Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2466/102/2010 6 NEMOVITOST: Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky Adresa nemovitosti: Albrechtičky 122 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Nový Jičín, obec Albrechtičky, k.ú. Albrechtičky, kód ČSÚ: 600 300, LV: 147 Ostatní stavby: Vedlejší stavba Pozemky: St. 147, 449/10 Vlastník stavby: Kamil Škrobánek, Albrechtičky 122, 74255, spoluvlastnický podíl: SJM Martina Škrobánková, Větřkovice 71, 74743, spoluvlastnický podíl: SJM Vlastník pozemku: Kamil Škrobánek, Albrechtičky 122, 74255, spoluvlastnický podíl: SJM Martina Škrobánková, Větřkovice 71, 74743, spoluvlastnický podíl: SJM OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:č. j. 274/2010-N, 3.6.2010 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely dražby nedobrovolné č. j. 274/2010-N OBVYKLÁ CENA Současný stav 870 000 Kč Datum místního šetření: 17.6.2010 Datum zpracování : 24.6..2010 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 5 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1925, dílčí rekonstrukce v r. 2007 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední plynové RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 2+1 106 / 0 0 1 251 575 105 100,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Obvyklá cena Současný stav 870 000 Kč A. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 147 ze dne 27.5.2010. Mapa oblasti. Snímek katastrální mapy. Jedná se o obec Albrechtičky, k. ú. Albrechtičky. V Albrechtičkách je základní síť obchodů a služeb. V Albrechtičkách je 1. stupeň základní školy, pošta. Albrechtičky jsou vybaveny všemi inženýrskými sítěmi kromě kanalizace a čistírny odpadních vod. Obec Albrechtičky má 487 obyvatel. Albrechtičky mají autobusové spojení na Příbor a Studénku. Rodinný dům se nachází v zastavěné části Albrechtiček, 8 km od Příbora a 6 km od Studénky. Okolí tvoří zástavba rodinných domů. Poloha nemovitosti je dobrá. Dům se nachází v klidové části obce. Vlastní bezproblémový příjezd a příchod z místní komunikace. Nemovitost nebyla v minulosti postižena povodněmi. V těsné blízkosti obce se nachází letiště Mošnov. Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, u kterého jsou provedeny základové pásy z prostého betonu, prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou - 2 -
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení zděné cihelné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Vnitřní a vnější úpravy povrchů jsou hladké omítky, vápenné štukové. Krov dřevěný vaznicový sedlový, střešní krytina z pálených tašek. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy jsou z PVC. Elektroinstalace světelná a motorová. Vytápění ústřední plynové. Manželé Škrobánkovi se místního šetření nezúčastnili. Popis konstrukcí je proveden z venkovního prostředí a za pomoci informací sousedů. Rodinný dům - bydlení. Jedná se o přízemní rodinný dům, který je částečně podsklepený, bez podkroví. V 1.P.P. se nachází schodiště, sklep a kotelna. V 1.N.P. se nachází zádveří, předsíň, kuchyň, koupelna s WC a dvě obytné místnosti. Nad 1.N.P. se nachází půda. Popis tech. stavu stavby Dle vyjádření sousedky p. Bartošové byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1925. V roce 2007 byla provedena částečná rekonstrukce - výměna topení, podlahové krytiny, elektroinstalace. V současné době rekonstrukce není dokončená. Dům není dlouhodobě užívaný a chátrá. Ve velmi špatném stavu je krov, krytina a fasádní omítky. Příslušenství stavby Příslušenstvím rodinného domu je vedlejší stavba, polozbořená zahradní chatka, studna a dále venkovní úpravy - oplocení, vrátka, vrata, žumpa, zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady sokl z kabřince 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností PVC 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č.st. 147 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 431 m 2, parc. č. 449/10 zahrada o výměře 820 m 2 v k. ú.albrechtičky - 3 -
B. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Studénka 2 100 840 000 400,00 0,90 360,00 Rovinatý pozemek,inž. sítě na hranici pozemku. Sedlnice 850 360 000 423,53 0,90 381,18 Rovinatý pozemek, rozvody vody, plynu a elektro na pozemku. Sedlnice 1 000 420 000 420,00 0,90 378,00 Rovinatý pozemek, rozvody vody, plynu a elektro na hranici pozemku. Sedlnice 2 461 1 033 620 420,00 0,90 378,00 Rovinatý pozemek, elektro na pozemku, voda a plyn v dosahu pozemku. Průměrná jednotková cena 374,30 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 147 431 374 161 194 zahrada 449/10 820 374 306 680 Celková výměra pozemků 1 251 Hodnota pozemků celkem 467 874 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.P.P. 27,51 m 2 22,30 m 2 1.N.P. 105,21 m 2 84,17 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 27,51*2,66 = 73,18 m 3 1.N.P. 105,21*2,96 = 311,42 m 3 Podkroví a krov 10,72*8,62*0,75+10,72*8,62*2,62/2 = 190,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 574,96 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 133 Obestavěný prostor [m 3 ] 574,96 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 783 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 750 000 Stáří roků 85 Další životnost roků 25 Opotřebení % 77,27 Věcná hodnota (VH) Kč 625 000-4 -
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Zděná, přízemní 147 110,00 m3 850 Kč/m3 93 500 Kč 80 % 18 700 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 18 700 Kč C. Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Sedlnice 160,00 667 1 399 000 8 744 0,900 7 869 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má 1.N.P, je částečně podsklepený, bez podkroví. Dům je zděný,střecha je sedlová. Vytápění ústřední na na tuhá paliva. Dům je před rekonstrukcí. Albrechtičky 110,00 575 1 000 000 9 091 0,900 8 182 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je bez podsklepení. Dům je zděný, krov je sedlový. Vytápění elektrické přímotopy. Studénka 178,00 400 1 650 000 9 270 0,900 8 343 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží,bez podkroví a je podsklepený..dům je zděný, krov vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Bartošovice 156,00 1 449 1 398 000 8 962 0,900 8 065 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a částečné podsklepení. Dům je zděný, krov vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Bravantice 162,00 863 1 500 000 9 259 0,900 8 333 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Dům je zděný, krov vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Sedlnice 162,00 1 000 1 480 000 9 136 0,900 8 222 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Dům je zděný, krov vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 106,47 m 2-5 -
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 122 v Albrechtičkách, k. ú. Albrechtičky s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7 869 Kč/m 2 do 8 343 Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu nad polovinou uvedeného intervalu tj. 8 200 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Vybavení a velikost rodinného domu - Příslušenství vedlejší stavba - Velikost pozemku - Možnost napojení na inženýrské sítě sítě - Blízkost letiště Mošnov Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 8 200 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného odmu: 8 200 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 106,47 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 106,47 m 2 x 8 200 Kč/m 2 = 873 054 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 122 s příslušenstvím a pozemky v Albrechtičkách, k. ú. Albrechtičky stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu po zaokrouhlení 870 000 Kč slovy: osmsetsedmdesáttisíc Kč - 6 -
D. Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 147 ze dne 27.5.2010. 2 Mapa oblasti. 1 Snímek katastrální mapy. 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 24.6.2010 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2466/102/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2466/102/2010. - 7 -
Fotodokumentace nemovitosti. Pohled z komunikace na rodinný dům Pohled z komunikace na vedlejší stavbu Pozemek parc. č. 449/10 - zahrada Polorozbořená zahradní chatka Vedlejší stavba Pohled z komunikace na rodinný dům - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -