Znalecký posudek č. 120/15/12 o obvyklé a administrativní ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 22 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 29, 120/1, 120/3, 121/1, 121/2 a 121/3 v k.ú. Sovolusky u Přelouče, obec Sovolusky, okres Pardubice Objednatel posudku: Účel posudku: Ján Locek soudní exekutor Exekutorského úřadu Kutná Hora Vocelova 394 284 01 Kutná Hora 092 EX 34/11-39 exekuční řízení Podle stavu ke dni 23. 2. 2012 posudek vypracoval: Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 lenka.vachova@gmail.com Posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Kutné Hoře, 20. 3. 2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: ocenit nemovitost, její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, v majetku povinného, a to: - pozemek parcelní číslo st. 29, o výměře 1116 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj CZ0532 KP Pardubice, pro obec 573027 Sovolusky, katastrální území 752681 Sovolusky u Přelouče na listu vlastnictví č. 324 podíl 1/2 - pozemek parcelní číslo 120/1, o výměře 673 m2, druh: zahrada, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj CZ0532 KP Pardubice, pro obec 573027 Sovolusky, katastrální území 752681 Sovolusky u Přelouče na listu vlastnictví č. 324 podíl 1/2 - pozemek parcelní číslo 120/3, o výměře 575 m2, druh: zahrada, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj CZ0532 KP Pardubice, pro obec 573027 Sovolusky, katastrální území 752681 Sovolusky u Přelouče na listu vlastnictví č. 324 podíl 1/2 - pozemek parcelní číslo 121/1, o výměře 159 m2, druh: zahrada, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj CZ0532 KP Pardubice, pro obec 573027 Sovolusky, katastrální území 752681 Sovolusky u Přelouče na listu vlastnictví č. 324 podíl 1/2 - pozemek parcelní číslo 121/2, o výměře 165 m2, druh: orná půda, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj CZ0532 KP Pardubice, pro obec 573027 Sovolusky, katastrální území 752681 Sovolusky u Přelouče na listu vlastnictví č. 324 podíl 1/2 - pozemek parcelní číslo 121/3, o výměře 236 m2, druh: orná půda, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj CZ0532 KP Pardubice, pro obec 573027 Sovolusky, katastrální území 752681 Sovolusky u Přelouče na listu vlastnictví č. 324 podíl 1/2 - budova číslo popisné 22, zem. usedlost, stojící na pozemku parc.č. st. 29, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj CZ0532 KP Pardubice, pro obec 573027 Sovolusky, katastrální území 752681 Sovolusky u Přelouče na listu vlastnictví č. 324 podíl 1/2 a podat písemně do 30 dnů o tomto znalecký posudek, ve kterém bude uvedeno: a) cena nemovitosti a jejího příslušenství zjištěná dle platného znaleckého předpisu b) cena obecná nemovitosti a jejího příslušenství, za níž je nemovitost v dražbě prodejná c) cena práva a závad, pokud na movitých věcech váznou 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům Sovolusky 22 535 01 Přelouč Region: Pardubický kraj Okres: Pardubice Katastrální území: Sovolusky u Přelouče Znalecký posudek 120/15/12 Strana 2 (celkem 28)
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23. 2. 2012, za přítomnosti matky povinného, paní Slavíkové. 4. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení č.j. 092 EX 34/11-39 z 25.1.2012 - výpis z KN Katastrálního úřadu Kutná Hora k datu 23. 1. 2012, LV č. 324 pro k. ú. Sovolusky u Přelouče - snímek z katastrální mapy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). 5. Vlastnické a evidenční údaje: Slavík Daniel 1/2 Slavík David 1/2 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leika DISTO. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům č.p. 22 na pozemku parc. č. st. 29 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 29, parc. č. 120/1, 120/3, 121/1, 121/2 a 121/3. Je zde možnost napojení na veřejný rozvod el.energie, vody, kanalizace a plynu. Příslušenství tvoří zemědělská stavba stodola, kolna s možností parkování, chlévy, dále venkovní úpravy (jímka, oplocení, vrata a vrátka) a studna; na pozemku jsou listnaté dřeviny; příslušenství nemá zásadní vliv na obvyklou cenu nemovitosti, k jeho existenci bylo přihlédnuto při stanovení výsledné ceny Žádná práva a právní závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. Zástavní práva a exekuční příkazy uvedené na výpisu z listu vlastnictví nejsou v ocenění zohledněny. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům a 2 ) Stodola Znalecký posudek 120/15/12 Strana 3 (celkem 28)
b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna b 2 ) Kolna s možností parkování c) Studny c 1 ) Studna d) Venkovní úpravy d 1 ) Venkovní úpravy e) Porosty e 1 ) Porosty f) Pozemky f 1 ) Pozemky B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům - 5 Samostatně stojící přízemní RD bez obytného podkroví a bez podsklepení. Původní dům byl postaven kolem roku 1890, v roce 1964 proběhla přístavba verandy a zásadní rekonstrukce včetně výměny stropů, zřízení koupelny, WC, ústředního topení, výměny oken, podlah, rozvodů instalací a omítek. V roce 2000 byl instalován nový plynový kotel. Dům je zděný ze smíšeného zdiva, ve kterém převažuje kámen tl. 78 cm, střecha sedlová krytá bobrovkami. Stropy dřevěné trámové s rovným omítnutým podhledem, omítky štukové, fasáda břízolitová. Okna dřevěná špaletová, ve štítu dřevěná rámová, dveře dřevěné dýhované do kovových zárubní. V kuchyni je kuch. linka s plyn. sporákem a digestoří, v koupelně je obezděná vana a sprchový kout, umývadlo. Splachovací WC je umístěné samostatně. Ohřev vody je v el. Boileru, vytápění je etážové plyn. kotlem. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Znalecký posudek 120/15/12 Strana 4 (celkem 28)
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: (14,26 + 5,45 + 4,42)*6,52 + 2,36*5,45 = 170,19 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 170,19 m 2 4,46 m Obestavěný prostor: 1.NP: (14,26 + 5,45 + 4,42)*6,52 *((4,50+3,78)/2+5,84)/2+ = 819,86 m 3 2,36*5,45*(2,63+0,15/2) Obestavěný prostor celkem: = 819,86 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení 1. Základy: betonové pasy P 90,00 betonové pasy izolované S 10,00 2. Zdivo: zděné z kamene tl. 70 cm S 100,00 3. Stropy: dřevěné s rovným podhledem S 100,00 4. Střecha: sedlová S 100,00 5. Krytina: pálené bobrovky S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: vápenné štukové S 100,00 8. Fasádní omítky: břízolitové omítky S 100,00 9. Vnější obklady: není C 100,00 10. Vnitřní obklady: běžné obklady v koupelně a části kuchyně S 100,00 11. Schody: chybí C 100,00 12. Dveře: dýhované do kovových zárubní S 100,00 13. Okna: dřevěná špaletová, rámová S 100,00 14. Podlahy obytných místností: vlýsky, koberce S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100,00 16. Vytápění: ústřední 100,00 17. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 18. Bleskosvod: není C 100,00 19. Rozvod vody: ocelové trubky S 100,00 20. Zdroj teplé vody: bojler S 100,00 21. Instalace plynu: rozvod zemního plynu S 100,00 22. Kanalizace: S 100,00 23. Vybavení kuchyně: běžný plynový sporák S 100,00 24. Vnitřní vybavení: WC, umyvadlo, vana, sprchový kout S 100,00 25. Záchod: standardní splachovací S 100,00 26. Ostatní: C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 90,00 0,46 3,39 S 8,20 10,00 1,00 0,82 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 Znalecký posudek 120/15/12 Strana 5 (celkem 28)
7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: C 1,00 100,00 0,00 0,00 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 85,31 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9051 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 8,20 90,0 0,46 3,39 3,97 122 200 61,00 2,4217 S 8,20 10,0 1,00 0,82 0,96 48 150 32,00 0,3072 2. Zdivo: S 21,20 90,0 1,00 19,08 22,36 122 180 67,78 15,1556 S 21,20 10,0 1,00 2,12 2,48 48 100 48,00 1,1904 3. Stropy: S 7,90 100,0 1,00 7,90 9,26 48 100 48,00 4,4448 4. Střecha: S 7,30 100,0 1,00 7,30 8,56 80 120 66,67 5,7070 5. Krytina: S 3,40 90,0 1,00 3,06 3,59 80 90 88,89 3,1912 S 3,40 10,0 1,00 0,34 0,40 48 60 80,00 0,3200 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,0 1,00 0,90 1,05 48 60 80,00 0,8400 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,0 1,00 5,80 6,80 48 70 68,57 4,6628 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,0 1,00 2,80 3,28 48 60 80,00 2,6240 9. Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,0 1,00 2,30 2,70 48 55 87,27 2,3563 11. Schody: C 1,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 12. Dveře: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,75 48 65 73,85 2,7694 13. Okna: S 5,20 70,0 1,00 3,64 4,27 48 60 80,00 3,4160 S 5,20 30,0 1,00 1,56 1,83 80 90 88,89 1,6267 14. Podlahy obytných S 2,20 100,0 1,00 2,20 2,58 48 60 80,00 2,0640 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,00 100,0 1,00 1,00 1,17 48 60 80,00 0,9360 místností: 16. Vytápění: 5,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,0 1,00 4,30 5,04 48 55 87,27 4,3984 18. Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 19. Rozvod vody: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,75 48 55 87,27 3,2726 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,0 1,00 1,90 2,23 20 30 66,67 1,4867 21. Instalace plynu: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0,59 12 35 34,29 0,2023 22. Kanalizace: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,63 0,00 0,0000 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0,59 20 25 80,00 0,4720 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,0 1,00 4,10 4,81 48 55 87,27 4,1977 25. Záchod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0,35 48 55 87,27 0,3054 26. Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 85,31 Opotřebení: 68,3682 Znalecký posudek 120/15/12 Strana 6 (celkem 28)
