ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1464/2014 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela 7/1 o výměře 2617m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba Dolní Dvory čp. 9, adminis., St.parc.č. 12 o výměře 10m2, zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, St.parc.č. 61 o výměře 203m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba bez čp/če, jiná st., parc.č. 17/8 o výměře 311m2, ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 19/8 o výměře 1099m2, zahrada, parc.č. 22 o výměře 2765m2, zahrada, parc.č. 29/2 o výměře 282m2, ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 41/8 o výměře 787m2, trvalý travní porost, parc.č. 44/4 o výměře 290m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/2 o výměře 2221m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/3 o výměře 299m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/9 o výměře 192m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/10 o výměře 98m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/13 o výměře 746m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/14 o výměře 475m2, ostatní plocha, manipulační plocha, parc.č. 276/9 o výměře 42m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 276/11 o výměře 18m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 276/20 o výměře 2m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 285/1 o výměře 385m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 285/3 o výměře 189m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 285/4 o výměře 32m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 285/8 o výměře 26m2, ostatní plocha, manipulační plocha, zapsané na LV č. 3741, pro k.ú. Dolní Dvory, obec Cheb, okres Cheb, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/1 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 19.08.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 42 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 21.08.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela 7/1 o výměře 2617m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba Dolní Dvory čp. 9, adminis., St.parc.č. 12 o výměře 10m2, zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, St.parc.č. 61 o výměře 203m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba bez čp/če, jiná st., parc.č. 17/8 o výměře 311m2, ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 19/8 o výměře 1099m2, zahrada, parc.č. 22 o výměře 2765m2, zahrada, parc.č. 29/2 o výměře 282m2, ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 41/8 o výměře 787m2, trvalý travní porost, parc.č. 44/4 o výměře 290m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/2 o výměře 2221m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/3 o výměře 299m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/9 o výměře 192m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/10 o výměře 98m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/13 o výměře 746m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/14 o výměře 475m2, ostatní plocha, manipulační plocha, parc.č. 276/9 o výměře 42m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 276/11 o výměře 18m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 276/20 o výměře 2m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 285/1 o výměře 385m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 285/3 o výměře 189m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 285/4 o výměře 32m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 285/8 o výměře 26m2, ostatní plocha, manipulační plocha, zapsané na LV č. 3741, pro k.ú. Dolní Dvory, obec Cheb, okres Cheb, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb. 1.2. Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 3741 pro k.ú. Dolní Dvory ze dne 06.05.2014 1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3741 pro k.ú. Dolní Dvory ze dne 20.08.2014 Kopie katastrální mapy ze dne 20.08.2014 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky na místě, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na 3
cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. 2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 3741 ze dne 20.08.2014 pro k.ú. Dolní Dvory Kuklík Martin, Do Zátiší 1446/6, 35002 Cheb 4
