ZNALECKÝ POSUDEK č. 909/086/2012 O ceně obvyklé rodinného domu č.p. 132 na pozemku č. parc. St. 165 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 165 a č. parc. 142/1, k.ú. Boží Dar, obec Boží Dar, zapsáno na LV č. 295 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3 130 00 Praha 3 Usnesení č. j. 132 EX 25946/09-21/Zl Podle stavu ke dni 16.4.2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy telefon: 739147476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecký posudek obsahuje včetně příloh 15 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotovení. V Mníšku pod Brdy, 20.4.2012
Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Boží Dar 110 363 01 Boží Dar Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Boží Dar Katastrální území: Boží Dar Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 16.4.2012. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka interiéru nebyla znalkyni ze strany povinné umožněna, nebyl přítomen. Pozvánka na místní šetření byla povinnému odeslána doporučeně dne 23.3.2012. Dopis byl vrácen jako nedoručený, důvod na uvedené adrese se nezdržuje. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Výpis z KN, LV č. 295 ze dne 20.3.2012, k.ú. Boží Dar, dodaný objednatelem 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 16.4.2012, Nahlížení do KN, k.ú. Boží Dar 3) Usnesení č. j. 132 EX 25946/09-21/Zl 4) Informace získané na Obecním úřadě Boží Dar dne 16.4.2012 5) Informace získané při místním šetření dne 16.4.2012 Obsah znaleckého posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 132 na pozemku č. parc. St. 165 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 165 a č. parc. 142/1, k.ú. Boží Dar, obec Boží Dar, zapsáno na LV č. 295 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary. Typ stavby Vlastníci stavby: Rodinný dům, vnitřní řadový, stávající dokončený. podíl ½: Jaklová Petra, Boží Dar 95, 363 01 Ostrov nad Ohří podíl ½: Kašpar Jan, nám. Krále Jiřího z Poděbrad 1/14, 350 02 Cheb 2-2 -
Vlastníci pozemků: podíl ½: Jaklová Petra, Boží Dar 95, 363 01 Ostrov nad Ohří podíl ½: Kašpar Jan, nám. Krále Jiřího z Poděbrad 1/14, 350 02 Cheb 2 Katastrální úřad: pro Karlovarský kraj KP Karlovy Vary LV č. 295 Katastrální úz.: Boží Dar Kraj: Karlovarský Obec: Boží Dar část obce: Boží Dar Ulice: - počet obyvatel: 182 č.p. 132 způsob ochrany: ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupně na pozemku č. parc. St. 165 výměra 103 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 142/1 výměra 69 m 2 druh pozemku: trvalý travní porost Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Druh zástavby Oceňované nemovitosti jsou v Božím Daru. Boží Dar je velmi malá obec ležící v Karlovarském kraji v blízkosti státní hranice s Německem, asi 25 km severně od Karlových Varů. V Božím daru je omezená základní občanská vybavenost pošta, zdravotní středisko otevřené jeden den v týdnu, obecní úřad a zastávka autobusů. Lepší základní občanská vybavenost je v Jáchymově, dobře dostupném po silnici č. 25 do centra cca 7 km. Úplná vybavenost je v Karlových Varech, dostupných po silnici č. 25 do centra cca 27 km. Boží dar je vyhledávané sportovní a turistické středisko, zejména v zimním období. Oceňované nemovitosti se nachází v centru obce, v lokalitě starších rodinných domů původní zástavby. Přístup k oceňovaným nemovitostem je po zpevněné komunikaci s chodníkem. V přilehlé ulici je pouze místní provoz bez rušivého vlivu. Klidné místo, pro bydlení vhodné. Nebyla zjištěna. Zastávka autobusů cca 200 m od nemovitostí. Hraniční přechod do Německa cca 1,5 km. Elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace - nezjištěno. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry ohledání pouze zvenku. Rodinný dům, vnitřní řadový, stávající dokončený. Popis staveb budova č.p. 132 Rok dokončení stáří více než 100 let přístavby, nástavby nebyly zjištěny modernizace, rekonstrukce nebyly zjištěny Druh konstrukce zděná Počet podlaží podzemních nezjištěno nadzemních 2 + 0 2 NP + půdní prostor - 3 -
Popis Popis rodinného domu č.p. 132 vychází pouze z ohledání zvenku. Ve složce domu č.p. 132 uložené na Obecním úřadě není uložena žádná projektová dokumentace. Dům č.p. 132 je vnitřní řadová budova. Podsklepení nebylo zjištěno. Budova má 2 NP a půdní prostor. Svislé konstrukce domu jsou zděné z plných cihel. Střecha je sedlová, krytina plechová s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou z pozinku bez nátěru, část okapu na straně do ulice chybí. Okna jsou dřevěná špaletová, na straně do ulice chybí několik vnějších okenních křídel. Vstupní dveře jsou dřevěné dvoukřídlé, s proskleným nadsvětlíkem. Fasáda strana do ulice s bosáží, hladká omítka ve zhoršeném stavu. Vnitřní povrchy podlah nezjištěno. Vnitřní povrchy stěn nezjištěno. Materiál vnitřních dveří - nezjištěn. Vybavení a zařizovací předměty nezjištěno. Topení: nezjištěno. Ohřev TUV nezjištěno. Přípojky: elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace nezjištěno. Dispoziční řešení: nezjištěno Celková UP: nezjištěno, odhad na základě zastavěné plochy užitná plocha je cca 125 m 2 Rekonstrukce a modernizace nebyly zjištěny Vedlejší stavby a příslušenství Popis nebyly zjištěny Pozemky Pozemek č. parc. St. 165 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu č.p 132, zbytek tvoří dvůr za domem. Pozemek č. parc. 142/1 je situován jihozápadně od domu. Je užíván jako neoplocená zahrada. Udržovanost zahrady nezjištěna díky souvislé sněhové pokrývce. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, dohromady mají nepravidelný tvar, protáhlý ve směru severovýchod jihozápad. Leží v rovině, nejsou oplocené. Vstup je ze severovýchodní strany ze zpevněné komunikace s chodníkem. Vnější zařízení Oplocení - Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí elektro ano vodovod ano kanalizace nezjištěno plynovod ano telefon nezjištěno přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav staveb Stáří domu je více než 100 let. Fasáda je ve zhoršeném stavu, místy opadaná. Na straně do ulice chybí několik vnějších okenních křídel špaletových oken a okapový žlab. Komín je ve zhoršeném technickém stavu. Celkově je dům dle ohledání zvenku v podprůměrném stavu, v posledních letech bez údržby. - 4 -
Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v obvyklé ceně Stav zápisu KN a skutečnosti Vyhodnocení Lokalita s horší dostupností občanské vybavenosti, klidné místo bez rušivých vlivů. Vhodná k trvalému bydlení. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 295 k.ú. Boží Dar 2) Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu zapsaná v části C LV č. 295 k.ú. Boží Dar 3) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 295 k.ú. Boží Dar 4) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 295 k.ú. Boží Dar 1), 2), 3), 4) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Nebyla zjištěna Z komunikace č. parc. 857/6 k.ú. Boží Dar (ostatní plocha, vlastník Obec Boží Dar). Bez rizika. - 5 -
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 165 103 800-82 400 zastavěná pl. a nádvoří 142/1 69 800-55 200 trvalý travní porost I. CENA POZEMKU 137 600 Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budovy stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav více než 100 č.p. 132 710 3 800 100 2 698 000 75 674 500 let RD UP: nezjištěno (odhad cca 125 m 2 ) II. CENA STAVEB (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 674 500 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 812 100 Kč - - 6 -
POROVNÁVACÍ HODNOTA - 7 -
URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé RD je dle ohledání zvenku v podprůměrném stavu, v posledních letech bez údržby. Horší dostupnost základní občanské vybavenosti. Klidné místo bez rušivých vlivů. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že ohledání nemovitosti bylo provedeno pouze zvenku, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. Při stanovení ceny obvyklé nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví je zohledněna jejich snížená obchodovatelnost. Cena obvyklá byla stanovena na cca 80 % ceny obvyklé stanovené porovnávacím způsobem. Oceňované nemovitosti jsou bez věcných břemen nebo jiných věcných práv zapsaných na listu vlastnictví. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C LV č. 295 k.ú. Boží Dar (zástavní právo smluvní, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské, exekuční tituly) nejsou zohledněna v ceně obvyklé. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 132 na pozemku č. parc. St. 165 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 165 a č. parc. 142/1, k.ú. Boží Dar, obec Boží Dar, zapsáno na LV č. 295 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary. 600 000 700 000 Kč podíl ½ Jan Kašpar 300 000 350 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 20.4.2012 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy telefon: 739147476 e-mail: marcela@rebikova.cz - 8 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 909/086/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z086/2012. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 16.4.2012, Nahlížení do KN, 1 k.ú. Boží Dar 2) Situace, fotodokumentace z 16.4.2012 1 3) Výpis z KN, LV č. 295 ze dne 20.3.2012, k.ú. Boží Dar 4-9 -
1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 16.4.2012, Nahlížení do KN, k.ú. Boží Dar - 10 -
2) Situace, fotodokumentace z 16.4.2012 Fotodokumentace z 16.4.2012 RD č.p. 132 - vchod RD č.p. 132 detail izolací RD č.p. 132 - zadní trakt, jižní pohled Přístupová komunikace s chodníkem - 11 -
- 12 -