DTZ Research PROPERTY TIMES Míra neobsazenosti v Ostravě klesá a v Brně roste Brno a Ostrava, Kanceláře, 2. pololetí 24. února 215 Obsah Ekonomický přehled 2 Brno 3 Ostrava 5 Jelikož v Ostravě nebyly již 18 měsíců dokončeny žádné kancelářské budovy, míra neobsazenosti začala klesat, i přesto ale zůstává nadále vysoká. V Brně ve 2. pololetí minulého roku míra neobsazenosti rostla a měla by se i v roce 215 nadále zvyšovat díky dokončení dalších plánovaných projektů. Hlavním tahounem poptávky v Brně byly výrobní společnosti, ostravskému trhu vévodil v minulém roce veřejný sektor díky významnému pronájmu Magistrátu městské části Moravská Ostrava, Přívoz. Nájemné zůstalo stabilní v posledních šesti měsících roku v obou městech. Tabulka 1 Hlavní ukazatele, 2. pololetí Brno Ostrava Nová nabídka, m 2 5,6 Čistá realizovaná poptávka, m 2 15, 8,1 Míra neobsazenosti, % 8.2 22.1 Nejvyšší dosahované nájmy, EUR/ m 2 / měsíc 12.5 11.5 Autor Lenka Šindelářová Associate Director Consulting & Research +42 62 773 592 lenka.sindelarova@dtz.com Graf 1 Roční čistá realizovaná poptávka v Brně a Ostravě, m 2 6 5 Contacts Magali Marton Head of EMEA Research +33 1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 ()2 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com 4 3 2 1 21 211 Brno Ostrava Zdroj DTZ, Regional Research Forum www.dtz.com Property Times 1
Brno a Ostrava, Kanceláře, 2. pololetí Ekonomický přehled Český HDP rostl ve 3. čtvrtletí meziročně o 2,4 %. Analytici z Oxford Economics zvýšili svůj odhad na 3 % pro rok 215, zatímco Ministerstvo financí předpovídá růst o 2,7 % a finanční analytici jsou ještě konzervativnější s odhadovaným růstem 2-2,5 %. Zvýšení odhadu ekonomického růstu je odrazem klesající ceny ropy, což snižuje inflaci, zvyšuje disponibilní příjmy domácností a zisky firem. Také zlepšující se podmínky financování přispívají k růstu HDP. Hnacím motorem pro ekonomický růst by měla být domácí poptávka. Míra nezaměstnanosti by v příštím roce měla klesnout na 7,2 % ze 7,7 % roku, reálné mzdy by měly růst o cca 2,5 %. V důsledku klesající ceny ropy a Eurozóny propadající se do deflace, je odhadovaný růst inflace o 1,5 % Oxford Economics relativně vysoký, čeští analytici předpovídají spíše,5% inflaci tento rok. V prosinci dosahoval index spotřebitelských cen pouze,1 % a výše ročního indexu (,4 %) byla nejnižší od roku 23. Pokud zůstane inflace v roce 215 nízká, intervence ČNB by mohly zvýšit strop pro kurz koruny vůči euru. V roce se euro obchodovalo průměrně za 27,5 korun. V prvních lednových týdnech koruna ale oslabila až na 28 korun vůči euru. Zdroj: Oxford Economics, ČSÚ Graf 2 Růst HDP ve stálých cenách, % 8 6 4 2-2 -4-6 Zdroj: Oxford Economics Graf 3 Index spotřebitelských cen (CPI) a míra nezaměstnanosti (ILO), % 9 8 7 6 5 4 3 2 1 ČR Eurozóna Zdroj: Oxford Economics Míra nezaměstnanosti Inflace www.dtz.com Property Times 2
Brno a Ostrava, Kanceláře, 2. pololetí Brno Nabídka Ve 2. polovině roku dosáhla celková výměra moderních kancelářských ploch v Brně 482 4 m 2. Budovy třídy A představovaly 79 % celkové plochy a zbývajících 21 % tvořily kanceláře třídy B. Ve druhém pololetí byly dokončeny dvě kancelářské budovy v Technologickém Parku; Budova A (1 8 m 2 ) a budova B (3 8 m 2 ). Dalších 49 3 m 2 je ve výstavbě, z toho by v roce 215 mohlo být dokončeno 27 2 m 2, a to budova O v Areálu Slatina (15 2 m 2 ) a Spielberk Tower II (12 m 2 ). Poptávka Hrubá realizovaná poptávka včetně renegociací dosáhla ve 2. pololetí roku 43 9 m 2, což je až 5x více než ve stejném období předcházejícího roku a 3x více než v 1. pololetí. Tento výrazný nárůst je způsoben především přejednáním nájemní smlouvy společnosti Honeywell v CTPark Brno Honeywell Office Campus (14 4 m 2 ) spolu s expanzí této společnosti ve stejném komplexu (5 1 m 2 ). Čistá realizovaná poptávka po odečtení renegociací a podnájmů dosáhla 15 m 2, je to 2,5x více než ve 2. pololetí roku. Roční hrubá realizovaná poptávka se vyšplhala na 58 7 m 2, tedy o 57 % více oproti předchozímu roku, zatímco čistá realizovaná poptávka byla v minulém roce 29 4 m 2, o 8 % vyšší než v roce. Renegociace se na celkových pronájmech podílely 5 % v roce a 66 % ve 2. polovině roku. Hlavním