1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1523/73/2012 o obvyklé ceně pozemkových parcel - zemědělských pozemků a pozemků vodních ploch číslo parcelní 411, 574/3, 580/19, 612/1, 612/2, 661/28, 661/37, 661/38, 1059/14, 1113/1, 1113/15 a 1114/13 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, v katastrálním území obce Dolní Bousov a vodní plochy číslo parcelní 586/118 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství v katastrálním území Horní Bousov, obec Dolní Bousov, vše okres Mladá Boleslav. Objednatel posudku: JUDr. Ivo Luhan Exekutorský úřad Praha 1 Karlovo náměstí 17 120 00 Praha 2 Účel posudku: podklad pro exekuční řízení č.j. 099 EX 2279/09. Podle stavu ke dni 12.4.2012 posudek vypracoval: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třemošné - Záluží, 7.5.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně pozemkových parcel - zemědělských pozemků a pozemků vodních ploch číslo parcelní 411, 574/3, 580/19, 612/1, 612/2, 661/28, 661/37, 661/38, 1059/14, 1113/1, 1113/15 a 1114/13 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, v katastrálním území obce Dolní Bousov a vodní plochy číslo parcelní 586/118 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství v katastrálním území Horní Bousov, obec Dolní Bousov, okres Mladá Boleslav, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 099 EX 2279/09, k datu 12.4.2012. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemkové parcely - zemědělské pozemky a pozemky vodních ploch bez jakýchkoliv součástí a příslušenství zapsané na LV.č. 744 pro kat. území obce Dolní Bousov a vodní plocha č.p. 586/118 bez jakéhokoliv dalšího příslušenství a součástí, v kat. území Horní Bousov, obec Dolní Bousov. 294 04 Dolní Bousov Region: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Katastrální území: Dolní Bousov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.4.2012 za přítomnosti zástupce soudního exekutora JUDr. Milana Hejny. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, LV.č. 744 pro kat. území obce Dolní Bousov, vyhotovený dne 12.4.2012 - výpis z KN katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, LV.č. 206 pro kat. území Horní Bousov, obec Dolní Bousov, vyhotovený dne 12.4.2012 - kopie snímků katastrálních map v měř. 1:1000 pro kat. území Horní a Dolní Bousov, obec Dolní Bousov, vyhotovené dne 1.4.2011, pod č. 1308/2011 - usnesení Okresního soudu v Liberci ve věci projednání dědictví, vydané dne 20.7.1998, pod č.j. D 1212/96-36 - notářský zápis - dohoda o uznání vlastnického práva, sepsaný notářkou JUDr. Zdeňkou Masopustovou v Liberci dne 21.12.1998, pod č. NZ 259/98 - usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana sepsané v Praze dne 12.4.2012 pod č.j. 099 EX 2279/09-16 - informace, výměry a skutečnosti zjištěné znalcem - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě
3 5. Použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ze dne 17.6.1997, platnost od 1.1.1998 - vyhláška Ministerstva financí č. 540 ze dne 10.12.2002, kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb., vyhlášky č. 76/2007 Sb., vyhlášky č. 3/2008, vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012 - publikace - Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, autorů Ross - Brachmann - Holzner - ukazatele průměrné orientační ceny, ÚRS Praha 1993 6. Vyjádření realitních kanceláří: V rámci obchodování s nemovitostmi, se jedná o segment trhu zemědělských pozemků a pozemků vodních ploch situovaných zcela mimo intravilán obce, sloužících svému účelu. V tomto segmentu trhu zemědělských pozemků se v dané oblasti jeví v současné době rovnováha nabídky s poptávkou. S pozemky vodních plochy se v dané oblasti již delší dobu prakticky vůbec neobchoduje. 7. Vlastnické a evidenční údaje: 1. Oceňované nemovitosti, pozemkové parcely - zemědělské pozemky a pozemky vodních ploch číslo parcelní 411, 574/3, 580/19, 612/1, 612/2, 661/28, 661/37, 661/38, 1059/14, 1113/1, 1113/15 a 1114/13 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, jsou zapsány na LV.č. 744 pro katastrální území obce Dolní Bousov, jako výlučné vlastnictví pro: - Ing. Janda Václav, 10.2.1965, bytem nám. Soukenné 121/1, Liberec. 2. Oceňovaná nemovitost, pozemková parcela - vodní plocha číslo parcelní 586/118 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, je zapsána na LV.č. 206 pro katastrální území Horní Bousov, obec Dolní Bousov, okres Mladá Boleslav, jako výlučné vlastnictví pro: - Ing. Janda Václav, 10.2.1965, bytem nám. Soukenné 121/1, Liberec. 8. Dokumentace a skutečnost: Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, výměr a informací získaných zejména u renomovaných realitních kanceláří působících v dané oblasti. 