Znalec: Zadávateľ: Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel.č. 056 / 6727075, mobil 0905 329 993 Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, 920 01 Hlohovec Objednávka: písomná DDr. 059/2016 zo dňa 06.05.2016 ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 28/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 99 na parcele č. 476 s príslušenstvom a pozemkami, katastrálne územie Choňkovce pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 059/2016 zo dňa 06.05.2016. Počet strán (z toho príloh): 30 ( 14 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
Znalecký posudok č. 28/2016 list č.2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. predpisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 059/2016 zo dňa 06.05.2016. 1.2. Dátum vyžiadania posudku: 06.05.2016 1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 01.06.2016 1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 09.06.2016 1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 1.5.1 Dodané zadávateľom: - objednávka DDr. 059/2016 zo dňa 06.05.2016 - originál - výzva DDr. 059/2016 zo dňa 06.05.2016 - p. Jančo Peter - originál - výzva DDr. 059/2016 zo dňa 06.05.2016 - p. Jančová Alžbeta - originál - odborné posúdenie č. P -28463-11, G-535801 vypracované p. Geletičová zo dňa 26.10.2011 - kópia 1.5.2. Obstarané znalcom: - LV č. 9 - vytvorený dňa 12.05.2016 cez katastrálny portál - kópia z kat. mapy vytvorená dňa 12.05.2016 cez katastrálny portál - čestné prehlásenie o veku stavby zo dňa 01.06.2016 - zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností - fotodokumentácia - internetová realitná ponuka 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. 1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách a náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI Žilina. - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./2016 1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: - neboli vznesené II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE: 2.1.1 Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky ÚSI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. 2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 9 Vydaný: vytvorený dňa 12.05.2016 cez katastrálny portál Obec: Choňkovce Katastrálne územie: Choňkovce
Znalecký posudok č. 28/2016 list č.3 A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 476 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 697 m 2 - parc. č. 477 - záhrady o výmere 112 m 2 - parc. č. 478 - záhrady o výmere 1 541 m 2 Stavby - rodinný dom č.s. 99 na parc. č. 476 B. Vlastníci: - Jančo Peter, nar. 12.02.1973... 1/1 Poznámky: - na LV 9 v prílohe znaleckého posudku. C. Ťarchy: - zmluva o zriadení záložného práva v prospech VÚB a.s. pod V 730/08 - zmluva o zriadení záložného práva v prospech VÚB a.s. pod V 551/2011 2.1.3. Údaje o obhliadke predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 01.06.2016 o 18,35 hod. Miestne šetrenie, obhliadka, zameranie nehnuteľností a fotodokumentácia vykonaná znalcom v stanovenom termíne a čase za prítomnosti majiteľa nehnuteľnosti p. Janča Petra. 2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt domu predložený v Odbornom posúdení nesúhlasí so skutkovým stavom. Skutkový stav je zakreslený a doložený fotodokumentáciou v prílohe znaleckého posudku. Pôvodný rodinný dom postavený v roku 1969 a prístavba v roku 1973 (čestné prehlásenie majiteľa nehnuteľnosti). 2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľnosti so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve vlastníka uvedeného na LV 9 pod por. č. 1. Rodinný dom č.s. 99 je zapísaný na LV 9, zakreslený je v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 476 spolu s prístavbou. Na liste vlastníctva č. 9 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 9 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. 2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : Stavby - rodinný dom, č.s. 99 na parcele č. 476 - hospodárska časť - ploty - vonkajšie úpravy Pozemky - parc. č. 476 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 697 m 2 - parc. č. 477 - záhrady o výmere 112 m 2 - parc. č. 478 - záhrady o výmere 1 541 m 2 2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : - nie sú 2.2.1 Výpočet východiskovej a technickej hodnoty: 2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.2.1. Zlúčená stavba: rodinný dom č.s. 99 a hospodárska časť na parc. č. 476 2.2.1.1. Rodinný dom: rodinný dom č.s. 99 na parc. č. 476 Umiestnenie stavby: Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom č.s. 99 na parc. č. 476 pri hlavnej ceste, čiastočne podpivničený, s jedným nadzemným podlažím, v obci Choňkovce. Dispozičné členenie: V 1.p.p. sa nachádza 2 x sklad. V 1.n.p. sa nachádza predsieň, 2 x chodba, komora, kúpeľňa, kuchyňa a 5x izba.
Znalecký posudok č. 28/2016 list č.4 Stavebno-technický popis: Základy betónové s vodorovnou izoláciou, čiastočne podpivničený osadený do terénu v priemernej hĺbke od 1 m do 2 m bez zvislej izolácie. V 1.p.p. murivo v 1.p.p. kamenné hr. 40 cm, deliace konštrukcie tehlové, vnútorné omietky vápenné štukové, strop železobetónový, fasáda vápenná štuková. V 1. n.p. základy kamenné s vodorovnou izoláciou, podmurovka do 1/2 zastavanej plochy výšky 50-100 cm z lomového kameňa, murivo zo siporexových kvádrov hr. 40 cm, deliace konštrukcie tehlové, vnútorné omietky vápenné štukové, stropy s rovným podhľadom drevené trámové, krov manzardový, krytina strechy azc šablóny a pozinkovaný plech, klampiarske konštrukcie strechy a ostatné z pozinkovaného plechu, fasádne omietky striekaný brizolit, dvere hladké plné alebo zasklené, okná plastové so žalúziami, podlahy obytných miestností osb dosky, ostatných miestností keramická dlažba, ústredné vykurovanie teplovodné s oceľovými panelovými radiátormi, elektroištalácia svetelná a motorická, rozvody vody z pozinkovaného plechu. Vnútorné vybavenie: V 1.n.p. kanalizácia z PVC, zdroj teplej vody zásobníkový ohrievač elektrický, zdroj vykurovania kotol na tuhé palivo, v kuchyni elektrický sporák s keramickou platňou a elektrická rúra, drezové umývadlo nerezové a kuchynská linka na báze dreva 3,3m, v kúpeľni vaňa plechová smaltovaná, umývadlo, splachovací záchod, vodovodné batérie 1 x pákové nerezové so sprchou, 2 x páková nerezová, vnútorné obklady v prevažnej časti kúpeľne nad 1,35 m, vane, kuchyne pri dreze a sporáku, v izbe č. 3. kozub s vyhrievacou vložkou, elektrický rozvádzač s poistkami. Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom je napojený na elektrinu, obecný vodovod a neskolaudovanú obecnú kanalizáciu, možnosť napojenia na plyn. Pôvodný rodinný dom postavený v roku 1969 a prístavba k rodinnému domu postavená v roku 1973 - prehlásenie vlastníka nehnuteľnosti. Opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, základnú životnosť stanovujem na 90 rokov z dôvodu podmáčania základov a vysokej spodnej vody (viď. fotodokumentácia v prílohe znaleckého posudku). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP 1969 4,69*4,98 23,36 1. PP 1973 4,98*2,12 10,56 Spolu 1. PP 33,92 120/33,92=3,538 1. NP 1969 10*(8,53+3,53)+8,53*2,01 137,75 1. NP 1973 4,98*2,12+6,13*4,53 38,33 Spolu 1. NP 176,08 120/176,08=0,682 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 4 Murivo 1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie 560 4.8.a kamenné murivo v hrúbke do 60 cm 690 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400
Znalecký posudok č. 28/2016 list č.5 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 14. Fasádne omietky 18 Okná 14.3.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 1/3 do 1/2 50 14.4.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit do 1/3 20 18.7 jednoduché drevené alebo oceľové 150 Spolu 3070 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.3.a kamenné - s vodorovnou izoláciou 295 3 Podmurovka 4 Murivo 3.5.c podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška 50-100 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 200 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm 735 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760 8.3 väznicové sedlové, manzardové 575 10 Krytiny strechy na krove 10.4.b azbestocementové šablóny na latách, vlnité dosky 465 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3 165 14.2.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 1/2 do 2/3 35 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové 75 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit 185 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
Znalecký posudok č. 28/2016 list č.6 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 5755 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 35 Zdroj vykurovania 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) 90 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) 200 36.7 odsávač pár (1 ks) 30 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3.3 bm) 182 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 37.5 umývadlo (1 ks) 10 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 38.3 pákové nerezové (2 ks) 40 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 42 Kozub 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.4 vane (1 ks) 15 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 42.3 s vyhrievacou vložkou (1 ks) 280 45 Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) 145 Spolu 1282 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP (3070 + 0 * 3,538)/30,1260 101,91 1. NP (5755 + 1282 * 0,682)/30,1260 220,05 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP 1969 47 43 90 52,22 47,78 1. PP - prístavba 1973 43 43 86 50,00 50,00 1. NP 1969 47 43 90 52,22 47,78 1. NP - prístavba 1973 43 43 86 50,00 50,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Znalecký posudok č. 28/2016 list č.7 Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 1969 Východisková hodnota 101,91 /m 2 *23,36 m 2 *2,307*0,95 5 217,48 Technická hodnota 47,78% z 5 217,48 2 492,91 1. PP - prístavba z roku 1973 Východisková hodnota 101,91 /m 2 *10,56 m 2 *2,307*0,95 2 358,59 Technická hodnota 50,00% z 2 358,59 1 179,30 1. NP z roku 1969 Východisková hodnota 220,05 /m 2 *137,75 m 2 *2,307*0,95 66 433,05 Technická hodnota 47,78% z 66 433,05 31 741,71 1. NP - prístavba z roku 1973 Východisková hodnota 220,05 /m 2 *38,33 m 2 *2,307*0,95 18 485,51 Technická hodnota 50,00% z 18 485,51 9 242,76 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie 7 576,07 3 672,21 1. nadzemné podlažie 84 918,56 40 984,47 Spolu 92 494,63 44 656,68 2.2.1.2 Drobná stavba: hospodárska časť na parc. č. 476 Jedná sa o hospodársku budovu ktorá tvorí prístavbu k rodinnému domu, prevádzkovo neprepojenú (ohodnocujem samostatne), stojacu na parcele č. 476 za rodinným domom. Stavba je zakreslená v kópii z katastrálnej mapy spolu s rodinným domom, pozostáva z jedného nadzemného podlažia, nie je drobná, rozpočtový ukazovateľ stanovujem na m 2. Pozostáva z kotolne, skladu, vonkajšieho WC a kurína. V kotolni umiestnený kotol na tuhé palivo, elektrický zásobník vody, ohodnocujem v položkách pri rodinnom dome. Základy betónové, zvislé nosné konštrukcie z pálených tehál hr. 15 cm, strop drevený trámový, strecha valbová, krytina azbestocementové šablóny, vonkajšia omietka vápenná hrubá, vnútorná omietka hrubá, okná jednoduché oceľové, dvere drevené zvlakové, podlaha betónové hrubé, elektroinštalácia svetelná, vnútorné vybavenie - záchod. Stavba postavená a užívaná od roku 1973. Potrebné rekonštrukcia, opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, životnosť stanovujem na 86 rokov (Životnosť končí so životnosťou hlavnej stavby). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1973 9,51*4,53 43,08 18/43,08=0,418 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615
Znalecký posudok č. 28/2016 list č.8 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.1.c murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky do 15 cm 930 4.3 trámčekové bez podhľadu 205 5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové 680 6 Krytina strechy na krove 6.4 azbestocementové šablóny 350 8 Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky) 100 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.4 vápenná hrubá omietka alebo náter 170 10 Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 13 Okná 14 Podlahy 10.3 vápenná hrubá omietka 145 12.6 oceľové alebo drevené zvlakové 105 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové 65 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 18 Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190 Spolu 3700 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.5 drevené zvlakové (1 ks) 145 25 Vnútorné vybavenie 25.6 záchodová misa s nádržkou alebo WC kombi (1 ks) 110 Spolu 255 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (3700 + 255 * 0,418)/30,1260 126,36 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1973 43 43 86 50,00 50,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 126,36 /m 2 *43,08 m 2 *2,307*0,95 11 930,44 Technická hodnota 50,00% z 11 930,44 5 965,22 2.2.1.3 Vyhodnotenie - rodinný dom č.s. 99 a hospodárska časť na parc. č. 476 Číslo Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. rodinný dom č.s. 99 na parc. č. 476 92 494,63 44 656,68 2. hospodárska časť na parc. č. 476 11 930,44 5 965,22 Spolu 104 425,07 50 621,90
Znalecký posudok č. 28/2016 list č.9 2.2.2. PRÍSLUŠENSTVO 2.2.2.1. Plot: čelný a bočný Jedná sa o oplotenie parcely č. 477 od miestnej komunikácie a od suseda. Základy betónové s podmurovkou, plotová výplň z rámového pletiva výšky 1 m, 1 x vrátka a 1 x vráta. Plot postavený v roku 1969, životnosť stanovujem na 50 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 24,60m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 24,60m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 24,60m 2 435 14,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 7505 249,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 3890 129,12 /ks Dĺžka plotu: 13,2+11,4 = 24,60 m Pohľadová plocha výplne: 24,6 = 24,60 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] čelný a bočný 1969 47 3 50 94,00 6,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (24,60m * 53,98 /m + 24,60m Východisková hodnota * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,307 * 0,95 4 517,81 Technická hodnota 6,00 % z 4 517,81 271,07 2.2.2.2. Vonkajšia úprava: vodovodná prípojka Jedná sa o vodovodnú prípojku z vodomernej šachty, umiestnenej na parc. č. 477, realizovanú v roku 1969. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 10,10 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV
Znalecký posudok č. 28/2016 list č.10 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] vodovodná prípojka 1969 47 3 50 94,00 6,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 10,1 bm * 59,09 /bm * 2,307 * 0,95 1 308,00 Technická hodnota 6,00 % z 1 308,00 78,48 2.2.2.3. Vonkajšia úprava: vodomerná šachta Jedná sa o vodomernú šachtu na parc. č. 477, realizovanú v roku 1969. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,2*1,2*1,2 = 1,73 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] vodomerná šachta 1969 47 3 50 94,00 6,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1,73 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,307 * 0,95 964,08 Technická hodnota 6,00 % z 964,08 57,84 2.2.2.4. Vonkajšia úprava: kanalizačná prípojka Jedná sa o kanalizačnú prípojku na neskolaudovanú kanalizačnú prípojku cez parc. č. 477, realizovanú v roku 1980. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 /bm Počet merných jednotiek: 11 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] kanalizačná prípojka 1980 36 14 50 72,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 11 bm * 17,59 /bm * 2,307 * 0,95 424,06 Technická hodnota 28,00 % z 424,06 118,74
Znalecký posudok č. 28/2016 list č.11 2.2.3. REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] rodinný dom č.s. 99 a hospodárska časť na parc. č. 476 104 425,07 50 621,90 čelný a bočný 4 517,81 271,07 Vonkajšie úpravy vodovodná prípojka 1 308,00 78,48 vodomerná šachta 964,08 57,84 kanalizačná prípojka 424,06 118,74 Celkom: 111 639,02 51 148,03 2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.1. STAVBY NA BÝVANIE 2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosť sa nachádza v k.ú. Choňkovce - vzd. od okresného mesta Sobrance asi 7 km, v zastavanom území, pri hlavnej komunikácii, na okraji obce. V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou nižší. Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom s dvorom a záhradou s priemerným dispozičným riešením. Nehnuteľnosť si vyžaduje rozsiahlu opravu, terén rovinatý, možnosť napojenia na vodu, plyn a elektrinu, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, pracovné možnosti v mieste obmedzené, nezamestnanosť nad 20%, skladba obyvateľstva - malá hustota, orientácia obytných miestností juhovýchod, juhozápad, doprava autobusová, občianska vybavenosť - OcÚ, pošta, materská a základná škola, obchod s potravinami a zmiešaným tovarom, prírodná lokalita - Vihorlatské vrchy, životné prostredie - zvýšený hluk a prach od dopravy, možnosť ďalšieho rozšírenia troj násobná. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako problémovú nehnuteľnosť. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,30 (v zmysle Metodiky USI Žilina je koeficient predajnosti pre ostatné obce odporúčaný v intervale 0,20-0,30). 2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť je možné využívať ako rodinný dom na bývanie. 2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 9 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 9 v prílohe znaleckého posudku: Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené:
Znalecký posudok č. 28/2016 list č.12 Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,25 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,250 + 0,500) 0,750 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,500 III. trieda Priemerný koeficient 0,250 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,138 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,250-0,225) 0,025 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,138 13 1,79 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,250 30 7,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0,138 8 1,10 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0,750 7 5,25 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,250 6 1,50 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti III. 0,250 10 2,50 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0,025 9 0,23 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 0,750 6 4,50 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0,500 5 2,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0,750 6 4,50 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,250 7 1,75 železnica, alebo autobus IV. 0,138 7 0,97 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0,138 10 1,38 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,138 8 1,10 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy III. 0,250 9 2,25 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,250 8 2,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,138 7 0,97
Znalecký posudok č. 28/2016 list č.13 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,025 4 0,10 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0,138 20 2,76 Spolu 180 44,65 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 44,65/ 180 0,248 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 51 148,03 * 0,248 12 684,71 2.3.2. POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcely sa nachádzajú v obci Choňkovce, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedené ako zastavaná plocha - zastavaná hlavnou stavbou a záhrada. Zastavané sú rodinným domom so štandardným vybavením, doprava autobusová, poloha obytná, infraštruktúra - dobrá vybavenosť - možnosť napojenia na všetky inžinierske siete okrem kanalizácie. Povyšujúce faktory neuvažujem, vzhľadom na výmeru pozemku a druh možnej zástavby redukujem hodnotu parc. č. 478 o 60 %. 2.3.2.1. Identifikácia pozemku: zastavaná plocha Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 476 zastavaná plocha a nádvorie 697 697,00 1/1 697,00 477 Záhrada 112 112,00 1/1 112,00 Spolu výmera 809,00 Obec: Choňkovce Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,10 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,25 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,85 * 1,00 * 0,85 * 1,10 * 1,25 * 1,00 * 1,00 0,9934 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 0,9934 3,30 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 809,00 m 2 * 3,30 /m 2 2 669,70 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH 0,85 1,00 0,85
Znalecký posudok č. 28/2016 list č.14 Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 476 2 300,10 parcela č. 477 369,60 Spolu 2 669,70 3.2.1.1.2 Identifikácia pozemku: záhrada Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 478 Záhrada 1541 1541,00 1/1 1541,00 Obec: Choňkovce Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 1. veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 3-podlažné stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) 0,80 1. nevyskytuje sa 1,00 12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby a pod.) VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 0,90 * 0,85 * 1,00 * 0,80 * 1,00 * 0,40 0,1958 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 0,1958 0,65 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 541,00 m 2 * 0,65 /m 2 1 001,65 0,80 0,90 0,85 0,40
Znalecký posudok č. 28/2016 list č.15 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 99 na parcele č. 476 s príslušenstvom a pozemkami, katastrálne územie Choňkovce pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 059/2016 zo dňa 06.05.2016.. Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 12 684,71 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 3 671,35 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] rodinný dom č.s. 99 a hospodárska časť na parc. č. 476 12 554,23 čelný a bočný 67,23 Vonkajšie úpravy vodovodná prípojka 19,46 vodomerná šachta 14,34 kanalizačná prípojka 29,45 Spolu stavby 12 684,71 Pozemky zastavaná plocha - parc. č. 476 (697 m 2 ) 2 300,10 zastavaná plocha - parc. č. 477 (112 m 2 ) 369,60 záhrada - parc. č. 478 (1 541 m 2 ) 1 001,65 Spolu pozemky (2 350,00 m 2 ) 3 671,35 Spolu VŠH 16 356,06 Zaokrúhlená VŠH spolu 16 400,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 16 400,00 Slovom: Šestnásťtisícštyristo Eur V Trebišove 09.06.2016... Ing. Zdenko Weiss 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 9 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 9 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.
Znalecký posudok č. 28/2016 list č.16 IV. PRÍLOHY - objednávka - výzvy - list vlastníctva - kópia z katastrálnej mapy - stavebné povolenie - doklad o veku stavby - pôdorysný náčrt - fotodokumentácia