zastavěné území obce 400 m SZ od centra místní části Popluží vlevo od asfaltové komunikace (směr Úpice) v prostoru západní hrany konce bloku zemědělské půdy. Pozemek má úzký protáhlý tvar. Ocenění Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - hospodářsky nevyužitelné pozemky 9 odst. 5 4,90 0,25 40 % 1,72 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 369/3 881 1,72 1 515,32 Jiný pozemek - celkem 881 1 515,32 Pozemky část 2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 1 515,32 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky část 2 - zjištěná cena celkem = 757,66 Kč 3. Pozemky část 3 Jedná se o pozemek umístěný cca 1 km S od centra (Obecní úřad) v lokalitě místní části Popluží. Oceňovaná nemovitost se nachází mimo souvisle zastavěné území obce 1 km SV od centra místní části Popluží v prostoru lesního komplexu a je tvořen komunikací procházející lesním komplexem v členitém terénu směrem do místní části Krákorka. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky a místní komunikace IV třídy -0,25 (samostatné chodníky, cyklistické stezky, cesta v chatových oblastech, obytné a pěší zóny) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. území sídelní části obce 0,05 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,03 P4. Vlivy ostatní neuvedené III Vlivy snižující cenu -0,20-8 -
P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + Pi) = 0,171 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 170,- 0,171 1,000 29,07 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 30,- Kč / m 2. 30,- Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace 1348/2 1 742 30,00 52 260,- Ostatní stavební pozemek - celkem 1 742 52 260,- Pozemky část 3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 52 260,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky část 3 - zjištěná cena celkem = 26 130,- Kč 4. Porosty Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] na pozemku p.č.: 1338/1 20 roků 1,00 ks Listnaté stromy I 10 080,- - 50 % 5 040,- 5 040,- Součet: 5 040,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 0,800 Celkem - okrasné rostliny = 3 024,- Kč Porosty - celkem: 3 024,- Kč Porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 3 024,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Porosty - zjištěná cena celkem = 1 512,- Kč 4 i = 1-9 -
C. REKAPITULACE 1. Pozemky část 1 55 574,50 Kč 2. Pozemky část 2 757,70 Kč 3. Pozemky část 3 26 130,- Kč 4. Porosty 1 512,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Osmdesáttřitisícdevětsetsedmdesát Kč Porovnání s obdobnými typy nemovitých věcí: 83 974,20 Kč 83 970,- Kč Prodej obdobných nemovitostí je realizován popř.nabízen v lokalitě oceňované lokality. 1. porovnávaná nemovitost: Pozemek umístěný přímo v lokalitě oceňované nemovitosti. Zemědělský pozemek o celkové výměře 17103 m 2. Porovnání: + srovnatelná lokalita a způsob využití - horší morfologie pozemku Prodej nemovitosti za částku 68 412,-Kč (tj. 4,-Kč/m 2 ) 2. porovnávaná nemovitost: Pozemek umístěný přímo v lokalitě oceňované nemovitosti. Zemědělský pozemek o celkové výměře 5 111 m 2. Porovnání: + srovnatelná lokalita a způsob využit, lepší morfologie pozemku Prodej nemovitosti za částku 86 887,-Kč (tj. 17,-Kč/m 2 ) 3. porovnávaná nemovitost: Pozemek umístěný přímo v lokalitě oceňované nemovitosti. Pozemek ostatní plocha o celkové výměře 85 m 2. Porovnání: + srovnatelná lokalita a způsob využití - celková velikost a morfologie pozemku Prodej nemovitosti za částku 1 000,-Kč (tj. 12,-Kč/m 2 ) 4. porovnávaná nemovitost: Pozemek umístěný přímo v lokalitě oceňované nemovitosti. Pozemek ostatní plocha o celkové výměře 151 m 2. Porovnání: + srovnatelná lokalita a způsob využití - celková velikost a morfologie pozemku Prodej nemovitosti za částku 1 000,-Kč (tj. 7,-Kč/m 2 ) 5. porovnávaná nemovitost: Pozemek určený k zastavění (komerční stavbou) umístěný v lokalitě 8 km S od oceňované nemovitosti o celkové výměře 58 620 m 2. - 10 -
Porovnání: + srovnatelné funkční využití pozemku, větší velikost Nemovitost je nabízena v přepočtu za částku 80,-Kč/m 2 6. porovnávaná nemovitost: Pozemek určený k zastavění (komerční stavbou) umístěný v lokalitě 9 km J od oceňované nemovitosti o celkové výměře 23 870 m 2. Porovnání: + srovnatelné funkční využití pozemku, větší velikost Nemovitost je nabízena v přepočtu za částku 100,-Kč/m 2 Porovnávané nemovité věci mají srovnatelný typ funkčního využití. Jedná se o nemovitosti umístěné v lokalitě oceňované nemovitosti. Na základě výše uvedených skutečností a porovnáním s cenami realizovanými (popř. realitní nabídkou) na trhu s nemovitými věcmi srovnatelného typu je stanoven návrh ceny obvyklé. Návrh ceny obvyklé je stanoven na základě porovnání se srovnatelnými nemovitými věcmi a s přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem. Určení jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojenými: Při vypracování znaleckého posudku nebyla zjištěna žádná jiná práva a závady oceňované nemovité věci - mimo práv a povinností vyplývajících z vlastnictví nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č.8 pro k.ú.havlovice. Stanovení návrhu ceny obvyklé nemovité věci: Na základě výše uvedených skutečností, na základě porovnání s cenami realizovanými při prodeji obdobných typů nemovitých věcí v dané lokalitě (popř. inzertní nabídkou) a s ohledem na celkový stavebně technický stav objektu, umístění v rámci obce je stanoven návrh ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 celku. Uvedené ceny jsou ceny včetně DPH. Cena zjištěná dle platného cenového předpisu je pouze metodou podpůrnou. Já soudní znalec, jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Návrh ceny obvyklé stanovuji ve výši 80 000,- Kč. - 11 -
V Bohuslavicích 03.03.2019 Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice telefon: 605463447 e-mail: kvirenc@tiscali.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.17. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20. 6. 2006, č. Spr 3477/2005 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, zapsaný v seznamu znalců a tlumočníků vedeném Krajským soudem v Hradci Králové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 803/7/2019 znaleckého deníku. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.8 6 Snímek katastrální mapy 3 Fotodokumentace 1-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -