ZNALECKÝ POSUDEK č. 770/240/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 1125 na pozemku č. parc. St. 398 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 398, k.ú. Nové Město nad Metují, obec Nové Město nad Metují, zapsáno na LV č. 4511 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Náchod. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 Usnesení č. j. 132 EX 24391/09-22/Fe podle stavu ke dni 1.6.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 23.10.2011
- 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Na Táboře 1125 549 01 Nové Město nad Metují Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Nové Město nad Metují Katastrální území: Nové Město nad Metují Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 1.6.2011. Prohlídka a zaměření interiéru rodinného domu nebylo znalkyni umožněno prohlídka byla provedena pouze zvenku. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4511 ze dne 29.3.2011, k.ú. Nové Město nad Metují 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 1.6.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Nové Město nad Metují 3) Usnesení č. j. 132 EX 24391/09-22/Fe 4) Informace získané při místním šetření dne 1.6.2011 5) Informace získané na Městském úřadě Nové Město nad Metují dne 1.6.2011 Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 1125 na pozemku č. parc. St. 398 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 398, k.ú. Nové Město nad Metují, obec Nové Město nad Metují, zapsáno na LV č. 4511 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Náchod. Typ stavby Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený. Vlastník staveb: Novotný Miroslav, Na Táboře 1125, 549 01 Nové Město nad Metují Vlastník pozemku: Novotný Miroslav, Na Táboře 1125, 549 01 Nové Město nad Metují Katastrální úřad: pro Královéhradecký kraj KP Náchod LV č. 4511 Katastrální úz.: Nové Město nad Metují Kraj: Královéhradecký Obec: Nové Město nad Metují část obce: Nové Město nad Metují
- 3 - Ulice: Na Táboře počet obyvatel: 9 878 č.p. 1125 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 398, výměra 242 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: - druh pozemku: - Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Druh zástavby Oceňované nemovitosti jsou v Novém Městě nad Metují. Město Nové Město nad Metují leží na severovýchodě České Republiky mezi Náchodem a Dobruškou. V Novém Městě nad Metují je dobrá občanská vybavenost mateřské a základní školy, zdravotní středisko, pošta. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Náchod, dobře dostupném po silnici č. 14 cca 10 km. Jižně protéká v blízkosti města řeka Metuje. Asi 6 km západně od města se nachází vyhledávaná rekreační lokalita vodní nádrž Rozkoš. Stavba domu č.p. 1125 se nachází ve jižní okrajové části obce, v ulici Na Táboře. Stavba je situován v těsné blízkosti silnice, v lokalitě s řídkou zástavbou starších rodinných domů. Přilehlá komunikace, silnice č. 14, je frekventovaná rušivý vliv. Přilehlá komunikace - silnice č. 14. Zastávka autobusů cca 1 km, vlakové nádraží Nové Město nad Metují cca 2,5 km. Elektro. Ostatní nezjištěno. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry ohledání pouze zvenku. Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený. Popis staveb budova č.p. 1125 (popis dle ohledání zvenku a informací získaných ze složky domu č.p. 1125 na Městském úřadě Nové Město nad Metují) Rok dokončení přístavby nástavby rekonstrukce Druh konstrukce stáří více než 100 let - - v nezjištěném roce provedena rekonstrukce původní kolny z roku 1924 na jihovýchodě na obytnou část. Rozsah rekonstrukce a způsob využití nezjištěn. - v nezjištěném roce provedena výměna oken zděná podsklepeno, přesný rozsah podsklepení Počet podlaží podzemních 1 nezjištěn 1 NP a podkroví, upravenost podkroví nadzemních 1 + 1 k bydlení nezjištěna. Stavba domu č.p. 1125 je osazena na uliční čáře ulice Na Táboře, jedná se o hlavní Popis průjezdnou komunikaci obcí. Dům č.p. 1125 je podsklepený, přesný rozsah podsklepení nezjištěn. Dům má 1 NP a podkroví, upravenost podkroví k bydlení nezjištěna. Přístup do domu je ze severní strany nebo z e severozápadní strany. Svislé konstrukce jsou zděné, zčásti smíšené zdivo. Střecha severozápadní část domu je sedlová, krytina vlnitý eternit. Střecha jihovýchodní část domu je pultová, krytina vlnitý eternit. Klempířské prvky jsou plechové, z větší části s nátěrem. Okna jsou dřevěná špaletová. Vstupní dveře jsou dřevěné, částečně prosklené.
- 4 - Fasáda břizolit v kombinaci nebo hladkou omítkou. Topení a ohřev TUV - nezjištěno. Přípojky: elektro. Ostatní nezjištěno. Dispoziční řešení: (pouze severozápadní část domu; k rekonstruované jihovýchodní části domu nejsou k dispozici žádné podklady) PP: sklep cca 15 m 2 1.NP: pokoj 26 m 2, místnost 6,6 m 2, místnost 7,5 m 2 Podkroví: upravenost k bydlení nezjištěna. Rekonstrukce a modernizace Stav RD je průměrný. Při ohledání zvenku prováděna údržba. Vedlejší stavby a příslušenství Popis Nebyly zjištěny. Pozemky Pozemek č. parc. St. 398 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu, je situován v jihovýchodní části pozemku, zbytek tvoří nezpevněný dvůr a neudržovaná zahrada. Pozemek má nepravidelný, přibližně trojúhelníkový tvar, protáhlý ve směru severozápad jihovýchod. Leží v severozápadním svahu, není oplocen. Přístup je ze severovýchodní strany ze zpevněné komunikace bez chodníku. Těsně podél jihozápadní hranice pozemku vede pěší stezka. Vnější zařízení Oplocení - Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod nezjištěno Kanalizace nezjištěno Plynovod nezjištěno Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav Dle ohledání zvenku je stav RD je průměrný, prováděna údržba. staveb Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v obvyklé ceně Stav zápisu KN a skutečnosti Lokalita s horší docházkovou dostupností základní občanské vybavenosti. Přilehlá komunikace má rušivý vliv. Středně vhodná k trvalému bydlení. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. 1) Zástavní práva exekutorská zapsaná v části C LV č. 4511 k.ú. Nové Město nad Metují 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 4511 k.ú. Nové Město nad Metují 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečností.
- 5 - Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Nebyla zjištěna Z komunikace č. parc. 2141/1 (ostatní komunikace, vlastník Česká Republika). Bez rizika. CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 398 242 900-217 800 zastavěná pl. a nádvoří I. CENA POZEMKU 217 800 STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budovy stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav více než 100 č.p. 1125 600 4 000 100 2 400 000 70 720 000 let Reprodukční cena staveb 2 400 000 - - II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 720 000 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 937 800 Kč -
- 6 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Dubenský Dvůr - Kleny, RD 2 + 1 ZP 80 m 2, UP 80 m 2, pozemek 1 407 m 2 Nabídková cena: 850 000 Kč, 10/2011 Elektro, vodovod. + větší pozemek + větší UP horší lokalita Porovnatelný RD č. 2: Náchod, RD 3 + 1 ZP 70 m 2, UP 76 m 2, pozemek 187 m 2 Nabídková cena: 850 000 Kč, 10/2011 RD ze 3/4 podsklepený. Vytápění ústřední, plynový kotel. Elektro, vodovod, kanalizace do žumpy. - menší pozemek + větší UP podobná lokalita Porovnatelný RD č. 3: Slavoňov, RD, 4 BJ ZP 250 m 2, UP 100 m 2, pozemek 1 500 m 2 Nabídková cena: 895 000 Kč, 10/2011 RD v rekonstrukci. Elektro, studna. Vytápění lokální na tuhá paliva. + větší pozemek + větší ZP a UP podobná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 600 000-700 000 Kč
- 7 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky RD v bezprostřední blízkosti poměrně rušné silnice. malý, svažitý pozemek, ztížená možnost parkování na pozemku. Silné stránky Stav RD je průměrný - při ohledání zvenku byla v posledních letech prováděna údržba (např. okna) Zdůvodnění ceny obvyklé Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka interiéru nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. OBVYKLÁ CENA domu č.p. 1125 na pozemku č. parc. St. 398 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 398, k.ú. Nové Město nad Metují, obec Nové Město nad Metují, zapsáno na LV č. 4511 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Náchod. 600 000 700 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 23.10.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 770/240/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/240/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 1.6.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Nové Město nad Metují 2) Situace, fotodokumentace ze dne 1.6.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4511 ze dne 29.3.2011, k.ú. Nové Město nad Metují
- 8-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 1.6.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Nové Město nad Metují 2) Situace, fotodokumentace ze dne 1.6.2011
- 9 - Severozápadní pohled Jihovýchodní pohled Ulice Na Táboře Vchod do RD severovýchodní pohled