Znalecký posudek č. 1343-124-2011 Cena obvyklá podle z.č. 151/1997 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., budovy bez č.p. na pozemku p.č. 1034 a vedlejší pozemky p.č.614/4 a 614/5 v k.ú. Nové Město nad Metují Objednatel KOPPA, v.o.s. Hvězdná 491/21 460 01 Liberec Z hotovitel 1.Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/21 460 01 Liberec
Obsah 1. OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY... 3 2. OSVĚDČENÍ... 4 3. NÁLEZ... 5 3.1 Bližší údaje o nemovitosti... 5 3.2 Podklady pro vypracování posudku... 5 3.3 Účel ocenění... 5 3.4 Předmět ocenění... 5 3.5 Právní vady... 7 3.6 Použité metody... 8 3.7 Použité pojmy... 8 4. POSUDEK A OCENĚNÍ... 9 4.1 Vyhlášková metoda... 9 4.2 Srovnávací metoda... 14 4.3 Srovnávací metoda - pozemek... 16 5. SHRNUTÍ... 19 6. IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE... 20 Přílohy... 21 Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 2
1. OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1. Znalec vycházel ze svých databází, obecně dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti předložených podkladů. Neodpovídá tudíž zejména za: a) pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým a nemovitým věcem, b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence měla nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek. 2. Znalec vycházel z toho, že informace získané z předložených podkladů pro zpracování znaleckého posudku jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. 3. Znalec zpracoval znalecký posudek podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání znaleckého posudku. 4. Tento znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, které měly platnost v době, ke které je posudek zpracován. 5. Znalecký posudek byl podán v souladu s etickými kodexy IRRV (Institute of Revenues, Rating and Valuation, UK) a IREI (International Real Estate Institute, USA). Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 3
2. OSVĚDČENÍ Znalec tímto osvědčuje, že 1. V současné době nemá a ani v budoucnosti nebude mít prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného znaleckého posudku. Odměna za provedený znalecký posudek nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracovaný znalecký posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo posuzované hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že ke znaleckému posudku předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 4. Zpracovaný znalecký posudek byl vyhotoven s vědomím následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku dle 110a Trestního řádu. 5. Znalecký posudek vyhotovil znalecký ústav 1. Znalecká a.s., sídlem Mozartova 679/21, 460 01 Liberec. V Liberci dne 06.11..2011 1. Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/21 460 01 Liberec IČ 25488350 Vypracoval: Ing. arch. David Charousek Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 4
3. NÁLEZ 3.1 Bližší údaje o nemovitosti Nemovitost: Budova bez čp/če (občanská vybavenost) na pozemku st.1034 pozemek p.č.1034 o velikosti 194m2 ( zastavěná plocha a nádvoří) Pozemek p.č.614/4 o velikosti 687m2 (ostatní plocha) Pozemek p.č.614/5 o velikosti 862m2 (ostatní plocha) Okres: CZ0523 Náchod Obec: 574279 Nové Město nad Metují Katastrální území: 706442 Nové Město nad Metují Vlastník dle LV LENOXA a. s., Bukovského 222/4, Liberec - Liberec XIIStaré č. 3377 Pavlovice, 460 12 Liberec 12 Ocenění ke dni: 26.10.2011 Toto ocenění se vydává ve 3 vyhotoveních, přičemž 2 obdrží objednatel a 1 zůstává v archivu znalce. 3.