ZNALECKÝ POSUDEK č. 1442-63/2012 o ceně nemovitostí obvyklé (tržní) ceně bytu č. 529/2 v bytovém domě č.p. 529 na pozemku parc.č. 528/5, 528/16, ul. Ryskova č.or. 4, katastrální území Vítkovice, obec Ostrava, okres Ostrava - město, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku: Účel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Č.j. 234/012 Zjištění ceny jako podklad pro nedobrovolnou dražbu Posudek vypracoval: Ing. Radka Honková znalec, bytem Zahradní 36, Opava 746 01 Datum místního šetření: 17.7.2012 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 20.7.2012 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. Tento posudek obsahuje 15 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních. V Opavě 20.7.2012
2 1. NÁLEZ - podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Objednávka Objednávka na vyhotovení znaleckého posudku provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby, vyhotovena objednatelem Dražbyprost s.r.o., se sídlem Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem, pod č.j. 234/012, ze dne 22.6.2012. 1.2 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 13.3.2012, vlastnictví bytu a nebytového prostoru, vyhotoven Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, číslo LV 1850, pro katastrální území Vítkovice, obec Ostrava, okres Ostrava - město. 1.3 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 13.3.2011, vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory, vyhotoven Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, číslo LV 1578, pro katastrální území Vítkovice, obec Ostrava, okres Ostrava město. 1.4 Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy vyhotovena dne 20.7.2012, v měřítku 1 : 1000, pro katastrální území Vítkovice. 1.5 Situace Situační mapa vyhotovená dne 13.7.2012. 1.6 Dohoda Dohoda spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy a o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy podle 5 odst. 2 Zákona o vlastnictví bytů (vznik bytového vlastnictví), uzavřená dne 14.6.2004, právní účinky vkladu práva ke dni 14.6.2004. 1.7 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti bylo provedeno dne 17.7.2012 za účasti znalce. Oceňovaný byt nebyl vlastníkem zpřístupněn. 1.8 Použité předpisy Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., a zákona č. 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., účinné od 1.1.2012.
3 2. POPIS 2.1 Popis situace Předmětem ocenění je stanovení ceny obvyklé (tržní) bytu číslo 529/2 nacházejícího se v bytovém domě číslo popisné 529, na ulici Ryskova číslo orientační 4, část obce Vítkovice, katastrální území Vítkovice, obec Ostrava, okres Ostrava - město, kraj Moravskoslezský. Bytový dům je umístěn jako samostatně stojící v zástavbě bytových domů na pozemcích parc.č. číslo 528/5 a 528/16 zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozoruhodný obytný komplex hutnické kolonie tzv. Josefinská kolonie, jejíž největší část, 70 přízemních domků se 4 byty, zahrádkou a hospodářským přístavkem, vznikla po roce 1907. V těsném sousedství se nachází průmyslový areál Vítkovické železárny a železniční nádraží. V okolí kolonie se vyskytují konfliktní skupiny obyvatel. Bytový dům je přístupný ze zpevněné místní komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré přípojky inženýrských sítí. S pozemkem zastavěným bytovým domem tvoří funkční celek pozemek parc.č. 528/13 zahrada. Uvedené pozemky jsou ve vlastnictví Statutárního města Ostravy, Prokešovo náměstí 1803/8, Ostrava, 729 30 Moravská Ostrava. 2.2 Popis města Statutární město Ostrava má ke dni ocenění 303 609 trvale žijících obyvatel. Leží v údolí Moravské brány, přibližně 360km východně od hlavního města Prahy, 10km jižně od státní hranice s Polskem a 60km severozápadně od hranice se Slovenskou republikou. Moravská brána je průchozím místem mezi horstvy Jeseníků a Beskyd, průměrná nadmořská výška města se pohybuje 227m, rozloha představuje 21422ha. Z hlediska územně správního uspořádání se Ostrava člení na 23 městských obvodů s 39 katastrálními územími. Město Ostrava bylo založeno v roce 1267, jméno dostalo podle řeky Ostravice, která město rozděluje na moravskou a slezskou část. Na jednoho obyvatele města připadá 30m 2 zeleně. Nachází