NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2790/135/2012 6 Rodinný dům č. p. 594 s příslušenstvím a pozemky Družstevní 594, Petřvald Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Petřvald, k.ú. Petřvald u Karviné, kód ČSÚ: 720 488, LV: 3458 Vedlejší stavba, Garáž Ostatní stavby: Pozemky: 1615/1, 1615/3, 1615/4, 1615/5, 1616, 1617, 1618 Vlastník stavby: Petr Hlavatý, Družstevní 594, 73541 Petřvald, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Petr Hlavatý, Družstevní 594, 73541 Petřvald, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:č. j. 487/2012-N, 22.10.2012 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 Ocenění pro provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Datum místního šetření: 7.11.2012 Datum zpracování : 3.12.2012 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 6 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
Nemovitost: Rodinný dům č. p. 594 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1617, parc. č. 1616, parc. č. 1618, parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č. 1615/4 a parc. č. 1615/5 v Petřvaldě, k. ú. Petřvald u Karviné STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1916 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky:voda, kanalizace, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus, železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední kotel na zemní plyn RODINNÝ DŮM č. p. 594 Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 3+1 181 / 0 0 3 684 821 126 100,00 NÁLEZ RODINNÝ DŮM č. p. 594 Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3458 ze dne 20.11.2008 Snímek katastrální mapy. Mapa oblasti. Obec Petřvald se nachází v okrese Karviná, v Moravskoslezském kraji. Obec Petřvald má 7167 obyvatel. Nachází se 13 km západně od Karviné, 4 km jihozápadně od Orlové a 11 km od Polska. Je zde úplná síť síť obchodů a služeb. V obci je mateřská škola, základní škola, obecní úřad, pošta, policie, zdravotní středisko, hřiště, dům s pečovatelskou službou, domov důchodců, ústav sociální péče. Veřejná doprava autobusová a železniční. Obec je vybavena rozvodem elektro NN, plynu, splaškové kanalizace a vodovodu. Nemovitost rodinného domu č. p. 594 se nachází v Petřvaldě, k. ú. Petřvald. Jedná se o širší centrum obce, klidovou část obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní samostatný přístup a příjezd z veřejné komunikace - ulice Družstevní. Nemovitost je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice. - 2 -
Popis jednotlivých staveb rodinný dům č. p. 594 Základní popis Pan Petr Hlavatý se místního šetření bez omluvy nezúčastnil a neumožnil vnitřní prohlídku nemovitosti č. p. 954. Popis nemovitostí byl proveden z vnějšího prostředí a na základě informací stavebního úřadu Městského úřadu v Petřvaldě. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 594. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový, střešní krytina z pozinkovaného plechu na bednění. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností z PVC a textilních povlaků, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění ústřední, kotel na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace, zemního plynu a elektro NN. WC splachovací kombi. Vnitřní vybavení umývadlo, vana. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači v kombinaci s ÚT. Vnitřní obklady v kuchyni, Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení koupelně a WC. Vnější omítky ze škrábaného břízolitu. Vnitřní omítky vápenné štukové. Rodinný dům - bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, chodba, kotelna a sklepy, které slouží jako sklady. V 1.N.P. se nachází závětří, zádveří, předsíň, schodiště, komora, koupelna, WC, kuchyně a tři obytné místnosti. Nad 1.N.P. se nachází půda. Popis tech. stavu stavby Dle údajů z MÚ Petřvald - odbor výstavby byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1916 V roce 1981 byla provedena částečné rekonstrukce s přístavbou sociálního zařízení. Byla provedena koupelna, ÚT, vodoinstalace, obklady, dlažby, WC. V roce 1995 byla provedena přípojka plynu. Stavba je v dobrém stavebně technickém stavu. Příslušenství stavby Příslušenstvím stavby rodinného domu je garáž, vedlejší stavba s garáží a venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka a přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky Škrábaný břízolit 9. Vnější obklady běžné obklady 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností PVC, koberce 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody Elektrický bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace PVC trubky 23. Vybavení kuchyně Plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní rozvod antén - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č.1615/4, parc. č. 1615/5, parc. č. 1616, parc. č. 1617 a parc. č. 1618 z LV č. 3458 pro obec Petřvald., k. ú. Petřvald. Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví Hlavatý Petr, Družstevní 594, 735 41 Petřvald. U pozemků parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č.1615/4, parc. č. 1615/5 nesouhlasí právní stav se stavem fyzickým. Bylo provedeno jednání na MÚ Petřvald. Podle schváleného územního plánu města se jedná o pozemky určené k zastavění objekty k bydlení. Právní stav: Parc. č. 1615/1orná půda o výměře 704 m 2 Parc. č. 1615/3 orná půda o výměře 599 m 2 Parc. č. 1615/4 orná půda o výměře 608 m 2 Parc. č. 1615/5 orná půda o výměře 97 m 2 Fyzický stav: Parc. č. 1615/1 pozemek určený k zastavění o výměře 704 m 2 Parc. č. 1615/3 pozemek určený k zastavění o výměře 599 m 2 Parc. č. 1615/4 pozemek určený k zastavění o výměře 608 m 2 Parc. č. 1615/5 pozemek určený k zastavění o výměře 97 m 2 Podle 9 odst. 3 se při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem vychází při oceňování ze skutečného stavu. Pozemky parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č.1615/4, parc. č. 1615/5 se ocení jako pozemky určené k zastavění objekty k bydlení. Dle Zprávy o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven se pozemky z LV č. 3458 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Petřvald 2 434 650 000 267,05 0,80 213,64 Rovinatý pozemek, Inž. sítě na hranici pozemku.samostatný bezproblémový příjezd. Petřvald 2 108 463 200 219,73 0,80 175,78 Rovinatý pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Bezproblémový samostatný příjezd. Petřvald 829 260 000 313,63 0,80 250,90 Mírně svažitý pozemek, IS na hranici pozemku. Samostatný bezproblémový příjezd. Petřvald 1 811 543 300 300,00 0,80 240,00 Mírně svažitý pozemek, IS na hranici pozemku. Samostatný bezproblémový příjezd. Petřvald 3 119 899 000 288,23 0,80 230,58 Mírně svažitý pozemek, inž. sítě na hranici pozemku.samostatný bezproblémový příjezd. Petřvald 1 530 489 600 320,00 0,80 256,00 Rovinatý pozemek, IS na hranici pozemku. Bezproblémový samostatný příjezd. Průměrná jednotková cena 227,82 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Jednotková cena pozemků parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č.1615/4, parc. č. 1615/5, parc. č. 1616, parc. č. 1617 a parc. č. 1618 z LV č. 3458 byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky v Petřvaldě.. Cena pozemku v kultuře zahrada parc. č. 1616 a parc. č. 1618 je upravena koeficientem 0,50. Cena pozemků zjištěná porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám v - 4 -
Petřvaldě. Podle Zprávy o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven se pozemky z LV č. 3458 nacházejí v zóně 1 zóna se zanedbatelným nebezpečím povodně. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč orná půda ( urč. k zastavění) 1615/1 704 228 160 512 orná půda ( urč. k zastavění) 1615/3 599 228 136 572 orná půda ( urč. k zastavění) 1615/4 608 228 138 624 orná půda ( urč. k zastavění) 1615/5 97 228 22 116 zahrada 1616 532 114 60 648 zastavěná plocha a nádvoří 1617 427 228 97 356 zahrada 1618 102 114 11 628 Celková výměra pozemků 3 069 Hodnota pozemků celkem 627 456 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby rodinného domu č. p. 594 Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.P.P. 100,99 m 2 80,79 m 2 1.N.P. 125,74 m 2 100,59 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 100,99*2,10 = 212,08 m 3 1.N.P. 125,74*3,00 = 377,22 m 3 Krov 125,24*0,80+125,24*2,10/2 = 231,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 820,99 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 227 Obestavěný prostor [m 3 ] 820,99 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 026 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 126 000 Stáří roků 96 Další životnost roků 6 Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč 825 000 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb u rodinného domu č. p. 594 Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Zděná, přízemní 1617 142,00 m3 1 200 Kč/m3 170 400 Kč 80 % 34 080 Kč Garáž Zděná, přízemní 1617 54,00 m3 1 200 Kč/m3 64 800 Kč 70 % 19 440 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 53 520 Kč - 5 -
Stanovení obvyklé ceny rod. domu č. p. 594 Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon neuvádí závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a stuiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 3. čtvrtletí 2012. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty rodinný dům č. p. 594 Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Petřvald, ul. Podlesní 240,00 330 2 150 000 8 958 0,80 7 166 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, je bez podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na plyn a na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Petřvald, ul. V Zimném Dole 220,00 1 200 1 397 000 6 350 0,80 5 080 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody, plynu a elektro. Petřvald, ul. Stará Kolonie 216,00 500 1 430 000 6 620 0,80 5 296 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Petřvald, ul. Na Úbočí 252,00 1 015 2 390 000 9 484 0,80 7 587 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Petřvald, ul. Topolová 340,00 1 572 2 190 000 6 441 0,80 5 153 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Petřvald, ul. Ostravská 200,00 1 699 1 950 000 9 750 0,80 7 800 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je pod- sklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní - 6 -
vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva a zemní plyn.. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 181,38 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že rodinný dům č. p. 594 v Petřvaldě, k. ú. Petřvald u Karviné s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1617, parc. č. 1618 a parc. č. 1616 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 5 080 Kč/m 2 do 7 800 Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 6 400 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Vybavení a velikost rodinného domu dům obsahuje jeden samostatný byt - Opotřebení a dobrý stav stavby - Poloha objektu v Petřvaldě v okrajové části - Využitelnost dům je uživán bez závad - Velikost pozemků pozemky ve funkčním celku mají celkovou výměru 1 061 m 2. - Stavebně technický stav nemovitosti je dobrý Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 6 400 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 6 400 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 181,38 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 181,38 m 2 x 6 400 Kč/m 2 = 1 160 000 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 594 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1617, parc. č. 1616 a parc. č. 1618 v Petřvaldě, k. ú. Petřvald stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu: 1 160 832 Kč, po zaokrouhlení 1 160 000 Kč slovy: jedenmiliónjednostošedesáttisíc Kč - 7 -
Stanovení obvyklé ceny pozemků určených k zastavění parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č. 1615/4 a parc. č. 1615/5 porovnávacím způsobem Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč orná půda ( urč. k zastavění) 1615/1 704 228 160 512 orná půda ( urč. k zastavění) 1615/3 599 228 136 572 orná půda ( urč. k zastavění) 1615/4 608 228 138 624 orná půda ( urč. k zastavění) 1615/5 97 228 22 116 Celková výměra pozemků 2 008 Hodnota pozemků celkem 457 824 Obvyklá cena oceňovaných pozemků parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č. 1615/4 a parc. č. 1615/5 v Petřvaldě, k. ú. Petřvald stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu: 457 824 Kč, po zaokrouhlení 460 000 Kč slovy: čtyřistašedesáttisíc Kč R E K A P I T U L A C E 1. Rodinný dům č. p. 594 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1617, parc. č. 1616 a parc. č. 1618...... 1 160 000 Kč 2. Pozemky určené k zastavění parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č. 1615/4 a parc. č. 1615/5...... 460 000 Kč C E L K E M 1 620 000 Kč slovy: jedenmiliónšestsetdvacettisíc Kč - 8 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3458 ze dne 20.11.2008 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína, 3.12.2012 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2790/135/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2790/135/2012. - 9 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ: Rodinný dům č.p. 594, na parc. č. 1617 Pohled jihozápadní Pohled jihovýchodní Pohled severozápadní Vedlejší stavba a garáž Pozemek parc. č. 1615/5 Pohled severní od domu č.p. 1905-10 -
KATASTRÁLNÍ MAPA: - 11 -
MAPA OKOLÍ: - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -