ZNALECKÝ POSUDEK č. 1554-17/2014 o obvyklé ceně nemovitosti dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. Předmět posudku: o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 991 na parcele č. st. 9 s příslušenstvím a pozemků parc.č. st. 9 a parc.č. 100 v k.ú. Brníčko, obec Uničov, okres Olomouc. Evidenční údaje: Vlastník pozemků a stavby: Heblák Dalibor, Dolní Sukulom 1073, 78391 Uničov Katastrální území: Brníčko LV č.: 27 Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Uničov Část obce: Brníčko Ulice: Číslo popisné: 991 Účel posudku: Objednatel posudku: podklad pro realizaci dobrovolné dražby Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí 2 400 01 Ústí nad Labem Oceněno ke dni: 2.7.2014 Prohlídka dne: 2.7.2014 Obvyklá cena: 650 000 Kč (slovy: šestsetpadesáttisíc Kč) Nemovitost je obchodovatelná: obtížněji nabídka obdobných nemovitostí v regionu převyšuje poptávku. Poznámky: * Vliv váznoucího zástavního práva smluvního pro Hypoteční banka, a.s. dle smlouvy ze dne 25.8.2008 není v obvyklé ceně zohledněn. * Vliv zástavního práva exekutorského pro CETELEM ČR, a.s.- dle Exekučního příkazu 10Ex-33015/2010-12 ze dne 29.9.2010 není v obvyklé ceně zohledněn. * Vliv zástavního práva exekutorského pro CETELEM ČR, a.s.- dle Exekučního příkazu 10Ex-13664/2010-12 ze dne 25.5.2010 není v obvyklé ceně zohledněn. Vypracoval: Ing. Petr Václavek tel.: +420 602 553 756 Horní Lán 1327/6A, 779 00 Olomouc e-mail.: vaclavekpetr@seznam.cz Tento posudek obsahuje 13 stran (7 stran textu a 6 stran příloh), objednateli se předává v 1 vyhotovení + elektronická neautorizovaná verze ve formátu.pdf. Dne 5.7.2014
Přílohy č. přílohy počet stran - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 27 KÚ-KP Olomouc dne 24.6.2014, 1 3 - Katastrální mapa ze serveru nahlizenidokn.cuzk.cz dne 23.6.2014, 2 1 - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 2.7.2014. 3 2 Podklady - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 27 KÚ-KP Olomouc dne 24.6.2014, - Katastrální mapa ze serveru nahlizenidokn.cuzk.cz dne23.6.2014, - Prohlídka a zaměření nemovitosti provedené dne 2.7.2014, - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 2.7.2014, - Databáze prodejních cen a realitní nabídky srovnatelných nemovitostí. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena na místě samém dne 2.7.2014 za přítomnosti pana Dalibora Hebláka. A - NÁLEZ - ÚDAJE O PŘEDMĚTNÉ NEMOVITOSTI Obec: Uničov část Brníčko Počet obyvatel: 11.640 Poloha v obci: zóna bydlení - zástavba RD Typ stavby: rodinný dům Poloha vzhledem k užívání: běžná východní okrajová část města Okolí nemovitosti: bydlení, silnice Dopravní dostupnost veřejnou dopravou: autobusy IDS Dopravní dostupnost automobilem: běžná Místopis: Předmětná nemovitost s volně stojícím rodinným domem se nachází na východním okraji města, při jižní straně silnice č. 444, vzdálenost od centra Uničova je cca 1,2 km. Jde o lokalitu zastavěnou původními rodinnými domy, resp. původními zemědělskými usedlostmi, ve stabilizované zóně pro bydlení. Ve městě Uničov je běžná občanská vybavenost, kompletní občanská vybavenost na úrovni krajského města je pak v cca 30 km vzdálené Olomouci. Lokalita je dostupná autobusy IDOS, zastávky jsou ve vzdálenosti cca 200m. Nemovitost je přístupná přímo ze silnice. Finanční a právní omezení (blíže uvedena na přiloženém výpisu z KN) v určené obvyklé ceně nejsou zohledňována: * zástavní právo smluvní pro Hypoteční banka, a.s. dle smlouvy ze dne 25.8.2008, * zástavní právo exekutorské pro CETELEM ČR, a.s.- dle Exekučního příkazu10ex-33015/2010-12 ze dne 29.9.2010 není v obvyklé ceně zohledněn. * zástavní právo exekutorské pro CETELEM ČR, a.s.- dle Exekučního příkazu 10Ex-13664/2010-12 ze dne 25.5.2010. - 2 -