se zde více než 130 významných krajinných prvků, 3 přírodní rezervace, 4přírodní památky. Charakter života města Ostravy předurčuje jeho výhodná dopravní poloha, blízkost mezinárodního letiště Mošnov, městská doprava, zdravotnictví, školství, výstavnictví. Nachází se zde magistrát města, krajská nemocnice, fakultní nemocnice, policie, banky, pojišťovny, katastrální a finanční úřad, poštovní úřady, úřad práce, krajský soud apod. Město nabízí bohaté kulturní zázemí s divadly, koncerty, festivaly, výstavami, desítkami klubů a galerií, dále sportovní areály, bazény, hřiště, kurty, kryté bazény, zimní i atletický stadion, víceúčelová hala ČEZ Aréna, městský stadion. Město Ostrava má 5 vlakových nádraží, buduje se dálnice D 47, městskou hromadnou dopravu zajišťuje téměř 90 městských autobusových, trolejbusových a tramvajových linek. Městský obvod Vítkovice Vítkovice jsou bývalé město, od listopadu 1990 městský obvod Statutárního města Ostravy. Městský obvod Vítkovice leží na levém břehu řeky Ostravice na východě moravské části města, má rozlohu 648,2 ha. Obvod zahrnuje celé katastrální území historického města Vítkovic a východní část historické obce Zábřeh nad Odrou. Nejstarší zmínka o Vítkovicích je z roku 1357. Vítkovice jsou známy především jako průmyslové centrum. Výhodou při vzniku průmyslu byla výhodná poloha poblíž bohatých ostravských ložisek uhlí, beskydských zdrojů železné rudy a vody z Ostravice.
4 2.3 Fotodokumentace 3. POSUDEK ocenění podle oceňovacího předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, a podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. 3.1 Byt ve vícebytovém domě ( 25 ) 3.1.1 Popis domu Bytový dům, ve kterém se oceňovaný byt nachází, má celkem 4 byty každý přístupný samostatným vchodem z ulice Erbenova a z ulice Ryskova. Dům je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží, obytné podkroví, polovalbovou střechu. Nosná konstrukce
5 domu je zděná z režného neomítnutého zdiva, krytina je plechová, dům je napojen na veškeré přípojky inženýrských sítí. Společné části domu: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, ploty, zpevněné plochy a chodníky, budovy určené k chovu domácího zvířectva, které nepodléhají evidenci v katastru nemovitostí, vstupní schodiště, vstupní vrata, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, rozvody kanalizace, elektřiny, plynu, domovní elektroinstalace, rozvody telekomunikací, rozvody vody od hlavních uzávěrů (mimo rozvodů v jednotkách, které jsou součástí jednotek), komínová tělesa, hromosvodové tyče a vedení. 3.1.2 Popis bytu a příslušenství Oceňovaný byt číslo 529/2 je umístěn v 1.nadze,mním podlaží a v obyvatelném podkroví domu. Byt je velikosti 3+1, o celkové podlahové ploše s příslušenstvím 99,20 m 2. Součástí bytu jsou veškeré vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, odpadní potrubí, ústředního topení, plynu, elektroinstalace, kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích armatur. K vlastnictví dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, vstupní dveře a vnější okna, vstupní venkovní schody, zasklené závětří z ocelových profilů. Dispoziční uspořádání bytu č. 529/2 1.PP 1.NP Podkroví Místnost Výměra (m 2 ) Místnost Výměra (m 2 ) Místnost Výměra (m 2 ) Sklep 7,50 Pokoj 21,00 Šatna 11,00 Kuchyň 11,00 Pokoj 11,00 Koupelna 7,50 Komora 4,00 WC 1,20 Pokoj 21,00 Schodiště 4,00 3.1.3 Stáří a technický stav Hutnická kolonie s přízemními domky se 4 byty, zahrádkou a hospodářským přístavkem, vznikla v letech 1907 až 1920. V době ocenění se dům nachází v původním udržovaném stavu. Technický stav oceňovaného bytu je průměrný, odpovídá konstrukčnímu provedení, stáří a prováděné údržbě. 3.1.4 Výpočet výměr pro ocenění Podlahová plocha bytu č. 529/2 99,20 m 2 Spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p. 529 9920/39980 3.1.5 Způsob ocenění Byt je ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu K (dům vícebytový netypový). Ocenění bytu včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby a podílu na společných částech domu, se provede porovnávacím způsobem podle 25 vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění. V této ceně bytu je zahrnuto standardní vybavení budovy, ve které se byt nachází.
