ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0745-181/2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Nové Strašecí, k.ú. Nové Strašecí Adresa nemovité věci: Dukelská ul., 271 01 Nové Strašecí Vlastník stavby: SJM Kos Roman a Kosová Monika, Topinkova 1139, 271 01 Nové Strašecí Vlastník pozemků: SJM Kos Roman a Kosová Monika, Topinkova 1139, 271 01 Nové Strašecí OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: zjištění obvyklé ceny nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 CD 7190/14 OBVYKLÁ CENA 2 700 000 Kč Datum místního šetření: 5.9.2014 Stav ke dni : 5.9.2014 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 25 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 8.9.2014 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé pozemku parc.č. st.2538 o výměře 105 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí rozestavěná stavba, pozemku parc.č. 1748/12 o výměře 993 m 2 - zahrada, a pozemku parc.č. 1747/2 o výměře 186 m 2 - trvalý travní porost, vše zapsáno na LV č. 3312 pro katastrální území Nové Strašecí, obec Nové Strašecí, okres Rakovník. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 CD 7190/14-9 ze dne 3.9.2014 a výpis z katastru nemovitostí LV č. 3312 ze dne 2.9.2014. Znalec dále pořídil snímek z katastrální mapy a dne 5.9.2014 bylo za účasti insolvenčního správce Ing. Josefa Nožičky provedeno ohledání nemovitostí dle 336 odst.2 zákona č.99/1963 Sb., v platném znění, a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt je postaven na koncové řadové parcele situované na západním okraji zastavěného území města Nové Strašecí, v zástavbě rodinných domů s přístupem po místní veřejné komunikace s asfaltovým povrchem a s dostupností všech inženýrských sítí v místě. Pozemek však svojí severozápadní hranicí přímo sousedí s frekventovanou komunikací II.tř. ve směru do Rakovníka, což výrazně negativně ovlivňuje životní prostředí v místě hlukem, vibracemi a zvýšenou prašností. Řešením by bylo patrně jen vybudování protihlukové stěny. Město Nové Strašecí leží na východním okraji okresu Rakovník při hranici s okresem Kladno, na 32 km rychlostní komunikace R6 ve směru z Prahy, ve vzdálenosti 15 km severovýchodně od Rakovníka, 17 km západně od Kladna a 43 km západně od centra Prahy. Ve městě je vybudována rozšířená občanská vybavenost, nachází se zde městský úřad, pošta, gymnázium, základní a mateřská škola, restaurace, zdravotnické zařízení, nákupní střediska, kulturní dům, služby apod., dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusovými a vlakovými spoji. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný objekt je volně stojící novostavba rodinného domu o jednom nadzemním podlaží a podkroví, zastřešená sedlovou střechou, jehož výstavba byla zahájena přibližně před 10 lety. V přízemí domu se nachází obývací pokoj 30,40 m 2, kuchyň s jídelnou a halou 28,50 m 2, pokoj 15,80 m 2, koupelna 7,36 m 2, prostor schodiště 6,08 a zádveří 3,50 m 2, v podkroví se pak nacházejí 4 pokoje 19,53 m 2, 18,00 m 2, 16,70 m 2 a 11,27 m 2, chodba s prostorem schodiště 13,00 m 2 a koupelna s WC 8,92 m 2. V obou štítech je umístěn dřevěný balkon. Objekt je založen na základové železobetonové desce s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové stěny montované na bázi dřeva se zateplením obvodového pláště, stropy dřevěné s rovným podhledem, střecha sedlová s dřevěným vázaným krovem a krytinou z betonových tašek Bramac, klempířské konstrukce z pozink. plechu, - 2 -
okna plastová s izolačním dvojsklem, schodiště dřevěné. Objekt je vytápěn v přízemí elektrickým podlahovým topením, v podkroví el. přímotopy, v obývacím pokoji je instalován krb s krbovou vložkou pro rozvod tepla do všech místností, ohřev TUV je zajištěn el. boilerem, v objektu je proveden rozvod všech inženýrských sítí, kromě plynovodu. Na podlahách obytných místností jsou plovoucí podlahy, v ostatních místnostech je na podlahách keramická dlažba, v koupelnách a v kuchyni za kuch.linkou jsou na stěnách keramické obklady. Výstavba objektu byla zahájena patrně před cca 10 lety, interiér objektu je vybaven kuchyňskou linkou s vestavěnými kuchyňskými spotřebiči a zařizovacími předměty koupelen, toto vybavení včetně spotřebičů je však převážně zničeno, a je nutná jejich výměna. Značně poškozené jsou též podlahy v obytných místnostech a úprava vnitřních povrchů stěn v celém domě. S ohledem na známky úmyslného poškození tohoto vybavení není vyloučeno též poškození některých instalací, popř. krádež vodičů apod. S jistotou nelze potvrdit ani funkčnost krbové vložky s teplovzdušnými rozvody. Do objektu však nezatéká a nosné konstrukce nejeví známky poškození. Stavba je postavena na rovinném pozemku o celkové výměře 1284 m 2, k objektu dále náleží nedokončená venkovní terasa cca 25 m 2, dřevěný šestiboký zahradní altán, dřevěný zahradní domek, skleník, zahradní jezírko s betonovou šachtou pro umístění filtrace a venkovní úpravy, zejm. oplocení ze strojového pletiva na ocelových sloupcích, ocelová vrata a přípojky inženýrských sítí, a dále značně zanedbané smíšené porosty, zejm živý plot z tújí při severozápadní hranici pozemku zahrady, 1x vzrostlá třešeň a 4x ostatní blíže nespecifikované ovocné stromy. Objekt je přístupný ze severovýchodní strany z místní veřejné komunikace s asfaltovým povrchem, k objektu je přiveden veřejný vodovod, veřejná kanalizace a veřejná el. síť, v komunikaci je uložen též veřejný plynovod. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Stavba je v KN zapsána jako rozestavěná, není dosud patrně zkolaudována Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Nemovitá věc v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Komentář: Objekt se nachází v těsné blízkosti frekventované silnice II. třídy č.237 z Rakovníka do Prahy s negativními vlivy z dopravy - hluk, vibrace, zvýšená prašnost apod. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: na nemovitostech váznou zástavní práva exekutorská, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: objekt je prázdný, nájemní smlouva nebyla předložena, jedná se o dlouhodobě rozestavěnou budovu (cca 10 let), jejíž stavebně technický stav ej výrazně zhoršený - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 179,06 m 2 Zastavěná plocha: 108,63 m 2 Plocha pozemku: 1 284,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Nové Strašecí Lokalita okr. Rakovník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,90 K4 Celkový stav 0,80 K5 Velikost pozemku 1,10 K6 Vlivy životního prostředí 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - zděný dům; Celkový stav - novostavba; Velikost pozemku - menší pozemek; Vlivy životního prostředí - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/m 2 15 101 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 132,00 m 2 758 m 2 3 290 000 Kč 24 924 Kč/m 2 Název: RD Nové Strašecí Lokalita ul. Nad Nádražím Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,10 K5 Velikost pozemku 1,00 K6 Vlivy životního prostředí 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Velikost pozemku - srovnatelná; Vlivy životního prostředí - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 12 776 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 164,00 m 2 1 116 m 2 2 490 000 Kč 15 183 Kč/m 2-5 -
Název: RD Nové Strašecí Lokalita ul. Na Spravedlnosti Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,90 K4 Celkový stav 0,90 K5 Velikost pozemku 1,20 K6 Vlivy životního prostředí 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - zděný dům; Celkový stav - dobrý stav; Velikost pozemku - výrazně menší; Vlivy životního prostředí - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m 2 18 094 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 492 m 2 3 650 000 Kč 24 333 Kč/m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Nové Strašecí Novostavba rodinného domu o velikosti 4+kk a celkové ploše 132 m2 v Novém Strašecí. Pozemek o velikosti 758 m2 je oplocen. Možnost úpravy vnitřní dispozice dle přání kupujícího. RD Nové Strašecí RD 4+1 s garáží a velkou terasou v ulici Nad nádražím.dům je kolaudován v roce 1994, je nutné počítat s investicí do rekonstrukce, dům je však okamžitě obyvatelný. Dům je podsklepen a na vyzděných základech je posazena, zateplená dřevostavba. Eternitová střecha, plynové etážové topení,obecní vodovod. Kanalizace - septik, výhled do zeleně. RD Nové Strašecí RD 5+1 + 2x přísl. + garáž(možno dvougenerační) v Novém Strašecí, ul. Na Spravedlnosti, kolaudace v roce 1984, na vlastním pozemku o celkové výměře 573 m2, z toho zastavěná plocha je 81 m2 a obytná plocha je cca 150 m2. Dům je podsklepen 81 m2, je napojen na obecní vodovod, jímku, el. 220/380V, plyn, vytápí se ústředním topením na plyn nebo tuhá paliva, internet. Nemovitost je možno užívat jako 2 bytové jednotky. Suterén: garáž, prádelna, sušárna, dílna a kotelna. 1.patro: kuchyň, obývací pokoj, ložnice, WC s umyvadlem, komora, chodba. 2.patro: kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s WC, chodba, balkon. K domu dále patří zahrádka, zděné kůlny a skleník. Celkový stav nemovitosti je velmi dobrý. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 12 776 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 15 324 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 18 094 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 15 324 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 179,06 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 743 915 Kč - 6 -
- 7 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 3 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 CD 7190/14-9 2 ze dne 3.9.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3312 ze dne 2.9.2014 19 Snímek katastrální mapy ze dne 4.9.2014 1-8 -
Fotodokumentace - 9 -
- 10 -
- 11 -