Adresa nemovité věci: Dolní Dvory čp. 9, ul. U Farmy 10 Název katastrálního území: Dolní Dvory Název obce: Cheb Název okresu: Cheb List vlastnictví: LV č. 3741 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 3741 pro k.ú. Dolní Dvory v příloze) Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kuklík Martin Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. Celý areál je užíván na základě nájemní smlouvy společností Dama spol. s r.o. za nájemné 45.000,- Kč/měsíc. Tato nájemní smlouva byla společností Dama spol. s r.o. dne 24.června 2014 vypovězena s výpovědní lhůtou 6 měsíců, tj. do 31.prosince 2014. Dle písemné výpovědi ukončuje společnost Dama spol. s r.o. nájem z důvodu havarijního stavu budov. 3.1.3. Poloha a charakteristika Celkový popis Nemovité věci (pozemky a budovy) se nachází v okrajové, východní části Chebu, část Dolní Dvory, ul. U Farmy, v blízkosti silnice II/606, Pražská, přivaděč na rychlostní R6. V místní části Dolní Dvory je zřízen průmyslový park pro město Cheb, zajišťující rozvoj služeb a dalších podnikatelských aktivit včetně pracovních příležitostí. Rovněž jsou zde v blízkosti oceňovaného areálu i rodinné domy. Jedná se o areál budov a pozemků bývalé zemědělské usedlosti, dnes využívané pro prodej a sklad hutního materiálu. Hlavní budovy jsou postaveny do uzavřeného čtverce na stavebních pozemcích, ostatní pozemky pak přiléhají okolo budov. Areál má čtyři vjezdy, z toho hlavní vjezd do areálu zděnou branou z východní strany, vlevo vedle něj vjezd na pozemky jihozápadně od budov, vjezd do areálu ze severozápadní strany (není používaný a je z pozemku jiného vlastníka) a vjezd do areálu ze severozápadní strany průjezdnou halou. Pitná voda z veřejného řadu, odkanalizování do septiku s přepadem, el. instalace světelná třífázová, bez plynu. Přístup Přístup je po zpevněné komunikaci parc.č. 275/1 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví Město Cheb, náměstí Krále Jiřího z Poděbrad 1/14, 35002 Cheb Územní plán Oceňované nemovité věci jsou zahrnuty do Územního plánu pro město Cheb s funkčním využitím ploch: žluté: místní komunikace zelené: Plochy zeleně a) Plochy zeleně jsou podrobněji označeny v Komplexním urbanistickém návrhu rozděleny značkami na parky, hřbitovy, zahradnictví a ostatní 5
veřejnou zeleň. b) Plochy zeleně je přípustné využívat jen ve shodě s jejich podrobnějším určením dle komplexního urbanistického návrhu. světle hnědé: Plochy Smíšené území venkovské - Sv a) Území je určeno pro bydlení a pro zařízení zemědělské výroby, skladů, drobné výroby a služeb a pro poskytování ostatních služeb.. b) V tomto území je jako dominantní přípustné umísťovat: 1. stavby pro bydlení s užitkovými zahradami i s drobnými zařízeními zemědělské výroby 2. prodejny a nákupní střediska 3. zařízení veřejného stravování a ubytovací zařízení 4. zařízení drobné výroby a služeb, zařízení řemeslné výroby - vše mimo obory truhlářství, klempířství, kovoobráběcí provozy, lakovny, autoopravny 5. stavby zemědělské, lesnické, rybářské výroby a pro výkup, zpracování a skladování produkce těchto výrob 6. příslušnou technickou vybavenost c) V tomto území je přijatelné dále umísťovat: 1. rekreační domky a rekreační chalupy 2. zařízení správní, administrativní, kulturní, sociální, zdravotnická, školská, sportovní, církevní, vědy a výzkumu 3. čerpací stanice pohonných hmot 4. parkoviště 5. zábavní zařízení d) V tomto území je nepřípustné umísťovat: 1. zahrádkářské chaty a rekreační chaty 2. obchodní domy a stavby pro obchod 3. stavby pro výrobu a skladování 4. hromadné garáže 5. tržiště 6. zařízení velkoplošné reklamy 6
Cheb se nachází na území okresu Cheb a náleží pod Karlovarský kraj. Cheb je také obcí s rozšířenou působností. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi 34820 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 5 km od německých hranic. Popis a stav objektů Budova čp. 9, adminis. na pozemku st.parc.č. 7/1 Je součástí pozemku st.parc.č. 7/1, stojí při vjezdu do areálu první vpravo. Budova je částečně podsklepená, má dvě nadzemní podlaží a podkroví. Dispozičně obsahuje: 1 PP (suterén): pravděpodobně jeden sklep, suterén není přístupný, schody do něj jsou rozbořené, v suterénu trvale stojí vody, ke dni prohlídky do výšky cca 1m. 1 NP (přízemí): chodba do L se zadním vchodem, šatna, sociální zařízení (2xWC, 2x sprchový kout, 6x umyvadlo, bojler), sklad, sociální zařízení (WC, umyvadlo), kancelář, která má i samostatný vchod z venku, schody do 2 NP. 2 NP (1 patro): chodba, čtyři místnosti, původní kuchyně bez kuchyňské linky, sociální zařízení (vana, umyvadlo, sprcha, bojler), z chodby je průchod do půdního prostoru sousední budovy dílny, schody do podkroví. Podkroví: chodba, byt 1+kk, částečná kuchyňská linka, sociální zařízení (WC, umyvadlo, sprchový kout), tři místnosti. Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce nad suterénem pravděpodobně klenbové, ostatní dřevěné trámové s rovným podhledem, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina profilovaná plechová poplastěná, klempířské konstrukce z pozinkového plechu, povrchy omítnuty, schodiště do suterénu kamenné, ostatní betonové a kamenné, dveře náplňové do kovových zárubní, okna z části plastová, z části dřevěná zdvojená a sklobetonová (luxfery), podlahy keramické dlažby, částečně PVC, převážně bez podlahových krytin, vytápění lokálně el. přímotopy pouze v některých místnostech, elektroinstalace provedena, rozvody teplé a studené vody, ohřev vody bojlerem, na sociálních zařízeních zděné sprchové kouty, umyvadla, WC, bez kuchyňské linky. Stáří budovy nebylo doloženo ani sděleno, dle konstrukcí stáří odhaduji od začátku minulého století, přibližně od roku 1994 byly prováděny částečné rekonstrukce (střešní krytina na původním krovu, půdní vestavba bytu a místností, pravděpodobně rozvody instalací, el. přímotopy, opravy omítek apod.). Budova je užívána pouze v pravé části 1 NP a to šatny a s nimi související sociální zařízení. Ostatní prostory budovy jsou již delší dobu prázdné, bez využití. Opravy a údržba nejsou prováděny (pouze v nejnutnější míře částečná údržba pro zachování možnosti užívat šatny a sociální zařízení u nich). Celkový stavebně technický stav budovy hodnotím jako zhoršený, pro další její užívání je nutné investovat do rekonstrukcí (v suterénu trvale stojí voda, schody do suterénu zborcené, omítky v přízemí poškozeny vlhkostí ve větší míře a s výskytem plísní, strop nad skladem v přízemí je z části poškozen dřívějším požárem a následným hašením, prostory a jejich vybavení je v zastaralém, opotřebovaném, morálně dožilém stavu. Zastavěná plocha byla zjištěna měřením digitalizované mapy v KN a porovnána s vlastním měřením, užitná plocha byla zjištěna přepočtem ze zastavěné plochy (s koeficientem 1 PP - 0,5, 1 NP 0,65, 2 NP a podkroví 0,80). Zastavěná plocha 180m2, obestavěný prostor 1.700m3, užitná plocha 430m2. 7
pohled jihozápadní pohled severovýchodní 1 PP (suterén) 1 NP (přízemí) 8
9
2 NP (1 patro) 10
podkroví 11
12
Budova bez čp/če, na pozemku st.parc.č. 7/1- dílna Je součástí pozemku st.parc.č. 7/1, stojí při vjezdu do areálu druhá vpravo, v návaznosti na administrativní budovu čp. 9. Budova je nepodsklepená, přízemní bez podkroví, s volnou půdou. Dispozičně obsahuje: 1 NP (přízemí): jeden prostor dílny a u štítu přistavěný malý sklad Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce klenbové, konstrukce krovu dřevěná sedlová, vstup na půdu z vedlejší administrativní budovy, z chodby v 2 NP, krytina profilovaná plechová poplastěná, klempířské konstrukce z pozinkového plechu, povrchy omítnuty, schodiště není, vrata plechová, okna sklobetonová (luxfery), podlaha betonová, bez vytápění, elektroinstalace provedena, rozvod studené vody, bez sociálního zařízení. Stáří budovy nebylo doloženo ani sděleno, dle konstrukcí stáří odhaduji od začátku minulého století, přibližně od roku 1994 byly prováděny částečné opravy (střešní krytina na původním krovu, pravděpodobně rozvody instalací, opravy omítek, podlaha apod.). Budova je užívána jako dílna, opravy a údržba nejsou prováděny (pouze v nejnutnější míře částečná údržba pro zachování provozuschopnosti). Celkový stavebně technický stav budovy hodnotím jako průměrný, mírně horší, odpovídající neprováděným opravám. Zastavěná plocha byla zjištěna měřením digitalizované mapy v KN a porovnána s vlastním měřením, užitná plocha byla zjištěna přepočtem ze zastavěné plochy (s koeficientem 0,80). Zastavěná plocha 100m2, obestavěný prostor 550m3, užitná plocha 80m2. pohled ze dvora, jihozápadní pohled severovýchodní 13
Budova bez čp/če, na pozemku st.parc.č. 7/1- sklad 1 Je součástí pozemku st.parc.č. 7/1, stojí při vjezdu do areálu první vlevo. Budova je nepodsklepená, přízemní bez podkroví, s volnou půdou. Dispozičně obsahuje: 1 NP (přízemí): sklad, kancelář. Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce klenbové, konstrukce krovu dřevěná sedlová, vstup na půdu z venku po žebříku, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozinkového plechu, povrchy omítnuty, schodiště není, vrata dřevěná svlaková oplechovaná, okna sklobetonová (luxfery), podlaha betonová, bez vytápění, elektroinstalace provedena, bez vody, bez sociálního zařízení. Stáří budovy nebylo doloženo ani sděleno, dle konstrukcí stáří odhaduji od začátku minulého století, přibližně od roku 1994 byly prováděny částečné opravy (oprava omítek, podlaha apod.). Budova je užívána jako sklad, opravy a údržba nejsou prováděny (pouze v nejnutnější míře částečná údržba pro zachování provozuschopnosti). Celkový stavebně technický stav budovy hodnotím jako průměrný, spíše horší (vlhkost zdiva, dožilá střešní krytina apod.), odpovídající neprováděným opravám. Zastavěná plocha byla zjištěna měřením digitalizované mapy v KN a porovnána s vlastním měřením, užitná plocha byla zjištěna přepočtem ze zastavěné plochy (s koeficientem 0,80). Zastavěná plocha 180m2, obestavěný prostor 1.450m3, užitná plocha 140m2. pohled ze dvora severozápadní pohled od vjezdu, severovýchodní pohled jihozápadní 14
