Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 3059/2009 NEMOVITOST: Bytová jednotka, 1352/13 se spoluvlastnickým podílem na domě a pozemku p.č. 2061/672 Adresa nemovitosti: V.Volfa 1352 / 4, České Budějovice Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres České Budějovice, obec České Budějovice, k.ú. České Budějovice 2, kód ČSÚ: 621 943, LV: 7042 Ostatní stavby: Pozemky: 2061/672 zastavěná plocha (spoluvlastnický podíl) Vlastník stavby: Eliška Holečková, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 R.E.I.T. Group družstvo, Pernerova 441, Pardubice I, Zelené Předměstí, 530 02 Pardubice 2, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Eliška Holečková,, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 R.E.I.T. Group družstvo, Pernerova 441, Pardubice I, Zelené Předměstí, 530 02 Pardubice 2, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský řad Český Krumlov, č.j. 125 EX 338/07-35 Adresa objednatele: Radniční 28, 381 01 Český Krumlov IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: ing. Petr Braun Fučíkova 370, 373 44 Zliv IČ: 49013734 telefon: 605 955 607 e-mail: petrbraun@volny.cz DIČ: CZ6102090060 fax: Pro účel exekučního řízení. OBVYKLÁ CENA Současný stav 470 000 Kč (spoluvlastnický podíl 1/2) Budoucí stav Datum místního šetření: 04.06.2009 a 21.08.2008 Datum zpracování : 08.06.2009 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 6 Vyhotovení č.: 1 Zliv, dne 08.06.2009 Otisk razítka ing. Petr Braun
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena cca v r. 1978 změna stavby Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř Počet podlaží celkem: 9 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 9 Počet bytů/nebytů 32/2 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 1352/13 4.NP 4+1 78,29 4,15 0,00 3,65 0,00 82,09 7 829 / 212 230 11 451 Kč/m 2 negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 940 000 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota 810 000 Kč Obvyklá cena 940 000 Kč - z toho hodnota pozemku 10 000 Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 470 000 Kč Budoucí stav Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obdobné starší panelové byty v osobním vlastnictví a bez provedené modernizace 3+1 a 4+1 se na sídlišti Máj v ulici V. Volfa v Českých Budějovicích prodávají podle velikosti bytu, umístění stavby v cenách 0,90-1,25 mil. Kč. Výhody: provedená modernizace domu, Nevýhody: neprovedena modernizace bytu, obtížné parkování v těsné blízkosti domu, problémovější lokalita na bydlení Vzhledem k výše uvedeným zjištěním, nabídkovým cenám bytů v obdobné lokalitě, velikosti a stavu bytu ploše, odhaduji obvyklou cenu ve spodním rozpětí, t.j. na 940 tis. Kč. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů výpis z KN LV 7042 pro obec České Budějovice a k.ú. České Budějovice 2 ze dne 22.5.2009 kopie katastrální mapy pro obec České Budějovice a k.ú. České Budějovice 2, mapový list ČB 3-2/23 ze dne 7.6.2006 prohlídka nemovitosti znalcem dne 21.8.2008 (3.6.2009 prohlídka neumožněna) informace sdělené při místním šetření vlastníkem nemovitosti dne 21.8.2008 informace z realitního trhu a vlastní databáze Charakteristika obce Město České Budějovice je statutárním městem a metropolí Jihočeského kraje. Je přirozeným hospodářským, finančním a kulturním centrem jižních Čech. Má kompletní občanskou vybavenost: školy, školka, úřady, policie, pošta, banka, kompletní síť obchodů i infrastrukturu. Dopravní spojení MHD. Pracovní příležitosti úplné v dosahu MHD. Poloha nemovitosti Umístění bytu na sídlišti Vltava cca 2,5 km severozápadně od centra Č.Budějovic. Okolní zástavbu tvoří převážně panelové bytové domy a občanská výstavba. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko V okolí větší množství konfliktních osob a skupin. Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení 1. Zástavní právo smluvní pro Komerční banku a.s. ze dne 28.11.2006 (zapsaná na LV) 2. Exekučníí příkaz k prodeji nemovitosti k podílu ½ - Holečková Eliška Exekuční příkaz Exekutorský úřad Český Krumlov č.j. 125EX-338/2007 17 3. Nařízení exekuce Holečková Eliška Usnesení Okresního soudu v Č. Budějovicích č.j. 17 Nc-9549/2007-15 a 17 Nc-9549/2007-17 opravné usnesení 4. Nařízení exekuce Holečková Eliška Usnesení Okresního soudu v Č. Budějovicích č.j. 21 Nc-8482/2008-12 5. Exekučníí příkaz k prodeji nemovitosti k podílu ½ - Holečková Eliška Exekuční příkaz Exekutorský úřad Zlín č.j. 77EX-1625/20088 12 6. Nařízení exekuce Holečková Eliška Usnesení Okresního soudu v Č. Budějovicích č.j. 44 Nc-5813/2009-8 7. Nařízení exekuce Holečková Eliška Usnesení Okresního soudu v Č. Budějovicích č.j. 42 Nc-5822/2009-6 Evidence v KN Riziko nezjištěno Pronájem stavby Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Závady váznoucí na nemovitostech: Na nemovitostech neváznou dle LV žádné závady ve formě věcných břemen ani nájemní smlouvy - (vlastníkem nedoloženy) - 3 -
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Předmětem ocenění je vymezená bytová jednotka včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a pozemku, umístěné v typovém panelovém domě č.p. 1352 v ulici V.Volfa na sídlišti Vltava v Českých Budějovicích. Dům je typovým montovaným domem ze stěnových panelů pro bytovou výstavbu - vnitřní sekcí. Dům je s rovnou, dvouplášťovou střechou. Má jeden vchod a devět nadzemních podlaží. V 1.NP se nachází společné prostory sklepů, prádelna, kolárna. a dva nebytové prostory. Ve 2.-9.NP se nachází byty - vždy čtyři byty na podlaží (celkem 32 bytových jednotek). Obytný dům má 9 nadzemních podlaží a 1 vchod. Půdorys domu je zhruba obdélníkový. Dům je vnitřní sekcí. Bytová jednotka 4+1 č. 1352/13 je situována ve 4. NP typového montovaného panelového domu s rovnou střechou. Byt má původní dispozici 4+1 s halou a lodžií, (upraven spojením pokojů na 3+1) jádro je původní umakartové.okna v bytě jsou plastová. Popis tech. stavu stavby Dům cca z roku 1978, modernizace domu - výměna oken a zateplení fasády (2007). Byt je podprůměrně udržován a bez modernizací Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Okna plastová 13. Povrchy podlah povlakové krytiny 14. Vytápění ústřední dálkové 15. Elektroinstalace světelná 16. Bleskosvod bleskosvod 17. Vnitřní vodovod plastové trubky 18. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 19. Vnitřní plynovod chybí 20. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 21. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 22. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 23. Ostatní běžné digestoře a odvětrání, výtah Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 2061/672 (387 m2) zastavěná plocha a nádvoří (pozemek v převážné ploše zastavěn) k bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl 7829/212230. - 4 -
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky OCENĚNÍ Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyně byt 7,94 m 2 1,00 7,94 m 2 pokoj byt 20,30 m 2 1,00 20,30 m 2 pokoj byt 12,02 m 2 1,00 12,02 m 2 pokoj byt 8,15 m 2 1,00 8,15 m 2 pokoj byt 8,15 m 2 1,00 8,15 m 2 předsíň byt 4,25 m 2 1,00 4,25 m 2 hala byt 13,70 m 2 1,00 13,70 m 2 WC byt 0,98 m 2 1,00 0,98 m 2 koupelna byt 2,80 m 2 1,00 2,80 m 2 lodžie balkon 4,15 m 2 0,30 1,24 m 2 sklep sklad (sklípek) 3,65 m 2 0,70 2,55 m 2 Celková podlahová plocha 86,09 m 2 82,09 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 82,09 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 19 474 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 598 621 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 31 Další životnost roků 59 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 799 310 Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Starší nerekonstruované byty obdobné velikosti v osobním vlastnictví v panelové zástavbě v sídlišti Máj v ulici V. Volfa se v Českých Budějovicích prodávají v závislosti na stavu, umístění a provedení v cenách 11-15 tis. Kč/m 2. Vzhledem ke stavu bytu, umístění a velikosti odhaduji obvyklou cenu u většího a nerekonstruovaného bytu na 11,45 tis. Kč/m 2 což odpovídá porovnávací hodnotě zhruba 940 tis. Kč. Porovnávací hodnota 940 000 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7042 ze dne 22.5.2009 3 Snímek katastrální ČB 3-2/23 mapy ze dne 7.6.2006 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích dne 19.09.1990, č.j. 1577/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 3059/2009 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
Fotodokumentace interiéru z roku 2008 koupelna kuchyně spojené pokoje hala - 10 -
- 11 -