Znalecký posudek č. 6102-319 / 2014

Znalecký posudek č. 6102-319 / 2014 Rodinný dům č.p. 73 na pozemku p.č. st. 96 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 96 v k.ú. Lověšice u Přerova, v obci Přerov, v okrese Přerov. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne 10.11.2014

1. ÚVOD Předmětem posudku je rodinný dům č.p. 73 na pozemku p.č. st. 96 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 96 v k.ú. Lověšice u Přerova, v obci Přerov, v okrese Přerov. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 21.10.2014. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2

2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Rodinný dům č.p. 73 750 02 Přerov Region: Olomoucký Okres: Přerov Katastrální území: Lověšice u Přerova Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 7.8.2014, za přítomnosti pana Dočkala Vladimíra a zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č. 27 pro k.ú. Lověšice u Přerova ze dne 7.9.2014 Situační plán Informace získané při místním šetření dne 20.10.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 27 pro k.ú. Lověšice u Přerova je vlastníkem předmětného majetku: Dočkal Vladimír, Mírová 73/46, Přerov III Lověšice, 750 02 Přerov Váznoucí závazky Dle LV č. 27 pro k.ú. Lověšice u Přerova ze dne 7.9.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská, Zástavní právo smluvní na parcelu st. 96 dle přiloženého výpisu z KN č. 27, Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Nařízení exekuce. 3

Celkový popis Lokalita okresní město Přerov, okrajové katastrální území Lověšice u Přerova Pozice v obci Dům je situovaný v okrajové části města Přerov, v místní části Lověšice v ulici Mírová, v řadové zástavbě rodinných domů jako vnitřní Dostupnost centra cca 10 min. jízdy automobilem Převažující zóna Zóna husté zástavby rodinných domů se zahradami, kopírující hlavní komunikaci Napojení na sítě a objekt je napojen na plynovod, kanalizaci přes septik, vodovod komunikace z vlastní studny a na elektrickou síť, je ale odmontován elektroměr Kapacita sítí chybí přípojka na veřejný vodovod, elektropřípojka je nefunkční Dopravní dostupnost dobrá dostupnost po místní zpevněné komunikaci, v blízkosti je zastávka autobusu cca 100 m, železniční stanice cca 0,5 km Dostupnost služeb V Přerově je komplexní síť služeb, zastoupení institucí na úrovni okresního města, veškeré bankovní domy, základní a střední školy, zdravotnická a kulturní zařízení Parkování možnost parkování pouze na krajnici komunikace Škodlivé vlivy nebyly zjištěny Podnikatelská aktivita silná, město Přerov je regionálním centrem obchodu, služeb a administrativy, působí zde řada středních a velkých firem Konkurenční prostředí V Přerově je v nabídce cca 60 rodinných domů, z toho jen jeden dům v k.ú. Lověšice u Přerova Současný způsob dům je již dva roky neobýván, jsou patrny poškození stavebních využití prvků a technického zařízení 4

3. POSUDEK 3.1. Popis majetku 3.1.1. Rodinný dům č.p. 73 Základy Betonové Zdivo, podezdívka Konstrukční systém zděný z pálených cihel Stropy Dřevěné se záklopem v 1.NP, v podkroví sádrokarton Střecha Sedlová a pultová Krytina Živičná, vlnité desky onduline, lepenka Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Vnitřní omítky Omítky vápenné hladké Fasádní omítky Vápenné omítky stříkané, s nátěrem, ve dvorním traktu chybí Vnější obklady chybí Vnitřní obklady Keramické, jen v koupelně Schody Betonové Dveře a vrata Dveře dřevěné Okna Dřevěná dvojitá Podlahy Betonové bez povrchu, v podkroví dřevotřískové desky, keramická dlažba Vytápění Původně plynové kotel je v současné době nefunkční, v pokoji kamna na tuhá paliva Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod Chybí Rozvod vody Rozvod teplé a studené vody z vlastní studny, v chodbě darling Ohřev vody chybí Instalace plynu Přípojka plynu Kanalizace Do jímky přes septik Vybavení kuchyně chybí Vnitřní vybavení Vana, umývadlo Záchod Splachovací WC Ostatní chybí Dostavby, prístavby V roce 1983 přístavba dvorního křídla Rekonstrukce, modernizace V roce 1988 nová krytina, v roce 2003 vestavba podkroví a střešní okna Přístupnost objektu Z veřejné komunikace Vnitřní dispozice Níže uvedeno Úroveň údržby Průměrná Závažné nedostatky Nedokončená rekonstrukce, v uliční části vlhkost zdiva, lokálně poškozené stropní podhledy v podkroví a plísně, chybějící fasády ve dvorním traktu, nefunkční přípojka elektro, zastaralé a neudržované hygienické a technické zařízení Z roku Původní uliční část z roku cca 1930, dvorní přístavba z r. 1983 Opotřebení Opotřebení cca 65 % Současný a minulý způsob využití V minulosti sloužil objekt pro rodinné bydlení, v posledních 2 letech bez využití a údržby. 5