sklad kancelář stropy stěny Budova bez čp/če, na pozemku st.parc.č. 7/1- sklad 2 Je součástí pozemku st.parc.č. 7/1, stojí při vjezdu do areálu po levé, jihovýchodní straně. Budova je nepodsklepená, přízemní bez podkroví, s volnou půdou. Dispozičně obsahuje: 1 NP (přízemí): sklad se samostatným vstupem, sklad se vstupem z rampy, druhý sklad se samostatným vstupem a chodbu se samostatným vstupem a schodištěm na půdu. Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce dřevěné trámové, konstrukce krovu dřevěná sedlová, na východní straně nad částí skladu pultová, krytina tašková a plechová, klempířské konstrukce z pozinkového plechu, povrchy omítnuty, schodiště betonové, vrata dřevěná a plechová, okna ocelová jednoduchá, podlaha betonová, bez vytápění, elektroinstalace provedena, bez vody, bez sociálního zařízení. Stáří budovy nebylo doloženo ani sděleno, dle konstrukcí stáří odhaduji od začátku minulého století, přibližně od roku 1994 byly prováděny částečné opravy (oprava omítek, podlaha apod.). Budova je užívána jako sklad, opravy a údržba nejsou prováděny (pouze v nejnutnější míře částečná údržba pro zachování provozuschopnosti). Celkový stavebně technický stav budovy hodnotím jako podprůměrný, spíše horší, (dožilá střešní krytina, dožilé klempířské prvky, vlhkost zdiva apod.), odpovídající neprováděným opravám. Zastavěná plocha byla zjištěna měřením digitalizované mapy v KN a porovnána s vlastním měřením, užitná plocha byla zjištěna přepočtem ze zastavěné plochy (s koeficientem 0,70). Zastavěná plocha 350m2, obestavěný prostor 2.150m3, užitná plocha 245m2. 15
pohled ze dvora, severovýchodní pohled zadní, jihozápadní sklad se samostatným vstupem sklad se vstupem z rampy druhý sklad se samostatným vstupem 16
schody na půdu půda, krov 17
Budova bez čp/če, na pozemku st.parc.č. 7/1- sklad 3 Je součástí pozemku st.parc.č. 7/1, stojí při vjezdu do areálu po levé, jihovýchodní straně, mezi skladem 1 a skladem 2. Budova je nepodsklepená, přízemní bez podkroví. Dispozičně obsahuje: 1 NP (přízemí): sklad Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce železobetonové, bez krovu s pultovou střechou o mírném sklonu, krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkového plechu, povrchy omítnuty, schodiště není, vrata dřevěná svlaková oplechovaná, okna sklobetonová (luxfery), podlaha betonová, bez vytápění, elektroinstalace provedena, bez vody, bez sociálního zařízení. Stáří budovy nebylo doloženo ani sděleno, dle konstrukcí stáří odhaduji na 60 let, přibližně od roku 1994 byly prováděny částečné opravy (oprava omítek, podlaha apod.). Budova je užívána jako sklad, opravy a údržba nejsou prováděny (pouze v nejnutnější míře částečná údržba pro zachování provozuschopnosti). Celkový stavebně technický stav budovy hodnotím jako podprůměrný, spíše horší, (dožilá střešní krytina, dožilé klempířské prvky, vlhkost zdiva, praskliny zdiva, narušená omítka podhledu v místech ocelových I profilů stropní konstrukce), odpovídající neprováděným opravám. Zastavěná plocha byla zjištěna měřením digitalizované mapy v KN a porovnána s vlastním měřením, užitná plocha byla zjištěna přepočtem ze zastavěné plochy (s koeficientem 0,70). Zastavěná plocha 80m2, obestavěný prostor 320m3, užitná plocha 55m2. pohled zadní, jihovýchodní východní vjezd ze dvora 18
Hala bez čp/če, na pozemku st.parc.č. 7/1- sklad železa s jeřábovou dráhou Je součástí pozemku st.parc.č. 7/1, stojí při vjezdu do areálu rovně naproti vjezdu, v severozápadní části. Hala je nepodsklepená, přízemní bez podkroví. Dispozičně obsahuje: 1 NP (přízemí): jeden otevřený sklad v celém prostoru. Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce nejsou, prostor je otevřený do krovu až ke střešní krytině, konstrukce krovu dřevěná sedlová s ocelovým vyztužením, krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkového plechu, povrchy omítnuty, schodiště není, vrata plechová, okna ocelová jednoduchá, podlaha betonová, bez vytápění, elektroinstalace provedena, bez vody, bez sociálního zařízení. Stáří haly nebylo doloženo ani sděleno, dle konstrukcí stáří odhaduji od začátku minulého století, přibližně od roku 1994 byly prováděny částečné opravy (oprava omítek, podlaha apod.), pravděpodobně byla v té době provedena i jeřábová dráha. Hala je užívána jako sklad železa, opravy a údržba nejsou prováděny (pouze v nejnutnější míře částečná údržba pro zachování provozuschopnosti). Celkový stavebně technický stav haly hodnotím jako průměrný, mírně horší, odpovídající neprováděným opravám. Zastavěná plocha byla zjištěna měřením digitalizované mapy v KN a porovnána s vlastním měřením, užitná plocha byla zjištěna přepočtem ze zastavěné plochy (s koeficientem 0,80). Zastavěná plocha 400m2, obestavěný prostor 2500m3, užitná plocha 320m2. pohled ze dvora, jihovýchodní pohled zadní, severozápadní 19
Hala bez čp/če, na pozemku st.parc.č. 61- ocelový sklad železa Je součástí pozemku st.parc.č. 61, stojí při vjezdu do areálu rovně naproti vjezdu, v severozápadní části a navazuje přímo na sklad železa s jeřábovou dráhou. Hala je nepodsklepená, přízemní bez podkroví. Dispozičně obsahuje: 1 NP (přízemí): jeden otevřený sklad v celém prostoru. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce ocelové s opláštěním z pozinkovaného plechu, stropní konstrukce nejsou, prostor je otevřený do krovu až ke střešní krytině, konstrukce krovu ocelová, sedlová, krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkového plechu, schodiště není, vrata plechová, hala je průjezdná, okna nejsou, podlaha betonová, bez vytápění, elektroinstalace provedena, bez vody, bez sociálního zařízení. Stáří haly nebylo doloženo ani sděleno, dle konstrukcí stáří odhaduji na 20 let. Hala je užívána jako sklad železa, opravy a údržba nejsou prováděny. Celkový stavebně technický stav haly hodnotím jako průměrný, dobrý. Zastavěná plocha byla zjištěna měřením digitalizované mapy v KN a porovnána s vlastním měřením, užitná plocha byla zjištěna přepočtem ze zastavěné plochy (s koeficientem 0,85). Zastavěná plocha 200m2, obestavěný prostor 1250m3, užitná plocha 170m2. 20
pohled ze dvora, jihovýchodní pohled zadní, severozápadní Ocelový otevřený přístřešek, na pozemku st.parc.č. 7/1 Je součástí pozemku st.parc.č. 7/1, stojí při vjezdu do areálu rovně naproti vjezdu, u stěny na skladu železa s jeřábovou dráhou. Jedná se o jednoduchý, přízemní otevřený přístřešek z ocelové konstrukce s částečným opláštěním plechovým, s pultovou střechou a krytinou plechovou. Přístřešek je bez dalšího vybavení a zařízení, je užíván pro skladování. Stáří nebylo doloženo ani sděleno, dle konstrukcí stáří odhaduji na 20 let. Celkový stavebně technický stav přístřešku hodnotím jako průměrný, mírně horší. Zastavěná plocha byla zjištěna měřením digitalizované mapy v KN a porovnána s vlastním měřením, užitná plocha byla zjištěna přepočtem ze zastavěné plochy (s koeficientem 0,95). Zastavěná plocha 40m2, obestavěný prostor 140m3, užitná plocha 38m2. 21
Ocelový sklad, na pozemku parc.č. 285/1 Sklad stojí na pozemku parc.č. 285/1 a pravděpodobně i na pozemku parc.č. 223/16, který je ve vlastnictví FEROMAT, spol. s r.o., Dolní Dvory 9, 35002 Cheb (dle katastrální mapy a prohlídky na místě předpokládám, že v této části areálu je nesprávně postaveno oplocení oceňovaného areálu). Jedná se o jednoduchý, přízemní sklad z ocelové konstrukce s opláštěním plechovým, s pultovou střechou a krytinou plechovou. Přístřešek je bez dalšího vybavení a zařízení, je užíván pro skladování. Stáří nebylo doloženo ani sděleno, dle konstrukcí stáří odhaduji na 20 let. Celkový stavebně technický stav přístřešku hodnotím jako průměrný, dobrý. Zastavěná plocha byla zjištěna měřením digitalizované mapy v KN a porovnána s vlastním měřením, užitná plocha byla zjištěna přepočtem ze zastavěné plochy (s koeficientem 0,95). Zastavěná plocha 45m2, obestavěný prostor 140m3, užitná plocha 43m2. Venkovní jeřábová dráha parc.č. 89/14 Jedná se o venkovní jeřábovou dráhu půdorysného rozměru přibližně 8,00*33,00m. Jeřábová dráha je již delší dobu nepoužívaná, pravděpodobně bez revize, v horším až špatném stavu. Studna Je u vjezdu do areálu, jedná se o původní kopanou studnu hloubky přibližně 10m, voda ze studny již delší dobu není čerpána. 22
