ZNALECKÝ POSUDEK č. 1639-103/16 O ceně pozemku orné půdy parc.č. 1119 v obci Znojmo a k.ú. Oblekovice, okr. Znojmo Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova 53 67401 Třebíč Stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovité věci pro exekuční účely Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 16.7.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Počet stran: 9 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Mor. Budějovicích 19.7.2016 Výtisk C
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně výše uvedené nemovité věci, t.j. pozemku orné půdy parc.č. 1119 v obci Znojmo a k.ú. Oblekovice, okr. Znojmo, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou v červnu 2016. Znalecký posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu ke dni ocenění t.j. k 13.7.2016. Účelem ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedené nemovité věci. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek parc.č. 1119 Adresa předmětu ocenění: k.ú. Oblekovice 669 02 Znojmo Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Znojmo Katastrální území: Oblekovice Počet obyvatel: 33 761 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 16.7.2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětné nemovité věci - jednací číslo 042 EX 819/14-81 2. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 1155 pro obec Znojmo a k.ú. Oblekovice 3. Snímek mapy k.ú. Oblekovice s vyznačením polohy oceň. pozemku 4. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Oblekovice 5. ÚP města Znojmo 6. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 7. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz, www. reals.cz, www.reality.idnes.cz 8. Informace z Portálu Eagri www.eagri. cz 9. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2016, v.3.5.5. 10. Platným oceňovacím předpisem je vyhl.mf ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., vyhl.č.345/2015 Sb. a vyhl.č. 53/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Milan Horáček, Nový Šaldorf 169, 671 81 Nový Šaldorf-Sedlešovice, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znal.posudku o ceně dané nemov. věci byly předloženy podklady, jak výše uvedeno. Vzhledem k účelu zhotovení znaleckého posudku je přikročeno k ocenění nemovité věci obvyklou cenou. - 2 -
Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny určené dle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě se jedná o vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb., vyhl.č. 345/2015 Sb. a vyhl.č.53/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Po prověření všech okolností ( v platném ÚP města Znojmo není oceň.pozemek určen k zastavění ) bude pozemek oceněn dle současného způsobu využití, tzn. jako pozemek zemědělský podle 6 a příl.č. 4 a 5 cit.vyhl.. Stanovení obvyklé ceny dané nemovité věci bude provedeno na základě metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných a realizovaných cen ) 7. Celkový popis nemovité věci Pozemek orné půdy parc.č. 1119 se nachází ve východní části k.ú. Oblekovice, jež je JV částí města Znojmo. Pozemek leží uprostřed zemědělsky využívané plochy na severním břehu Mlýnského náhonu, jenž je jižním ramenem řeky Dyje, v území zvaném Nesachleby. Pozemek je rovinný, je přístupný po nezpevněné cestě, která vede kolem jeho JV hranice. Dle ÚP leží oceň.pozemek v ploše N - plocha smíšená nezastavěného území. Nachází se v záplavovém území Q100 řeky Dyje, v lokalitě protipovodňové ochrany - území určené k rozlivu. Převážná část výměry oceňovaného pozemku ( 1636 m 2 ) je v užívání p. Lukáše Kotka, Oblekovice 473, Znojmo. Nájemní smlouva nebyla dána k dispozici, proto nebylo možno při ocenění pozemku přihlédnout k nájemnímu právu. 8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. ocenění podle platného oceňovacího předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 1119 C. Posudek II. stanovení obvyklé ceny nemovité věci C1. Hodnota stanovená porovnávací metodou 1. Pozemek parc.č. 1119 D. Rekapitulace E. Závěr F. Znalecká doložka G. Seznam příloh - 3 -
B. POSUDEK I. ocenění dle platného oceňovacího předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 1119 Jedná se o pozemek parc.č. 1119, který je veden jako orná půda, jeho výměra je 1665 m 2, BPEJ pozemku je 05600. Základní cena zeměd.pozemku podle 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 05600 činí 14,95 Kč/m 2. Tato cena bude dle příl.č. 5 upravena přirážkou ve výši 160 % z důvodu polohy pozemku - k.ú. Oblekovice leží na území města Znojmo ( 33 761 obyv. ). Další úprava této ceny zeměd.pozemku dle příl.č. 5 cit.vyhl. nepřipadá v úvahu ( oceňovaný pozemek není vzdálen od zastavěné části obce více než 2 km a jeho využití není prokazatelně sníženo ). Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 25-50 tisíci obyv. - vlastní území: 160 % Celková úprava ceny: 160,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1119 05600 1 665,00 14,95 160,00 38,87 64 718,55 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 1 665,00 m 2 64 718,55 Pozemek parc.č. 1119 - zjištěná cena = 64 718,55 Kč REKAPITULACE ceny určené dle vyhl.č. 53/2016 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 1119 64 718,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 64 718,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 64 718,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 64 720,- Kč slovy: Šedesátčtyřitisícesedmsetdvacet Kč - 4 -