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Nové Město nad Metují ze dne 18.05.2011 vyhotovený dálkovým přístupem Katastrální mapa Výstup oceňovacího programu NEMOExpert Informace sdělené objednatelem Výsledek místního šetření z 13.06.2011 3.3 Účel ocenění Nemovitosti budou oceněny pro účely jejich prodeje v rámci konkursního řízení společnosti LENOXA a.s. 3.4 Předmět ocenění Předmětem ocenění je objekt kotelny stojící uprostřed sídliště v Novém Městě nad Metují na pozemku p.č.1034 a pozemky p.č.614/4 a614/5 včetně příslušenství. Jedná se o provozní budovu, v níž je umístěna technologie průmyslové kotelny (jež není součástí ocenění), která se nachází v centru obce. Nové Město nad Metují: Počet obyvatel: 9.900 V produkt. věku: 6.800 Průměrný věk: 42 let Nezaměstnanost: 8% Poloha objektu je výhodná, leží uprostřed obce. Centrum je vzdáleno do 500m. V okolí je prakticky kompletní občanská vybavenost okresního města.: divadlo, kino, knihovna, stadion, Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 5
obchodní domy, okresní soud, základní a střední školy, nemocnice, policie apod. Důležitým prvkem pro ekonomiku regionu je nedaleké město Náchod (7km), které je hraničním městem s Polskem a kudy prochází mezinárodní silnice E67 (Vroclav je vzdálena 110km). zastávky autobusu: 190 m Nové Město n.met., Dům hasičů nemocnice (zdrav. středisko): 450 m, oblastní nemocnice Náchod a.s., T. G. Masaryka 367 školy: 200 m Mateřská škola, Rašínova 600 pošty: 1,1 km Nové Město nad Metují 1, náměstí Republiky 6 městské a obecní úřady: 1,1 km Městský úřad Nové Město nad Metují, náměstí Republiky 6 Popis objektu a příslušenství: Objekt kotelny leží v centrální části města a sousedí s bytovým domem v ulici Malecí. Kotelna slouží pro ohřev vody pro topení a teplé užitkové vody pro okolní obytné domy. Celkově je v dobrém technickém stavu. Budova má jednoduchý obdélníkový půdorys, jedno nadzemní podlaží, není podsklepena a má rovnou, nepochozí střechu. Kotelna stojí v mírně svažitém terénu a je z 2/3 pod úrovní okolního terénu. Severní část objektu kde je hlavní vchod slouží jako zázemí pro kotelnu. Je zde kancelář, WC, hygiena, vstupní chodba a regulační stanice plynu. V nižší části pod úrovní terénu jsou dvě místnosti pro instalaci kotlů. Objekt svoji jižní stěnou přimyká ke stavbě sousedního sedmipodlažního bytového domu. Hlavní nosné zdivo je zděné, konstrukce stropu je betonová monolitická (nebo panel) na ocelových nosnících. Střecha je jednoplášťová s tepelnou izolací. Střecha je ve východní části na úrovni terénu, není ale pochozí a proti přístupu je zajištěná ocelovým zábradlím (plotem) Střešní krytinu tvoří svařované pásy na bázi modifikovaného asfaltu a jsou opatřeny nátěrem. Podlaha je betonová a v prostoru kotelny je aplikován protiprašný nátěr. V části vstupní a na WC je keramická dlažba. Okna jsou kompletně ze skleněných svisle kladených panelů (kopility), které mají tepelnou izolaci pouze vzduchovou mezerou. Schodiště do prostoru kotelny je ocelové. Povrchy stěn a stropů jsou štukované a barvené. Fasáda je částečně obložena keramickým obkladem (gabřinec). Dveře jsou ocelové s tepelnou izolací. V objektu je přivedena vysokotlaká přípojka plynu sloužící k vytápění bytových domů. Přípojka vody je z vodovodního řadu. Odkanalizování je do kanalizačního řadu. Teplá užitková voda a voda pro vytápění prostoru kotelny je z výměníku umístěného v kotelně. Topení je ústřední, v prostoru chodby a WC jsou ocelové radiátory. El.přípojka je vedena zemním kabelem a instalována v prostoru kotelny o napětí 220 a 380V. Jiné zařízení, které by bylo nutné při ocenění zohlednit instalováno není. Objekt je celkově v dobrém technickém stavu. Jeho stav odpovídá době vzniku a pravidelné údržbě. Poruchy konstrukcí ani projevy průsaků zdiva se nevyskytují. Zásadní rekonstrukce od doby výstavby nebyla provedena. Popis pozemků: Pozemky, které jsou v majetku stejného vlastníka se nacházejí podle ÚP v plochách určených pro vícepodlažní bydlení. Kromě pozemku p.