6 3.1.6 Výpočet ceny bytu porovnávacím způsobem Ocenění bytu v budovách typu J, K podle 26a a příloh č. 19 a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění Obec Ostrava Položka příl. č. 19: Ostrava 11 Malý lexikon obcí ČR 2010 Počet obyvatel obce 303 609 Kraj Moravskoslezský Základní cena příloha č.19, tab.1 ZC Kč / m 2 21 367,00 Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle 25 odst. 2 Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota Součet resp. koeficient Index trhu I T - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,950 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce III. 0 0,00 2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na cizím pozemku I. -0,05-0,05 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Bez vlivu Index polohy I P - příloha č. 18a, tabulka č. 6 (pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - města vyjmenovaná v tabulce č.1 v příloze č. 19 nebo 20a.) 1 Poloha nemovitosti 2 3 Místní obliba v obci nebo v oblasti Okolní zástavba a životní prostředí 4 Dopravní spojení 6 Obyvatelstvo 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti V souvisle zastavěném území Bez vlivu Převažující objekty pro bydlení Dobrá dostupnost centra měst, dobré parkovací možnosti Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí bez vlivu 8 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II.* II. 0,00 III. 0 0,00 II. 0 0,00-0,050 0,00 III. 0 0,00 IV. 0,03 0,03 I.* III. -0,01až - 0,40 0 0-0,24 0,00 pro 0,790 0,00-0,210 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 19, tabulka č. 2 0,622 1 Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV. 0,1 0,10 2 Společné části domu Žádné z dále uvedených I. -0,01-0,01
7 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 6 7 Orientace obyt. místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu (koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod) Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Příslušenství zvyšující cenu bytu (např. venkovní parkovací stání,..) Ostatní podlaží nevyjmenované Ostatní světové strany - s výhledem Příslušenství úplné - standardní provedení Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) III. 0,1 0,10 II. 0 0,00 III. 0,03 0,03 III. 0 0,00 III. 0 0,00 8 Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové III. 0 0,00 9 10 s Kriterium jinde neuvedené Stavebně- technický stav Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s- Bez vlivu na cenu III. 0 0,00 0,220 Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III. 0,85 0,85 0,510 Stavba starší než 80 let E 0,6 0,6 Koeficient cenového porovnání I podle 25 odst. 2 I = I T I P I V 0,467 Základní cena upravená ZCU =ZC I Kč/m 2 9 978,39 Výměra bytu PP po krácení (m 2 ) Pokoj 1 21,00 1,00 21,00 Pokoj 2 11,00 1,00 11,00 Pokoj 3 21,00 1,00 21,00 Kuchyň 11,00 1,00 11,00 Koupelna 7,50 1,00 7,50 WC 1,20 1,00 1,20 Komora 4,00 1,00 4,00 Schodiště 4,00 1,00 4,00 Šatna 11,00 1,00 11,00 Sklepní místnost 7,50 1,00 7,50 Výměra celkem m 2 99,20 Cena bytu včetně příslušenství bez pozemku Kč 989 856,19 Cena bytu č. 529/2 zaokrouhleno Kč 990 000,00 Cena bytu č. 529/2 zjištěná... 990 000,00 Kč
8 4. POSUDEK II ocenění porovnávacím způsobem 4.1 Metoda ocenění Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací), vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnání cen se provádí na základě údajů nalezených v inzerci na internetových stránkách, skutečných prodejů, údajů poskytnutých realitními kancelářemi, vlastní databází atd. Poptávka po nemovitostech uvedeného typu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu, v daném městě a místní lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí v souladu s nabídkou. S přihlédnutím ke stavu nemovitosti, jejímu umístění a způsobu využití, mám za to, že oceňovaná nemovitost je běžně obchodovatelná. 