Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2713/58/2012 6 NEMOVITOST: Pozemek parc. č. 1431/6 Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Ropice, k.ú. Ropice, kód ČSÚ: 741 167, LV: 1798 Vlastník pozemku: Roman Kaszper, Ropice 39, 73961 Ropice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Renáta Kaszperová, Ropice 39, 73961 Ropice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:č. j. 143/2012-N, 19.4.2012 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Datum místního šetření: 9.5.2012 Datum zpracování : 14.5.2012 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 6 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
NÁLEZ Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu pozemku parc. č. 1431/6 z LV č. 1798 v k. ú. Ropice. Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaného pozemku Pro stanovení obvyklé ceny pozemku byla provedena podrobná analýza trhu s pozemku v Ropicích a okolních obcích. Bylo zjištěno, že v obci Ropice je schválený územní plán. Podle tohoto územního plánu je uvedený pozemek rozdělený na dvě části. Část pozemku o výměře 2 300 m 2 je určena k zastavění, zbývající část o výměře 10 068 m 2 je zařazena v zóně zemědělské výroby a není určena k zastavění. Situace Přehled podkladů Usnesení EURODRAŽEB.CZ, a.s. č. j. 143/2012-N ze dne 19.4.2012 Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 1798 ze dne 11.4.2012 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Zpráva o nebezpečí povodně Fotodokumentace nemovitosti Charakteristika obce Obec Ropice se nachází v okrese Frýdek - Místek v Moravskoslezském kraji, 20 km východně od Frýdku - Místku, 6 km severozápadně od Třince a 4 km od Polska. Obec Ropice má 1470 obyvatel. V obci se nachází dvě základní školy nižšího stupně, sportovní hřiště, golfové hřiště. V Ropici má ordinaci zubní lékař. Obec je vybavena rozvodem plynu, vodovodem, kanalizací a rozvodem elektro. Veřejná doprava autobusová a železniční. Základní popis pozemků Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 1431/6 orná půda o výměře 12 368 m 2 v k. ú. Ropice. Po jednání na MÚ Třinec bylo zjištěno, že v obci Ropice je schválený územní plán obce. Podle tohoto územního plánu je uvedený pozemek na dvě části. Část pozemku o výměře 2 300 m 2 je určena k zastavění, zbývající část o výměře 10 068 m 2 je zařazena v zóně zemědělské výroby a není určena k zastavění. Část pozemku parc. č. 1431/6 o výměře 2 300 m 2 se ocení jako stavební pozemek určený k zastavění, část pozemku parc. č. 1431/6 o výměře 10 068 m 2 se ocení jako zemědělský pozemek - orná půda. Podle Zprávy o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven se oceňovaný pozemek parc. č. 1431/6 nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. OCENĚNÍ STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných pozemků. Pro stanovení obvyklé ceny pozemků byla provedena podrobná analýza trhu s obdobnými pozemky v Ropici a okolních obcích.. Bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Po provedení analýzy trhu bylo zjištěno, že s obdobnými pozemky se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. - 2 -
Výpočet hodnoty části pozemku parc. č. 1431/6 určeného k zastavění porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Ropice 3 647 690 000 189,20 0,80 151,36 Jedná se o rovinatý pozemek, inženýrské sítě jsou v dosahu pozemku. Samostatný bezproblémový zpevněný příjezd. Ropice 8 700 1 818 300 209,00 0,80 167,20 Jedná se o rovinatý pozemek v zastavěném území obce. Inžebýrské sítě na hranici pozemku. Bezproblémový příjezd po zpevněné komunikaci. Ropice 3 071 650 000 211,66 0,80 169,33 Jedná se o rovinatý púozemek, inženýrské sítě jsou v dosahu pozemku, samostatný zpevněný příjezd. Ropice 7 900 790 000 100,00 0,80 80,00 Jedná se o rovinatý pozemek v okrajovém území obce. Inženýrské sítě v dosahu pozemku. Samostatný bezproblémový zpevněný příjezd. Ropice 3 000 670 000 223,33 0,80 178,66 Jedná se o rovinatý pozemek, inženýrské sítě v dosahu pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd. Ropice 7 949 612 073 77,00 0,80 61,60 jedná se o rovinatý pozemek v okrajovém území obce. Inženýrské sítě v dosahu pozemku.samostatný zpevněný příjezd. Z výše uvedeného vyplývá, že část pozemku parc. č. 1431/6 o výměře 2 300 m 2 určená k zastavění je v daném místě a čase obchodovatelná v rozmezí od 61,60 Kč/m 2 do 178,66 Kč/m 2. Vzhledem k poloze a umístění stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 135 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Vybavenost inženýrskými sítěmi pouze elektro NN - Poloha pozemku - v okrajové části obce Ropice - Velikost pozemku pozemek má výměru 2 300 m 2 Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 135 Kč/m 2. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, velikost pozemku, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč Stavební pozemek určený k Část 1431/6 2 300 135 310 500 zastavění Celková výměra pozemku 2 300 Hodnota pozemku celkem 310 500 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena části pozemku parc. č. 1431/6: 135 Kč/m 2 Plocha části pozemku parc. č. 1431/6 určená k zastavění: 2 300 m 2-3 -
Stanovení obvyklé ceny: 2 300 m 2 x 135 Kč/m 2 = 310 500 Kč Obvyklá cena části oceňovaného pozemku parc. č. 1431/6 o výměře 2 300 m 2 v Ropicích, k. ú. Ropice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 310 500 Kč, po zaokrouhlení 310 500 Kč slovy: třistadesettisícpětset Kč Výpočet hodnoty části pozemku parc. č. 1431/6 zařazeného v zóně zemědělské výroby porovnávacím způsobem Výpočet hodnoty pozemku porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Mosty u Jablunkova 6 103 152 575 25,00 0,80 20,00 Mírně svažitý pozemek, orná půda. Dolní Líštná 42 779 1 069 475 25,00 0,80 20,00 Mírně svažitý pozemek, orná půda. Třinec 100 000 3 000 000 30,00 0,80 24,00 Rovinatý pozemek, orná půda. Smilovice 74 156 1 853 900 25,00 0,80 20,00 Rovinatý pozemek, orná půda. Dobratice 23 713 900 000 15,00 0,80 12,00 Rovinatý pozemek, orná půda. Z výše uvedeného vyplývá, že část pozemku parc. č. 1431/6 o výměře 10 068 m 2 určená k zemědělské výrobě je v daném místě a čase obchodovatelná v rozmezí od 12,00 Kč/m 2 do 24,00 Kč/m 2. Vzhledem k poloze a umístění stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 19 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Vybavenost inženýrskými sítěmi pouze elektro NN - Poloha pozemku - v okrajové části obce Ropice - Velikost pozemku pozemek má výměru 10 068 m 2 Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 135 Kč/m 2. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, velikost pozemku, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu - 4 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra M 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč Orná půda Část 1431/6 10 068 19 191 292 Celková výměra pozemku 10 068 Hodnota pozemku celkem 191 292 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena části pozemku parc. č. 1431/6: 19 Kč/m 2 Plocha části pozemku parc. č. 1431/6 určená k zemědělské výrobě: 10 068 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 10 068 m 2 x 19 Kč/m 2 = 191 292 Kč Obvyklá cena části oceňovaného pozemku parc. č. 1431/6 o výměře 10 068 m 2 v Ropicích, k. ú. Ropice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 191 292 Kč, po zaokrouhlení 191 300 Kč slovy: jednostodevadesátjedentisíctřista Kč Obvyklá cena celého oceňovaného pozemku parc. č. 1431/6 v Ropicích k. ú. Ropice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 310 500 + 191 300 = 501 800 Kč, po zaokrouhlení slovy: pětsettisíc Kč 500 000 Kč Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti 1 Orto mapa a mapa z územního plánu obce 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1798 ze dne 11.4.2012 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 14.5.2012 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína - 5 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2713/58/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2713/58/2012. - 6 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTI: Pohled severovýchodní Pohled východní - 7 -
KATASTRÁLNÍ MAPA: - 8 -
ORTO MAPA : Parc. č. 1431/6 MAPA ÚZEMNÍHO PLÁNU ZASTAVITELNÁ ČÁST PARC. Č. 1431/6: - 9 -
- 10 -
- 11 -
MAPA OKOLÍ: - 12 -