C. POSUDEK II. stanovení obvyklé ceny nemovité věci C 1. Porovnávací metoda 1. Pozemek parc.č. 4618 V době ocenění jsou realitními kancelářemi nabízeny tyto srovnatelné pozemky v okolí města Znojmo: Seznam porovnatelných nemovitých věcí: 1. Zemědělský pozemek v k.ú. Nový Šaldorf, okr. Znojmo Orná půda v k.ú. Nový Šaldorf. Jedná se o id. 1/10 parcely, tj. 2 056 m2. Inzerovaná cena : 30,- Kč/m 2 2. Zemědělský pozemek v k.ú. Čejkovice u Znojma, okr. Znojmo Rovinatý zemědělský pozemek o výměře 807 m² v malé malebné jihomoravské vesničce nacházející se poblíž státní silnice spojující okresní město Znojmo a krajské město Brno. Na katastrálním úřadě je tento pozemek veden jako orná půda a v současné době je obhospodařován s nájemním vztahem. Inzerovaná cena : 40,- Kč/m 2 3. Zemědělský pozemek v k.ú. Vrbovec, okr. Znojmo Pozemek o výměře téměř 2,5 ha. Parcela je zasazena do mimořádně malebného prostředí v blízkosti hranic s Rakouskem. Druhově je pozemek zařazen do kategorie vinice. V současné době vinohradem osázen není. Inzerovaná cena : 42,- Kč/m 2-5 -
4. Zemědělský pozemek v k.ú. Nový Šaldorf, okr. Znojmo Orná půda v k.ú. Nový Šaldorf. Jedná se o id. 1/10 parcely, tj. 460 m2 (celková plocha parcely je 4 600 m2). Inzerovaná cena : 50,- Kč/m 2 5. Zemědělský pozemek v k.ú. Dyjákovičky, okr. Znojmo Pozemek v obci Dyjákovičky, výměra: 3 200 m², druh pozemku: orná půda. Pozemek je v současné době vhodný k pěstování zemědělských rostlin. Inzerovaná cena : 80,- Kč/m 2 Při stanovení tržní hodnoty pozemků využíváme i vlastních informací o realizovaných cenách v dané lokalitě. Konzultací s kupci zemědělské půdy v dané lokalitě bylo zjištěno, že zemědělské pozemky se ve Znojmě a jeho okolí obchodují v posledním období cca za 30,- Kč/m 2 až 80,- Kč/m 2. U oceňovaného pozemku parc.č. 1119, jenž je zemědělsky využívaný, je přístupný z nezpevněné cesty, má dobrou polohu i bonitu, avšak s přihlédnutím k jeho menší výměře a skutečnosti, že se jedná o pozemek určený v případě povodně k rozlivu řeky Dyje, se přikláním k obvyklé ceně pod středem cenového rozpětí, tzn. k 40,- Kč/m². Stanovení obvyklé ceny 1. Pozemek parc.č. 1119 Výměra pozemku parc.č. 1119.............................................. 1 665 m 2 Hodnota pozemku parc.č. 1119.........1 665 m 2 x 40,- Kč/m 2................. 66 600,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 1119.......................................... 66 600,- Kč - 6 -
D. REKAPITULACE Způsob ocenění Pozemek parc.č. 1119 Dle vyhl.53/2016 Sb. 64 720,- Kč Hodnota zjištěná porovnávací metodou 66 600,- Kč Závěrečná analýza Při odhadu tržní hodnoty pozemků se orientujeme na hodnotu stanovenou z porovnání, na vlastní průzkum trhu s nemovitými věcmi v daném regionu a na analýzu nabídek potenciálních kupců. Silné stránky: lokalita území bývalého okresního města dobrá bonita pozemku přístup k pozemku po nezpevněné cestě Slabé stránky: menší výměra pozemku pozemek leží v území protipovodňové ochrany - území určené k rozlivu Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily oceň. nemovitou věc Obvyklou cenu dané nemovité věci pro účel exekučního řízení odhaduji na: 66 600,- Kč slovy: Šedesátšesttisícšestset korun českých ( Kč ) - 7 -
E. ZÁVĚR Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovité věci: pozemku orné půdy parc.č. 1119 v k.ú. Oblekovice a obci Znojmo, okr. Znojmo dle LV č. 1155 ke dni ocenění 16.7.2016 Na základě provedené detailní analýzy, s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena výše uvedené nemovité věci pro účel exekučního řízení ve výši: Obvyklá cena pozemku p.č. 1119: 66 600,- Kč slovy: šedesátšesttisícšestset Kč V Mor. Budějovicích 19.7.2016 Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5. F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2002 č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1639-103/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 103/16. - 8 -
G. SEZNAM PŘÍLOH 1. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 1155 pro obec Znojmo a k.ú. Oblekovice 2. Snímek mapy k.ú. Oblekovice s vyznačením polohy oceň. pozemku 3. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Oblekovice 4. ÚP města Znojmo 5. Fotodokumentace oceň. pozemku - 9 -