Znalec: Zadávateľ: Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel.č. 056 / 6727075, mobil 0905 329 993 Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, 920 01 Hlohovec Objednávka: písomná DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016 ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 22/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 61 na parcele č. 365 s príslušenstvom a pozemkami, na ul. Lipová č. 31, katastrálne územie Streda nad Bodrogom pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016. Počet strán (z toho príloh): 29( 14 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
Znalecký posudok č. 22/2016 list č.2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. predpisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016. 1.2. Dátum vyžiadania posudku: 29.04.2016 1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 23.05.2016 1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 26.05.2016 1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 1.5.1 Dodané zadávateľom: - objednávka DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016 - originál - výzva DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016 - p. Mikuláš Rugovský - originál - výzva DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016 - p. Marta Rugovská - originál - výzva DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016 - p. Renáta Rugovská - originál - odborné posúdenie č. P 01524-05-1 vypracované Henrietou Szabóovou zo dňa 23.03.2005 - kópia 1.5.2. Obstarané znalcom: - LV č. 367 - vytvorený dňa 02.05.2016 cez katastrálny portál - kópia z kat. mapy vytvorená dňa 02.05.2016 cez katastrálny portál - stavebné povolenie č. 913/2005 zo dňa 16.08.2005 - zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností - fotodokumentácia 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. 1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách a náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI Žilina. - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./2016 1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: - neboli vznesené II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 2.1.1 Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky ÚSI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy som nemal k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. 2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 367 Vydaný: vytvorený dňa 02.05.2016 cez katastrálny portál Obec: Streda nad Bodrogom Katastrálne územie: Streda nad Bodrogom A. Majetková podstata:
Znalecký posudok č. 22/2016 list č.3 Pozemky - parc. č. 365 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 315 m 2 - parc. č. 366 - záhrady o výmere 1401 m 2 Stavby - rodinný dom č.s. 61 na parc. č. 365 B. Vlastníci: - Rugovská Marta, rod. Csatlósová, nar. 26.02.1938... 1/2 - Rugovský Mikuláš, nar. 27.06.1970... 1/2 Poznámky: - na LV 367 v prílohe znaleckého posudku: C. Ťarchy: - zmluva o zriadení záložného práva v prospech VÚB a.s. pod V-273/05, č.z. 57/05: - ostatné ťarchy na LV v prílohe znaleckého posudku: 2.1.3. Údaje o obhliadke predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 23.05.2016 o 17:45 hod. Miestne šetrenie, obhliadka, zameranie nehnuteľností a fotodokumentácia vykonaná znalcom v stanovenom termíne a čase. Na miestnej obhliadke sa nezúčastnila ani jedna z vyzvaných strán, nehnuteľnosť bola voľne prístupná. 2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt domu predložený v Odbornom posúdení č. P 01524-05-01 nesúhlasí so skutkovým stavom. Skutkový stav je zakreslený a doložený fotodokumentáciou v prílohe znaleckého posudku. Pôvodný rodinný dom postavený v roku 1940 - na základe odborného posudku č. P 01524-05-1 viď. príloha znaleckého posudku. Prístavba k rodinnému domu začatá v roku 2005 na základe stavebného povolenia č. 913/2005, vydaná obecným úradom v Strede nad Bodrogom zo dňa 16.08.2005, prístavba nedokončená. 2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľnosti so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je v podielovom vlastníctve vlastníkov uvedených na LV 367 pod por. č. 1 a por. č. 2. Rodinný dom č.s. 61 je zapísaný na LV 367, zakreslený je v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 365 v pôvodnom stave, nezakreslená prístavba k rodinnému domu. Na liste vlastníctva č. 367 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 367 v prílohe znaleckého posudku: Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené: 2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : Stavby - rodinný dom, č.s. 61 na parcele č. 365 - ploty - vonkajšie úpravy Pozemky - parc. č. 365 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 315 m 2 - parc. č. 366 - záhrady o výmere 1401 m 2 2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : - nie sú 2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.2.1 Výpočet východiskovej a technickej hodnoty: 2.2.1.1. Rodinný dom: rodinný dom č.s. 61 na parc. č. 365 Umiestnenie stavby: Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom č.s. 61 na parc. č. 365 v uličnej zástavbe, nepodpivničený, s jedným nadzemným podlažím, na ul. Lipová, v obci Streda nad Bodrogom.