č.1034 o velikosti 194m2, který tvoří zastavěnou plochu stavbou jsou zde ještě dva sousední pozemky p.č.614/4 a 614/5 o celkové ploše 1549m2. Pozemky nyní tvoří okolní zeleň s částečně vzrostlou vegetací a jsou zastavitelné, vzhledem k dokončené výstavbě okolního sídliště ovšem nelze dopředu odhadnout případná rizika při rozhodování dotčených orgánů státní správy, které by se k případné výstavbě vyjadřovaly. Pozemky mají mírný západní sklon a inženýrské sítě dostupné na jejich hranici. Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 6
Legenda místností: místnost Plocha m2 výška sv m2 Plochy m2 výška konstr.m Objemy m3 vstup kancelář 8,96 2,4 sprcha 1,92 2,4 WC 1,08 2,4 34,2 2,9 99,18 redukce plynu 14,5 2,4 místnost prázdná 63,5 3,9 místnost kotelna 75,3 3,9 152,2 4,4 669,68 celková užitná plocha 165 celková zastavěná pl. 186,4 Objekt je hůře univerzálně využitelný z důvodu nemožnosti samostatného přístupu do prostoru kotelny, která je cca 1,5m pod úrovní terénu a je přístupná po ocelovém schodišti z prostoru chodby hlavního vstupu. Vybudování samostatného vstupu do prostoru kotelny je spíše nemožné. 3.5 Právní vady Právní a ekonomické vady jsou zapsány na listu vlastnictví č. 3377 v oddílu C - Omezení vlastnického práva, který je přílohou tohoto posudku. Na předmětné nemovitosti je vydáno soudní nařízení exekuce. Případné právní a ekonomické aspekty prodejem nemovitostí zaniknou, z toho důvodu jsme nemovitosti ocenili bez zohlednění těchto aspektů. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou (např. nájemní smlouvy) znalec nezjistil. Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 7
3.6 Použité metody Dle oceňovacího předpisu (vyhlášková) Vyhláška MF č. 364/2010 Sb., kterou se mění vyhláška č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů (dále jen vyhláška). Tato metoda je použita hlavně pro ilustraci podlahové plochy nemovitosti a její vybavenost a technický stav. Srovnávací: Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětu nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby tak i souboru staveb. 3.7 Použité pojmy Cena obvyklá podle 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Tržní hodnota podle International Valuation Standards 2005 Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Náležitým marketingem se rozumí, že majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu při splnění definice tržní hodnoty. Délka doby vystavení se může měnit v závislosti na podmínkách trhu, ale musí být dostatečná k tomu, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem kupujících. Období vystavení předchází datu ocenění. Cena obvyklá se pro účely tohoto posudku stanoví na úrovni tržní hodnoty. Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 8
4. POSUDEK A OCENĚNÍ 4.1 Vyhlášková metoda Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Nové Město nad Metují Katastrální území: 706442, NOVÉ MĚSTO NAD METUJÍ 1. Budova Oceněno podle 3 vyhlášky SKP: 46.21.13.1. Charakteristika stavby: Stáří [roky]: 2011-1980 = 31 Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Počet podzemních podlaží: 0 Účel užití: výrobní pro energetiku Typ: M Podlaží: 1. NP (výška 3,82 m): 13,6 11,2 + 11,2 3,06 186,59 m 2 Zastřešení (výška 0,30 m): 186,4 + 186,40 m 2 Zastavěná plocha podlaží celkem = 372,99 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP) 2,063 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP) 186,495 m 2 Obestavěný prostor: 1. NP: 186,59 0,1 + 13,6 11,2 4,1 + 11,2 3,06 2,6 732,28 m 3 Zastřešení: 186,4 0,3 + 55,92 m 3 Obestavěný prostor celkem = 788,20 m 3 Vybavení: 1. Základy vč. zemních prací Pasy z betonu proloženého kamenem S 2. Svislé konstrukce Zděné, z různých materiálů min. tl. 