tahounem poptávky byly výrobní společnosti s 5 % podílem na hrubé realizované poptávce. Neobsazenost a nájemné V Brně bylo ke konci 2. pololetí evidováno 94 7 m 2 volných kancelářských prostor, odpovídá to míře neobsazenosti ve výši 19,6 %, což je nárůst o 2,2 procentního bodu oproti 1. pololetí. Roční čistá absorpce odrážející změnu obsazených prostor dosáhla 4 9 m 2 v roce. Nejvyšší dosažitelné nájemné v Brně ve 2. polovině zůstalo stabilní na úrovni 12,5 EUR/ m2/ měsíc Graf 4 Nová nabídka, m 2 35 3 25 2 15 1 5 Graf 5 Hrubá a čistá realizovaná poptávka, m2 Graf 6 5 4 3 2 1 211 211 Nová nabídka vs čistá absorpce (m 2 ), míra neobsazenosti (%) 4 35 3 25 2 15 1 5-5 -1 211 211 Hrubá realizovaná poptávka 211 Čistá realizovaná poptávka 25% 2% 15% 1% 5% % www.dtz.com Property Times 3
Brno a Ostrava, Kanceláře, 2. pololetí Mapa 1 Kanceláře v Brně Zdroj: DTZ www.dtz.com Property Times 4
Brno a Ostrava, Kanceláře, 2. pololetí Ostrava Nabídka Ve 2. polovině roku nebyla dokončena žádná kancelářská budova a celková výměra moderních kancelářských ploch v Ostravě dosahovala 2 7 m 2. Budovy třídy A představovaly 71 % celkové plochy a zbývajících 29 % tvořily kanceláře třídy B. Ve výstavbě se nachází dvě budovy Multifunkční budova 3,4 ve Vědecko-technologickém Parku o celkové výměře 5 3 m 2, a Administrativní budova Vratimovská (3 m 2 ), obě s předpokládaným dokončením v roce 215. Poptávka Hrubá realizovaná poptávka včetně renegociací dosáhla ve 2. pololetí celkem 8 2 m 2, jedná se o meziroční propad o 54 % a o propad o 2 % v porovnání s 1. pololetím. Čistá realizovaná poptávka dosáhla 8 1 m 2. Největším pronájmem v 2. polovině roku byl pronájem Magistrátu městské části Moravská Ostrava, Přívoz v budově náměstí Dr. E. Beneše 555/6 (5 5 m 2 ), následovala expanze společnosti OKIN Group (95 m 2 ) v Nordica Ostrava a expanze ABB ČR v Nová Karolina Parku (7 m 2 ). Roční hrubá realizovaná poptávka dosáhla 16 5 m 2, tedy o 38 % méně oproti předchozímu roku, zatímco čistá realizovaná poptávka činila 16 2 m 2, o 31 % méně než v roce. Renegociace se na celkových pronájmech roku podílely 2 % a ve 2. pololetí to bylo pouze 1 %. Poptávce dominoval veřejný sektor díky výše zmíněné transakci, následovaný výrobními společnostmi a pojišťovnami. Neobsazenost a nájemné V Ostravě bylo ke konci 2. pololetí evidováno 44 m 2 volných kancelářských prostor. Míra neobsazenosti mírně vzrostla v porovnání s 1. pololetím o 5 bazických bodů na 22 %. Roční čistá absorpce dosáhla 13 5 m 2 v roce. Nejvyšší dosažitelné nájemné v Ostravě zůstalo ve 2. pololetí na úrovni11,5 EUR/ m 2 / měsíc. Graf 8 Čistá absorpce (m 2 ) a míra neobsazenosti (%) 1 8 6 4 2-2 -4 Mapa 2 Kanceláře v Ostravě 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Graf 7 Hrubá a čistá realizovaná poptávka, m 2 2 15 1 5 Hrubá realizovaná poptávka Čistá realizovaná poptávka Zdroj: DTZ www.dtz.com Property Times 5
DTZ Business Kontakty John Forrester Chief Executive, EMEA +44 ()2 3296 22 john.forrester@dtz.com Pavel Domalewski Office Agency Landlord Representation +42 234 262 218 pavel.domalewski@dtz.com Václav Bouček Office Agency Tenant Representation +42 234 262 216 vaclav.boucek@dtz.com Ryan Wray MRICS Investment & Business Development +42 234 262 275 ryan.wray@dtz.com Lenka Vodrážková Property and Asset Management +42 234 262 257 lenka.vodrazkova@dtz.com Karel Klečka MRICS Valuation +42 234 262 232 karel.klecka@dtz.com Omezení odpovědnosti Na tuto studii nelze spoléhat jako na základ pro jednání při transakcích bez vyhledání specifického, kvalifikovaného a profesionálního poradenství. Data a fakta byla důkladně zkontrolována, DTZ nemůže převzít žádnou odpovědnost za jakoukoli škodu či ztrátu následkem nepřesnosti v této studii. Zde zahrnuté informace by neměly být ať již v celku či částečně publikovány, reprodukovány a citovány bez předchozího souhlasu. V každé takové reprodukci musí být citováno DTZ. DTZ Únor 215 Všechny naše studie můžete získat na www.dtz.com/research Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone +1 312 424 8 fax +1 312 424 88 email info@dtz.com DTZ Czech Republic Florentinum Na Florenci 2116/15 11 Prague 1 phone +42 226 29 1 email info@dtz.cz www.dtz.com/research