Venkovní úpravy Jedná se o oplocení areálu, které je provedeno z ocelových sloupků s výplní plechovou, oplocení mezi budovami, které je zděné s omítkou, vrata v oplocení plechová 3x, vrata dřevěná vjezdová do areálu, dvě zděné brány klenuté, zpevněné plochy z panelů a betonu ve vnitřní části areálu o ploše přibližně 1000m2, zpevněné plochy asfaltové a štěrkové na pozemcích v jižní části areálu o ploše přibližně 1500m2, přípojka vody, přípojka kanalizace, betonový septik o objemu 25m3, vše je bez oprav a bez údržby, v opotřebovaném stavu. Pozemky St. parcela 7/1 o výměře 2617m2, zastavěná plocha a nádvoří, St.parc.č. 61 o výměře 203m2, zastavěná plocha a nádvoří jsou pozemky areálu zastavěné budovami do uzavřeného čtverce, mezi budovami je vnitřní dvůr, plocha zpevněná panelová a betonová. St.parc.č. 12 o výměře 10m2, zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště je malý pozemek na západním okraji areálu, parc.č. 17/8 o výměře 311m2, ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 19/8 o výměře 1099m2, zahrada, parc.č. 22 o výměře 2765m2, zahrada jsou pozemky samostatné, od areálu oddělené místní komunikací, leží východně od areálu, dle Územního plánu se jedná z části o Plochy Smíšené území venkovské Sv a z části o plochy zeleně. Pozemky jsou již delší domu nevyužívané, zcela zarostlé travou, náletovými keři a stromy, neoploceny. parc.č. 29/2 o výměře 282m2, ostatní plocha, neplodná půda, je pozemek úzkého obdélníkového tvaru, který přiléhá ze severovýchodní strany areálu k administrativní budově a dílně, je zatravněný, neoplocený. parc.č. 41/8 o výměře 787m2, trvalý travní porost, parc.č. 44/4 o výměře 290m2, ostatní plocha, jiná plocha, jsou pozemky samostatné od areálu odděleny místní komunikací, leží severozápadně od areálu, dle Územního plánu se jedná z části o Plochy místní komunikace a z větší části o Plochy Smíšené území venkovské Sv. Pozemky jsou předěleny úzkým pruhem pozemku jiného vlastníka na dvě části. Na pozemku parc.č. 41/8 je z části zpevněné obratiště pro automobily, na pozemku parc.č. 44/4 stojí dvě plechové kolny, které jsou z části i na pozemku jiného vlastníka (na místě nebylo možné zjistit, kdo tyto plechové kolny postavil ani čí jsou, jsou pravděpodobně movitého charakteru a nemají žádný vliv na obvyklou cenu), ostatní části obou pozemků jsou zcela zarostlé travou, náletovými keři a stromy, neoploceny. parc.č. 89/2 o výměře 2221m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/3 o výměře 299m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/9 o výměře 192m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/10 o výměře 98m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 89/13 o výměře 746m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 276/9 o výměře 42m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 276/11 o výměře 18m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 276/20 o výměře 2m2, ostatní plocha, jiná plocha, parc.č. 285/1 o výměře 385m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 285/3 o výměře 189m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 285/4 o výměře 32m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 285/8 o výměře 26m2, ostatní plocha, manipulační plocha, jsou pozemky jižně, východně a západně od budov, jsou nepravidelných tvarů navzájem sousedící (spolu tvoří jeden celek), jsou z větší části zpevněné asfaltem a štěrkem, užívané pro manipulaci, otáčení vozidel a pro skladování, z menší části při okraji zatravněné, mírně svažité, oplocené. parc.č. 89/14 o výměře 475m2, ostatní plocha, manipulační plocha je pozemek u podélné stěny skladu 2, po jeho jihozápadní straně, jedná se o pozemek s venkovní jeřábovou dráhou. 23
Informativní přehled ploch zast.plocha m2 obestavěný prostor m3 užitná plocha m2 název administrativní budova čp.9 180 1700 430 dílna 100 550 80 sklad 1 180 1450 140 sklad 2 350 2150 245 sklad 3 80 320 55 hala s jeřábovou dráhou 400 2500 320 hala 200 1250 170 otevřený přístřešek 40 140 38 plechový sklad 45 140 43 celkem 1575 10200 1521 pozemky plocha zastavěná stavbami plocha zpevněná plocha zatravněná plocha jeřábové dráhy plochy celkem 1575 m2 2500 m2 8744 m2 270 m2 13089 m2 Poznámka: montované mobilní buňky, postavené vlevo při vjezdu do areálu, před skladem1 nejsou předmětem ocenění a převodu, jedná se o buňky, které má společnost Dama spol. s r.o. pronajaty od jiného subjektu a po ukončení nájmu budou odvezeny. Ekonomická charakteristika Jedná se o areál původní zemědělské usedlosti, dnes využívaný pro skladování a prodej hutního materiálu. Opravy a údržba areálu již delší dobu nejsou prováděny, poslední rekonstrukce byly provedeny přibližně v roce 1994. Stavby v areálu jsou převážně v horším až špatném stavebně technickém stavu, který je již zřejmě z hlediska bezpečnosti práce nevyhovující a vyžaduje větších investic pro zachování provozuschopnosti. 