Vnitřní dispozice domu: Podlaží Název místnosti m2 1.NP chodba 16,59 chodba se schodištěm 6,81 koupelna s WC 4,51 kuchyně 8,99 pokoj 18,62 kotelna a sklad 11,05 2.NP chodba se schodištěm 6,78 spíž 0,80 pokoj 7,22 pokoj 8,88 sklad 6,74 pokoj 22,32 pokoj 15,44 celkem 134,75 3.1.2. Příslušenství a venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav (přípojka elektro, přípojka vody a kanalizace, zpevněné plochy, oplocení) je standardní, nejedná se o výjimečné příslušenství typu zemní zastřešený bazén, solární panely apod. Rozsah příslušenství obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o cca 5%. Z tohoto důvodu není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní. 6

3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah: 3.2.1.1. Rodinný dům č.p. 73 3.2.1.2. Pozemky 3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty 3.2.1.1 Rodinný dům č.p. 79 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 96,36 m 2 2,97 m Výčet místností: 129,02 m 2 1,00 129,02 m 2 Užitná plocha celkem: 129,02 m 2 2.NP 66,60 m 2 2,53 m Výčet místností: 57,75 m 2 1,00 57,75 m 2 Užitná plocha celkem: 57,75 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP uliční část 8,82*6,20*2,97 = 162,41 m 3 1.NP dvorní část ((2,77*2,70)+(10,00*3,42))*2,40 = 100,03 m 3 2.NP uliční část ((8,82*1,67)+((8,82+4,50)*1,53/2))*6,20 = 154,50 m 3 2.NP dvorní část ((2,77*2,70)+(10,00*3,42))*2,53 = 105,45 m 3 Zastřešení uliční části 4,50*6,20*1,97/2 = 27,48 m 3 Zastřešení dvorní části ((10,00*3,42)+(2,77*2,70))*0,30/2 = 6,25 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP uliční část 162,41 m 3 1.NP dvorní část 100,03 m 3 2.NP uliční část 154,50 m 3 2.NP dvorní část 105,45 m 3 Zastřešení uliční části 27,48 m 3 Zastřešení dvorní části 6,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 556,12 m 3 7

Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 96 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 187 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 556,12 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 200 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 200 Reprodukční hodnota [Kč] 2 335 710 (RC * OP) Stáří roků 84 Další životnost roků 36 Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 817 499 3.2.1.2. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 27 pro k.ú. Lověšice u Přerova: Parcela Druh pozemku Výměra st. 96 zastavěná plocha a nádvoří 155 Pozemek má protáhlý obdélníkový tvar, nachází se v řadové zástavbě rodinných domů se zahradami jako vnitřní. Je využívaný pro zástavbu rodinným domem s přilehlým dvorkem a zahrádkou, což je v souladu s územním plánem obce. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k pozemku je ze silnice p.č. 439/7 (vlastník Olomoucký kraj) a z místní zpevněné komunikace p.č. 439/22 (vlastník Město Přerov). Předmětná parcela st. 96 je v části zastavěna objektem rodinného domu č.p. 73, v části slouží jako dvůr a zahrádka. Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců. Z aktuální nabídky uvádíme následující vybrané pozemky. Nabídka č. Výměra v m2 Kč Kč/m2 Lokalita 1 1 250 700 000 560 Přerov 2 953 953 000 1 000 Přerov-Vinary 3 1 979 1 048 000 530 Přerov 8

4 1 997 1 048 425 525 Přerov-Újezdec 5 1 046 1 046 000 1 000 Přerov-Vinary 6 1 804 960 000 532 Přerov-Kozlovice 7 1 983 944 000 476 Přerov 8 1 979 1 099 000 555 Přerov-Újezdec 9 2 081 1 976 950 950 Přerov 10 794 600 000 756 Přerov-Vinary Nabídkové ceny pozemků se pohybují v rozmezí od 476,- Kč až 1000, - Kč/m 2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny skutečně dosažené, a to mnohdy i o 20%. Lze tedy očekávat, že ceny by mohly být realizovány v rozmezí 381,- až 800,- Kč/m 2. Oceňovaný pozemek se nachází v okrajové místní části Lověšice, která je v porovnání s uvedenými lokalitami méně atraktivní. Má úzký protáhlý obdélníkový tvar, možnost veškerých přípojek inženýrských sítí. Plošně je pro účel zástavby rodinným domem podstandardní, v místě je však takový stav obvyklý. Po vyhodnocení kvalitativních a rozměrových aspektů uvedených nabídek, lze usuzovat, že obvyklá cena pozemku by se mohla pohybovat na střední hranici zjištěného cenového rozptylu. Oceňovaný pozemek je obtížněji využitelný a tvarově méně vhodný. Pro další výpočet uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku 300,- Kč/m 2. Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 96 155 300,00 46 500,00 Celkem 155 46 500,00 3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty Název Věcná hodnota [ Kč ] Rodinný dům č.p. 29 817 499 Pozemky 46 500 CELKEM 863 999 Věcná hodnota je po zaokrouhlení 864 000,- Kč. 9