29 cm S 3. Stropy Jakékoliv běžného provedení S 4. Zastřešení Střecha plochá jednovrstvá, dvouvrstvá S 5. Krytiny střech Živičná svařovaná vícevrstvá S 6. Klempířské konstrukce Žlaby a svody z pozinkovaného plechu S 7. Vnitřní povrchy (B) Vápenné jednovrstvé hladké nebo dvouvrstvé P -0,054 omítky 8. Vnější povrchy Břízolitové S 9. Vnitřní obklady (B) standard S 10. Schody Jakékoliv konstrukce kromě dřevěné s P -0,030 povrchem stupňů z cementového potěru 11. Dveře (B) Kovové S 12. Vrata X -1,852 0,003 Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 9
13. Okna (B) sklobeton P -0,043 14. Povrch podlah (B) Cementový potěr S 15. Vytápění (B) Temperování lokálními topidly S 16. Elektroinstalace Světelná a třífázová S 17. Bleskosvod Ano S 18. Vnitřní vodovod Ocelové trubky a plastové S 19. Vnitřní kanalizace Od umyvadel, WC, vpustí S 20. Vnitřní plynovod X -1,852 0,000 21. Ohřev teplé vody (B) Výměník S 22. Vybavení kuchyní (B) X -1,852 0,000 23. Vnitřní hygien. zař. (B) Umyvadla S 24. Výtahy X -1,852 0,000 25. Ostatní (B) X -1,852 0,064 26. Instal. pref. jádra (B) X -1,852 0,000 Celkem n = S = Standard, P = Podstandard, N = Nadstandard, X = Nevyskytuje se, J = Jiná konstrukce -0,251 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 31 roků Předpokládaná životnost: 80 roků Opotřebení: 100 31 / 80 = 38,750 % Ocenění: Základní cena 3 076,00 Kč/m 3 Koeficient druhu konstrukce K 1 0,939 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) 0,955 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) 1,318 Koeficient vybavení K 4 = 1 + (0,54 n) 0,864 Koeficient polohy K 5 1,000 Koeficient inflace K i 2,133 Koeficient prodejnosti K p 0,635 Základní cena upravená = 4 254,50 Kč/m 3 Obestavěný prostor 788,20 m 3 Cena stavby Odpočet za opotřebení: 3 353 396,90 Kč 0,387 50 = 3 353 396,90 Kč - 1 299 441,30 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení Výsledná cena objektu = 2 053 955,60 Kč 2 053 955,60 Kč Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 10
2. Pozemky Oceněno podle 27-30, 32-31 vyhlášky 1. ZNALECKÁ a.s. Název: p.č.1034 SKP: 46.21.13.1. Ocenění: Obec: Nové Město nad Metují Počet obyvatel: a = 9878 Cena pozemku: C p = 35 + (a - 1000) 0,007 414 = 100,820 Kč/m 2 Základní cena dle 28 (1) j): ZC = C p 2,00 201,64 Kč/m 2 Pozemek se oceňuje dle 28 (2) 1,000 Základní cena po úpravě = 201,64 Kč/m 2 Koeficient inflace K i 2,133 Koeficient prodejnosti K p 0,886 Upravená základní cena 381,07 Kč/m 2 Výměra pozemku 194,00 m 2 Cena pozemku = 73 926,99 Kč Název: p.č.614/4 SKP: 46.21.12 Úpravy základní ceny: 2.1 Přístup po nezpevněné komunikaci -5 % Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem = 0 % Úprava za ostatní položky celkem = -5 % Ocenění: Obec: Nové Město nad Metují Počet obyvatel: a = 9878 Cena pozemku: C p = 35 + (a - 1000) 0,007 414 = 100,820 Kč/m 2 Základní cena dle 28 (1) j): ZC = C p 2,00 201,64 Kč/m 2 Pozemek se oceňuje dle 28 (3) b) 0,800 Základní cena po úpravě = 161,31 Kč/m 2 Úprava ceny za položky 1.1, 1.2 a 1.3: 161,31 Kč/m 2 0 % + 0,00 Kč/m 2 Cena po úpravě = 161,31 Kč/m 2 Úprava ceny za ostatní položky: 161,31 Kč/m 2-5 % - 8,07 Kč/m 2 Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 11
Cena po úpravě = 153,25 Kč/m 2 Koeficient inflace K i 2,154 Koeficient prodejnosti K p 0,886 Upravená základní cena 292,46 Kč/m 2 Výměra pozemku 687,00 m 2 Cena pozemku = 200 921,51 Kč Název: p.č 614/5 SKP: 46.21.11.2 Ocenění: Obec: Nové Město nad Metují Počet obyvatel: a = 9878 Cena pozemku: C p = 35 + (a - 1000) 0,007 414 = 100,820 Kč/m 2 Základní cena dle 28 (1) j): ZC = C p 2,00 201,64 Kč/m 2 Pozemek se oceňuje dle 28 (3) b) 0,800 Základní cena po úpravě = 161,31 Kč/m 2 Koeficient inflace K i 2,154 Koeficient prodejnosti K p 0,886 Upravená základní cena 307,85 Kč/m 2 Výměra pozemku 862,00 m 2 Cena pozemku = 265 370,94 Kč Pozemky celkem 540 219,44 Kč Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 12