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9051 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3550 Základní cena upravená = 5 144,43 Kč/m 3 Plná cena: 819,86 m 3 * 5 144,43 Kč/m 3 = 4 217 712,38 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 68,3682 % Úprava ceny za opotřebení - 2 883 574,04 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 1 334 138,34 Kč a 2 ) Stodola - 3 Samostatně stojící stavba zděná z opuky. Ve zdivu jsou patrné statické trhliny, stavba je na konci životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 12712 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1NP: 14,73 *8,64 = 127,27 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1NP: 127,27 m 2 7,67 m 976,16 m 3 Součet 127,27 m 2 976,16 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 976,16 / 127,27 = 7,67 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 127,27 / 1 = 127,27 m 2 Obestavěný prostor: 1NP: (14,73 *8,64)*(4,02+7,67)/2 = 743,88 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 743,88 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací: S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné z kamene tl. 78 cm S 100,00 3. Stropy: C 100,00 Znalecký posudek 120/15/12 Strana 7 (celkem 28)
4. Krov, střecha: sedlová S 100,00 5. Krytiny střech: pálená bobrovka S 100,00 6. Klempířské konstrukce: C 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: C 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: C 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: X 100,00 10. Schody: C 100,00 11. Dveře: C 100,00 12. Vrata: C 100,00 13. Okna: C 100,00 14. Povrchy podlah: C 100,00 15. Vytápění: X 100,00 16. Elektroinstalace: C 100,00 17. Bleskosvod: C 100,00 18. Vnitřní vodovod: X 100,00 19. Vnitřní kanalizace: X 100,00 20. Vnitřní plynovod: X 100,00 21. Ohřev vody: X 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: X 100,00 24. Výtahy: X 100,00 25. Ostatní: C 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 13,10 100,00 1,00 13,10 2. Svislé konstrukce: S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy: C 13,80 100,00 0,00 0,00 4. Krov, střecha: S 7,00 100,00 1,00 7,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: C 0,70 100,00 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: C 3,90 100,00 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: C 2,70 100,00 0,00 0,00 10. Schody: C 1,80 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: C 2,40 100,00 0,00 0,00 12. Vrata: C 3,00 100,00 0,00 0,00 13. Okna: C 3,40 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: C 3,00 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: C 6,10 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 53,40 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5340 Znalecký posudek 120/15/12 Strana 8 (celkem 28)
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 115,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9719 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,5738 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5340 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1830 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,4350 Základní cena upravená = 477,38 Kč/m 3 Plná cena: 743,88 m 3 * 477,38 Kč/m 3 = 355 113,43 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 102 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 102 = 98,039 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 301 846,42 Kč Stodola - zjištěná cena = 53 267,01 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna - 7 Přízemní kolna navazující na RD, v části přístavba z cihel s pultovou střechou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5,23*6,52+3,8*3,15 = 46,07 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 46,07 m 2 5,84 m Obestavěný prostor: 1.NP: (5,23*6,52)*(3,78+5,84)/2+(3,8*3,15)*(3,78+0,7)/2 = 190,83 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 190,83 m 3 Znalecký posudek 120/15/12 Strana 9 (celkem 28)
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení 1. Základy S 100,00 2. Obvodové stěny S 100,00 3. Stropy C 100,00 4. Krov sedlový S 100,00 5. Krytina pálená krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100,00 8. Schodiště C 100,00 9. Dveře C 100,00 10. Okna C 100,00 11. Podlahy C 100,00 12. Elektroinstalace C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy C 19,30 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempířské konstrukce S 1,90 100,00 1,00 1,90 7. Úprava povrchů S 4,90 100,00 1,00 4,90 8. Schodiště C 3,80 100,00 0,00 0,00 9. Dveře C 3,10 100,00 0,00 0,00 10. Okna C 1,00 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy C 6,80 100,00 0,00 0,00 12. Elektroinstalace C 4,90 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 61,10 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6110 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,6110 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3550 Základní cena upravená = 1 849,90 Kč/m 3 Plná cena: 190,83 m 3 * 1 849,90 Kč/m 3 = 353 016,42 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 300 063,96 Kč Kolna - zjištěná cena = 52 952,46 Kč Znalecký posudek 120/15/12 Strana 10 (celkem 28)