9. Celkový popis nemovitosti: 1. Oceňované nemovitosti, zemědělské a vodní pozemkové parcely číslo parcelní 411, 574/3, 580/19, 612/1, 612/2, 661/28, 661/37, 661/38, 1059/14, 1113/1, 1113/15 a 1114/13, jsou situovány zcela mimo intravilánu obce Dolní Bousov. Situování nemovitostí je patrno z kopií katastrálních map v měř. 1:1000, které jsou přílohou znaleckého posudku. V daných částech obce není dle zjištěných informací možnost přímého napojení na žádné inženýrské sítě. Dle zjištěných informací, není dané území všech oceňovaných pozemkových parcel, řešeno platným územním plánem obce. Zemědělský pozemek - orná půda č.p. 411, je situován jihozápadně od intravilánu obce. Přístup k dotčené parcele je pouze přes pozemky jiných vlastníků z poblíž přilehlé státní silnice směr Dolní
Bousov - Skyšice. Orná půda slouží v současné době zemědělským účelům. Orná půda č.p. 574/3 a vodní plocha č.p. 580/19 jsou situovány jihovýchodně od intravilánu obce Dolní Bousov. Přístup je umožněn přes pozemky jiných vlastníků z poblíž přilehlé státní silnice směr Dolní Bousov - Vlčí Pole. Orná půda slouží zemědělským účelům. Trvalý travní porost č.p. 612/1, 612/2 a vodní plochy č.p. 661/28, 661/37 a 661/38 jsou situovány ve skupině pozemků jihovýchodně od intravilánu obce. Vodní plochy jsou součástí koryta vodoteče Bousovského potoka. Orná půda č.p. 1059/14, trvalý travní porost č.p. 1113/1, 1113/15 a vodní plocha č.p. 1114/13, jsou situovány severovýchodně od intravilánu obce. Pozemky jsou součástí mokřadu pod přilehlým rybníkem Zvolínek. Obec Dolní Bousov čítá cca 2 575 obyvatel, má neúplnou základní občanskou vybavenost, omezenou možnost kulturního, společenského a sportovního vyžití, chybí zde veškeré vyšší úřady a instituce. Obec má přímou dostupnost autobusovou i vlakovou dopravou. V dané lokalitě jsou omezené lukrativní pracovní možnosti. Za vyšší občanskou vybaveností, veškerými vyššími úřady a institucemi, kulturním, sportovním a společenským vyžitím, je nutno cestovat zejména do okresního města Mladá Boleslav, vzdáleného cca 18 km. Životní prostředí je v dané oblasti nenarušené, bez jakéhokoliv přímého vlivu škodlivého průmyslu. Předmětem ocenění jsou tedy všechny výše uvedené pozemkové parcely zapsané na LV.č. 744 pro kat. území obce Dolní Bousov, bez jakýchkoliv dalších součástí a příslušenství. 2. Oceňovaná nemovitost, vodní plocha č. parcelní 586/118 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, je situována severně od intravilánu obce Dolní Bousov, jako součást Červenského rybníka. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Celá plocha Červenského rybníka se skládá ze značného množství pozemkových parcel ve vlastnictví mnoha vlastníků. Předmětem ocenění je tedy výše uvedená vodní plocha bez jakýchkoliv součástí a příslušenství. Vzhledem k těmto popsaným skutečnostem je tato pozemková parcela pro případný prodej naprosto neatraktivní. Této skutečnosti tudíž odpovídá velmi nízká obvyklá cena předmětné vodní plochy. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě, čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a čase. 10. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem
5 11. Popis objektů a pozemků: B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Pozemkové parcely zapsané na LV.č. 744 a 206. Druh nemovitosti: Pozemky Pozemky celkem: 27369 m 2 Příslušenství nemovitosti: bez příslušenství Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Hrubá užitná plocha PUH m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 0,950 2. Správní funkce 0,97 1,03 0,980 3. Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 0,990 4. Přírodní okolí 0,94 1,06 1,000 5. Obchod a služby 0,94 1,06 0,970 6. Školství 0,94 1,06 0,970 7. Zdravotnictví 0,94 1,06 0,960 8. Kultura, sport 0,94 1,06 0,970 9. Hotely ap. 0,98 1,02 0,980 10. Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,000 11. Životní prostředí 0,94 1,06 1,000 12. Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 0,940 13. Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,000 14. Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,000 15. Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,000 16. Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000 17. Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 0,940 18. Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 19. Územní plán 0,94 1,06 0,940 20. Inženýrské sítě 0,60 1,05 0,600 23. Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 24. Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 25. Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,000 26. Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 0,900 27. Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 0,990
30. Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,000 31. Názor odhadce 0,90 1,10 0,940 Výsledný koeficient: 0,149 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Zemědělské pozemky - Veselice. Adresa: 280 02 Veselice Druh nemovitosti: Pozemky Poloha: samostatně stojící Výměra pozemku: 17314 m 2 Zastavěná plocha: 0 m 2 Příslušenství: bez příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 208 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,60 Cena po úpravě: 124 800,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Plocha pozemku celkem 17 314,00 m 2 7,21 Kč/m 2 56,76 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,98 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 0,94 6. Školství 0,94 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,94 9. Hotely apod. 0,98 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,00 12. Poloha k centru 0,94 13. Dopravní podmínky 0,97 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 0,94 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 0,94 20. Inženýrské sítě 0,60 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 0,90 27. Možnost dalšího rozšíření 0,99 30. Pozemky k objektu celkem 1,00 31. Názor odhadce 1,05 Součin dílčích koeficientů - Is 0,127 Objekt č.: 2 Název: Zemědělské pozemky - Rabakov. Adresa: 294 04 Rabakov Druh nemovitosti: Pozemky Poloha: samostatně stojící Výměra pozemku: 9110 m 2 Zastavěná plocha: 0 m 2 Příslušenství: bez příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 200 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,50 Cena po úpravě: 100 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Plocha pozemků celkem 9 110,00 m 2 10,98 Kč/m 2 91,47 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,98 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 0,94 6. Školství 0,94 0,94 8. Kultura a sport 0,94 9. Hotely apod. 0,98 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 0,99 11. Životní prostředí 1,00 12. Poloha k centru 0,94 13. Dopravní podmínky 0,97 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 0,94 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 0,94 20. Inženýrské sítě 0,60
7 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 0,90 27. Možnost dalšího rozšíření 0,99 30. Pozemky k objektu celkem 1,00 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,120 Objekt č.: 3 Název: Zemědělské pozemky - Malobratřice. Adresa: Malobratřice, 294 02 Kněžmost Druh nemovitosti: Pozemky Poloha: samostatně stojící Výměra pozemku: 9376 m 2 Zastavěná plocha: 0 m 2 Příslušenství: bez příslušenství. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 150 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,50 Cena po úpravě: 75 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Plocha pozemku celkem 9 376,00 m 2 8,- Kč/m 2 58,82 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,90 2. Správní funkce 0,97 3. Poptávka nemovitostí 0,98 4. Přírodní okolí 1,01 5. Obchod a služby 0,94 6. Školství 0,94 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,94 9. Hotely apod. 0,98 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,00 12. Poloha k centru 0,94 13. Dopravní podmínky 0,98 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 0,94 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 0,94 20. Inženýrské sítě 0,60 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 0,90 27. Možnost dalšího rozšíření 0,99 30. Pozemky k objektu celkem 1,00 31. Názor odhadce 1,05 Součin dílčích koeficientů - Is 0,136 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů
Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů PP 1. Zemědělské pozemky - 56,76 Veselice. 2. Zemědělské pozemky - 91,47 Rabakov. 3. Zemědělské pozemky - 58,82 Malobratřice. SJC minimum 56,76 SJC průměr 69,00 SJC maximum 91,47 Index oceňovaného objektu 0,149 JCO minimum 8,00 JCO průměr 10,00 JCO maximum 14,00 Výměry oceňované stavby 27 369,00 CO minimum 218952 CO průměr 273690 CO maximum 383166 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: 218 952,- Kč 273 690,- Kč 383 166,- Kč C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = 273690 - [0,15 * (383166-218952)] = 249 057,90 Kč Pozemkové parcely zapsané na LV.č. 744 a 206. - výsledná cena = 249 057,90 Kč C. Rekapitulace Porovnávací cena pozemků zapsaných na LV.č. 744 a LV.č. 206: 249 060,- Kč
9 Obvyklá cena: 249 000,- Kč slovy: dvěstěčtyřicetdevěttisíc Kč Obvyklá cena samostatné pozemkové parcely - vodní plochy číslo parcelní 586/118, zapsané na LV.č. 206 pro katastrální území Horní Bousov, obec Dolní Bousov, činí celkem 9 600,- Kč. V Třemošné - Záluží, 7.5.2012 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1523/73/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 73/2012.