4.2 Srovnávací nemovitosti Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum vložení inzerátu 18.7.2012 Konstrukční provedení Stavba panelová Počet PP 1 Počet NP 6 Umístění bytu 3 podlaží Katastrální území Vítkovice Velikost bytu 3+1 Podlahová plocha bytu 90 m 2 Vlastnictví družstevní Cena za nemovitost 1 100 000 Kč 12 220 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 880 000 Kč 9 780 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt, ul. Závodní, Ostrava - Vítkovice Byt atypický, kvalitní bydlení v prvorepublikovém stylu, velké pokoje. Dům je po revitalizaci, s výtahem, zateplená fasáda. Byt prošel rekonstrukcí - plastová okna, nové rozvody topení, vody, plovoucí podlahy ve stylu ladícím s bytem. Balkon do parku, ústřední vytápění. Před domem dobré parkování. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum vložení inzerátu 16.7.2012 Konstrukční provedení Stavba cihlová Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Katastrální území Vítkovice Velikost bytu 2+1 Podlahová plocha bytu 72m 2 Vlastnictví osobní Cena za nemovitost 1 090 000 Kč 15 140 Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena 817 500 Kč 11 350 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Část domu - byt, ul. Sirotčí, Ostrava - Vítkovice Dům je velice dobře dopravně dostupný, řadový, koncový, částečně podsklepený. Zahrada 144 m 2, střecha polovalbová plech. Byt po rekonstrukci plastová okna, koupelna, dveře, podlahy, nové rozvody instalací. V podkroví možnost vybudování pokojů. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum vložení inzerátu 6.6.2012 Konstrukční provedení Stavba cihlová Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Katastrální území Vítkovice Velikost bytu 2+1 Podlahová plocha bytu 92m 2 Vlastnictví osobní Cena za nemovitost 1 390 000 Kč 15 110 Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena 1 042 500 Kč 11 330 Kč/m 2
9 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Část domu - byt, ul. Meziuliční, Ostrava - Vítkovice Dům koncový řadový částečně podsklepený, zahrada 396m 2. Střecha polovalbová, krytina plech. Voda a kanalizace obecní. Topení plynové - Wafky, nové rozvody. Možnost krbových kamen. Nové rozvody vody a odpadů v plastu, elektřina v mědi. Parkety, dlažba, lino. Koupelna s vanou i sprchovým masážním boxem. Komora. Půda nabízí další vybudování pokojů. 4.3 Vyhodnocení vzhledem ke srovnatelným nemovitostem Oceňovaný byt je srovnatelný s uvedenými obdobnými byty ve Statutárním městě Ostrava, městský obvod Vítkovice. Umístěním se řadí do střední cenové kategorie s ohledem na srovnatelné ceny, konstrukční uspořádání, stáří, velikost a vybavení. Na základě výše uvedených srovnání, skutečností a zavedených předpokladů je odhadnuta srovnatelná hodnota nemovitostí ve výši: Zjištění obvyklé ceny porovnávacím způsobem Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč za m 2 9 780 11 330 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu č. 529/2 99,20 m 2 Stanovená cena za m 2 podlahové plochy bytu č. 529/2 Celková cena bytu č. 529/2 10 000,00 Kč 992 000,00 Kč 5. REKAPITULACE Rekapitulace, odvození obvyklé (tržní) ceny Způsob ocenění Cena nemovitostí podle vyhl. č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl. č. 387/2011 Sb. Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem Cena bytu č. 529/2 obvyklá (tržní) Cena 990 000,00 Kč 992 000,00 Kč 990 000,00 Kč Cena nemovitostí obvyklá zjištěná ke dni odhadu 990 000,00 Kč slovy: devět set devadesát tisíc korun českých V Opavě dne 20.7.2012 Ing. Radka Honková Zahradní 36 746 01 Opava
10 Seznam příloh: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 č.j. 1361/99 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 1442 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 63/2012. Podpis znalce