ZNALECKÝ POSUDEK č.3617-440/2013 O ceně rodinného domu v Písku, Budějovické Předměstí, Lázeňská č.p.638, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.1264, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 228 m 2 a p.č.1824/5, zahrada, o velikosti 98 m 2, vše zapsáno na LV č.2155 pro k.ú.písek Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 11.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 11.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Písku, Budějovické Předměstí, Lázeňská č.p.638, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.1264, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 228 m 2 a p.č.1824/5, zahrada, o velikosti 98 m 2, vše zapsáno na LV č.2155 pro k.ú.písek 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Lázeňská 638/34 397 01 Písek Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Písek Katastrální území: Písek Počet obyvatel: 29 729 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.11.2013 za přítomnosti znalce, vlastníka nemovitosti a oprávněného z věcného břemene. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2155 pro k.ú.písek - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 626217/1102, Paní Eva Česká, Lázeňská 638/34, 39701 Písek, vlastnictví: výhradní 626217/1102, Paní Eva Česká, Lázeňská 638/34, 39701 Písek, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo z cihel a kamene. Krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná zdobená, ze dvora zateplená. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a plynovým sporákem. Topení je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je ze zásobníku. WC a koupelna jsou standardní, sprchový kout. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou plastová. Schody jsou dřevěné a betonové, standardní. Dispozičně jde o byt 4+1. K domu náleží vedlejší stavby s mírně pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Dům je z roku 1912, v roce 2009 byla provedena modernizace interiéru a vestavba podkroví. Stav objektu je dobrý, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizaci a elektřinu. Na domě vázne věcné břemeno bytu a spoluužívání. Týká se dvou pokojů vlevo od chodby v přízemí, WC, sklepa, půdy, a dále pozemků. Věcné břemeno bylo zřízeno na dožití p.václava Českého. Oprávněný je povinen přispívat 1/4 na náklady na provoz objektu (energie), a také 1/4 na veškeré náklady na údržbu a opravy nemovitosti. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 3.2. Věcné břemeno - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Písek Stáří stavby: 101 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 424,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 5,8*4,57 = 26,51 m 2 přízemí: 11,07*11,55 = 127,86 m 2 podkroví: 5,89*4,9 = 28,86 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 26,51 m 2 2,10 m přízemí: 127,86 m 2 3,23 m podkroví: 28,86 m 2 2,50 m - 5 -
Obestavěný prostor spodní stavba: 26,51*(2,1-0,6) = 39,77 m 3 vrchní stavba: 127,86*4,14 = 529,34 m 3 zastřešení: 127,86*4,07/2 = 260,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 829,31 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 127,86 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 183,23 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,43 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 101 let: 0,65-6 -
12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,65 = 0,580 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,580 * 1,030 * 0,850 = 0,508 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 424,- Kč/m 3 * 0,508 = 1 739,39 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 739,39 Kč/m 3 * 829,31 m 3 = 1 442 493,52 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 442 493,52 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +42 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) +56,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2590 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1460 1,2590 56,20 1 688,09 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 400,- 0,40 2,1460 1,2590 56,20 675,24 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.1264 228,00 1 688,09 384 884,52 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 1824/5 98,00 675,24 66 173,52 Stavební pozemky - celkem 451 058,04 Pozemky - zjištěná cena = 451 058,04 Kč - 8 -