b 2 ) Kolna s možností parkování - 7 Kolna je zděná z cihel, v převážně části se 2 NP a sedlovou střechou krytou pálenými bobrovkami, v části je přístavba garáže s pultovou střechou krytou vlnitým eternitem. Dveře jsou hladké do kovových zárubní, do garáže jsou plechová dvoukřídlá vrata. Stropy přízemí jsou klenuté, v patře dřevěné trámové. Omítky jsou vápenné, fasáda břízolitová. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 9,3*4,91+4,2*4,91+3,45*1,58 = 71,74 m 2 2.NP: 9,3*4,91 = 45,66 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 71,74 m 2 2,37 m 2.NP: 45,66 m 2 2,04 m Obestavěný prostor: 1.NP: (9,3*4,91)*(4,41+2,31/2)+(4,2*4,91)*(4,41+2,1)/2+(3,4 = 332,14 m 3 5*1,58)*(2,1+1,9)/2 Obestavěný prostor celkem: = 332,14 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení 1. Základy S 100,00 2. Obvodové stěny zděné S 100,00 3. Stropy dřevěné, cihelné klenuté S 100,00 4. Krov sedlový S 100,00 5. Krytina pálená krytina, vlnitý eternit S 100,00 6. Klempířské konstrukce C 100,00 7. Úprava povrchů břízolitová omítka S 100,00 8. Schodiště dřevěné S 100,00 9. Dveře hladké S 100,00 10. Okna C 100,00 11. Podlahy S 100,00 12. Elektroinstalace S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 Znalecký posudek 120/15/12 Strana 11 (celkem 28)
5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempířské konstrukce C 1,90 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 4,90 100,00 1,00 4,90 8. Schodiště S 3,80 100,00 1,00 3,80 9. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 10. Okna C 1,00 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6,80 12. Elektroinstalace S 4,90 100,00 1,00 4,90 Součet upravených objemových podílů: 97,10 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9710 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9710 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3550 Základní cena upravená = 2 939,86 Kč/m 3 Plná cena: 332,14 m 3 * 2 939,86 Kč/m 3 = 976 445,10 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % - 781 156,08 Kč Kolna s možností parkování - zjištěná cena = 195 289,02 Kč c) Studny c 1 ) Studna - 9 Kopaná studna na pozemku u domu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 5,00 m Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč Základní cena celkem = 9 750,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3230 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3550 Plná cena = 26 086,27 Kč Znalecký posudek 120/15/12 Strana 12 (celkem 28)
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 110 = 90,909 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 22 173,33 Kč Studna - zjištěná cena = 3 912,94 Kč d) Venkovní úpravy d 1 ) Venkovní úpravy - 10 Venkovní úpravy jsou malého rozsahu - jímka, přípojka vody, kanalizace, plynu, oplocení, vrata vrátka, betonové zápraží. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům 1 334 138,34 Kč Stodola 53 267,01 Kč Kolna 52 952,46 Kč Kolna s možností parkování 195 289,02 Kč Celkem: 1 635 646,83 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 1 635 646,83 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 57 247,64 Kč e) Porosty e 1 ) Porosty Na pozemku u domu jsou listnaté dřeviny. Pokryvná plocha byla určena odborným odhadem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 76 960,73 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 2924 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 200 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 5 264,07 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 342,16 Porosty - zjištěná cena = 342,16 Kč Znalecký posudek 120/15/12 Strana 13 (celkem 28)
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům = 1 334 138,34 Kč a 2 ) Stodola = 53 267,01 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna = 52 952,46 Kč b 2 ) Kolna s možností parkování = 195 289,02 Kč c) Studna = 3 912,94 Kč d) Venkovní úpravy = 57 247,64 Kč e) Porosty = 919,27 Kč Cena objektů činí celkem 1 697 726,68 Kč f) Pozemky f 1 ) Pozemky - 27-32 Pozemky jsou situované na okraji zastavěné části obce. Pozemek parc. č. st. 29 je částečně zastavěn oceňovanými stavbami, zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Pozemky parc. č. 120/3 a 121/1 jsou vedeny v KN jako zahrady a tvoří s oceňovanou stavbou a stavebním pozemkem jednotný funkční celek, pozemky parc. č. 121/2 a 121/3 jsou vedeny v KN jako orná půdy, pozemky jsou užívány jako zahrada a tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Pozemek parc. č. 120/1 je veden v KN jako zahrada a tvoří funkční celek se stavbou č.p. 45 a stavebním pozemkem ve vlastnictví jiného subjektu. Přístup je po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, kanalizace, plynu a vody. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří st. 29 1 116,00 35,00 39 060,- Součet 39 060,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 3 906,- Mezisoučet 42 966,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3550 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 125 461,79 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Znalecký posudek 120/15/12 Strana 14 (celkem 28)
zahrada 120/3 575,00 35,00 20 125,- zahrada 121/1 159,00 35,00 5 565,- orná půda 121/2 165,00 35,00 5 775,- orná půda 121/3 236,00 35,00 8 260,- Součet 39 725,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 3 972,50 Mezisoučet 43 697,50 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3550 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 51 039,12 Jiný pozemek který tvoří funkční celek se stavbou a stavebními pozemky, oceněný dle 32 odst. 2. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 120/1 673,00 35,00 23 555,- Součet 23 555,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 2 355,50 Mezisoučet 25 910,50 Úprava ceny dle 32 odst. 2: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3550 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Pozemek oceněný dle 32 odst. 2 - celkem 30 263,72 Pozemky - zjištěná cena = 206 764,63 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 206 760,- Kč Cena pozemků činí celkem 206 760,- Kč Znalecký posudek 120/15/12 Strana 15 (celkem 28)
Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: (14,26 + 5,45 + 4,42)*6,52 + 2,36*5,45 = 170,19 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 170,19 m 2 4,46 m Obestavěný prostor: 1.NP: (14,26 + 5,45 + 4,42)*6,52 *((4,50+3,78)/2+5,84)/2+ = 819,86 m 3 2,36*5,45*(2,63+0,15/2) Obestavěný prostor celkem: = 819,86 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení 1. Základy: betonové pasy P 90,00 betonové pasy izolované S 10,00 2. Zdivo: zděné z kamene tl. 70 cm S 100,00 3. Stropy: dřevěné s rovným podhledem S 100,00 4. Střecha: sedlová S 100,00 5. Krytina: pálené bobrovky S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: vápenné štukové S 100,00 8. Fasádní omítky: břízolitové omítky S 100,00 9. Vnější obklady: není C 100,00 10. Vnitřní obklady: běžné obklady v koupelně a části kuchyně S 100,00 11. Schody: chybí C 100,00 12. Dveře: dýhované do kovových zárubní S 100,00 13. Okna: dřevěná špaletová, rámová S 100,00 14. Podlahy obytných místností: vlýsky, koberce S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100,00 16. Vytápění: ústřední 100,00 17. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 18. Bleskosvod: není C 100,00 19. Rozvod vody: ocelové trubky S 100,00 20. Zdroj teplé vody: bojler S 100,00 21. Instalace plynu: rozvod zemního plynu S 100,00 22. Kanalizace: S 100,00 23. Vybavení kuchyně: běžný plynový sporák S 100,00 24. Vnitřní vybavení: WC, umyvadlo, vana, sprchový kout S 100,00 Znalecký posudek 120/15/12 Strana 16 (celkem 28)
25. Záchod: standardní splachovací S 100,00 26. Ostatní: C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 90,00 0,46 3,39 S 8,20 10,00 1,00 0,82 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: C 1,00 100,00 0,00 0,00 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 85,31 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9051 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9051 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Základní cena upravená = 3 796,63 Kč/m 3 Plná cena: 819,86 m 3 * 3 796,63 Kč/m 3 = 3 112 705,07 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 68,3682 % Úprava ceny za opotřebení - 2 128 100,43 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 984 604,64 Kč Znalecký posudek 120/15/12 Strana 17 (celkem 28)
a 2 ) Stodola - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 12712 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1NP: 14,73 *8,64 = 127,27 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1NP: 127,27 m 2 7,67 m 976,16 m 3 Součet 127,27 m 2 976,16 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 976,16 / 127,27 = 7,67 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 127,27 / 1 = 127,27 m 2 Obestavěný prostor: 1NP: (14,73 * 8,64)*(4,02+7,67)/2 = 743,88 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 743,88 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací: S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné z kamene tl. 78 cm S 100,00 3. Stropy: C 100,00 4. Krov, střecha: sedlová S 100,00 5. Krytiny střech: pálená bobrovka S 100,00 6. Klempířské konstrukce: C 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: C 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: C 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: X 100,00 10. Schody: C 100,00 11. Dveře: C 100,00 12. Vrata: C 100,00 13. Okna: C 100,00 14. Povrchy podlah: C 100,00 15. Vytápění: X 100,00 16. Elektroinstalace: C 100,00 17. Bleskosvod: C 100,00 18. Vnitřní vodovod: X 100,00 19. Vnitřní kanalizace: X 100,00 20. Vnitřní plynovod: X 100,00 21. Ohřev vody: X 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: X 100,00 24. Výtahy: X 100,00 25. Ostatní: C 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Znalecký posudek 120/15/12 Strana 18 (celkem 28)
Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 13,10 100,00 1,00 13,10 2. Svislé konstrukce: S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy: C 13,80 100,00 0,00 0,00 4. Krov, střecha: S 7,00 100,00 1,00 7,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: C 0,70 100,00 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: C 3,90 100,00 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: C 2,70 100,00 0,00 0,00 10. Schody: C 1,80 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: C 2,40 100,00 0,00 0,00 12. Vrata: C 3,00 100,00 0,00 0,00 13. Okna: C 3,40 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: C 3,00 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: C 6,10 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 53,40 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5340 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 115,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9719 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,5738 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5340 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1830 Základní cena upravená = 1 097,42 Kč/m 3 Plná cena: 743,88 m 3 * 1 097,42 Kč/m 3 = 816 348,79 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 95,000 % - 775 531,35 Kč Stodola - zjištěná cena = 40 817,44 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Znalecký posudek 120/15/12 Strana 19 (celkem 28)
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5,23*6,52+3,8*3,15 = 46,07 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 46,07 m 2 5,84 m Obestavěný prostor: 1.NP: (5,23*6,52)*(3,78+5,84)/2+(3,8*3,15)*(3,78+0,7)/2 = 190,83 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 190,83 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení 1. Základy S 100,00 2. Obvodové stěny S 100,00 3. Stropy C 100,00 4. Krov sedlový S 100,00 5. Krytina pálená krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100,00 8. Schodiště C 100,00 9. Dveře C 100,00 10. Okna C 100,00 11. Podlahy C 100,00 12. Elektroinstalace C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy C 19,30 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempířské konstrukce S 1,90 100,00 1,00 1,90 7. Úprava povrchů S 4,90 100,00 1,00 4,90 8. Schodiště C 3,80 100,00 0,00 0,00 9. Dveře C 3,10 100,00 0,00 0,00 10. Okna C 1,00 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy C 6,80 100,00 0,00 0,00 12. Elektroinstalace C 4,90 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 61,10 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6110 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,6110 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Základní cena upravená = 1 365,24 Kč/m 3 Plná cena: 190,83 m 3 * 1 365,24 Kč/m 3 = 260 528,75 Kč Znalecký posudek 120/15/12 Strana 20 (celkem 28)
Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 80,000 % - 208 423,- Kč Kolna - zjištěná cena = 52 105,75 Kč b 2 ) Kolna s možností parkování - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 9,3*4,91+4,2*4,91+3,45*1,58 = 71,74 m 2 2.NP: 9,3*4,91 = 45,66 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 71,74 m 2 2,37 m 2.NP: 45,66 m 2 2,04 m Obestavěný prostor: 1.NP: (9,3*4,91)*(4,41+2,31/2)+(4,2*4,91)*(4,41+2,1)/2+(3,45* = 332,14 m 3 1,58)*(2,1+1,9)/2 Obestavěný prostor celkem: = 332,14 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení 1. Základy S 100,00 2. Obvodové stěny zděné S 100,00 3. Stropy dřevěné, cihelné klenuté S 100,00 4. Krov sedlový S 100,00 5. Krytina pálená krytina, vlnitý eternit S 100,00 6. Klempířské konstrukce C 100,00 7. Úprava povrchů břízolitová omítka S 100,00 8. Schodiště dřevěné S 100,00 9. Dveře hladké S 100,00 10. Okna C 100,00 11. Podlahy S 100,00 12. Elektroinstalace S 100,00 Znalecký posudek 120/15/12 Strana 21 (celkem 28)
Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempířské konstrukce C 1,90 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 4,90 100,00 1,00 4,90 8. Schodiště S 3,80 100,00 1,00 3,80 9. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 10. Okna C 1,00 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6,80 12. Elektroinstalace S 4,90 100,00 1,00 4,90 Součet upravených objemových podílů: 97,10 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9710 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9710 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Základní cena upravená = 2 169,64 Kč/m 3 Plná cena: 332,14 m 3 * 2 169,64 Kč/m 3 = 720 624,23 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 80,000 % - 576 499,38 Kč Kolna s možností parkování - zjištěná cena = 144 124,85 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům = 984 600,- Kč a 2 ) Stodola = 40 820,- Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna = 52 110,- Kč b 2 ) Kolna s možností parkování = 144 120,- Kč Cena objektů činí celkem Cena objektů činí celkem po zaokrouhlení 1 221 650,- Kč 1 220 000,- Kč Znalecký posudek 120/15/12 Strana 22 (celkem 28)
Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemky jsou situované v obci Sovolusky. V místě je hostinec a obchod se základními potravinami. Vzdálenost do Přelouče je 7 km, do Čáslavi 12 km, do Heřmanova Městce 9 km.obec nemá zpracovaný územní plán. Popis porovnávaných pozemků: Podle zkušeností z místního trhu se pozemky v obdobných lokalitách okresu prodávají v závislosti na umístění, zasíťování a velikosti v rozmezí 100 až 400 Kč/m 2. V obci Sovolusky odhaduji cenu vzhledem k poloze a velikosti na 200,- Kč/m 2. Prodej pozemek pro bydlení Turkovice, 2 361 m² Cena: 326 100,- Kč (138 Kč/m 2 ) včetně provize Adresa: Turkovice Datum vložení: 13.03.2012 Datum aktualizace: 15.03.2012 ID zakázky: 237292 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha užitná: 2 361 m2 Plocha pozemku: 2 361 m2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Popis: Stavební pozemek o CP 2361 m2 v obci Turkovice Pardubice. Pozemek je částečně oplocený, umístěný v okrajové části. Inženýrské sítě přivedeny na hranici pozemku (plyn, elektřina, veřejný vodovod), kanalizace se do obce zavádí letos. Na pozemku kopaná studna a rybníček. V místě MŠ, obchod, pošta. Dobrá dopravní dostupnost - Pardubice, Chrudim, Čáslav, HM. Prodej pozemek pro bydlení Lipoltice, 1 171 m² Cena: 99 000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu 85 Kč/m 2 Adresa: Lipoltice Datum vložení: 08.12.2011 Datum aktualizace: 27.02.2012 ID: 3652112988 Stav: Rezervováno Plocha pozemku: 1 171 m2 Popis: Prodám pozemek určený k výstavbě RD v centru obce Lipoltice o výměře 1171 m2, inženýrské sítě na hranici pozemku. Stavební parcela, Holotín, okr. Chrudim 220 000 Kč za nemovitost viačíslo: 829-051-685 Číslo RK: 179247 Typ: Pozemek Pozemek: Pro bydlení Stav: Velmi dobrý Aktualizace: 17.2.2012 Stavební parcela 1000 m2, Holotín, okr. Chrudim. Elektřina, veřejný vodovod a plyn na hranici pozemku. Obec nemá kanalizaci. Podle dohody lze odměřit i větší díl. Parcela je na okraji obce. K parcele vede asfaltová komunikace. Znalecký posudek 120/15/12 Strana 23 (celkem 28)
Stavební parcela, Dolní Raškovice, okr. Pardubice 315 Kč za m2 viačíslo: 829-048-555 Číslo RK: 135344 Prodej Typ: Pozemek Pozemek: Pro bydlení Stav: Velmi dobrý Aktualizace: 24.2.2012 Stavební parcela v obci Dolní Raškovice, 1751 m2, okres Pardubice, 4 km od Heřmanova Městce. Parcela zasíťovaná - elektřina a vodovod na pozemku, plyn na hranici pozemku. Klidná lokalita. Vzhledem k lokalitě, velikosti a zasíťování pozemků stanovuji jednotkovou cenu stavebních pozemků na 200 Kč/m 2. Pozemek parc. č. 120/1 je přístupný z veřejné zpevněné komunikace a lze ho samostatně obchodovat jako stavební pozemek. Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 29 1116 m 2 zahrada p.č. 120/1 673 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1789 m 2 1789,00 m 2 á 200,- Kč/m 2 = 357 800,- Kč Stavební pozemek oceněné porovnávací metodou - celkem = 357 800,- Kč Ostatní pozemky zahrady Jednotkovou cenu těchto pozemku stanovuji na 50 Kč/m 2. Oceňované pozemky: zahrada p.č. 120/3 575 m 2 zahrada p.č. 121/1 159 m 2 orná půda p.č. 121/2 165 m 2 orná půda p.č. 121/3 236 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1135 m 2 1135,00 m 2 á 50,- Kč/m 2 = 56 750,- Kč Stavební pozemek oceněné porovnávací metodou - celkem = 56 750,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků Pozemky stavební = 357 800,- Kč Pozemky zahrady = 56 750,- Kč a) Pozemky celkem = 414 550,- Kč Cena pozemků činí celkem po zaokrouhlení 410 000,- Kč Znalecký posudek 120/15/12 Strana 24 (celkem 28)
Porovnávací metoda Porovnání bylo provedeno s inzerovanými prodeji ve srovnatelných lokalitách. U inzerovaných objektů byl zohledněn odhadnutý koeficient prodejnosti. Popis oceňované stavby Název: Rodinný dům Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 2924 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 170,19 m 2 Přípojky: el., plyn, kanalizace, voda, voda ze studny Technický stav objektu: půměrný Stáří objektu: 120 let, rekonstrukce 1964 Dispozice: 1.NP veranda 9,46 m2 chodba 4,69 m2 pokoj 27,24 m2 koupelna 7,57 m2 WC 0,94 m2 komora 3,36 m2 kuchyň 14,45 m2 pokoj 18,66 m2 pokoj 17,00 m2 chodba 2,62 m2 kotelna 8,76 m2 Užitná 1.NP 114,76 m2 Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP 819,86 m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 170,19 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 103,38 m 2 Přehled porovnatelných nemovitostí 1. Prodej: Rodinný dům (Městský RD) Sovolusky Cena: 1.010.000 Kč včetně provize RK Adresa: Sovolusky Stav nemovitosti: Menší opravy Celková plocha: 456 m2 Zastavěná plocha: 380 m2 Obytná plocha: 165 m2 Užitná plocha: 165 m2 Poslední úprava: 16. března 2012, v 12:20 Číslo nemov. u RK: ČeskéReality:161039 Nabízíme na prodej rodinný dům se zahrádkou, garáží a hospodářskými přístavbami v obci Sovolusky u Přelouče, celková plocha 456m2. Rodinný dům má dřevěná, špaletová okna a střechu krytou pálenými taškami. Dům je po částečné rekostrukci, plynový kotel, kotel na tuhá paliva. Dispozičně řešen v přízemí 3+kk, chodba, technická místnost, kotelna, koupelna a WC. V patře 2+kk s možností dalšího rozšíření půdní vestavby. Přípojka elektřiny je na hranici pozemku, kanalizace je řešena jímkou a přívod vody vlastní studnou. Dům je ihned obyvatelný, volný dle dohody. Vesnička Sovolusky spadá do okresu Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Obec Sovolusky se rozkládá asi dvacetosm kilometrů jihozápadně od centra Pardubic a devět kilometrů jižně od města Přelouč. Znalecký posudek 120/15/12 Strana 25 (celkem 28)
2. Rodinný dům Lipoltice Cena: 1.150.000 Kč Adresa: Lipoltice Vlastnictvi: V soukromém vlastnictví Stav nemovitosti: Menší opravy Celková plocha: 2.569 m2 Zastavěná plocha: 250 m2 Užitná plocha: 2.569 m2 Poslední úprava: 5. března 2012, v 13:11 Číslo nemov. u RK: ČeskéReality:075- N00628 Bývalá zemědělská usedlost v klidné lokalitě centra obce. Dispozičně 3+1 +koupelna, WC, veranda, spíž, chodba, prostorné dílny, sklady, stodola. ečně podsklepeno. Veřejný vodovod i studna, odpad sveden do kanalizace, WC do septiku. Vytápění elektrická akumulační kamna nebo tuhá paliva, připojka plynu hned vedle domu na pozemku. Pardubice 15 km, Přelouč 5 km, poblíž domu mateřská i základní škola, pošta, obchody, pohostinství, apod. Atraktivní poloha nemovitosti s nadstandardně velkou zahradou. Dům právně bez jakéhokoliv zatížení či závazků, vhodný k částečné modernizaci. 3. Prodej: Rodinný dům (Městský RD) Přelouč - Tupesy Cena: 1.150.000 Kč Adresa: Přelouč - Tupesy Poloha v obci: Klidná část obce Celková plocha: 110 m2 Zastavěná plocha: 150 m2 Obytná plocha: 110 m2 Užitná plocha: 110 m2 Nadzem. podlaží: 1 Místností: 5 Poslední úprava: 13. prosince 2011, v 16:30 Číslo nemov. u RK: ČeskéReality:27934 Nabízíme k prodeji rodinný dům 5+2 (140 m2) nedaleko Přelouče v obci Tupesy (15 km od Pardubic). Jedná se o jednopodlažní rodinný dům, který prošel částečnými dispozičními změnami. V domě vytápěném plynovým kotlem jsou dvě bytové jednotky (2+1 s původní koupelnou a 3+1 s novou koupelnou (rohová vana)). K domu náleží zahrada o výměře cca 500 m2. 4. Prodej: Rodinný dům Choltice, Ledec Cena: 1.050.000 Kč cena včetně provize Adresa: Choltice - Ledec Vlastnictvi: V soukromém vlastnictví Celková plocha: 265 m2 Zastavěná plocha: 205 m2 Užitná plocha: 120 m2 Nadzem. podlaží: 2 Poslední úprava: 18. března 2012, v 19:54 Číslo nemov. u RK: ČeskéReality:750130 Dumrealit.cz Vám zprostředkuje exkluzivně prodej rodinného domu se zahradou v obci Ledec u Choltic. Udržovaný dům je volný k nastěhování. Vhodný jak k trvalému bydlení i k rekreaci. Dispozičně se skládá v přízemí z verandy, chodby, kuchyně a jedné místnosti, sprchového koutu a toalety. V patře jsou dvě obytné místnosti a půdní prostor. Garáž pro jedno vozidlo. Vytápění lokální na tuhá paliva se zásobou na jednu zimu. Voda z vlastní studny s vodárnou. Ohřev vody el. bojlerem. Odpady svedeny do vlastní jímky. Podlahy dlažba a beton. Střecha na zdravých krovech krytá pálenou taškou. Dům je k prodeji včetně veškerého vybavení. Pěkné a klidné místo v bezprostřední blízkosti bezproblémového Mlýnského potoka, lesů a rybníků. Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich stavu, vybavení, lokality, velikosti pozemků a časových relací stanovuji porovnávací hodnotu na částku: Rodinný dům - výsledná cena = 1 200 000,- Kč Znalecký posudek 120/15/12 Strana 26 (celkem 28)
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: Spoluvlastnický podíl i.d. ½ 1 697 726,68 Kč 206 764,63 Kč 1 904 491,31 Kč 952 245,66 Kč Administrativní cena i.d. 1/2: 952 250,- Kč slovy: devětsetpadesátdvatisícdvěstěpadesát Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: Spoluvlastnický podíl i.d. ½ Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: Spoluvlastnický podíl i.d. 1/2 1 220 000,- Kč 410 000,- Kč 1 630 000,- Kč 815 000,- Kč 410 000,- Kč 1 200 000,- Kč 600 000,- Kč Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 60 % obvyklé ceny. Hodnota spoluvlastnického podílu i.d. 1/2 360 000,- Kč slovy: třistašedesáttisíc Kč Obvyklá cena i. d. 1/2: 360 000,- Kč V Kutné Hoře, 20. 3. 2012 Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 lenka.vachova@gmail.com Znalecký posudek 120/15/12 Strana 27 (celkem 28)
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 pod č. j. Spr. 4037/2006, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. deníku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 120/15/12 znaleckého V Kutné Hoře, 20. 3. 2012 Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 lenka.vachova@gmail.com Znalecký posudek 120/15/12 Strana 28 (celkem 28)