Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3095/114/2014 6 NEMOVITOST: Nemovitosti z LV č. 354 a LV č. 525 Adresa nemovitosti: Mnichov 91 / 91, 793 26 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Vrbno pod Pradědem, k.ú. Mnichov pod Pradědem, kód k.ú. 786063, LV 354, LV 525 Ostatní stavby: vedlejší stavby Pozemky: 718, 717/2 Vlastník stavby z LV 354 SJM, Novák Petr a Nováková Romana, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník stavby z LV 525 Petr Novák, Vrbno pod Pradědem 91, 79326 Vlastník pozemku z LV 354 SJM, Novák Petr a Nováková Romana, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku z LV 525 Petr Novák, Vrbno pod Pradědem 91, 79326 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j.:180 Ex 5911/11, obj. ze dne 1.10.2014 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j.:180 Ex 5911/11, obj. ze dne 1.10.2014 Datum místního šetření: 17.10.2014 Datum zpracování : 23.10.2014 Počet stran: 27 stran Počet příloh: 11 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
A) LV č. 354 Pozemek parc. č. 718 a rodinný dům č. p. 91 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1890 rekonstrukce v r. 1970 Rekonstrukce: dílčí, střecha SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 5 521 Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Není RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 4+1 381 / 0 1 338 2 337 332 100,00 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Vrbno pod Pradědem s počtem obyvatel 5 521. Nachází se v Moravskoslezském kraji, v okrese Bruntál. Nachází se 17 km severně od Bruntálu, 16 km od polských hranic. Město Vrbno pod Pradědem je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Je zde mateřská škola, základní škola vyššího stupně, koupaliště, sportovní hřiště, stadión, pošta, policie, Ve Vrbně pod Pradědem mají ordinaci tři praktičtí lékaři a tři zubní lékaři. Je zde dům s pečovatelskou službou a domov důchodců. Vrbno pod Pradědem je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusy a železnice. Nemovitost rodinného domu se nachází v okrajovém území města, v místní části Mnichov pod Pradědem. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Předmětem ocenění je zemědělská usedlost č. p. 91 ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem. Zemědělská usedlost sestává z rodinného domu č. p. 91 na pozemku parc. č. 718 a vedlejší stavby na pozemku parc. č. 717/1 jiného vlastníka. Rodinný dům č. p. 91 je zděný z kamene a cihel, částečně podsklepený. Má jedno nadzemní podlaží. Nad 1.N.P. se nachází půda. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel a kamene v tl. 70 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, částečně klenbové. Krov je sedlový, střešní krytina z hliníkového plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou - 2 -
dřevěná dvojitá, dveře jsou dřevěné rámové náplňové.podlahy obytných místností jsou z dřevotřísky, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby a z cementového potěru. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Záchod je splachovací. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější omítky jsou vápenné hladké štukové. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden byt s příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází sklepy a sklady. V 1.N.P. se nachází závětří, předsíň, kuchyň, čtyři obytné místnosti, koupelna s WC, domácí dílna se skladem. Nad celým 1.N.P. se nachází půda. Dle vyjádření p. Novákové byl rodinný dům dán do užívání v roce 1890. Stavebně technický stav rodinného domu odpovídá tomuto stáří. V průběhu dosavadního užívání nebyly provedeny žádné rekonstrukce. V roce 1970 byla vyměněna plechová hliníková střešní krytina. Příslušenstvím stavby rodinného domu č. p. 91 je dřevěná vedlejší stavba, která slouží jako sklad. Vedlejší stavba je umístěna na pozemku parc. č.717/1 jiného vlastníka. Vedlejší stavba má jedno nadzemní podlaží. Zákla dové pásy jsou z prostého betonu, svislé konstrukce jsou dřevěné trámkové, jednostranně obíjené. Střecha je pultová, střešní krytina z asfaltových pásů. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1890 Dílčí rekonstrukce v r. 1970 Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 354 Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0801 Bruntál Obec: 597961 Vrbno pod Pradědem Katastrální území: 786063 Mnichov pod Pradědem Ulice: č.o.: 91 Vlastníci Podíl SJM Novák Petr a Nováková Romana 1 / 1 Petr Novák Vrbno pod Pradědem 91, 79326 Romana Nováková Vrbno pod Pradědem 91, 79326 Stavby je součástí část obce Mnichov Rodinný dům č.p. 91 na pozemku p.č. 718 Pozemky 718 Pozemková parcela Parcela KN 338 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - 3 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 208,26 m 2 78,00 m 2 1.N.P. 331,81 m 2 179,86 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 208,26*2,90 = 603,95 m 3 1.N.P. 331,81*2,90 = 962,25 m 3 krov 13,35*24,40*4,73/2 = 770,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 2 336,58 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis pasy z prostého betonu prokládané kamenem bez izolace zděné tl. 45 70 cm S rovným podhledem a klenbové krov dřevěný, vázaný Hliníkový plech Pozinkovaný plech vápenné, štukové Vápenné hladké omítky Chybí běžné keramické obklady Dřevěné hladké dřevěné dveře Dřevěná dvojitá Dřevotříska keramická dlažba Lokální topení na tuhá paliva světelná a motorová Bleskosvod studená i teplá voda Chybí Chybí Plastové potrubí Sporák na tuhá paliva umyvadlo, vana splachovací chybí Zastavěná plocha [m 2 ] 332 Obestavěný prostor [m 3 ] 2 336,58 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 800 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 8 878 997 Stáří roků 124 Další životnost roků 16 Opotřebení % 88,57 Věcná hodnota (VH) Kč 1 014 781 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH vedlejší stavba Přízemní, zděná, pultová 717/1 124,00 m3 870 Kč/m3 107 880 Kč 80 % 21 576 Kč střecha Věcná hodnota ostatních staveb celkem 21 576 Kč - 4 -
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 718 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 338 m 2 z LV č. 354 pro obec Vrbno pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Vrbno pod Pradědem - Mnichov pod Pradědem 7 420 850 000 114,56 0,70 80,19 Svažitý stavební pozemek Vrbno pod Pradědem 1 000 380 000 380,00 0,70 266,00 Svažitý stavební pozemek Karlovice 8 045 1 249 000 155,25 0,70 108,68 Svažitý stavební pozemek Vrbno pod Pradědem 734 278 920 380,00 0,70 266,00 Svažitý stavební pozemek Karlovice 3 854 616 640 160,00 0,70 112,00 Rovinatý stavební pozemek Karlovice 2 876 460 160 160,00 0,70 112,00 Rovinatý stavební pozemek Průměrná jednotková cena 157,48 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 718 338 157 1 / 1 53 066 Celková výměra pozemků: 338 Hodnota pozemků celkem: 53 066 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 91 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy ve Vrbně pod Pradědem a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu č. p. 91 byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 3. čtvrtletí 2014. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. - 5 -
Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. sklepy 156,00 m 2 0,50 78,00m 2 1.P.P. - celkem 156,00 m 2 78,00 m 2 1.N.P. pokoj 12,00 m 2 1,00 12,00m 2 koupelna s WC 5,60 m 2 1,00 5,60m 2 kuchyň 20,00 m 2 1,00 20,00m 2 pokoj 12,96 m 2 1,00 12,96m 2 pokoj 14,40 m 2 1,00 14,40m 2 chodba 18,00 m 2 1,00 18,00m 2 pokoj 10,40 m 2 1,00 10,40m 2 komora 34,87 m 2 0,50 17,43m 2 sklad 19,08 m 2 0,50 9,54m 2 sklad 11,97 m 2 0,50 5,99m 2 domácí dílna a sklad 94,95 m 2 0,50 47,47m 2 závětří 6,07 m 2 1,00 6,07m 2 1.N.P. - celkem 260,29 m 2 179,86 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Vrbno pod Pradědem - Mnichov pod Pradědem 320,00 800 2 x 3+1 1 190 000 3 719 0,80 2 975 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je mansardový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Verbno pod Pradědem - Železná 330,00 4 000 3+1 1 450 000 4 394 0,80 3 515 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Karlovice 250,00 600 5+1 890 000 3 560 0,80 2 848 Jedná se o řadový koncový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. - 6 -
Holčovice - Spálené 95,00 657 3+1 400 000 4 211 0,80 3 369 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Heřmanovice 220,00 4 180 3+1 880 000 4 000 0,80 3 200 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Karlovice 260,00 1 187 7+1 1 050 000 4 038 0,80 3 230 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je polovalbový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 91 ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem s příslušenstvím a pozemkem parc. č. 718 z LV č. 354 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 2 848 Kč/m 2 do 3 515 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 91 s příslušenstvím a pozemkem stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 3 200 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Klidná lokalita v okrajovém území města se zástavbou rodinných domů - Příslušenství rodinného domu vedlejší stavba - Připojení na elektro NN, vodovodní síť, kanalizace do žumpy - Bezproblémové okolí rodinného domu Slabé stránky nemovitosti - Špatný stavebně technický stav - Malá výměra pozemku pouze pod rodinným domem Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 3 200 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 91 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 3 200 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 256,86 m 2-7 -
Stanovení obvyklé ceny: 256,86 m 2 x 3 200 Kč/m 2 = 821 852 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 91 s příslušenstvím a pozemkem parc. č. 718 z LV č. 354 ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 821 852 Kč, po zaokrouhlení slovy: osmsetdvacettisíc Kč 820 000 Kč B) LV č. 525 Pozemek parc. č. 717/2 a zemědělská stavba bez č. p. a č. e. NEMOVITOST: Zemědělská stavba bez č. p. a č. e. Adresa nemovitosti: Mnichov, 793 26 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Vrbno pod Pradědem, k.ú. Mnichov pod Pradědem, kód k.ú. 786063, LV 525 Ostatní stavby: vedlejší stavba Pozemky: 717/2 Vlastník stavby: Petr Novák, Vrbno pod Pradědem 91, 79326 Vrbno pod Pradědem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Petr Novák, Vrbno pod Pradědem 91, 79326 Vrbno pod Pradědem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1890 rekonstrukce v r. 2010 Rekonstrukce: dílčí, střecha, interiér, vytápění SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: podnikání Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 5 521 Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Není - 8 -
ZEMĚDĚLSKÁ STAVBA Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 200 / 0 0 295 1 565 250 100,00 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Vrbno pod Pradědem s počtem obyvatel 5 521. Nachází se v Moravskoslezském kraji, v okrese Bruntál..nachází se 17 km severně od Bruntálu, 16 km od polských hranic. Město Vrbno pod Pradědem je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Je zde mateřská škola, základní škola vyššího stupně, koupaliště, sportovní hřiště, stadión, pošta, policie, Ve Vrbně pod Pradědem mají ordinaci tři praktičtí lékaři a tři zubní lékaři. Je zde dům s pečovatelskou službou a domov důchodců. Vrbno pod Pradědem je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusy a železnice. Nemovitost zemědělské stavby bez č. p. a č. e. se nachází v okrajovém území města v místní části Mnichov pod Pradědem. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Předmětem ocenění je zemědělská stavba bez č. p.a č. e. ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem. Zemědělská stavba je samostatně stojící na pozemku parc. č. 717/2. K zemědělské stavbě je přistavěna vedlejší stavba na pozemku parc. č. 717/1 jiného vlastníka. Zemědělská stavba bez č. p. a č. e. je zděná z kamene a cihel, bez podsklepení. Má jedno nadzemní podlaží. Nad 1.N.P. se nachází půda. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel a kamene v tl. 45-70 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, částečně klenbové. Krov je sedlový, střešní krytina z hliníkového plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá, částečně plastová zdvojená. Dveře jsou dřevěné hladké plné. Podlahy jsou z cementového potěru. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Ohřev teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vnitřní vybavení sprchový kout. Záchod je splachovací. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější omítky jsou vápenné hladké štukové. Stavba slouží jako zemědělská stavba k uskladnění zemědělských produktů. V 1.N.P. se nachází skladové místnosti, částečné sociální zařízení a kotelna na tuhá paliva. Nad celým 1.N.P. se nachází půda. Dle vyjádření p. Novákové byla zemědělská stavba dána do užívání v roce 1890. Stavebně technický stav zemědělské stavby odpovídá tomuto stáří. V průběhu dosavadního užívání nebyly provedeny žádné rekonstrukce. V roce 1970 byla vyměněna plechová hliníková střešní krytina. V současné době jsou prováděny stavební úpravy - sociální zařízení a vytápění. Příslušenstvím zemědělské stavby je dřevěná vedlejší stavba, která slouží jako sklad dřeva. Vedlejší stavba je umístěna na pozemku parc. č.717/1. Stavba má jedno nadzemní podlaží. Základové pásy jsou z prostého betonu, svislé konstrukce jsou dřevěné trámkové, jednostranně obíjené. Střecha je pultová, střešní krytina z hliníkového plechu. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1890 Dílčí rekonstrukce v r. 1970, 2010 Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Rekonstrukce stavby: Dílčí, střecha, vytápění, sociální zařízení - 9 -
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 525 Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0801 Bruntál Obec: 597961 Vrbno pod Pradědem Katastrální území: 786063 Mnichov pod Pradědem Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl FO Petr Novák Vrbno pod Pradědem 91, 1 / 1 79326 Vrbno pod Pradědem Stavby je součástí část obce Mnichov Rodinný dům bez čísla na pozemku p.č. 717/2 Pozemky 717/2 Pozemková parcela Parcela KN 295 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.N.P. 250,39 m 2 200,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.N.P. 250,39*3,50 = 876,37 m 3 krov 250,39*5,50/2 = 688,57 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 564,94 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Popis Z prostého betonu prokládaného kamenem bez izolace zděné tl. 45 70 cm S rovným podhledem, částečně klenbové krov dřevěný, vázaný Hliníkový plech Pozinkovaný plech vápenné, štukové Vápenné štukové omítky Chybí běžné keramické obklady Chybí - 10 -
Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Hladké plné dveře Dřevěná dvojitá, plastová s izolačním dvojsklem Cementový potěr ústřední topení na tuhá paliva světelná a motorová bleskosvod studená i teplá voda elektrický zásobníkový ohřívač Chybí Plastové potrubí Sprchovací kout Splachovací Chybí Zastavěná plocha [m 2 ] 250 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 565 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 100 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 851 500 Stáří roků 124 Další životnost roků 16 Opotřebení % 85,00 Věcná hodnota (VH) Kč 727 725 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH vedlejší stavba Přízemní, dřevěná, 717/1 124,00 m3 870 Kč/m3 107 880 Kč 80 % 21 576 Kč pultová střecha Věcná hodnota ostatních staveb celkem 21 576 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 717/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 295 m 2 z LV č. 525 pro obec Vrbno pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Vrbno pod Pradědem - Mnichov pod Pradědem 7 420 850 000 114,56 0,70 80,19 Svažitý stavební pozemek Vrbno pod Pradědem 1 000 380 000 380,00 0,70 266,00 Svažitý stavební pozemek Karlovice 8 045 1 249 000 155,25 0,70 108,68 Svažitý stavební pozemek Vrbno pod Pradědem 734 278 920 380,00 0,70 266,00 Svažitý stavební pozemek Karlovice 3 854 616 640 160,00 0,70 112,00 Rovinatý stavební pozemek Karlovice 2 876 460 160 160,00 0,70 112,00 Rovinatý stavební pozemek Průměrná jednotková cena 157,48 Kč/m 2-11 -
Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 717/2 295 157 1 / 1 46 315 Celková výměra pozemků: 295 Hodnota pozemků celkem: 46 315 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny zemědělské stavby bez č. p. a č. e. porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací zemědělské stavby ve Vrbně pod Pradědem a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňované zemědělské stavby byly použity ceny obdobných staveb nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 3. čtvrtletí 2014. Jedná se o stavby podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.N.P. 1.N.P. 200,00 m 2 1,00 200,00m 2 1.N.P. - celkem 200,00 m 2 200,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Horní Benešov 25 000,00 100 15 000 000 600 0,80 480 Jedná se o samostatně stojící skladovou halu, která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý. Vlastní příjezd z místní komunikace. Albrechtice u Rýmařova 3 846,00 10 2 500 000 650 0,80 520 Jedná se o samostatně stojící skladovou budovu, která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti - 12 -
zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý. Vlastní příjezd z místní komunikace. Razová 1 412,00 10 780 000 552 0,80 442 Jedná se o zemědělskou budovu, která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý. Vlastní příjezd z místní komunikace. Jindřichov ve Slezsku 1 070,00 1 450 000 421 0,80 337 Jedná se o samostatně stojící betonovou skeletovou halu, která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou ze železobetonového skeletu. Krov je nízký sedlový. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojka elektro NN. Pozemek je rovinatý. Vlastní příjezd z místní komunikace. Město Albrechtice - Hynčice 190,00 1 98 000 516 0,80 413 Jedná se o samostatně stojící budovu skladů, která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý. Vlastní příjezd z místní komunikace. Z výše uvedeného vyplývá, že uvedená zemědělská stavba bez č. p. a č. e. ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem s příslušenstvím a pozemkem parc. č. 717/2 z LV č. 525 je v daném místě a čase obchodovatelná v rozmezí od 337 Kč/m 2 do 520 Kč/m 2 podlahové plochy zemědělské stavby. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení zemědělské stavby bez č. p. a č. e. s příslušenstvím a pozemkem stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 400 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Klidná lokalita v okrajovém území města se zástavbou rodinných domů - Příslušenství zemědělské stavby vedlejší stavba - Připojení na elektro NN, vodovodní síť, kanalizace do žumpy - Bezproblémové okolí zemědělské stavby Slabé stránky nemovitosti - Špatný stavebně technický stav - Malá výměra pozemku pouze pod zemědělskou stavbou Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 400 Kč/m 2 podlahové plochy zemědělské stavby. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost zemědělské stavby a poptávku realitního trhu. - 13 -
Stanovení obvyklé ceny zemědělské stavby bez č. p. a č. e. srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy zemědělské stavby: 400 Kč/m 2 Podlahová plocha zemědělské stavby: 200,00 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 200,00 m 2 x 400 Kč/m 2 = 80 000 Kč Obvyklá cena oceňované zemědělské stavby bez č. p. a č. e. s příslušenstvím a pozemkem parc. č. 717/2 z LV č. 525 ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 80 000 Kč, po zaokrouhlení slovy: osmdesáttisíc Kč 80 000 Kč Závěr A.) a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 354 Nemovitost v SJM o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 91 s pozemkem parc. č. 718 ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem z LV č. 354, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění: 820 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 354 nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena - nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem - 14 -
LV č. 354 Nemovitost v SJM o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 91 s pozemkem parc. č. 718 ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem z LV č. 354, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění: 820 000 Kč slovy: osmsetdvacettisíc Kč B.) a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 525 Nemovitost ve výhradním vlastnictví o velikosti 1/1 na nemovitosti zemědělské stavby s poemkem parc. č. 717/2 ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem z LV č. 525, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění: slovy: osmdesáttisíc Kč 80 000 Kč - 15 -
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 354 ze dne 1.10.2014 - částečný, str.1,5,6. 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 525 ze dne 1.10.2014 - částečný, str. 1,5. 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína 23.10.2014 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3095/124/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3095/124/2014-16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
Snímek katastrální mapy parc. č. 718-20 -
Fotodokumentace nemovitosti rodinného domu č. p. 91 Vstup Pokoj Koupelna s WC Pokoj Pokoj Pokoj - 21 -
Kuchyň Sklep v 1.P.P. Sklep v 1.N.P. Dílna a sklad v 1.N.P. Pohled jihovýchodní Pohled jihozápadní - 22 -
- 23 -
- 24 -
Snímek katastrální mapy parc. č. 717/2-25 -
Fotodokumentace nemovitosti zemědělské stavby bez č. p. a č. e. Kotelna Sklad Sklad Pohled severozápadní Pohled západní Vedlejší stavba u zemědělské stavby - 26 -
Mapa oblasti - 27 -