Okres:Rychnov nad Kněžnou Obec :Doudleby nad Orlicí ZNALECKÝ POSUDEK č.4243/23/2016 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI objektu rodinného domu č.p.484 v ulici U Bažantnice s příslušenstvím a pozemky v k.ú. a obci Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou Objednavatel posudku: Mgr. David Švrček advokát a insolvenční správce Ak. Heyrovského 1178/6 500 03 Hradec Králové Účel posudku: zjištění obvyklé ceny Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Posudek vypracoval: Ing.Jiří Vyhnálek Sekaninova 408, 500 11 Hradec Králové Mobil 732 459 996 Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednavateli v 1 vyhotovení. Výtisk č.: V Hradci Králové dne 19.ledna 2016. 1
A.Podklady pro ocenění: a)list vlastnictví č.856 pro k.ú. Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou ze dne 7.1.2016, vyhotoveno dálkovým přístupem b)zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku List vlastnictví č.122 pro k.ú. Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou ze dne 7.1.2016 Vlastnické právo: Teplý Michal, U Bažantnice 484, 517 42 Doudleby nad Orlicí B.Další údaje: Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: -------------------------------------------------- Místní šetření bylo provedeno dne 12.ledna 2016 za přítomnosti zhotovitele posudku. Datum k němuž se ocenění provádí: --------------------------------- Ocenění nemovitosti je provedeno ke dni 12.ledna 2016. Stručný popis oceňované nemovitosti: ------------------------------------ Předmětná nemovitost je rodinný dům č.p.484 s příslušenstvím v k.ú. a obci Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou, který je umístěn v severní zastavěné části obce v ulici U Bažantnice. Městys Doudleby nad Orlicí se nachází na území okresu Rychnov nad Kněžnou a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kostelec nad Orlicí. Obec Doudleby nad Orlicí se rozkládá asi sedm kilometrů jižně od Rychnova nad Kněžnou a čtyři kilometry jihovýchodně od města Kostelec nad Orlicí. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Orlických hor a Podorlicka. Na území této obce, jež se honosí titulem městys, žije trvale zhruba 1920 obyvatel. Protéká zde řeka Divoká Orlice. Doudleby nad Orlicí se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Doudleby nad Orlicí a Vyhnánov. V obci mohou děti docházet na základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Doudleby nad Orlicí má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Obcí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Městys Doudleby nad Orlicí leží v průměrné výšce 281 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1259. Celková katastrální plocha obce je 888 ha, z toho orná půda zabírá 44%. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. V katastru obce jsou ovocné sady. 2
Jedná se o objekt vnitřního řadového rodinného domu konstrukce na bázi dřevní hmoty typu OKÁL se zděnou spodní stavbou. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Jedná se o objekt rodinného domu s příslušenstvím, který je užíván s různými úpravami přibližně od roku 1988. K nemovitosti patří venkovní úpravy a pozemky. Objekt je napojen na elektrorozvod, obecní vodovod a obecní kanalizaci. Pozemky jsou částečně oploceny s porosty. Příjezd po zpevněné komunikaci. Objekt se nachází na st.p.č.802 o výměře 192 m2. Dále k objektu náleží p.č.740/20 TTP o výměře 114 m2. Tyto pozemky tvoří jednotný funkční celek s objektem rodinného domu. Rodinný dům č.p.484 Rodinný dům v k.ú. a obci Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou obsahuje obytné místnosti s příslušenstvím. Rodinný dům je konstrukce na bázi dřevní hmoty typu OKÁL se zděnou spodní stavbou, má obdélníkový půdorys, je podsklepený, má 2 nadzemní podlaží a podkroví. Dispozice objektu: 1.PP.: schodiště, chodba, sklep. 1.NP.: chodba, 2 obytné pokoje, koupelna bez vybavení, kotelna, garáž. 2.NP.: chodba, kuchyň, 3 obytné pokoje, kuchyň, koupelna a WC (rekonstruovaná), 2 lodžie. Podkroví: půdní prostor. Základy betonové, obvodové nosné zdivo v suterénu, stropy s rovným podhledem, schodiště dřevěné a betonové, střecha sedlová, krytina vlnitý plast, krov dřevěný, vnitřní povrchy vápenné omítky a nátěry, venkovní povrchy nátěry, schody dřevěné a betonové, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné, vrata dřevěná, podlahy betonové, keramická dlažba, dřevěné, PVC, koberce, vnitřní obklady keramické, vytápění ÚT s elektrokotlem, rozvod vody studené a teplé, příprava TUV elektrický bojler, elektrická instalace 220,380 V, kuchyňská linka, sporák elektrický, digestoř, umyvadlo, vana, záchod splachovací. Objekt rodinného domu je připojen na inženýrské sítě. Objekt je převážně v původním stavu a stav objektu je průměrný až podprůměrný. Objekt není cca ½ roku obýván. Objekt vyžaduje další rekonstrukce a modernizace. Movité věci a zařizovací předměty nejsou předmětem tohoto ocenění. Nemovitosti jsou zatíženy omezením vlastnického práva, jak jsou zapsány na listu vlastnictví. Při tomto ocenění budou nemovitosti oceněny jako bez omezení vlastnického práva. Určení obvyklé ceny objektu rodinného domu č.p.484 v ulici U Bažantnice s příslušenstvím a pozemky v k.ú. a obci Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou 1. Cena obvyklá -------------------- Znaleckým úkolem je určení obvyklé ceny. Dle zákona o oceňování majetku se cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Alternativou je definice mezinárodní asociace TeGoVA, která říká, že tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a 3
ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Pro účely tohoto ocenění se obvyklou tržní cenou, obvyklou cenou a tržní cenou bude rozumět shodně taková cena, která odpovídá výše uvedeným definicím. 2. Popis způsobu ocenění ------------------------------- Odhad obvyklé ceny nemovitosti bude proveden na základě cen zjištěných metodou porovnávací. 3. Porovnávací metoda ---------------------------- Pro tento účel ocenění se nejlépe hodí porovnávací metoda. Východiskem pro tuto metodu je zjištění realizovaných cen stejných nebo obdobných nemovitostí. Dále se obecně porovnává oceňovaná nemovitost s jinou obdobnou nemovitostí nebo obdobnými nemovitostmi z hlediska obsahu, funkce, regionální příslušnosti, času a vybavenosti. Obsahem se rozumí zejména velikost, rozsah a stavebně technické vlastnosti, funkční charakter a užitné vlastnosti celku a jeho dílčích částí, regionální příslušností vazby na geografické, demografické a ekonomické faktory lokality a tržního segmentu, časem zejména čas realizace prodeje, současné cenové trendy a ekonomická životnost oceňovaného objektu a vybaveností kvalitativní a kvantitativní zhodnocení příslušenství dílčích částí celku. Při tomto porovnání je odhadnut vliv těchto faktorů na výši ceny oceňované nemovitosti oproti srovnávaným. 4. Porovnávací metoda - porovnání ------------------------------------------- Pro účely porovnávací metody byly nalezeny přibližně srovnatelné nemovitosti: Nemovitost č.1 Rodinný dům, Družstevní, Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou, cena 1 395 000,- Kč Zděný RD 4+1 se samostatnou garáží. Vytápění ÚT - elektrokotel, plynová přípojka, septik s přepadem do kanalizace. Pozemky celkem 438 m2. Byt schopný okamžitého užívání- možnost postupné modernizace. Nemovitost se nachází při místní obecní komunikaci v ul. Družstevní v Doudlebách nad Orlicí. Pozemek má obdélníkový tvar a celková výměra včetně stavební parcely je 438 m2. Objekt je součástí zástavby 4
rodinnými domy. V obci je veškerá občanská vybavenost ( školka, škola 1-9 s tělocvičnou, zdr. středisko, lékárna, pošta, několik restaurací, samoobsluha, další obchody, sportovní areál...). Z obce je výborné autobusové i vlakové spojení. Rodinný dům je svou západní stěnou přistavěn k sousednímu RD. RD není podsklepen je dvoupodlažní, ve směru do zahrady je provedena jednopodlažní přístavba, na kterou navazuje sklad zahradního nářadí s dřevníkem. V zahradě je samostatně stojící prostorná garáž, na kterou navazuje hospodářské příslušenství. Ke garáži je příjezd po betonové dlažbě. Zpevněné plochy kolem RD jsou ze zámkové dlažby. Konstrukčně je RD proveden jako tradičně zděný z cihlového zdiva, stropy jsou dřevěné trámové s podbitím prkny a omítkou na rákos. Zastřešení je provedeno valbovou střechou s krytinou z osinkocementových šablon. Objekt byl postaven ve dvacátých letech minulého století. Na konci 50-tých let byla provedena nástavba druhého NP, úpravy koupelny byly provedeny v r. 2009. Byt je schopný okamžitého užívání, nutno uvažovat s modernizací. Dispozice: V přízemí se nachází vstupní chodba se schodištěm do patra, prostorná kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, koupelna, WC, spíž a kotelna s uhelnou. V patře jsou tři pokoje. Z chodby je přístupné schodiště na půdu. Zdravotně technická instalace: - vytápění UT s elektrokotlem umístěným v kotelně - voda z veřejného vodovodu plus studna na užitkovou vodu - el. 220/380 V - plynová přípojka - budky na RD - odpady jsou svedeny do septiku s napojením na kanalizaci. - ohřev TUV elektrickým boilerem. Nemovitost č.2 Rodinný dům, Na Benátkách, Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou, cena 949 000,- Kč Exkluzivně Vám nabízíme prodej dvoupodlažního rodinného domu v obci Doudleby nad Orlicí. Dům je dispozičně řešen v přízemí chodbou se vstupy do kuchyně, do sociálního zařízení s vanou a WC, v prodloužené části pak do dřevníku. V kuchyni je linka a barový pult v dezénu dřeva. Na kuchyň s okny do dvorku navazuje obývací pokoj, který má výhled do ulice. Vytápění je zajištěno plynem, ale je zde i možnost využití kamínek na tuhá paliva. V horní části domu jsou dva útulné pokoje, půda s úložným prostorem. V celém domě jsou nové podlahy, dlažba v chodbě k dokončení. Okna jsou původní, zachovalá. Průkaz energetické náročnosti budovy zatím není k dispozici, tudíž nemovitost patří do třídy G. Parkování je přímo u domu, kde je také travnatý pozemek, který je součástí prodeje této nemovitosti. V místě je veškerá občanská vybavenost, lékaři, pošta, mateřská škola, základní škola, obecní úřad. 5
Nemovitost č.3 Rodinný dům, Boženy Němcové, Vamberk, okres Rychnov nad Kněžnou, cena 1 150 000,- Kč Nabízím Vám prodej rodinného domu (část dvoudomu) v obci Vamberk. Dům má dvě obytné místnosti v přízemí, kde je koupelna a WC. V prvním patře jsou k dispozici další tři místnosti s koupelnou a WC. Dům má špaletová okna, eternitovou střechu. K dispozici garáž. Pozemek o velikosti 201m2. Stojí v klidné lokalitě. Volný po dohodě. Odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti činí 850 000,- Kč Tato zjištěná cena dle názoru znalce plně postihuje základní charakteristiky oceňované nemovitosti a je možné ji považovat za reálný odhad ceny obvyklé. 5. Závěrem --------------- Pro odhad ceny obvyklé nemovitosti byly použity nejen podklady o oceňované nemovitosti a jejich vazby na vlastnictví a využitelnost, ale byly dále obecně zkoumány územní vlivy lokality, ve které se oceňovaná nemovitost nachází. Zjištěná cena úměrně odpovídá známým a zjištěným skutečnostem. 6
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové č.j. Spr. 1943/87 ze dne 29.2.1988 pro základní obor Stavebnictví pro odvětví stavby obytné, stavby průmyslové a stavby zemědělské a stavební materiál, č.j. Spr. 5116/2002 ze dne 1.10.2003 pro základní obor Ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č.4243/23/2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu - faktury č.17/2016. V Hradci Králové dne 19.ledna 2016. razítko a podpis 7
List vlastnictví č.856 pro k.ú. Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou 8
9
10
Kopie katastrální mapy pro k.ú. Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou 11
Fotodokumentace nemovitosti: 12
13
14
Mapy 15
16