hlavní stavby: rodinný dům č.p. 991 popis a dispozice: Jedná se o severní část samostatně stojící starší budovy (jižní část je původní hospodářská), která je nepodsklepená, má 2 NP, je se střechou sedlovou. Stáří této části stavby je cca 100 let, poslední úpravy jsou patrně z období před cca 40 až 50 lety. Stavba je vybavena k užívání pro bydlení v nízkém standardu. Vstup do domu je ze dvora z navazující hospodářské části budovy, schodištěm v této části je pak přístupné i 2.NP. Výčet místností: 1. NP: předsíň 7,5 m 2, kuchyň 11,8 m 2, pokoj 14,2 m 2, pokoj 12,3 m 2, koupelna 3,1 m 2, WC 1,1 m 2, 2. NP: předsíň 12,8 m 2, pokoj 17,7 m 2, pokoj 10,3 m 2. Rodinný dům je v dlouhodobě neudržovaném vybydleném stavu, uživatelný spíše pro nouzové bydlení, se zastaralou dispozicí. parametry a provedení forma užívání bydlení nemovitost je běžně užívána užívaná - uživatelná spíše jen nouzově v nízkém standardu typ konstrukce domu stavba zděná počet podlaží PP/NP 0PP / 2NP (střecha sedlová s půdním prostorem) počet bytových jednotek / typy 1 jednotka 4+1 zastavěná plocha 1NP 8,8*7,5 = 66 m 2 orientační obestavěný prostor: 640 m 3 podlahová plocha bytová 90,8 m 2 (ostatní 0 m 2 ) podlahová plocha - nebytová část 0 garáže v objektu / počet stání: 0 rozestavěnost / popis: stavba dokončená stáří původní: cca 100 let úpravy: poslední úpravy jsou patrně z období před cca 40 až 50 lety opotřebení celkové: cca 75 % technický stav stavby a údržba: stav úměrný stáří stavby, prvky krátkodobé životnosti (mimo žlaby a svody) jsou přestárlé, zjištěny menší stabilizované trhliny a průhyby stropů, poruchy rozvodů vody, výskyt plísní ve větším rozsahu, údržba dlouhodobě zanedbaná, nutné rekonstrukce a modernizace konstrukce a vybavení: základy základové pasy bez izolací svislé nosné konstrukce zdivo smíšené z pálených a nepálených cihel vodorovné nosné konstrukce stropy polospalné schodiště betonové a dřevěné střešní konstrukce střecha sedlová střešní krytina azbestotocementové vlnovky klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu venkovní omítky a obklady hrubé omítky vnitřní omítky a obklady vápenné omítky hladké a hrubé, keram. obklady v části kuchyně a v soc. částech povrchy podlah prkenné a dlažba keramická okna dřevěná kastlová dveře hladké plné a prosklené vytápění nevyskytuje se ohřev vody el. bojler (rozvody vody však vykazují poruchy) kanalizace kompletní odkanalizování rozvod vody rozvody studené a teplé vody rozvod elektro světelné a motorové rozvody rozvod plynu zemní plyn (přivedeno pouze do jednoho pokoje) vybavení kuchyní sporák na tuhá paliva vybavení hygienických zařízení vana, WC mísa, umyvadlo ostatní vnitřní vybavení nevyskytuje se - 3 -
vedlejší stavby: a) zděná hospodářská část (navazující jižně na rod. dům) se sedlovou střechou - na západní straně parcely č. st. 9, v převážné části 1.NP jsou klenbové stropy, v menší části bez stropů, zčásti 2.NP bývalá sýpka s nízkou světlou výškou, zastavěná plocha cca 95 m 2, údržba dlouhodobě zanedbaná, větší trhliny, stavba je v jižní části zajištěna vodorovnými ocelovými táhly, stropy ve 2.NP zprohýbané, stavba s opotřebením cca 85 až 90%. b) zděná kolna s nízkou pultovou střechou - v západní části parcely č. st. 9, zastavěná plocha cca 48 m 2, údržba dlouhodobě zanedbaná, stavba celkově přestárlá, opotřebení cca 85 až 90%. ostatní úpravy: venkovní úpravy domovní přípojka vody z veřejného vodovodu, přípojka veřejné kanalizace, přípojka elektro a plynu, oplocení pozemků, a zpevněné plochy v minimálním rozsahu. pozemky popis: výměra celkem: 1337 m 2 pozemky parc.č. st. 9 a č. 100 vytváří jednotný funkční celek se stavbami, jako celek mají výrazně obdélníkový tvar, jsou rovinné. napojení na sítě veřejné vodovod (nyní uzavřenu z důvodu poruch rozvodů v domě), kanalizace, elektro a plyn. - 4 -
B POSUDEK Ocenění nemovitosti je provedeno podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Určení obvyklé ceny zpravidla vychází ze 3 základních hodnot stanovených - metodou nákladovou - metodou výnosovou - metodou srovnávací. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu, kdy je k dispozici omezená databáze obchodovaných cen a je dostupná databáze nabídkových cen srovnatelných rodinných domů, a hodnoty určované nákladovou i výnosovou metodou nekorespondují u rodinných domů s obvyklými cenami, je pro ocenění rodinného domu určena hodnota metodou srovnávací podle realizovaného prodeje a korigovaných cen realitních nabídek. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost realizovaná kupní smlouva Zdroj informace kupní smlouva z 08/2013 Lokalita Uničov, ul. Olomoucká č.p. 335 (shodná obec, blíže centru města) Konstrukce, vybavení zděná stavba, vytápění kamny na pevná paliva Počet podlaží / byty 2NP / byt 3+1 Zastavěná plocha domu 66 m 2 Podlahová plocha započitatelná byt cca 96,8 m 2 Technický stav vhodný k rekonstrukci Výměra pozemků jako celku 260 m 2 Kupní cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí 638.750,- Kč / 6.600,- Kč/m 2 na započitatelnou podlahovou plochu Porovnávaný RD je v obdobném technickém stavu, v domě je srovnatelný byt, pozemky s výrazně menší výměrou, lokalita atraktivnější blíže centru města. 2. srovnatelná nemovitost realitní nabídka Zdroj informace nabídka z 06/2014 ORKA realitní kancelář, Olomouc Lokalita Uničov - Střelice (odloučená - stavebně nesrostlá část města) Konstrukce, vybavení zděná stavba, k rekonstrukci Počet podlaží / byty 2NP / byt 3+1 Zastavěná plocha domu cca 80 m 2 Podlahová plocha započitatelná byt cca 100 m 2 Technický stav k rekonstrukci Výměra pozemků jako celku 277 m 2-5 -
Nabídková cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí 295.000,- Kč 250.000,- Kč / 2.500,- Kč/m 2 na započitatelnou podlahovou plochu Porovnávaný RD je v částečně horším technickém stavu, v domě je částečně menší byt, pozemky s výrazně menší výměrou, lokalita méně atraktivní. 3. srovnatelná nemovitost realitní nabídka Zdroj informace nabídka z 06/2014 M&M reality holding,a. s., Praha Lokalita Uničov Horní Sukulom (odloučená - stavebně nesrostlá část města) Konstrukce, vybavení zděná stavba, vytápění ÚT na plyn i pevná paliva Počet podlaží / byty 1PP+1NP / byt 3+1 Zastavěná plocha domu cca 125 m 2 Podlahová plocha započitatelná byt cca 100 m 2 Technický stav vhodný k rekonstrukci Výměra pozemků jako celku 1993 m 2 Nabídková cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí 1,280.000,- Kč 1,000.000,- Kč / 10.000,- Kč/m 2 na započitatelnou podlahovou plochu Porovnávaný RD je v částečně lepším technickém stavu, v domě je srovnatelně velký byt, pozemky se srovnatelným vlivem, lokalita mírně méně atraktivní. Vyhodnocení srovnávací metody a stanovení obvyklé ceny nemovitosti Rozpětí analyzovaných jednotkových cen 2.500,- až 10.000,- Kč/m 2 Kladné stránky oceňované nemovitosti: nezjištěny. Záporné stránky oceňované nemovitosti: starý dům s velmi nízkým standardem bydlení, nutné náklady na rekonstrukce a modernizace, příslušenství přestárlé. Porovnání je provedeno podle realizovaného prodeje a korigovaných realitních nabídek starších rodinných domů v městě Uničov a ve stavebně nesrostlých částech města. Pro určení obvyklé ceny po zohlednění stávající situace na trhu nemovitostí s převisem nabídky a zohlednění vlivu uvedených skutečností a kladných a záporných stránek oceňované nemovitosti, kdy horní hranice intervalu jednotkových cen analyzovaných porovnáním je vymezena rodinným domem v částečně lepším technickém stavu, stanovuji jednotkovou cenu pro předmětný rodinný dům v úrovni mírně nad cca 7.000 Kč/m 2 bytové podlahové plochy rod.domu 90,8 m 2, tj. obvyklá cena nemovitosti určená metodou srovnávací po zaokrouhlení činí 650.000,- Kč. - 6 -
C ZÁVĚR, REKAPITULACE Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu nemovitosti na 650.000,- Kč Dne 5.7.2014 Ing. Petr Václavek Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 21.3.1990, č.j. Spr. 1112/90 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, s rozšířením rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 20.4.2000, č.j. Spr. 1348/2000 o specializaci oceňování podniků, nepeněžitých vkladů a nehmotného majetku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1554-17/2014 znaleckého deníku. - 7 -
Katastrální mapa Příloha č. 2-11 -
Fotodokumentace ze dne 2.7.2013 Příloha č. 3 pohled na rod. dům z ulice - ze severozápadu pohled na rod. dům z ulice - ze severovýchodu pohled ze dvora (zadní část budovy je hospodářská) pohled v pokoji v 1.NP pohled v kuchyni v 1.NP koupelna v 1.NP - 12 -
pokoj ve 2.NP pokoj ve 2.NP hospodářská (jižní) část stavby místnost v 1.NP hospodářské (jižní) části stavby kolna na JZ straně dvora pohled ze dvora jižním směrem do zahrady - 13 -