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Popis Věcné břemeno bytu Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcná břemena počítána z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 60 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 60 000,00 Kč * 100 % = 60 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 60 000,- Kč * 10 let = 600 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 600 000,- Kč 3.2. Věcné břemeno Popis Věcné břemeno spoluužívání Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcná břemena počítána z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 25 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 25 000,00 Kč * 50 % = 12 500,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 12 500,- Kč * 10 let = 125 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 125 000,- Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 442 493,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 442 493,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 451 058,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 451 058,- Kč Celkem 1 893 551,50 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 600 000,- Kč 3.2. Věcné břemeno 125 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 725 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 1 168 551,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 168 551,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 442 493,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 442 493,50 Kč - 10 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 451 058,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 451 058,- Kč Celkem 1 893 551,50 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 600 000,- Kč 3.2. Věcné břemeno 125 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 725 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 1 168 551,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 168 551,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 168 550,- Kč slovy: Jedenmilionjednostošedesátosmtisícpětsetpadesát Kč - 11 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno bytu, Věcné břemeno spoluužívání. Oprávněná Marie Česká již nežije (zemřela v roce 2001). Břemena ve prospěch p.václava Čekého jsou zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 600.000,- Kč s příslušenstvím a všech budoucích pohledávek do výše 2.400.000,- Kč a příslušenství - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, 430 01 Chomutov. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej rodinného domu s nebytovými prostory v Písku. Částečně rekonstruován (voda, odpady). V přízemí byty 2+1, 1+1 a prodejna se skladem, která se dá předělat na bytové prostory. V 1. patře byt 3+1 a půdy. Velká zasklená lodžie, podsklepený, vytápění plynovým kotlem. Každá jednotka s vlastním vchodem. Za domem zahrada se stromy, kůlna, zahradní domek, technické místnosti. Na pozemku je studna, přípoj na veřejný vodovod a kanalizaci, přívod plynu. Zastávka MHD v místě, možnost parkování na pozemku. Požadovaná cena 1.990.000,- Kč včetně právních služeb a provize RK. - 12 -
Rodinný dům se nachází v klidném prostředí na okraji města Písku. Vzdálenost od centra 2km. Dům je přízemní s obytným podkrovím. Hrubá stavba je provedena z ekologického materiálu Isospan s výbornými tepelnými a izolačními vlastnostmi. Elektrika je zavedená, voda je řešena vlastním hloubkovým vrtem. Vodárna je v domě. Na pozemku je vlastní jímka. Pro vytápění bylo navrženo úsporné tepelné čerpadlo. V přízemí je velký vzdušný obývací pokoj s kuchyňským koutem a spižírnou, 2 pokoje, koupelna a technická místnost. V podkroví jsou další dva pokoje s vestavěnými šatnami a druhá koupelna. Uspořádání domu je velmi praktické. Požadovaná cena 1.980.000,- Kč včetně provize RK a právního servisu. Nabídka samostatného rodinného domku s malou zahrádkou v obci Semice u Písku. Obec Semice je obklopena krásnou přírodou Píseckých hor (viz foto). Klidné a čisté místo v těsné blízkosti veškeré vybavenosti města Písku. (Vzdálenost 1,5km). Mimo záplavovou oblast. Dům prošel celkovou rozsáhlou rekonstrukcí. Z původního stavení zbyly pouze obvodové zdi. Objekt je zateplený a dobře - 13 -
odizolovaný. V přízemí je velký obývací pokoj s připraveným vstupem do podkroví. Kuchyně, ložnice a prostorná koupelna s WC. Dále velká technická místnost se samostatným vchodem a rovněž se vstupem do podkroví. V podkroví je veškerý materiál na půdní vestavbu. Dům lze snadno rozšířit na 4-5+1 nebo na dva samostatné byty. Celý objekt je vytápěn ekonomickým tepelným čerpadlem. Topení je podlahové. Celkové měsíční náklady včetně spotřeby teplé vody se pohybují kolem 1800/měs. Na pozemku je vlastní studna, možnost napojení na městský vodovod. Bydlení zde spojuje romantiku venkova s komfortem města. Vhodné jako rekreační objekt i k trvalému bydlení. Uvedená cena je k jednání, sleva možná. Požadovaná cena 1.850.000,- Kč včetně všech právních služeb a poplatků. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.825.000,- Kč Obvyklá cena závad : 725.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.100.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionstotisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 11.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3617-440/2013 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2155 ze dne 10.10.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -