č. 025 Ex 4252/10 Znalecký posudek č. 520-15/2012 O obvyklé ceně podílu 1/3 nemovitostí: stavby - budovy čp. 136 na St. 64/2, pozemků na St. 64/2 o ploše 624 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, na p.p.č. 320/12 o ploše 4366, orná půda, na p.p.č. 730/6 o ploše 2828 m 2, orná půda, na p.p.č. 926/3 o ploše 5799 m 2, orná půda a na p.p.č. 1320/3 o ploše 40 m 2, ostatní plocha, vše zapsané na LV 139, vše v k.ú. Velká Jesenice, v obci Velká Jesenice, okres Náchod, kraj Královéhradecký v majetku pana Richarda Macháčka, bytem Velká Jesenice 136, 552 24, Velká Jesenice, RČ 750801/3238. Povinný byl přítomen u prohlídky nemovitosti, umoţnil prohlídku a podal informace o vývoji nemovitosti. Objednatel posudku: JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v usnesení soudního exekutora. Podle stavu ke dni 2. 2. 2012 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová 446 541 02 Trutnov tel.:724 689 138 Posudek obsahuje 14 stran a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. Trutnov, 2. 2. 2012 Vyhotovení č.
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit 1/3 nemovitostí: budova čp. 136 na St. 64/2, pozemků na St. 64/2 o ploše 624 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, na p.p.č. 320/12 o ploše 4366, orná půda, na p.p.č. 730/6 o ploše 2828 m 2, orná půda, na p.p.č. 926/3 o ploše 5799 m 2, orná půda a na p.p.č. 1320/3 o ploše 40 m 2, ostatní plocha, vše zapsané na LV 139. vše v k.ú. Velká Jesenice, v obci Velká Jesenice, okres Náchod, kraj Královéhradecký v majetku pana Richarda Macháčka, bytem Velká Jesenice 136, 552 24, Velká Jesenice, RČ 750801/3238. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle ţádných matematických vztahů. Je moţné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. v platném znění ke dni ocenění. Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. 2. Informace o nemovitosti název: Podíl 1/3 nemovitostí zapsaných na LV 139 adresa: kraj: Královéhradecký, obec: Velká Jesenice kraj: Královéhradecký okres: Náchod obec: Velká Jesenice katastrální území: Velká Jesenice počet obyvatel obce: 761 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21. 12. 2011 za přítomnosti pana Richarda Macháčka. Povinný byl přítomen, umoţnil prohlídku a podal základní informace k ocenění. Doporučený dopis s výzvou ke spolupráci se z místa trvalého bydliště povinného vrátil znalci zpět s poznámkou České pošty: nevyzvednuto. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z 6.12. 2011 č.j. 025 EX 4252/10-14 Výpis z katastru nemovitostí LV 139 Velká Jesenice ze dne 6.12.2011 Kopie katastrální mapy a ortomapa z webu nahlíţení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 21. 12. 2011 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví: Kraj: Královéhradecký Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Okres: Náchod Obec: Velká Jesenice Katastrální území: Velká Jesenice (778419) List vlastnictví číslo: 139 Vlastníci: 1. Macháček Richard Podíl: 1/3 Velká Jesenice 136, Velká Jesenice, 552 24 2. Macháček Roman Podíl: 1/3 Korunní 984/32, Ostrava, Mariánské Hory, 709 00 3. Slezák Jan Podíl: 1/3 Velká Jesenice 105, Velká Jesenice, 552 24 Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena - zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 3.456,- Kč k 1/3 nemovitosti pro OSSZ v Náchodě, povinný Slezák Jan Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena - exekuční příkaz k prodeji 1/3 nemovitosti 2x - výše závady není v LV uvedena, povinný Macháček Richard - zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 17.893,49 Kč k 1/3 nemovitosti pro Citibank Europe plc., povinný Macháček Richard - nařízení exekuce, výše závady není ve výpise z katastru uvedena, povinný Macháček Richard - nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručený dne 30.11.2011 k 1/3 nemovitosti, povinný Macháček Richard 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla na mé poţádání předloţena. Znalecký posudek byl vypracován na základě skutečností zjištěných na místě prohlídky. 7. Celkový popis nemovitosti Vesnice Velká Jesenice leţí na území okresu Náchod a náleţí pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněţ okresní město Náchod. Obec Velká Jesenice se rozkládá asi dvanáct kilometrů jihozápadně od Náchoda. Obec geograficky a turisticky řadíme do Kladského pomezí. Počet trvale ţijících osob této středně velké vesnice se pohybuje kolem čísla 740 obyvatel. Velká Jesenice se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Velká Jesenice, Veselice a Volovka. Obec je vzdálená přibliţně 14 km od polských hranic. V obci naleznou děti školního věku jednu základní školu niţšího stupně a mateřská škola slouţí pro mladší děti. Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Velká Jesenice má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází ţeleznice a je zde i ţelezniční zastávka. Vesnice Velká Jesenice leţí v průměrné výšce 286 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1436. Celková katastrální plocha obce je 1133 ha, z toho orná půda zabírá šedesát šest procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Vzhledem ke geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Statistické údaje Pošta: Ano Škola: MŠ Ano ZŠ Ano Zdravotnické zařízení: praktický lékař Ano zubař Ne Kultura: knihovna Ano kino Ne kostel Ano hřbitov Ano Sport: koupaliště Ne sportovní hřiště Ano Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 3
Policie: Kanalizace (ČOV): Vodovod: Plynofikace: stadion Ne Ne Ano Ano Ne Dům je v zastavěné části obce v souvislé zástavbě nedaleko komunikace procházející obcí vedoucí z České Skalice. Dům je zděný z cihelného zdiva s vnitřním schodištěm, se sedlovou střechou. Střecha je pokrytá betonovými a pálenými taškami na dřevěné konstrukci krovu. Dům je napojen pouze na elektřinu, voda je brána ze studny, kanalizace není provedena. Dům je ve špatném technickém stavu, je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaţí s obytnými místnostmi bez sociálního zařízení a dále má dům ve střešní částí půdní prostor s přístupem po schodišti přístupném samostatnými dveřmi. Dům má v podstatě tři obytné místnosti, chodbu a dvě komory. Podkroví není vyuţito a rozdělení na více bytových jednotek by vyţadovalo zásadní stavební úpravy. Pozemek, na kterém je stavba vystavěna, je rovinatý, nepravidelného tvaru, na východní straně je místní obsluţná zpevněná komunikace. Jiţní část pozemku se zuţuje a za stavbou stodoly je menší zahrada. Na západní hranici pozemku jsou vystavěny zděné kolny pro uskladnění paliva a suché WC. Severní hranici pozemku tvoří oplocení rovnoběţně probíhající podél stavby domu. Stavba stodoly je ve zhoršeném technickém stavu s narušenou statikou. Obvodové stěny jsou narušené trhlinami zřejmě způsobenými sednutím štítových zdí. Krytina střechy je doţitá, místy chybí několik tašek a začínají se projevovat deformace krovu. I další objekty - zděné kolny jsou ve zhoršeném stavu. Na dvoře je také kopaná studna s ručním čerpadlem. Celý komplex domku a stodoly je na samotném konci ţivotnosti a vyţaduje zásadní a radikální výměny hlavních konstrukcí. Údrţba domu prováděna není nebo jen sporadicky, modernizace ani výměna doţitých konstrukcí provedena v minulosti nebyla. Ostatní oceňované pozemky jsou rozptýleny v katastrálním území a funkční celky spolu netvoří. Pouze p.p.č 320/12 a p.p.č. 1320/3, který tvoří část přístupové komunikace. Proto jsou oceněny zvlášť. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům 2) Stodola b) Pozemky 1) Stavební pozemek 2) Zemědělské pozemky c) Ocenění objektu s příslušenstvím porovnávací metodou d) Ocenění zemědělských pozemků porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 4
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům s příslušenstvím Jedná se o zděný domek, postavený podle odhadu minimálně před 100 lety. Objekt je jednoduchého obdélníkového půdorysu volně stojící v rozptýlené zástavbě průměrné hustoty. Dům je dispozičně vyuţit jako obytný, bez vyuţitého podkroví. Dům není podsklepený, má jedno nadzemní podlaţí, a půdní prostor. Střecha je sedlová. Základy jsou kamenné mělké bez funkční izolace, zdivo je z plných cihel o tl. 60 cm. 1.NP je rozdělen na dva pokoje, světnici s kuchyní a komora s vlastním vstupem. Další vstup je vybudován pro vstup do půdního prostoru. Koupelna vybudována není. WC je suché mimo tento objekt. Do obytných místností se vchází z chodby. Strop je z části trámový, z části cihelný klenbový do I profilů bez rovného podhledu. Krytina střechy je zčásti z pálených tašek, z části z tašek betonových. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, parapety nejsou oplechovány. Do objektu jsou osazena dřevěná špaletová zdvojená. Vstupní dveře jsou dřevěné. Vnitřní omítky jsou hrubé vápenné, fasáda je hrubá vápenná místy odpadlá. Podlahy jsou betonové, s původními keramickými dlaţbami. Ve světnici původní prkenná podlaha je vyhnilá, plocha je překrytá kobercem. Vytápění ve světnici je lokální kamny na tuhá paliva. Rozvod vody není proveden. Zdrojem vody je studna s ručním čerpadlem - pumpou. Elektroinstalace je světelná i motorová avšak v podstandardním provedení. Kuchyně je vybavena kamny na tuhá paliva bez dalšího vybavení, pouze s kuchyňskou linkou. Kanalizace je nefunkční. Plyn není zaveden. K ostatní výbavě lze počítat pouze doţité zpevněné plochy, sušák na prádlo a oplocení s bránou. Údrţba domu není prováděna, nebo pouze sporadicky jsou prováděny pouze opravy havárií. Celkový technický stav domu je velmi špatný, veškeré konstrukce jsou doţité. Stodola je uvaţována jako příslušenství k objektu. Jedná se o objekt na konci ţivotnosti. Zdivo je narušené erozí a trhlinami od prosednutí základů, krytina střechy není kompletní, do objektu zatéká. 2) Stodola Stodola uţívaná k uskladnění paliva a jiného materiálu je postavena jiţně cca 15 m od objektu domu. b) Pozemky 1) Stavební pozemek Pozemek St. 64/2 se nachází pod stavbami, dále tvoří dvorek, zahradu a další plochy okolo domu. Další pozemky jsou zemědělské s vyuţitím jako orná půda. Tyto pozemky jsou rozptýleny v katastrálním území. 2) Zemědělské pozemky Pozemky nejsou v jednom funkčním celku, vyuţití je pro zemědělství jako orná půda. Pozemky jsou v nájmu za minimální cenu 600,- Kč za rok a daň z nemovitosti. Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Podlaţí: 1. NP Výška: 2,30 m Zastavěná plocha: 17,6 6,5 = 114,40 m 2 Podlaţnost: 114,40 / 114,40 = 1,00 Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 5
Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 17,6 6,5 3,4 = 388,96 m 3 zastřešení 17,6 6,5 2,8/2 = 160,16 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 549,12 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Velká Jesenice Počet obyvatel: 761 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 735, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu II. Poptávka niţší neţ nabídka 0,05 s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní 0,05 (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a ţivotní prostředí II. Objekty pro bydlení 0,00 4 Obchod, sluţby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší neţ je průměr v kraji 0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,950 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby I. Rekreační chalupa a rekreační domek 0,02 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo 0,08 smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlaţnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 0,05 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze 0,10 suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 6
10 Vedlejší stavby tvořící I. Sniţující hodnotu RD 0,02 příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně sniţující cenu 0,06 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé ţivotnosti) 0,40 * * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,6 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,139 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,950 0,139 = 0,119 Cena upravená (CU = IPC I): 3 735, 0,119 = 444,47 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 549,12 444,47 = 244 067,37 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 81 355,79 Kč Rodinný dům zjištěná cena: 81 355,79 Kč a.1.2) Stodola - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 5,1 8,4 4,5 = 192,78 m 3 zastřešení 5,1 8,4 3,2/2 = 68,54 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 261,32 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy kamenné, mělké 7,10 % Podstandardní 2. Obvodové stěny cihelné pilíře, dřevěná výplň 31,80 % Standardní 3. Stropy 19,80 % Nevyskytuje se 4. Krov dřevěný vázaný 7,30 % Standardní 5. Krytina pálené tašky 8,10 % Podstandardní 6. Klempířské práce nejsou 1,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů neprovedené omítky 6,10 % Nevyskytuje se 8. Schodiště 0,00 % Neuvaţuje se 9. Dveře dřevěná svlaková 3,00 % Nevyskytuje se 10. Okna nejsou 1,10 % Nevyskytuje se Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 7
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 11. Podlahy hliněná 8,20 % Podstandardní 12. Elektroinstalace není 5,80 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 7,10 % 0,0383 3. Stropy 0,54 1,852 19,80 % 0,1980 5. Krytina 0,54 8,10 % 0,0437 6. Klempířské práce 0,54 1,852 1,70 % 0,0170 7. Úprava povrchů 0,54 1,852 6,10 % 0,0610 9. Dveře 0,54 1,852 3,00 % 0,0300 10. Okna 0,54 1,852 1,10 % 0,0110 11. Podlahy 0,54 8,20 % 0,0443 12. Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,4987 Koeficient K 4 je menší neţ 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1030 Základní jednotková cena upravená: = 1 787,55 Kč/m 3 Základní cena upravená: 261,32 m 3 1 787,55 Kč/m 3 = 467 122,57 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 90 roků Předpokládaná další ţivotnost: 10 roků Opotřebení: 100 90 / (90 + 10) = 90,000 % Odpočet opotřebení: 467 122,57 Kč 90,000 % 420 410,31 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 46 712,26 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 15 570,75 Kč Stodola zjištěná cena: 15 570,75 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům 81 355,79 Kč 2) Stodola 15 570,75 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 96 926,54 Kč Cena po zaokrouhlení: 96 930, Kč b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. b.1.1) Stavební pozemek 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 761 obyvatel v obci. Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 8
28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby + 25 % 1,250 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 64/2 624 35, 94,2813 58 831,53 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 19 610,51 Kč Stavební pozemek zjištěná cena: 19 610,51 Kč b.1.2) Zemědělské pozemky 28, 29 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 761 obyvatel v obci. 28 odst. 6a Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní sníţení upravená Cena [Kč] * ostatní komunikace 1320/3 40 35, 75 % 20,0000 800, *) cena byla upravena na 20 Kč/m 2 podle 28 odst. 9 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 5 10 tisíci obyvateli sousední k. ú. + 40 % Zemědělské vyuţití sníţeno lokalizací 30 % Úprava celkem: + 10 % 1,100 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda 320/12 1 557 4,57 5,0270 52312 7 827,04 orná půda 320/12 2 809 6,37 7,0070 52001 19 682,66 orná půda 730/6 2 729 5,46 6,0060 52011 16 390,37 orná půda 730/6 99 10,25 11,2750 51500 1 116,23 orná půda 926/3 5 799 5,46 6,0060 52011 34 828,79 Součet: 12 993 79 845,09 Součet cen všech typů pozemků: = 80 645,09 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 26 881,70 Kč Zemědělské pozemky zjištěná cena: 26 881,70 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 9
Ceny pozemků: 1) Stavební pozemek 19 610,51 Kč 2) Zemědělské pozemky 26 881,70 Kč Cena pozemků činí celkem: 46 492,21 Kč Cena po zaokrouhlení: 46 490, Kč c) Ocenění objektu porovnávací metodou 1. RD Šárovcova Lhota, RK M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, 11000 Praha RD 4+1 o CP 676 m2 s bývalou kovárnou v obci Šárovcova Lhota. Dispozice: 1.NP - chodba, obytná kuchyně, pokoj, komora, koupelna s WC a původní kovárna z pískovcového kmene. 2.NP - venkovní schodiště, chodba a 2 pokoje a prostory vhodné k půdní vestavbě. Inţenýrské sítě - kanalizace, na zahradě je studna, na hranici pozemku obecní vodovod. Vhodné k trvalému bydlení i na rekreaci. 2. RD Lázně Bělohrad, RK ANEMAX, Sedláčkova 109/2, 25088 Čelákovice Rodinný dům typu staré poloroubenky nacházející se na náměstí v obci Lázně Bělohrad. Celková plocha domu se zahradou je 1.370 m2. Dům je v původním stavu, je napojen na obecní kanalizaci, přípojka na VVŘ a plyn je před domem. V současné době se pouţívá voda ze studny, která je pitná. Vytápění domu je řešené lokálními kamny na tuhá paliva. Dům má celkem šest místností + chodbu + velkou půdu. Na zahradě je prádelna a dřevník. Vedle domu je vjezd na zahradu-moţnost parkování. Lázně Bělohrad je hezké městečko s kompletní občanskou vybaveností poloţené do krásné podkrkonošské krajiny s moţností turistiky, cykloturistiky, houbaření atd. 3.RD Rohoznice, RK RAKO reality, s.r.o., Josefa Hory 33, 54401 Dvůr Králové nad Labem Zděný samostatně stojící dům po celkové rekonstrukci v Rohoznici u Miletína. Dispozice domu: vstupní chodba, kuchyň, 3 obytné místnosti, kuchyň, koupelna s vanou a sprchovým koutem, plynovým kotlem a bojlerem. Elektřina 230V/400V, vodovod obecní, odpady svedeny do kanalizace, topení ústřední plynové. Nová střecha, plastová okna. K domu patří pozemek zahrady cca 950 m 2. Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blíţily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v širší lokalitě. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu vedlejší objekty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány z okolí podle podobného technického stavu a velikosti. Za mnoţství je uvaţována uţitná plocha. Záporně ovlivňuje cenu nemovitosti velikost podílu, který není moţno uţívat samostatně a je velmi těţko prodejný. Seznam porovnávaných objektů: 1 Šárovcova Lhota Výchozí cena (VC): 680 000, Kč Mnoţství (M): 95,00 K místa : 0,90 K časový : 1,00 K vybav. : 0,90 K nabídka RK : 0,85 K pozemku : 0,85 K podílu : 0,70 Jednotková cena (JC): 2 932,29 Kč Váha (V): 1,0 2 Lázně Bělohrad Výchozí cena (VC): 780 000, Kč Mnoţství (M): 130,00 K místa : 1,00 K časový : 1,10 K vybav. : 0,90 Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 10
K nabídka RK : 0,85 K pozemku : 0,85 K podílu : 0,70 Jednotková cena (JC): 3 004,16 Kč Váha (V): 1,0 3 Rohoznice Výchozí cena (VC): 800 000, Kč Mnoţství (M): 120,00 K místa : 1,00 K časový : 1,00 K vybav. : 0,90 K nabídka RK : 0,85 K pozemku : 0,85 K podílu : 0,70 Jednotková cena (JC): 3 034,50 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. K nabídka RK K pozemku K podílu ) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: 2 932,29 Kč 2 990,32 Kč 3 034,50 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: 2 990,32 Kč Mnoţství: 100,00 Porovnávací hodnota: = 299 030, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 99 676,67 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 99 676,67 Kč d) Ocenění zemědělských pozemků porovnávací metodou 1. Zemědělský pozemek Ţiţelice, RK OLYMP - realitní kancelář, Jungmannova 855/7, 46601 Jablonec nad Nisou Zemědělský pozemek Ţiţelice u Chlumce nad Cidlinou, okr.kolín, přímo u řeky Cidliny, 5 km Chlumec nad Cidlinou, rozloha 4.377 m2, dobrá bonita. 2. Zemědělský pozemek Habřina, RK TRIGA reality, náměstí T. G. Masaryka 82, 54401 Dvůr Králové nad Labem Pozemky v katastru Habřina o celkové výměře 10510 m2, jedná se o pozemky orné půdy a louky. Pozemky leţí zhruba uprostřed obce, sítě nejsou, jedná se o mírně svaţitý terén, neoploceno. Kousek do Hradce Králové, Jaroměře a Dvora Králové. 3. Pozemek Obora, RK Vesta realitní kancelář, s.r.o., Masarykovo nám. 193/20, 40502 Děčín Pozemek o výměře 4952 m2 v obci Okna Prodej pozemku, který se nachází v okrajové části obci Obora. Jedná se o tuto parcelu p.č. 130/1 zamokřená plocha o výměře 4952 m2. Pozemek je rovinatý, místy s náletovými dřevinami. Zemědělské pozemky v této oblasti byly v roce 2011 obchodovány za průměrnou cenu 3-10 Kč/m 2. Realitními kancelářemi nabízené zemědělské pozemky s cenou kolem 15-20 Kč/m 2 jsou zatíţené velkou provizí realitních kanceláří a tuto cenu nelze povaţovat za vypovídající. S vlastní zemědělskou půdou se obchody uskutečňují většinou mezi vlastníkem a hospodařícím subjektem. V nabídce pozemkového fondu Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 11
ČR se ceny orné půdy v okrese Náchod pohybují u podobných pozemků ve výši 3,0-10,0 Kč/m 2. Cenu 3,50Kč/m 2 povaţuji v tomto případě za odpovídající skutečnostem. Častým vodítkem pro určení očekávané trţní ceny za zemědělské pozemky je úřední cena dle BPEJ, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků. Trţní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 3-12 Kč/m2 zemědělské půdy (to je obvykle 50-200% z úřední ceny). Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. POZOR: Trţní cenu výrazně ovlivňují zejména nevýhodné nájemní smlouvy s uţivateli pozemků (např. nájemní smlouvy na 10 let bez moţnosti výpovědi lze povaţovat pro vlastníky pozemků za velmi nevýhodné). Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blíţily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Mnoţství (M) K místa K poloha K nabídka RK Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 Ţiţelice 45 010,15 Kč 4 377,00 m 2 1,00 1,00 0,60 6,17 Kč 1,0 2 Habřina 200 000, Kč 10 500,00 m 2 0,90 0,90 0,60 9,26 Kč 1,0 3 Obora 45 000, Kč 4 952,00 m 2 1,10 1,10 0,60 6,60 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K poloha K nabídka RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 6,17 Kč 7,34 Kč 9,26 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 3,50 Kč Mnoţství: 13 033,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 46 550, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 15 205,00 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 15 205,00 Kč Rozdělení cen podle celků: 1) stavba čp 136 s příslušenstvím a St. 64/2 : cena 1/3 činí 100.000,- Kč 2) p.p.č. 320/12 a p.p.č 1320/3 : cena 1/3 činí 5.000,- Kč 3) p.p.č. 730/6 : cena 1/3 činí 3.000,- Kč 4) p.p.č. 926/3 : cena 1/3 činí 7.000,- Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 12
C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná objektu s pozemky a příslušenstvím porovnávacím způsobem Cena zjištěná zemědělských pozemků porovnávacím způsobem 96 930, Kč 46 490, Kč 143 420, Kč 100 000, Kč 15 000, Kč a) Obvyklá cena podílu 1/3 nemovitostí podle odborného odhadu znalce činí: 115 000, Kč Cena slovy: jednostopatnácttisíc Kč Rozdělení na moţné celky: Obvyklá cena id. 1/3 objektu bydlení č.p. 136 na St. 64/2 s příslušenstvím a pozemky na St. 64/2 činí 100.000,- Kč. Obvyklá cena id. 1/3 zemědělských pozemků s příslušenstvím na p.p.č. 320/12, na p.p.č 1320/3, na p.p.č. 730/6 a na p.p.č. 926/3 činí 15.000,- Kč b) Omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitosti zrušena: - exekuční příkaz k prodeji 1/3 nemovitosti 2x - výše závady není v LV uvedena, povinný Macháček Richard - zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 17.893,49 Kč k 1/3 nemovitosti pro Citibank Europe plc., povinný Macháček Richard - nařízení exekuce, výše závady není ve výpise z katastru uvedena, povinný Macháček Richard - nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručený dne 30.11.2011 k 1/3 nemovitosti, povinný Macháček Richard c) Jiná práva: nezjištěna: 0,- Kč d) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní: Závěr: nezjištěna: 0,- Kč Cena celkem oceňované nemovitosti činí 115 000, Kč slovy jednostopatnácttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 2. 2. 2012 Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová 446 541 02 Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 13
D. Ţivnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním ţivnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 520-15/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15/2012. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 139 k.ú. Velká Jesenice Kopie katastrální mapy, ortomapa Kopie mapy katastrálního území Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily 5 listů 4 listy 1 list 1 list 2 listy Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 14