Znalecký posudek číslo 1944/165/2009

Znalecký posudek číslo 1944/165/2009 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí bytové jednotky č. 251/12 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 251 postavené na pozemku parc.č. St. 1034 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 5061 276164 na společných částech budovy č.p. 251 a pozemku parc.č. St. 1034 v k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram, vše zapsáno na LV č. 12424 a 11615. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037EX 4899/08-88 Oceněno ke dni : 19.8.2009 Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 13 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 14.9.2009

OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 11 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 12424) Příloha 5 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 11615) Příloha 6 Kopie katastrální mapy Příloha 7 Srovnatelné bytové jednotky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 12424 a 11615, k.ú. Březové Hory, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Příbram dne 26.11.2008, řízení PÚ: 20364/2008. 1.b.: 1.c.: 1.d.: 1.e.: 1.f.: 1.g.: Kopie katastrální mapy, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Příbram dne 26.11.2008 pro k.ú. Březové Hory v měřítku 1:1000, mapový list Příbram 1-1/33. Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku a p. Jiřího Řezníčka (předseda společenství vlastníků). Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 19.8.2009 za účasti p. Jiřího Řezníčka (předseda společenství vlastníků, tel.: 774 416 251). Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). 1.h.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 19.8.2009. 1.ch.: 1.i.: 1.j.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetového serveru (www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.zapadoceskereality.cz, www.sreality.cz). Zákon č. 72/1994 Sb. Knihovna znalce. 1.k.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037Ex 4899/08-88 ze dne 29.12.2008. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je bytová jednotka č. bytová jednotka č. 251/12 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 251 postavené na pozemku parc.č. St. 1034 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 5061 276164 na společných částech budovy č.p. 251 a pozemku parc.č. St. 1034 v k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram, vše zapsáno na LV č. 12424 a 11615. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 12424 a 11615 v k.ú. Březové Hory pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 19.8.2009. Informace o nemovitosti Vlastník Mezei Martin, Bož. Němcové 251, Příbram VII, 261 01, Příbram 1 (760925/1111) LV č. 12424 a 11615 Katastrální území Březové Hory (kód 735515) Obec, okres Příbram (539911), Příbram (CZ020B) Vlastnictví jednotky Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č. Bytový dům č.p. 251, byt č. 251/12, parc.č. St. 1034 (spoluvlastnický podíl ideálních 5061 276164 na společných částech budovy a pozemku, zapsáno na LV č. 12424) Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh St. 1034, 314 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Způsob ochrany - Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a informací získaných od p. Jiřího Řezníčka (předseda společenství vlastníků, tel.: 774 416 251) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 19.8.2009 za přítomnosti znalce a p. Jiřího Řezníčka. Bytová jednotka č. 251/12 nebyla znalci při místním šetření zpřístupněna. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 12424 ze dne 26.11.2008 pro k.ú. Březové Hory v oddíle C zapsána věcná břemena pro Hasičský záchranný sbor a Příbramskou teplárenskou a.s., dále zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 12424). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízením exekucí a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Věcná břemena spočívající v ponechání stálého tlakově odolného krytu v domě č.p. 251, neprovádění stavebních úprav a umožnění přístupu oprávněným osobám, jakožto bezplatné užívání předávací stanice umístěné v prvním podlaží domu č.p. 251 neovlivní navrženou cenu obvyklou hodnotu bytové jednotky. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 12424 a 11615 v k.ú. Březové Hory včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 5061 276164 na společných částech domu č.p. 251 a pozemku parc.č. St. 1034. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí bytové jednotky č. 251/12 včetně všech součástí, příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 5061 276164 na společných částech budovy č.p. 251 a pozemku parc.č. St. 1034 v k.ú. Březové Hory bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitosti Předmětná dvoupokojová bytová jednotka č. 251/12 se nachází ve 3.nadzemním podlaží v budově č.p. 251, ve které je umístěno celkem 48 bytových jednotky. Jedná se o panelový bytový dům s 12-ti nadzemními podlažími a plochou střechou. Bytový dům leží v centrální části města na ulici Boženy Němcové a je přístupný po místních komunikacích se zpevněným povrchem. V místě je dobrá občanská vybavenost a parkování před domem. Popis bytového domu : Bytový dům je založen na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce objektu jsou železobetonové monolitické s cihelnými vyzdívkami a fasádním zateplovacím systémem, střecha je plochá s krytinou z natavovaných asfaltových a bleskosvodem, klempířské konstrukce jsou pozinkované. Stropy objektu mají rovný podhled. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké s malbou. Ke Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