3.2.2. Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům v Přerově, místní část Žeravice Nabídka prodeje rodinného domu 3+1 se zahradou, velkým dvorem v Žeravicích - příměstské části Přerova. Dům má na dvoře prostory vhodné k uskladnění i parkování auta a také sklep. Zahrada je s ovocnými stromy. Dům prošel částečnou rekonstrukcí a to výměnou střechy a vyměněna byla také okna za plastová s kachlovými parapety a rozvody plynového topení a nová tělesa, to celé v roce 2012. Dům je přízemní s jednou místností v patře a možností další podkrovní vestavby. Podlahová plocha 130 m2, pozemek 499 m2. Nabídka RK Reality IQ a.s. Nabídková cena: 750 000,- Kč, tj. 5 769,- Kč/m 2 2) Rodinný dům v Přerově, místní část Popovice Prodej řadového rodinného domu 3+1 o dvou nadzemních podlažích. V prvním nadzemním podlaží pokoj, kuchyně, koupelna s WC a vstup na dvůr budovy s hospodářskými přístavbami. Ve druhém nadzemním podlaží dva pokoje. V domě zaveden plyn, topení zajištěno plynovým teplovodním kotlem, ohřev teplé užitkové vody elektrickým bojlerem. Dodávka pitné vody z obecního vodovodu, na pozemku vlastní studna. Dům je napojen na městskou kanalizaci. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, provedena výměna oken, nová střešní krytina. Objekt je bez vlhkosti, v dobrém stavu. Podlahová plocha 90 m2, pozemek 144 m2. Nabídka RK NEXT REALITY Nabídková cena: 900 000,- Kč, tj. 10 000,- Kč/m 2 3) Rodinný dům Přerov Horní Moštěnice Nabídka cihlového rohového rodinného domu 2+1 s malým dvorem. Dům má sedlové zastřešení, bez podkroví. V přízemí jsou dva pokoje s plastovými okny a žaluziemi, velká kuchyně, koupelna s vanou s ker. obkladem a dlažbou, samostatné WC s umyvadlem, chodba a spíž, nové vchodové dveře. Ve dvoře kotelna. Na dvoře jsou voliéry. Dům je po částečné rekonstrukci, je zavedeno ústřední topení plynový kotel, kanalizace a voda obecní, elektřina 220V-380V. Užitná plocha: 100 m2, pozemek 130 m2 Nabídka RK GALERIE REALIT, s.r.o. Nabídková cena: 599 000,- Kč, tj. 5 990,- Kč/m 2 10

Komentář: Dům č. 1 je situován v místní části Žeravice, má obdobnou výměru užitných ploch, výrazně větší pozemek se zahradou. Je udržovaný, po částečné rekonstrukci, s funkčním zařízením. Možnost parkování je v garáži ve dvoře domu. Dům č. 2 je situován v místní části Popovice. Dům je po částečné rekonstrukci, s funkčním zařízením a bez vad. Užitná plocha je výrazně menší, výměra pozemku je srovnatelná. Dům č. 1 je situován v sousedních Horních Moštěnicích, má menší výměru užitných ploch, i menší pozemek. Dům je částečně rekonstruovaný, funkčně zařízený. Parkovací možnosti jsou pouze na veřejné komunikaci. Vzhledem k faktu, že zdrojem informací u všech srovnávaných objektů je nabídka realitní inzerce, je třeba korigovat jejich jednotkové ceny koeficientem nejistoty realizovatelnosti prodeje. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných domů lze konstatovat, že všechny nabízené domy jsou v lepším technickém stavu, bez poruch a s funkčním technickým zařízením. Pro oceňovaný dům s přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem dovozuji jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 3 200,- Kč/m 2 užitné plochy (při výměře podlahových ploch 134,75 m 2 ). 134,75 x 3 200 = 431 200,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 431 000,- Kč. 11

3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Kč Věcná hodnota 864 000 Porovnávací hodnota 431 000 Silné stránky nemovitých věcí: Dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost obce Možnost veškerých přípojek inženýrských sítí Slabé stránky nemovitých věcí: Odpojená přípojka elektro Voda jen z vlastní studny Zahrada není udržovaná Stavební nedokončenost (chybí povrchy podlah, kuchyně, obklady, fasády ve dvorní části) Nefunkční ústřední vytápění V uliční části vlhkost zdiva, v podkroví poškozené podhledy S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: 430 000,- Kč 12

4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou rodinného č.p. 73 na pozemku p.č. st. 96 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 96 v k.ú. Lověšice u Přerova, v obci Přerov, v okrese Přerov, ke dni 21.10.2014, pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: 430 000,- Kč slovy: Čtyřistatřicettisíc korun českých Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon o veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 10.11.2014 ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6102-319/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 13

5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 27 pro k.ú. Lověšice u Přerova ze dne 7.9.2014 zdroj dálkový přístup do KN Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotopříloha 14