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Cheb 5 490 000,- Kč Nabídková cena Celková cena: 5 490 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Cena za m²: 2 759 Kč za m² Poznámka k ceně: ZLEVNĚNO! Adresa: Pražská, Cheb Datum aktualizace: 31.07.2014 ID zakázky: KV13SO200 Stavba: Montovaná Stav objektu: Dobrý Zástavba: Komerční Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 1 990 m 2 Užitná plocha: 1 990 m 2 Plocha pozemku: 12 750 m 2 Parkování: 100x Datum zahájení prodeje: 15.06.2011 Datum prohlídky: 10.06.2011 00:00 Vybavení: Ne Popis: Prodej bývalého zemědělského areálu o celkové rozloze 1,3 ha (12750m2)v průmyslové zóně Cheb, s možností využití ke skladování, výrobě, logistice, s pozemky, stavbami a příslušenstvím, nacházejícího se na východním okraji obce Cheb-Hradiště, vzdálený 200 m od dálnice R6 K.Vary-Cheb. Stavby jsou v dobrém, udržovaném stavebně technickém stavu. Jedná se o 2 skladové haly zast.plochy 1403 m2 a 588 m2, celkové užitné plochy 1990 m2, stavby technického a sociálního zázemí, váha, a zpevněné asfaltové a betonové plochy v celém areálu. Větší hala je připravena pro výstavbu nakládací rampy pro kamiony. Areál je napojen na veřejné inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, elektro 380 V vlastní trafostanice) a je vybaven podzemní požární nádrží, oplocen, napojen na PCO. Velká rozloha areálu umožňuje bezproblémovou manipulaci s kamiony. Možnost pronájmu s předkupním právem. Dle územního plánu určeno pro průmysl, výrobu. 24
2) Lomnice, okr. Sokolov 1 950 000,- Kč Nabídková cena Zlevněno: 1 950 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Cena za m²: 2 167 Kč za m² Původní cena: 2 200 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: cena k jednání Adresa: Hornická, Lomnice Datum aktualizace: 19.08.2014 ID zakázky: KV12SH207 Stavba: Montovaná Stav objektu: Velmi dobrý Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 980 m 2 Užitná plocha: 900 m 2 Plocha pozemku: 3 300 m 2 parkování: 10x Vybavení: Ne Popis: Nabízíme k prodeji nebo k pronájmu dvoupodlažní montovaný objekt budovy bývalé ubytovny ZP 980 m2 na okraji obce Lomnice u Sokolova po částečné rekonstrukci, vhodný též pro drobnou výrobu či jiné využití. V objektu je 32 místností (dříve dvoužkových pokojů), umývárny, WC, jídelna, spol.místnost. skladové prostory, kotelna. Objekt je po rekonstrukci střešní krytiny a systému vytápění (vlastní vytápění ÚT se dvěma plynovými kotli, rozvody v Cu, deskové radiátory) v nákladu 2,0 mil.kč. Stavba je ve velmi dobrém udržovaném technickém stavu, napojena na veškeré veřejné IS (voda, plyn, elektro, kanalizace svedena do lomu Družba), vyklizena a připravena k předání. V ceně nemovitosti je prodej pozemků celkové výměry 3300 m2 (nezastavěná pl.2320 m2, z toho zpevněná 800 m2). Stavba je vhodná k ubytování většího počtu osob, ale i jako administrativní objekt či pro drobnou výrobu. Cena případného pronájmu je 25.000,-Kč/měs. bez energií a bez DPH, 3.měs. vratná kauce. 3) Jáchymov, okr. Karlovy Vary 1 950 000,- Kč Nabídková cena Celková cena: 1 950 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 613 Kč za m² Adresa: K Lanovce, Jáchymov Datum aktualizace: 19.08.2014 ID zakázky: 2013082 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Užitná plocha: 3 180 m 2 Plocha pozemku: 6 610 m 2 Garáž: Ano Datum nastěhování: 19.08.2014 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elektřina: 400V Doprava: Silnice, Autobus Výtah: Ano Popis: Prodej komplexu pro podnikání ve fungující průmyslové zóně ve městě Jáchymov. Lázeňské město, okrajová část stranou od obytné zóny, nedaleko frekventované komunikace ve směru na hraniční přechod do Německa, 20km do Karlových Varů. Samostatný komerční areál v sousedství prosperujících firem je tvořen třemi hlavními objekty s pozemkem se zpevněnou plochou. Objekty jsou prázdné, vyklizené, ještě v nedávné době využívané jako dílny, sklady, garáže (provoz nyní již přestěhován). Nemovitosti mají běžnou základní údržbu, avšak vyžadují investici, jeden z objektů je ve zhoršeném technickém stavu. Ve většině prostor se nachází původní jeřábová dráha, podlahy z betonové mazaniny, původní nákladní výtah, část objektů s původními rozvody vytápění, elektřiny, vody. Areál je napojen na veřejné sítě voda, kanalizace, elektro, slaboproud, zemní plyn. 25
4) Královské Poříčí, okr. Sokolov 2 500 000,- Kč Nabídková cena Celková cena: 2 500 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 2 399 Kč za m² Adresa: Dlouhá, Královské Poříčí Datum aktualizace: 05.07.2014 ID zakázky: 362720 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Státní/obecní Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Patro: 1. podlaží Plocha zastavěná: 1 127 m 2 Užitná plocha: 1 042 m 2 Plocha podlahová: 1 042 m 2 Plocha pozemku: 3 047 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 400V Doprava: Silnice Vybavení: Částečně Výtah: Ne Popis: Prodej budovy bývalé výrobny plastových oken. V přízemí budovy jsou montážní haly, skladové prostory, prodejna, šatny, sociální zařízení a kanceláře, v patře další kanceláře a sociální zařízení. V zadní části budovy jsou přistavěné nezateplené skladové a montážní prostory. 5) Cheb 4 300 000,- Kč Nabídková cena Celková cena: 4 300 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 4 526 Kč za m² Adresa: Křižovatka - Nová Ves (okres Cheb) Datum aktualizace: 10.08.2014 ID zakázky: 379884 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Patro: 1. podlaží Počet bytů: 2 volné z 2 Plocha zastavěná: 920 m 2 Užitná plocha: 950 m 2 Plocha podlahová: 950 m 2 Plocha pozemku: 8 169 m 2 Plocha zahrady: 7 000 2 Sklep: 120 m 2 Parkování: 6x Rok rekonstrukce: 2013 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Vybavení: Částečně Výtah: Ne Popis: Prodej zemědělské usedlosti v obci Nová Ves cca 20 km od Chebu. Usedlost je po rekonstrukci s menšími dodělky, dle vkusu nového majitele. Na rekonstrukci usedlosti je dotace. Usedlost je velmi pěkná, zachovalá v klidné části obce. Odpad je řešen do jímky s přepadem, vodovodní řád, el. proud 220 a 380. Usedlost je vhodná na podnikání (truhlárna, servis, chov dobytka). Vyhodnocení tohoto segmentu trhu, tj. komerčních nemovitých věcí, lze vyvodit závěr, že s obdobnými nemovitými věcmi se na trhu obchoduje, v obdobných lokalitách je nabízeno větší množství komerčních a podobných staveb a areálů. Při stanovení hodnoty je použito porovnatelných nabízených nemovitostí z okolí. Ze zkušeností realitních kanceláří jednoznačně vyplývá, že obdobné nemovité věci jsou obtížně obchodovatelné, velmi často je nabízejí mnoho měsíců, u obdobných průmyslových areálů i několik let, než se prodají a v téměř všech případech dochází ke snižování ceny o přibližně 15 až 20%. Dodávám, že 26
obdobné průmyslové a komerční areály jsou dle zkušeností i po snižování nabídkové ceny a dlouhodobé inzerci velmi často obtížně prodejné, v současné době poptávka po obdobných nemovitých věcech je velmi malá, téměř žádná. Tyto skutečnost a rovněž tak i některé rozdílnosti v nemovitostech použitých v porovnávací metodě jsou zohledněny při výpočtu koeficienty Použité koeficienty: K1 koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. areál Cheb 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 2759 2207 2. areál Lomnice, okr. Sokolov 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 2167 1907 3. areál Jáchymov, okr. Karlovy Vary 1,10 1,00 1,00 1,00 1,25 0,80 1,20 613 809 4. areál Královské Poříčí, okr. Sokol. 1,10 1,00 1,00 1,00 0,90 0,80 1,00 2399 1900 4. areál Cheb 1,00 1,00 1,00 0,85 0,80 0,80 1,10 4526 2708 maximum 2708 minimum 809 průměr 1906 užitná plocha m2 1521 porovnávací hodnota 2 899 539 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 2 900 000,00 Kč Slovy: dvamilionydevětsettisíc Kč 27
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 2 900 000,00 Kč slovy: dvamilionydevětset tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky poloha v lokalitě s průmyslovým a komerčním využitím v blízkosti rychlostní komunikace Slabé stránky horší až špatný stav budov, objemově nadměrné, obtížně obchodovatelné nemovité věci po kterých poptávka prakticky není. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot. Při stanovení tržní hodnoty ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 19.08.2014 Slovy: dvamilionydevětset tisíc korun českých ve výši: 2 900 000,00 Kč V Plzni, 21.08.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 Plzeň 4.Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1464/2014 znaleckého deníku. 28
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 29
30
hlavní vjezd do areálu vpravo administrativní budova, vlevo sklad 1 boční vjezd nepoužívaný vjezd budovy v areálu v čele hala s jeřábovou dráhou, vlevo od ní hala a sklad 3 sklad 3 sklad 1 31
administrativní budova a dílna pohledy na budovy z vně areálu administrativní budova a dílna sklad 1 sklad 3 mezi sklad 1,2, a 3 sklad 2, venkovní jeřábová dráha 32
sklad 2, venkovní jeřábová dráha průjezdná hala hala s jeřábovou dráhou průjezdná hala zarostlé pozemky severozápadně od areálu, s plechovými kolnami zarostlé pozemky východně od areálu, u hlavního vjezdu 33
5.3. Doklady 34
35
36
37
38
39
40
41
42