Znalecký posudok č. 22/2016 list č.4 Dispozičné členenie: V 1.n.p. sa nachádza obývacia izba, vstup, komora, kúpeľňa, 4 x izba a sklad. Stavebno-technický popis: Základy betónové s vodorovnou izoláciou a podmurovkou, zvislá nosná konštrukcia domu pôvodná časť murivo kamenné hr. 550 mm, prístavba z tvárnic Siporexových hr. 400 mm, deliace konštrukcie tehlové, ukončené na 90%, vnútorné omietky vápenné štukové, ukončené na 60%, stropy drevené trámové s rovným podhľadom, ukončené na 60%, strecha stanová, krytina z pozinkovaného plechu, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu strechy, ukončené na 70%, parapety, ukončené na 0%, fasádne omietky vápenné štukové, ukončené na 50%, dvere hladké plné alebo zasklené, ukončené na 40%, okná zdvojené drevené s dvojitým zasklením, ukončené na 60% (vstupné dvere a 2 x okná demontované), okenné žalúzie plastové, ukončené na 0%, podlahy obytných miestností podlahoviny z PVC, ukončené na 20%, ostatných miestností keramická dlažba, ukončené na 50%, rozvod vody z plastového potrubia, ukončené na 80%, elektroinštalácia svetelná a motorická, ukončené na 70%, rozvod zemného plynu, ukončené na 80%. Vnútorné vybavenie: V 1.n.p. kanalizácia z PVC, ukončené na 80%, zdroj teplej vody zásobníkový ohrievač elektrický, ukončené na 0%, zdroj vykurovania lokálne plynové kachle 1 x a pec na tuhé palivo 1x, v kuchyni sporák plynový, elektrická rúra, drezové umývadlo nerezové a kuchynská linka na báze dreva 4 m, celá kuchyňa ukončená na 0%, v kúpeľni vaňa plastová, umývadlo, splachovací záchod, vodovodné batérie 1 x pákové nerezové so sprchou, 1 x pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla, 1 x páková nerezová, ukončené batérie na 0%, vnútorné obklady v prevažnej časti kúpeľne nad 1,35 m, vane, kuchyne pri dreze a sporáku, elektrický rozvádzač s automatickým istením, ukončené na 30%. Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom je napojený na elektrinu, obecný vodovod a plyn, nie je možnosť napojenia na obecnú kanalizáciu - napojenie kanalizácie nebolo zistené. Pôvodný rodinný dom postavený v roku 1940 na základe Odborného posudku č. P 01524-05-1, vypracovaný p. Henrietou Szabóovou. Prístavba k rodinnému domu začatá v roku 2005 - na základe stavebného povolenia č. 913/2005 zo dňa 16.08.2005 vydané obecným úradom Streda nad Bodrogom. Opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, základnú životnosť stanovujem na 90 rokov z dôvodu zanedbanej údržby rodinného domu. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1940 10,26*7,79 79,93 5,66*10,26+1,56*1,29+1,29*1,29+(9,51+3,94 1. NP 2005 )*3,45 108,15 Spolu 1. NP 188,08 120/188,08=0,638 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 960 100 960,0 3 Podmurovka 3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm 255 100 255,0 735 100 735,0
Znalecký posudok č. 22/2016 list č.5 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 90 144,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 60 240,0 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760 60 456,0 8.2 väznicové valbové, stanové 625 100 625,0 10 Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované 570 100 570,0 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55 70 38,5 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 0 0,0 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3 220 50 110 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 40 54,0 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 380 60 228,0 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové 75 0 0,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino 120 20 24,0 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 50 75,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 70 196,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 80 28,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 80 28,0 Spolu 5970 4766,5 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) 20 80 16,0 35 Zdroj vykurovania 35.2.c lokálne - plynové kachle (1 ks) 60 100 60,0 35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks) 20 100 20,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60 0 0,0 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 0 0,0 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4 bm) 220 0 0,0 37 Vnútorné vybavenie 37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) 65 100 65,0 37.5 umývadlo (1 ks) 10 100 10,0 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 0 0,0
Znalecký posudok č. 22/2016 list č.6 38.2 pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks) 30 0 0,0 39 Záchod 38.3 pákové nerezové (1 ks) 20 0 0,0 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 100 25,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 100 80,0 40.4 vane (1 ks) 15 100 15,0 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 100 15,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 30 72,0 Spolu 945 378,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia 1. NP (5970 + 945 * 0,638)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia (4766,5 + 378 * 0,638)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 218,18 166,22 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1940 76 14 90 84,44 15,56 1. NP - prístavba 2005 11 14 25 44,00 56,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. NP z roku 1940 Východisková hodnota 218,18 /m 2 *79,93 m 2 *2,307*0,95 38 220,46 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 166,22 /m2 *79,93 m 2 *2,307*0,95 29 118,18 Technická hodnota 15,56% z 29 118,18 4 530,79 1. NP - prístavba z roku 2005 Východisková hodnota 218,18 /m 2 *108,15 m 2 *2,307*0,95 51 714,54 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 166,22 /m2 *108,15 m 2 *2,307*0,95 39 398,62 Technická hodnota 56,00% z 39 398,62 22 063,23 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota po Východisková hodnota Podlažie Technická hodnota [ ] dokončení [ ] nedokončenej stavby [ ] 1. nadzemné podlažie 89 935,00 68 516,80 26 594,02 Spolu 89 935,00 68 516,80 26 594,02 Dokončenosť stavby: (68 516,80 / 89 935,00 ) * 100 % = 76,18 % 2.2.1.2. VEDĽAJŠIE STAVBY 2.2.1.2.1. Plot: čelný Jedná sa o oplotenie parcely č. 365 a 366 od miestnej komunikácie. Základy betónové s podmurovkou, bez plotovej výplne a plotových vrát a vrátok. Plot postavený v roku 2005, životnosť stanovujem na 40 rokov.
Znalecký posudok č. 22/2016 list č.7 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ RU Dok. 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 17,50m 700 23,24 /m 100 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 17,50m 926 30,74 /m 100 Spolu: 4. Plotové vráta: 53,98 /m a) plechové plné 1 ks 7435 246,80 /ks 0 5. Plotové vrátka: a) plechové plné 1 ks 4050 134,44 /ks 0 Dĺžka plotu: 17,50 m Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] čelný 2005 11 29 40 27,50 72,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (17,50m * 23,24 /m + 17,50m * 30,74 /m + 1ks * 246,80 /ks + dokončenej stavby 1ks * 134,44 /ks) * 2,307 * 0,95 2 905,89 Východisková hodnota (17,50m * 23,24 /m * 100 / 100 + 17,50m * 30,74 /m * 100 / 100 + 1ks * 246,80 /ks * 0 / 100 + 1ks * 134,44 /ks * 0 / 100) * 2,307 2 070,34 * 0,95 Technická hodnota 72,50 % z 2 070,34 1 501,00 Dokončenosť stavby: (2 070,34 / 2 905,89) * 100% = 71,25% 2.2.1.2.2. Plot: zadný Jedná sa oplotenie na parcele č. 366. Základy betónové okolo stĺpikov, plot vlnitý pozinkovaný plech, plotové vráta plechové. Plot postavený v roku 2000, životnosť stanovujem na 30 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 4,43m 170 5,64 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 5,64 /m z vlnitého plechu na oceľových alebo drevených zvlakoch 8,86m 2 611 20,28 /m 4. Plotové vráta: a) plechové plné 1 ks 7435 246,80 /ks
Znalecký posudok č. 22/2016 list č.8 Dĺžka plotu: 4,43 m Pohľadová plocha výplne: 4,43*2 = 8,86 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] zadný 2000 16 14 30 53,33 46,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (4,43m * 5,64 /m + 8,86m Východisková hodnota * 20,28 /m 2 + 1ks * 246,80 /ks) * 2,307 * 0,95 989,46 Technická hodnota 46,67 % z 989,46 461,78 2.2.1.3. VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.2.1.3.1 Vonkajšia úprava: vodovodná prípojka Jedná sa o vodovodnú prípojku z vodomernej šachty, umiestnenej na parc. č. 365, realizovanú v roku 1980. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 2,1 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] vodovodná prípojka 1980 36 14 50 72,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 2,1 bm * 41,49 /bm * 2,307 * 0,95 190,96 Technická hodnota 28,00 % z 190,96 53,47 2.2.1.3.2. Vonkajšia úprava: vodomerná šachta Jedná sa o vodomernú šachtu na parc. č. 365, realizovanú v roku 1980. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP 1,0*1,2*1,0 = 1,2 m 3 OP
Znalecký posudok č. 22/2016 list č.9 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] vodomerná šachta 1980 36 14 50 72,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1,2 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,307 * 0,95 668,73 Technická hodnota 28,00 % z 668,73 187,24 2.2.1.3.3. Vonkajšia úprava: plynová prípojka Jedná sa o plynovú prípojku cez parc. č. 365, realizovanú v roku 1980. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 4,5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] plynová prípojka 1980 36 14 50 72,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 4,5 bm * 14,11 /bm * 2,307 * 0,95 139,16 Technická hodnota 28,00 % z 139,16 38,96 2.2.2. REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] rodinný dom č.s. 61 na parc. č. 365 68 516,80 26 594,02 Ploty čelný 2 070,34 1 501,00 zadný 989,46 461,78 Vonkajšie úpravy vodovodná prípojka 190,96 53,47 vodomerná šachta 668,73 187,24 plynová prípojka 139,16 38,96 Celkom: 72 575,45 28 836,47 2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.1. STAVBY NA BÝVANIE
Znalecký posudok č. 22/2016 list č.10 2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosť sa nachádza v obci Streda nad Bodrogom, k.ú. Streda nad Bodrogom - vzd. od okresného mesta Trebišov asi 37 km, v zastavanom území, mimo hlavnej komunikácii, na okraji obce. V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou výrazne nižší. Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom s dvorom a záhradou s dobrým dispozičným riešením. Nehnuteľnosť si vyžaduje rozsiahlu opravu, terén rovinatý, možnosť napojenia na vodu, plyn a elektrinu, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, pracovné možnosti v mieste obmedzené, skladba obyvateľstva - priemerná hustota, orientácia obytných miestností juh, východ a západ, doprava autobusová a železničná, občianska vybavenosť - OcÚ, pošta, materská a základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná sieť obchodov a služieb, prírodná lokalita - rieka Bodrog a jej mŕtve ramena, životné prostredie - bežný hluk a prach od dopravy, možnosť ďalšieho rozšírenia až 3 x. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako priemernú nehnuteľnosť. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,25 (v zmysle Metodiky USI Žilina je koeficient predajnosti pre ostatné obce odporúčaný v intervale 0,20-0,30). 2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť je možné využívať ako rodinný dom na bývanie. 2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 367 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 367 v prílohe znaleckého posudku:
Znalecký posudok č. 22/2016 list č.11 Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,25 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,250 + 0,500) 0,750 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,500 III. trieda Priemerný koeficient 0,250 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,138 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,250-0,225) 0,025 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0,025 13 0,33 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,250 30 7,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0,138 8 1,10 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0,750 7 5,25 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,250 6 1,50 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti II. 0,500 10 5,00 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0,025 9 0,23 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0,500 6 3,00 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ JV II. 0,500 5 2,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0,750 6 4,50 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,250 7 1,75 železnica a autobus III. 0,250 7 1,75 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby III. 0,250 10 2,50 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,138 8 1,10 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,500 9 4,50 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,250 8 2,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0,138 7 0,97
Znalecký posudok č. 22/2016 list č.12 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,025 4 0,10 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,250 20 5,00 Spolu 180 50,57 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 50,57/ 180 0,281 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 28 836,47 * 0,281 8 103,05 2.3.2. POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 2.3.2.1. Identifikácia pozemku: zastavaná plocha Parcely sa nachádzajú v obci Streda nad Bodrogom, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedené ako zastavaná plocha - zastavaná hlavnou stavbou a záhrada. Zastavané sú rodinným domom so štandardným vybavením, doprava autobusová a železničná, poloha obytná, infraštruktúra - dobrá vybavenosť - možnosť napojenia na všetky inžinierske siete okrem kanalizácie. Povyšujúce faktory neuvažujem, vzhľadom na výmeru pozemku a druh možnej zástavby redukujem hodnotu parc. č. 366 o 60 %. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 365 zastavaná plocha a nádvorie 315 315,00 1/1 315,00 Obec: Streda nad Bodrogom Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,20 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 1,00 * 0,85 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 1,00 0,8160 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 0,8160 2,71 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 315,00 m 2 * 2,71 /m 2 853,65 0,80 1,00 0,85
Znalecký posudok č. 22/2016 list č.13 2.3.2.2. Identifikácia pozemku: záhrada Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 366 záhrada 1401 1401,00 1/1 1401,00 Obec: Streda nad Bodrogom Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 1. veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 3-podlažné stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) 0,80 1. nevyskytuje sa 1,00 12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby a pod.) VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 0,90 * 0,85 * 1,00 * 0,80 * 1,00 * 0,40 0,1958 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 0,1958 0,65 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 401,00 m 2 * 0,65 /m 2 910,65 0,80 0,90 0,85 0,40
Znalecký posudok č. 22/2016 list č.14 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 61 na parcele č. 365 s príslušenstvom a pozemkami, na ul. Lipová č. 31, katastrálne územie Streda nad Bodrogom pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016. Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 8 103,05 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 1 764,30 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] rodinný dom č.s. 61 na parc. č. 365 7 472,92 Ploty čelný 421,78 zadný 129,76 Vonkajšie úpravy vodovodná prípojka 15,03 vodomerná šachta 52,61 plynová prípojka 10,95 Spolu stavby 8 103,05 Pozemky zastavaná plocha - parc. č. 365 (315 m 2 ) 853,65 záhrada - parc. č. 366 (1 401 m 2 ) 910,65 Spolu pozemky (1 716,00 m 2 ) 1 764,30 Spolu VŠH 9 867,35 Zaokrúhlená VŠH spolu 9 900,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 9 900,00 Slovom: Deväťtisícdeväťsto Eur V Trebišove 26.05.2016... Ing. Zdenko Weiss 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 367 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 367 v prílohe znaleckého posudku: Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené:
Znalecký posudok č. 22/2016 list č.15 IV. PRÍLOHY - objednávka - výzvy - list vlastníctva - kópia z katastrálnej mapy - stavebné povolenie - doklad o veku stavby - pôdorysný náčrt - fotodokumentácia