ZNALECKÝ POSUDEK č. 3555-110/2015 o obvyklé ceně nemovitosti pozemku p.č.2054 včetně příslušenství v k.ú. Holedeč Objednavatel znaleckého posudku: Ladislav Ryba Dukelská 239 436 03 Litvínov Chudeřín Účel znaleckého posudku: Podklad pro prodej nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Bicenc Koldům 1581 43601 Litvínově telefon: 603748486 e-mail: pbicenc@volny.cz Počet stran: 5 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Litvínově 30.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti pozemku p.č.2054 vřetně příslušenství v k.ú. Holedeč 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek p.č.2054 Adresa předmětu ocenění: Holedeč 382 22 Holedeč Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Holedeč Katastrální území: Holedeč Počet obyvatel: 587 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.11.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpisy z katastru nemovitostí ze dne 22.11.2015 Snímky z katastrální mapy ze dne 27.6.2015 Informace o z územního plánu obce Holedeč Zjištění na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Ladislav Ryba, Dukelská 239, 436 03 Litvínov - Chudeřín, vlastnictví: výhradní Nemovitost - pozemek p.č.2054 v obci Holedeč, k.ú. Holedeč je vedený v listě vlastnictví č.442 vlastníkem je: Ladislav Ryba, Dukelská 239, Litvínov-Chudeřín 436 03 6. Dokumentace a skutečnost Znalec vychází z porovnání podkladů a skutečnosti zjištěné na místě samém při místním šetření a přepokládá, že stav v rozhodném období byl totožný se stavem ke dni místního šetření. 7. Celkový popis nemovité věci Pozemek p.č.2054 v k.ú. Holedeč pozemek se nachází v jižní okrajové části obce, pozemek bez porostů( náletové dř.), bez stavby, neoplocený, nezasíťovaný, všechny inž. sítě v příjezdové asfaltové komunikaci do 20m( el.trafostanice u pozemku, venkovní vedení VN na hraně pozemku, voda, plyn, hl. kanalizace v bližší straně k pozemku v komunikaci). Na sousední parcele je rozestavěný domek. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.2054 2
B. ZNALECKÝ POSUDEK 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.2054 Pozemek p.č.2054 v k.ú. Holedeč pozemek se nachází v jižní okrajové části obce, pozemek bez porostů( náletové dř.), bez stavby, neoplocený, nezasíťovaný, všechny inž. sítě v příjezdové asfaltové komunikaci do 20m(el.trafostanice u pozemku, venkovní vedení VN na hraně pozemku, voda, plyn, hl. kanalizace v bližší straně k pozemku v komunikaci). Pozemek je zahrnutý do zóny čistého bydlení. Na sousední parcele je rozestavěný domek. C. Obvyklá cena - porovnávací přístup 2.1. Přímé metody Používají se pouze tehdy, lze-li k posuzovanému subjektu najít pozemek podobný či obdobný, jehož prodejní, nabízená či jinak avizovaná cena je známa a zároveň jsou známy podmínky, za nichž transakce proběhla, případně, za nichž se měla odehrávat. Při výběru vzorků je důležité, aby podobné vzorky zejména co do širších geografických vztahů ( umístění pokud možno ve shodné lokalitě), aby se jednalo o shodný segment trhu ( podobný účel využití), velikost a kvalita. K dispozici nejsou prodejní smlouvy na samostatné pozemky v dané obci, a proto k této metodě nepřihlížíme. 2.2. Nepřímé metody Spočívají ve srovnání oceňovaného subjektu s referenčním vzorkem, reprezentujícím jednotlivé vzorky vybrané množiny, která představuje výběrový soubor. Pomocí cenových úprav se reaguje na odlišnosti, jimiž se ostatní pozemky od referenčního liší. 2.2.1. Sekundární data 2.2.2.1. Pozemek p.