vchodu do objektu je přiveden chodník, vnitřní schody spojující jednotlivá podlaží jsou betonové s teracovým povrchem. Vstupní dveře do domu jsou plastové s prosklením, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, V domě jsou instalovány dva osobní výtahy. Dům, který je osazen v rovinatém terénu, je napojen z inženýrských sítí na elektrickou energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápění je dálkové včetně ohřevu TUV. Dle informací předaným při místním šetření p. Jiřím Řezníčkem (předseda společenství vlastníků, tel.:774 416 251) byl dům postaven v roce 1962 a od té doby i užíván. V roce 2002 byly vyměněny stoupací rozvody IS, v roce 2004 byla opravena střecha, v roce 2005 byl rekonstruován plyn, v roce 2008 proběhla výměna oken, zateplení fasády, repase výtahů a bylo provedeno nové topení. Oceňovaná nemovitost Bytová jednotka č. 251/12 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 251 postavené na pozemku parc.č. St. 1034 a ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 5061 276164 na společných částech budovy č.p. 251 a pozemku parc.č. St. 1034 v k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. 2.1.1. Bytová jednotka č. 251/12 2.1.1.1. Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 251/12 o velikosti 2+1 s příslušenstvím se nachází ve 3.NP dvanáctipodlažního, panelového bytového domu zatepleného s plochou střechou. Vnitřní povrchy stěn oceňovaného bytu jsou vápenné hladké omítky, v koupelně keramický obklad. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře dřevěné hladké plné nebo zčásti prosklené do ocelových zárubní. Povrchy podlah tvoří PVC na betonovém podkladu. Vytápění je dálkové včetně ohřevu teplé vody. V bytě jsou provedeny rozvody elektřiny, plynu, teplé i studené vody. Odpady jsou odváděny kanalizací do veřejné stoky. V kuchyňské lince je osazen plynový sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří koupelna s vanou a umyvadlem a samostatné splachovací WC, vše ve zděném jádře. Dispoziční řešení : Bytová jednotka o dispozici 2+1 (2 x pokoj, kuchyně, koupelna, WC, předsíň, balkón). Podlahová plocha bytu: 50,61 m 2 Stáří a stavebně technický stav objektu : Dle informací předaným při místním šetření p. Jiřím Řezníčkem (předseda společenství vlastníků, tel.: 774 416 251) byl dům postaven v roce 1962 a od té doby i užíván. V roce 2002 byly vyměněny stoupací rozvody IS, v roce 2004 byla opravena střecha, v roce 2005 byl rekonstruován plyn, v roce 2008 proběhla výměna oken, zateplení fasády, repase výtahů a bylo provedeno nové topení.. V předmětném bytě se však žádné zásadní rekonstrukce neprováděly. Stavebně technický stav bytové jednotky je hodnocen jako průměrný. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