Rekapitulace Cena bez opotř. Cena [Kč] 1. Budova 3 353 396,90 2 053 955,60 2. Pozemky 540 219,44 540 219,44 Cena bez opotřebení celkem [Kč]: 3 893 616,34 Cena celkem [Kč]: 2 594 175,04 Zjištěná výsledná cena: Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky: 2 594 175,04 Kč 2 594 180,00 Kč Výsledná cena: 2 594 180,- Kč Slovy: dvamilionypětsetdevadesátčtyřitisícestoosmdesátkorunčeských Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 13
4.2 Srovnávací metoda Pro odhad obvyklé ceny čerpáme informace převážně z nabídkových cen realitních kanceláří, realitního tisku, veřejných dražeb a z Internetu, které indexovou porovnávací metodou vyhodnocujeme a jejich autenticitu modifikujeme zpravidla korekčními koeficienty (v%), které zahrnují, jednak možnou provizi realitní kanceláře, jednak pravděpodobnost dosažení takové smluvní ceny na současném trhu. Z nabízených byly vybrány areály s podobným administrativním a skladovým provozem. Výpočtová cena je přepočítána na 1 m2 užitné plochy. Srovnatelná nemovitost 1 Obec Náchod Ulice, místo Ryšavého Zastavěná pl.m 2 402 Užitná plocha m 2 402 Plocha pozem. m 2 2 355 Stav objektu Velmi dobrý Konstrukce Zděná Poznámka: Prodává: www.somos-real.cz, vloženo 22.6.2011, aktualizace 19.9.2011 CENA prodejní Srovnatelná nemovitost 2 Obec Náchod Ulice, místo Českých Bratří Zastavěná pl.m 2 620 Užitná plocha m 2 530 Plocha pozem. m 2 1107 Stav objektu dobrý Konstrukce Zděná Poznámka: Prodává: www.idealnet.cz, vloženo 7.3.2011, aktualizace 3.10.2011 CENA prodejní Srovnatelná nemovitost 3 Obec Náchod Ulice, místo Červený Kostelec Zastavěná pl.m 2 160 Užitná plocha m 2 150 Plocha pozem. m 2 1429 Stav objektu dobrý Konstrukce Zděná Poznámka: Prodává: www.mmreality.cz, vloženo 19.8.2011, aktualizace 4.11.2011 CENA prodejní 2 600 000,- Kč 2 700 000,- Kč 1 980 000,- Kč Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 14
Korekce podle parametrů: č. užit. plocha koef. velikosti Kč prodejní provize RK koef. místa koef. stavu koef. pozemku Kč po korekci 1 402 0,8 2 600 000 0,85 0,90 0,80 0,90 1 145 664 2 530 0,8 2 700 000 0,85 0,80 0,80 1,00 1 175 040 3 150 1 1 980 000 0,85 1,10 0,80 1,00 1 481 040 Prům. 1 267 248 Komentář ke korekci parametrů: Provize RK: zahrnuje jednak odměnu za realitní služby a marketing 7% a 8% možnou slevu při vyjednávání o prodeji. Koef. místa: rozdíl v lokaci, kvalita okolního prostředí, dostupnost. Nemovitosti prodávané v Náchodě mají lepší polohu vzhledem k ekonomické aktivitě Náchoda, Červený Kostelec má naopak nižší aktivitu a horší dostupnost. Koef. stavu: Všechny srovnávané domy jsou v podobném technickém stavu. Všechny ovšem mají hlavní místnost přístupnou vraty v přízemí. Tento nedostatek jsme korigovali o 20% Koef. velikosti : rozdíl mezi velikostí srovnávaných a srovnávaného. Domy č.1a2 mají cca 2x větší užitnou plochu, ovšem větší nemovitosti se prodávají hůře. Korekce velikosti je 10% u většího objektu č.3 je velikost obdobná Koef. pozemku: rozdíl mezi velikostí zastavěných a okolních pozemků mezi oceňovaným a srovnávanými. Porovnání velikosti se týká parcel č.p.1034 a 614/5. Pozemek 614/4 se ocení zvlášť podle srovnávací metody. Celková hodnota budovy, pozemků p.č.1034, 614/5 a příslušenství je podle srovnání 1 260 000,-Kč (zaokrouhleno na desetitisíce dolů) Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 15
4.3 Srovnávací metoda - pozemek I přes přetrvávající hospodářskou krizi lze konstatovat, že ceny pozemků neustále rostou a to více nežli o inflační rozdíl. I v letech 2008 a 2009, kde byla krize nejvýraznější, stoupala roční cena pozemků o 3 až 5%. Během posledních let se řada obchodníků i vlastníků dostala v souvislosti s financováním nemovitostí do potíží a výsledkem je větší cenový rozptyl prodávaných nemovitostí, a to s ohledem nutnosti rychlého prodeje nebo zohlednění velikosti nemovitosti. Často se v nabídkách RK objevují nemovitosti s nadhodnocenými poptávanými cenami z důvodu snahy pokrýt vysoké pořizovací či stavební náklady a mírnit tak případný tlak věřitelů. Srovnáváme oceňovaný majetek pouze s reálnými nabízenými nemovitostmi, o kterých víme, že nejsou zatíženy např. skrytou právní vadou nebo nemají poruchy ze stavebně technického hlediska. Přestože je v současné době nabídka obdobných nemovitostí poměrně rozsáhlá, a došlo i k znatelnému snížení nabízených cen, doba mezi nabídkou a prodejem se stále prodlužuje a nejsou výjimkou ani 5 let neprodané, nabízené nemovitosti.. Tento trend je podle našich informací celorepublikový. Ocenění pozemku Pozemek p.č. 614/4 o velikosti 687m2 leží osamoceně a může být případně zastavěn samostatně. Z tohoto důvodu jsme cenu pozemku podle srovnatelných prodejů přičetli k celkové ceně nemovitostí. Pozemek má mírný západní sklon a v příjezd po nezpevněné komunikaci. V sousedství do 20m stojí sedmipodlažní bytový dům viz popis pozemků. Srovnání 1 Stavební parcela Nové Město nad Metují - Spy Prodej: 280.000 Kč = 420,- Kč za 1m²* - pozemek pro komerční stavby Poznámka: v obci Spy u Nového Města nad Metují. CP pozemku činí cca 600m². Sítě: vodovod, elektřina, kanalizace - na hranici pozemku. Ideální dostupnost do okolních měst - Dobruška (5km), Nové Město nad Metují (1 km), Náchod (9km). Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 16
Srovnání 2 Stavební parcela Nové Město nad Metují, Krčín Prodej: 799.000 Kč = 490,- Kč za 1m²* - komerce, rezidence Poznámka: stavební parcela v okrajové části Nového Města nad Metují - Krčín o CP 1469m². Sítě: elektřina, plyn, vodovod - na hranici pozemku. Dle ÚP je pozemek určen k výstavbě rodinných domů městského charakteru, popř. menší průmyslová zástavba. Na parcele stojí zděná budova o zastavěné ploše 12m². Srovnání 3 Na Františku, Nové Město nad Metují Prodej: 1 246 350,- Kč = 945,- Kč za 1m²* - RD městského typu Poznámka: stavební parcela o ploše 1187 m2 v atraktivní lokalitě Nové Město nad Metují - Na Františku. Dle územního plánu města je pozemek určen k výstavbě rodinných domů městského charakteru. Přístup zajištěn po obecní zpevněné komunikaci Srovnání 4 Vrchoviny - Nové Město nad Metují Prodej: 940 500,- Kč = 891,- Kč za 1m²* - stavba RD Poznámka: Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 17
CP činí cca 950 m2. Sítě: elektřina - zavedena na pozemek, veř. vodovod a kanalizace na hranici pozemku. Ideální lokalita na okraji Nového Města nad Metují. Na pozemku leží menší zděná stavba * Uvedená cena za 1m2 zahrnuje snížení o 10% z ceny prodejní, která obsahuje jednak provizi realitní kanceláře a marketing a jednak případnou slevu v případě, kdyby se pozemek nepodařilo prodat do dvou let. Podle dostupných informací se žádný stavební pozemek v blízkosti ulice Malecí v současnosti neprodává. Podle srovnatelných prodejů pozemků, které se v širším okolí častěji obchodují a podle kterých je na základě porovnání parametrů možné určit obvyklý průměr, jsou ceny za stavební pozemky následující: Stavební pozemky (do 1000 m2) pro stavbu RD nebo menších komerčních budov v původní zástavbě v okolních obcích (do 5km) za 450-500 Kč/1m2. Stavební pozemky pro stavbu RD (do 1000 m2) v původní zástavbě v okolí centra za 800-950 Kč/1m2. Stavební pozemky pro stavbu RD (do 1000 m2) v nové zástavbě na okraji centra s novými IS za 900-1000 Kč/1m2 Cenu za 1m2 pozemku p.č.614/4 jsme určili podle srovnatelných prodejů na 500,-Kč/1m2 Celkem 687 m2 x 500,-Kč/1m2 = 343 500,-Kč Ve výsledné ceně jsme zohlednili skutečnost, že se jedná o pozemek v části zastavěné bytovými domy, kde nelze předvídat vyjádření dotčených orgánů státní správy a ostatních účastníků stavebního řízení (sousedé,apod.). K pozemku vede příjezdová cesta částečně po nezpevněné komunikaci Hodnota pozemku p.č.614/4 je podle srovnání celkem 340 000,-Kč (zaokrouhleno na celé desetitisíce dolů) Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 18
