ZNALECKÝ POSUDEK číslo 05/2013 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 280 Na pozemku parc. č.: 707 Pozemky parc. č.: 707 Ostatní stavby: Garáž, sklad, venkovní úpravy. Vlastník stavby: Marián Horvát, Lorencova 1098/8, Krompachy, 1 / 1 Vlastník pozemku: Marián Horvát, Lorencova 1098/8, Krompachy, 1 / 1 Katastrální území: Týnec na Moravě LV č.: 400 Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Týnec Část obce: Týnec Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY.CZ a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 - Kobylisy tel.: 800900490 23.1.2013 / 23.1.2013 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 1 250 000 Kč Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Ojednávka č.j. 609/2012-N ze dne 8.1.2013 od fy. Eurodražby.CZ a.s. Vypracoval: Ing. František Hás tel.: +420604529836 Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.: frhas@email.cz Datum: 28.1.2013... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 4 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Týnec Katastrální území: Týnec na Moravě Ulice: Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy 1 4+1 zastavěná plocha 1NP: 225 m 2 obestavěný prostor: 1 268 m 3 podlahová plocha - obytná část 153 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 914 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 1 stáří původní / další životnost: 53 47 opotřebení celkové: 40 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2010 provedené dílčí rekonstrukce: fasáda, zateplení, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Stavební pozemek., Jedná se o rovinný pozemek, který je z části zastavěn rodinným domem čp.280. Přístup na pozemek je bezproblémový z veřejné místní zpevněné komunikace nacházející se na ulici Sportovní. Na pozemek jsou přivedeny přípojky od IS v rozsahu: elektřina, vodovod, kanalizace a zemní plyn. Dle databáze pojišťoven (ČAP) se jedná o zónu s rizikem povodně (záplava) č.3 - střední. Za zahradou protéká místní říčka Kyjovka, která je regulovaná a má zvýšenou protipovodňovou hráz. Současný vlastník neví zda v minulosti zde došlo k záplavám. Dle sdělení spolupracujících odhadců a realitních kanceláří lze odhadovat cenu stavebního pozemku pro obdobné stavby v dané lokalitě 300 Kč/m 2. výměra pozemků celkem: 434 m 2 jednotková cena 300 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Záplavová oblast zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné - 2 -
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. jiná 707 Zděná garáž s plochou střechou. hospodářská 707 Zděná stavba s pultovou budova střechou. (stodola, chlév apod.) OP [m 3 ] JC [Kč/m 3 ] Reprodukčníc Opotřebení Věcná ena hodnota 100 000 60,00 % 40 000 125 2 616 327 000 60,00 % 130 800 studna 707 Kopaná studna hl.7m. 40 000 60,00 % 16 000 jiná 707 Venkovní úpravy - oplocení, bazén 2,5mx2,5m, přístřešek, zpev. plochy, přípojky od IS. 60 000 50,00 % 30 000 Obec Počet obyvatel: 1 056 Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Vesnice Týnec je začleněna územně pod okres Břeclav a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Břeclav. Obec Týnec se rozkládá asi jedenáct kilometrů východně od Břeclavi. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má dle platného MLO 1056 obyvatel. Protéká zde řeka Kyjovka. Vesnice leží nedaleko hranice s Rakouskem a Slovenskem. V obci je základní škola nižšího stupně a mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel, poštovní úřad a obecní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Dopravní spojení je pouze po silnici a pravidelnou autobusovou linkou. Nájezd na dálnici D2 je u Břeclavi dosažitelný motorovým vozidlem do 10-ti minut. Oceňovaná nemovitost se nachází v jižní části obce na ulici sportovní a je napojená na všechny IS nacházející se v obci. Rizika: Popis / dispozice: Záplavová oblast Za zahradou protéká místní říčka Kyjovka, která je regulovaná a má zvýšenou protipovodňovou hráz. Současný vlastník neví zda v minulosti zde došlo k záplavám. Ostatní omezení Na LV č.400 ze dne 4.12.2012 pro kat. území Týnec na Moravě je zapsáno omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní ve prospěch Raiffeisenbank a.s. Koncový řadový dům ze 60-tých let min. století, který je částečně podsklepený a má obytné přízemí s bytem 4+1. Střecha je sedlová s taškovou krytinou. V bytě je ústřední teplovodní vytápění s plynovým stacionárním kotlem. Ohřev vody je v el. boileru v koupelně. V kuchyni je el. sporák se sklokeramickou deskou. Plynovodní přípojka k napojení plynového sporáku je k dispozici. V obývacím pokoji je krb na tuhá paliva a v jednom pokoji jsou krbová kamna. V koupelně je rohová vana se sprchovacím koutem a s umyvadlem. WC je samostatné splachovací. Podlahy v pokojích jsou parkety nebo PVC, na chodbě je dřevotříska, v koupelně a na WC je keramická dlažba. Okna jsou plastová. V r.2010 byla provedena rekonstrukce RD v rozsahu: nová vnitřní el. instalace, oprava omítek, snížení stropu v obývacím pokoji, nové soc. zařízení, zateplení uliční fasády PPS tl.10cm, nový fasádní nátěr. RD je napojen na IS v rozsahu: elektřina, kanalizace, vodovod a zemní plyn. K domu patří sklad nářadí a paliva, garáž, přístřešek, bazén a oplocená zahrádka. Přístup k RD je bezproblémový z ulice. - 3 -