2.1.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v Příbrami a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena vztažená na 1 m 2 celkové podlahové plochy bytových jednotek. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Lokalita Počet místností (pokoje + kuchyně) Výměra (m 2 ) Jiné Oceň. objekt Březové Hory 2+1 50,61 byt (OV) ve 4.NP dvanáctipodlažního panelového bytového domu zatepleného se dvěma osobními výtahy, s balkonem a zděným bytovým jádrem 1 Příbram- Ryneček 2+1 47,00 byt (OV) v 5.patře panelového bytového domu se dvěma výtahy, byt je po kompletní rekonstrukci, u bytu je sklep 2 Příbram -Bratří Čapků 2+1 49,00 3 Příbram VII 2+1 53,00 4 Příbram 2+1 50,00 5 Příbram 2+1 50,00 6 Příbram 2+1 69,00 byt (OV) ve 2. patře panelového domu, byt je v původním, ale udržovaném stavu, bytové jádro je umakartové, k bytu náleží sklep byt (OV) v 5.patře panelového bytového domu s 11.NP a výtahem, součástí bytu jsou 2 balkóny a sklep byt (OV) v 6.NP panelového domu, byt je po rekonstrukci, dispozičně je řešen s lodžií, pokoje jsou neprůchozí Byt (OV) v 7.patře panelového bytového domu, byt je po rekonstrukci, u bytu je lodžie a sklep byt (OV) v 1.patře zděného domu, byt je po částečných úpravách se dvěma sklepy a lodžií Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Požadovaná prodejní cena přepočtená na 1 m 2 podlahové plochy Koef. redukce na Cena za 1 m 2 po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 KC (1-5) Cena oceň objektu Kč Kč/m 2 men pra- ceny Kč/m 2 poloha sklep, lodžie, balkón Stav a vybavení jiné úvaha znalce. Kč 1 1 260 000 27 391 0,90 24 652 0,99 1,03 1,03 1,01 1,03 1,09 22 617 2 1 200 000 24 490 0,90 22 041 0,99 1,03 0,98 1,00 1,02 1,02 21 609 3 1 100 000 20 755 0,90 18 679 1,00 1,03 1,02 1,01 1,00 1,06 17 622 4 1 150 000 23 000 0,90 20 700 0,99 1,00 1,03 1,00 1,02 1,04 19 904 5 1 290 000 25 800 0,90 23 220 1,00 1,03 1,03 1,02 1,01 1,09 21 303 6 1 400 000 20 290 0,90 18 261 0,99 1,03 1,02 1,01 1,02 1,07 17 066 Celkem průměr Kč 20 020 Minimum Kč 17 066 Maximum Kč 22 617 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na sklep, lodžii, balkón K3 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K4 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 ) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 17 066,- Kč/m 2 až 22 617,- Kč/m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Vzhledem k poloze, umístění, vybavení bytové jednotky navrhuji obvyklou hodnotu ve středu výše uvedeného rozpětí, tj. po zaokrouhlení na 20 000,- Kč/ m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Uvedená bytová jednotka má tyto kladné stránky : - dobrá dostupnost a možnost parkování u domu - k bytu náleží balkon Uvedená bytová jednotka má tyto slabší stránky : - bytová jednotka je v původním stavu - u bytu není sklep 2.1.2.1. Obecná hodnota Jednotková prodejní cena stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právní vztahy pro zadanou bytovou jednotku navržená na 20 000,- Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

Výpočet obvyklé hodnoty nemovitostí srovnávací metodou Jednotková cena bytové jednotky 20 000,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu 50,61 m 2 Obecná hodnota 20 000,- 50,61 = 1 012 200,- Kč Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 1 000 000,- Kč (slovy : jedenmilion korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 12424 ze dne 26.11.2009 pro k.ú. Březové Hory v oddíle C zapsána věcná břemena pro Hasičský záchranný sbor a Příbramskou teplárenskou a.s.. Věcná břemena spočívající v ponechání stálého tlakově odolného krytu v domě č.p. 251, neprovádění stavebních úprav a umožnění přístupu oprávněným osobám, jakožto bezplatné užívání předávací stanice umístěné v prvním podlaží domu č.p. 251 neovlivní navrženou cenu obvyklou hodnotu bytové jednotky. Zástavní práva Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 12424 ze dne 26.11.2009 pro k.ú. Březové Hory v oddíle C jsou dále zapsány zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 12424). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízením exekucí a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu bytové jednotky č. 251/12 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 251 postavené na pozemku parc.č. St. 1034 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 5061 276164 na společných částech budovy č.p. 251 a pozemku parc.č. St. 1034 v k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram, vše zapsáno na LV č. 12424 a 11615, vedených u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 19.8.2009, po zaokrouhlení na 1 000 000,- Kč (slovy : jedenmilion korun českých). V Brně, dne 14.září 2009 Ing. Tomáš Chalupa Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1944/165/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. dle faktury. V Brně, dne 14.září 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13