5. SHRNUTÍ Ocenili jsem budovu bez č.p. na pozemku p.č. 1034 a vedlejší pozemky p.č.614/4 a 614/5 v k.ú. Nové Město nad Metují. Nemovitosti byly oceněny pro účely jejich prodeje v rámci konkurzního řízení společnosti LENOXA a.s. Na základě aplikace dvou metod jsme dospěli k těmto hodnotám: Cena nem. podle vyhlášky celkem Hodnota nem. podle srovnávací metody - kotelna Hodnota nem. podle srovnávací metody - pozemek 2 594 180,- Kč 1 260 000,- Kč 340 000,-Kč Rozhodujíc metodou pro určení obvyklé ceny je srovnávací s pomocí korekce parametrických rozdílů. Výnosová metoda nebyla použita, protože nebylo možné doložit srovnání nájmů s objekty obdobné velikosti a v podobném stavu. Budova je v dobrém stavu a využívána pro vytápění okolních bytových domů. Protože technologie není součástí tohoto ocenění, ocenili jsme budovu jako univerzálně využitelnou halu pro výrobu, skladování či služby. Cena obvyklá nemovitosti 1 600 000,- Kč (slovy: jedenmilionšestsettisíckorunčeských) V Liberci dne 06.11..2011 1. Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/21 460 01 Liberec IČ 25488350 Vypracoval: Ing. arch. David Charousek Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 19
6. IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE Znalecký posudek podal znalecký ústav 1. Znalecká a.s., sídlem Mozartova 679/21, 460 01 Liberec, jako znalecký ústav jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 31.3.2005, č.j. Spr. 180/2004-ODS-ZN/9, podle ustanovení 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: oceňování nemovitostí a staveb, oceňování podniků a jejich částí, včetně přezkoumání smluv o převodu nebo nájmu podniku nebo jeho části, posuzování proveditelnosti a rentability investičních projektů, ekonomické efektivnosti občanských a průmyslových staveb a podnikatelských záměrů oceňování movitého majetku, včetně technologických zařízení, strojů, dopravních prostředků, spotřebního zboží, oceňování nehmotného majetku, majetkových práv a výrobně technických a obchodních poznatků oceňování finančního majetku včetně cenných papírů, jejich derivátů a obchodních podílů, oceňování pohledávek, oceňování obchodního jmění při přeměnách společností, přezkoumávání smluv o přeměnách obchodních společností včetně zpracovávání zpráv, přezkoumávání vztahů mezi propojenými osobami a vztahů mezi minoritními a majoritními akcionáři, přezkoumávání ovládacích smluv a smluv o převodu zisku, stanovování a posuzování přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení, zjišťování hodnot vypořádacích podílů Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1343-124-2011 deníku znaleckého ústavu. Počet stran posudku: 20 stran V Liberci dne 06.11..2011 1. Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/21 460 01 Liberec IČ 25488350 Vypracoval: Ing. arch. David Charousek Znalecký p o s u d e k č. 1343-124-2011 S t r a n a 20
Přílohy - Kopie výpisu z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Fotodokumentace, mapa
snímek katastrální mapy
Pohled na kotelnu ze západu Plocha zastřešení Schodiště k hlavnímu vstupu Menší, prázdná místnost Prostor kotelny Prostor kotelny Fotodokumentace
Hlavní vstup WC Vstupní chodba Místnost s regulací plynu Pohled z ulice Malecí Vedlejší pozemek 614/4 Fotodokumentace
místopisná mapa a fotomapa