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová 14. Podlahy obytných PVC místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC, sprchový kout 25. Záchod splachovací 26. Ostatní krb Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha sklep 39,00 m 2 12,97 m 2 sklep 22,50 m 2 0,50 11,25 m 2 schodiště 3,45 m 2 0,50 1,73 m 2 Nadzemní prostory 225,40 m 2 139,70 m 2 průjezd 22,95 m 2 0,00 0,00 m 2 kotelna 22,35 m 2 1,00 22,35 m 2 kuchyň 10,76 m 2 1,00 10,76 m 2 obývací pokoj 16,59 m 2 1,00 16,59 m 2 ložnice 24,26 m 2 1,00 24,26 m 2 chodba 17,94 m 2 1,00 17,94 m 2 pokoj 22,52 m 2 1,00 22,52 m 2 pokoj 15,00 m 2 1,00 15,00 m 2 koupelna 9,07 m 2 1,00 9,07 m 2 WC 1,22 m 2 1,00 1,22 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne - 4 -
Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Týnec 100,00 344 1 200 000 12 000 0,69 8 262 Na prodej řadový, částečně podsklepený rod. dům po celkové rekonstrukci o velikosti 4+1 s možností garážování v průjezdu. Lze vybudovat půdní vestavbu. U domu je uzavřený dvůr vč. okrasné zahrádky, zděné letní posezení a zděný domeček na nářadí. Před domem je předzahrádka. CP 344 m2, ZP 100 m2. Dispozice: Obývací pokoj s krbovými kamny 24 m2 (francouzské dveře - vstup na dvůr), kuchyň 14 m2, ložnice 20 m2, pokoj 20 m2, pokoj s oknem do předsíně 18 m2, koupelna s vanou i se sprchovým koutem, WC zvlášť, technická místnost - plynový kotel (topení + ohřev vody) předsíň. Garáž - průjezd na dvůr- vstup na půdu. Kompletní rekonstrukce proběha v letech 2008-2009 (nová fasáda vč. zateplení, nové podlahy - dlažba, plastová okna, dveře, nové rozvody elektřiny, topení atd.) Střecha sedlová - vazba ve velmi dobrém stavu. Zdroj vody - obecní + vlastní studna. Kanalizace - jímka s přepadem do veřejné kanalizace. Elekřina: 220/380 V. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - Zátopová oblast. 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - Právní vztahy. 0,90 Týnec 100,00 832 1 500 000 15 000 0,69 10 328 K prodeji rodinný dům v obci Týnec. Celková plocha pozemku činí 832 m2, z toho zastavěná plocha 250 m2. Dům je velmi dobře řešený-má otevřený mezonet do podkroví,kde se nachází 2 pokoje.v přízemí domu se nachází prostorná kuchyně,jídelna s krbem,obývací pokoj s francouzským oknem,ložnice a sociální zázemí.wc odděleně,koupelna má okno a rohovou vanu. Oknadřevěná, podlahy - dlažba, lino, plovoucí. Dvůr vydlážděný s kolnou,zahrada členitá s terasovitým přístupem na pozemek. Na zahradě je zděný altán, který je třeba rekonstruovat. Na pozemku se nachází terénní úprava pozemku pro zapuštěný bazén. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - Zátopová oblast. 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - Právní vztahy. 0,90 Hrušky 200,00 959 1 750 000 8 750 0,69 6 024 Prodej RD 5+1 s verandou, průjezdem pěkným dvorem a udržovanou zahradou v obci Hrušky, 8 km Břeclav, 15 km Hodonín, 60 km Brno. Přízemní cihlový dům se sedlovou střechou ve velmi dobrém stavu, elektřina v mědi, rozvody vody v plastu, nová koupelna s vanou a sprchovým koutem, 2 samostatné WC, ústřední vytápění - plynový kotel DAKON ve sklepě, ohřev vody - 2 elektrické bojlery. Pěkný prostorný udržovaný dvůr s posezením pod pergolou, u domu je dílna a cihlové hospodářské přístřešky se zavedenou elektřinou, za domem zahrada o CP 551m2. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - Zátopová oblast. 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - Zátopová oblast. 0,90 Variační koeficient před úpravami: 21,42 % Variační koeficient po úpravách: 21,42 % Průměrná cena 8 200 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 152,67 m 2 Porovnávací hodnota 1 250 000 Kč - 5 -
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Jedná se o lokalitu s rizikem záplavy 3 a v tomto případě je nutno nemovitost pojistit proti záplavám. Na LV č.400 pro kat. území Týnec na Moravě je zapsáno omezení vlastnického práva - komplikované právní vztahy. Nabývací cena převodce, zhotovitel druh dokladu ze dne poznámka 1 800 000 Kč Marián Horvát Dle sdělení 23.1.2013 Nabývací cena v r.2010. Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 250 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 60 000Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 5,00 % 62 500Kč Obvyklá cena pozemků: 130 200Kč Upravená obvyklá cena: 997 300Kč Započitatelná plocha: 153m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 6 532Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 400 ze dne 4.12.2012. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 22.1.2013. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Klady nemovitosti: - klidná lokalita v obci Týnec, která má základní občanské vybavení a je vzdálena od okresního města Břeclav 11 km - rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj. elektřinu, kanalizaci, vodovod a zemní plyn - rodinný dům je o 1b.j. (4+1) a má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře s hospodářským stavením, v zahrádce a v garáží Zápory nemovitosti: - jedná se o lokalitu s rizikem záplavy 3 a v tomto případě je nutno nemovitost pojistit proti záplavám - 2 pokoje nemají vlastní okna a jsou tak bez řádného denního světla a bez možnosti přímého větrání - na LV č.400 pro kat. území Týnec na Moravě je zapsáno omezení vlastnického práva - komplikované právní vztahy Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši 1 250 000,-Kč. - 6 -
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 05/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.05/2013. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 7 -
Fotodokumentace ze dne 23.1.2013. Kuchyně. Obývací pokoj s krbem. Ložnice. Koupelna. WC. Uliční pohled. - 8 -