č.2054 v k.ú. Holedeč Pro výběr referenčního vzorku bylo vybráno několik lokalit se stejným segmentem trhu (zóny čisté bydlení) 1. Lokalita Liběšice Velikost pozemku (m 2 ) 1 334 Vybavenost pozemku přípojka vody, kanalizace a elektro Doplňk. informace přístup po zpevněné komunikaci, vhodné pro výstavbu rodinného domu, rovinatý Nabídková cena ( Kč) 345Kč/m 2 Poznámka www.sreality.cz, ID:460882 Datum: 11.11.2015 2. Lokalita Holedeč Velikost pozemku (m 2 ) 1 022 Vybavenost pozemku přípojka vody, kanalizace, plynu a elektro 3
Doplňk. Informace přístup po zpevněné komunikaci, pozemek pro bydlení Nabídková cena ( Kč) 305Kč/m 2 Poznámka zdroj: ww.sreality.cz, číslo zakázky: 490665 Datum: 25.11.2015 3. Lokalita Staňkovice Velikost pozemku (m 2 ) 871 Vybavenost pozemku veškeré inženýrské sítě na hranici pozemku Doplňk. informace zpevněná komunikace, stavební pozemek - využití bydlení Nabídková cena ( Kč) 599Kč/m 2 Poznámka zdroj: www.sreality.cz, číslo zakázky: S_2015_1 Datum: 27.10.2015 4. Lokalita Žatec - Bezděkov Velikost pozemku (m 2 ) 1 450 Vybavenost pozemku veškeré inženýrské sítě na hranici pozemku Doplňk. Informace zpevněná komunikace, zóna pro výstavbu rodinných domů Nabídková cena ( Kč) 551Kč/m 2 Poznámka zdroj: ww.sreality.cz, číslo zakázky: 1947 Datum: 20.11.2015 Hodnota referenčního vzorku se pohybuje mezi 305-599Kč/m 2. V daném případě je nutné přihlédnout k tomu, že dané vzorky se nacházejí převážně v sousedních více atraktivních lokalitách. Dále přihlížíme k tomu, že při posouzení se vychází převážně z nabídkových cen, pozemek se nachází v zastavitelné okrajové části obce a ve skutečnosti může být využíván pro stavby rodinného domu, a proto hodnota našeho referenčního vzorku je přibližně v průměru nabídkových cen pozemků určených k zastavění a je stanovena 450,- Kč/m 2 Silné stránky nemovitostí - dostatečná výměra pozemku umístěného v lokalitě s dobrou dostupností do Žatce - předpokládané využití čisté bydlení - k hranici pozemku jsou přivedeny IS Slabé stránky nemovitostí - nutnost dojíždět za pracovními příležitostmi - omezená občanská vybavenost v obci 2.2.1.2. Rekapitulace ceny pozemku p.č.2054 v k.ú. Holedeč Protože v daném případě, se pozemky tohoto typu obchodují a na trhu je k dispozici vhodný porovnatelný ekvivalent s dostatečnou vypovídací schopností pro porovnání na základě nabídkových cen, obvyklá cena se blíží ceně zjištěné v nepřímé porovnávací metodě a činí: slovy: třistasedmdesáttřitisícedevětsetpadesát Kč 450 831 = 373 950,- Kč 4
V Litvínově 30.11.2015 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Ing. Petr Bicenc Koldům 1581 43601 Litvínově telefon: 603748486 e-mail: pbicenc@volny.cz Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 27.9.1996 Spr.4741 pro obor E k o n o m i k a, odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č.3555-110/2015 znal. deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Snímek z katastrální mapy - k.ú. Holedeč 2 Územní plán - k.ú. Holedeč 2 Fotodokumentace - k.ú. Holedeč 1 5
Snímek z katastrální mapy - k.ú. Holedeč 6
Snímek z katastrální mapy - ortomapa - k.ú. Holedeč 7
Územní plán - k.ú. Holedeč Územní plán - k.ú. Holedeč 8
Fotodokumentace Holedeč 9
Fotodokumentace Holedeč 10