ZNALECKÝ POSUDEK č. 2376-22/2016 pozemku p.č.1474/41 s příslušenstvím v k.ú. a obci: Slaný, okres: Kladno. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 883/11 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 22.3.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 12 včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré 10.4.2016
- 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu pozemku p.č.1474/41 s příslušenstvím v k.ú. a obci Slaný, okres: Kladno; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č.1474/41 Adresa předmětu ocenění: Slaný 274 01 Slaný Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Slaný Katastrální území: Slaný Počet obyvatel: 15 502 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 040,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.3.2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a částečné zaměření /zvenku od plotů.../ nemovitosti dne 22.3.2016 (povinný se k prohlídce nedostavil..., z uváděné adresy se údajně odstěhoval...!) - fotodokumentace pořízená znalcem dne 22.3.2016 při prohlídce (pouze zvenku...) - výpis z KN ze dne 11.2.2016 - snímek kat.mapy ze dne 20.3.2016 - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 11.2.2016 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 15.6.2015 - exekuční příkaz ze dne 24.9.2012 - kupní smlouva ze dne 25.10.2005 uzavřená mezi p.vlastimilem Řehákem
- 3 - a Pozemkovým fondem České republiky /nabývací titul/ (zajištěno na KÚ Slaný dne 16.3.2016) - porovnatelné současné nabídky k prodeji pozemků (zahrady s chatkami) v této lokalitě 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek p.č.1474/41 s příslušenstvím na severozápadním okraji města Slaný, v zahrádkářské kolonii. Na pozemku se nachází zahrádkářská, dřevěná chata, dřevěná kolna na nářadí, venkovní úpravy a trvalé porosty. Zahrádkářská chata není na snímku katastrální mapy vyznačena, na výpise z KN není uvedena (pravděpodobně nebyla ohlášena na St.úřadě Slaný...!) 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.1474/41 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nebylo prokázáno, I -0,04 že zahrádkářská montovaná chata byla stavebně řádně ohlášena...(pravděpodobně není...!) 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5
- 4 - Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,930 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,85 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,15 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,03 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Jedná se o okrajovou polohu kat.území: Slaný, přístup je po nezpevněné komunikaci, přes zahrádkářskou kolonii přechází el.vedení VN..., a proto byla uplatněna srážka 10%...! I -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,689 Koeficient pp = I T * I P = 0,641 11 i = 2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.1474/41 Jedná se o pozemek mírně svažitý k severozápadu, přístupný po nezpevněné komunikaci; nachází se v zahrádkářské kolonii. Na pozemku je postavena zahrádkářská, montovaná chata a vedlejší stavba (kolna). Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání
- 5 - Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 0,689 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 0,689 = 0,641 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 040,- 0,641 666,64 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 1474/41 237,00 666,64 157 993,68 Stavební pozemek - celkem 237,00 m 2 157 993,68 Ocenění staveb na pozemcích Zahrádkářská chata Jedná se o dřevěnou montovanou chatu, se sedlovou střechou a lepenkovou krytinou; bylo provedeno pouze částečné oměření zvenku (chata je na téměř na hranici pozemku...); vnitřní prohlídka nebyla umožněna; vycházím z předpokládaného stavu a stáří...! Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 5 let
- 6 - Základní cena ZC (příloha č. 25): 2 108,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 3,0*5,0 = 15,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 15,00 m 2 2,30 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: 3,0*5,0*(1,90+2,40)/2 = 32,25 m 3 podezdívka: 3,0*5,0*0,30 = 4,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 36,75 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ H zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata I 0,02 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty III 0,00 3. Střešní konstrukce - Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení II 0,00 podkroví (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj I -0,06 el. energie 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství I -0,10 6. Vytápění stavby - Bez vytápění I -0,06 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 III 0,00 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 5 let: s = 1-0,005 * 5 = 0,975 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,975 = 0,780 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 0,689 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 108,- Kč/m 3 * 0,780 = 1 644,24 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 36,75 m 3 * 1 644,24 Kč/m 3 * 0,930 * 0,689= 38 719,- Kč
- 7 - Cena stanovená porovnávacím způsobem = 38 719,- Kč Vedlejší stavba (dřevěná kolna) Jedná se o stavbu bez základů, dřevěnou, se sedlovou střechou (rozměry byly stanoveny pouze odhadem...!). Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.nadz.podl. 2,20*2,20*2,10 = 10,16 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.nadz.podl. NP 10,16 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 10,16 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy C 8,30 100 0,00 0,00 2. Obvodové stěny S 31,90 100 1,00 31,90 3. Stropy S 21,20 100 1,00 21,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 11,10 100 1,00 11,10 6. Klempířské práce C 1,60 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,00 100 1,00 6,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 10. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 11. Podlahy P 10,80 100 0,46 4,97 12. Elektroinstalace C 4,00 100 0,00 0,00
- 8 - Součet upravených objemových podílů 78,87 Koeficient vybavení K 4 : 0,7887 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7887 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 597,- Plná cena: 10,16 m 3 * 1 597,- Kč/m 3 = 16 226,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 30 = 33,3 % Koeficient opotřebení: (1-33,3 % / 100) * 0,667 Nákladová cena stavby CS N = 10 823,- Kč Koeficient pp * 0,641 Cena stavby CS = 6 937,54 Kč Vedlejší stavba (dřevěná kolna) - zjištěná cena = 6 937,54 Kč Cena staveb celkem = 45 656,54 Kč Ocenění porostů na pozemcích Porosty na p.č.1474/41 Jedná se o smíšené trvalé porosty na p.č.1474/41: 1 ořešák, 3 jabloně, 1 slíva, 3 zeravy, 1 jalovec, živý plot jehličnatý, jehličnaté keře; oceněno zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 157 993,68 Celková výměra pozemku m 2 237,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 150,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 99 996,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 6 500,00 Porosty na p.č.1474/41 - zjištěná cena = 6 500,- Kč Cena porostů celkem = 6 500,- Kč Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku:
- 9 - Zahrádkářská chata 38 719,- Kč Vedlejší stavba (dřevěná kolna) 6 937,54 Kč Porosty na p.č.1474/41 6 500,- Kč Stavby, porosty na pozemku - celkem 52 156,54 Kč Pozemky - celkem + 157 993,68 Kč Pozemek p.č.1474/41 - zjištěná cena = 210 150,22 Kč
- 10 - C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.1474/41 210 150,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 210 150,- Kč Celkem 210 150,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 210 150,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) : 210 150,- Kč Uskutečněné prodeje nemovitostí v této lokalitě jsem neměl k dispozici, a proto na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě(viz Příloha č.5 ZP) mohu konstatovat, že dle mého názoru cena zjištěná cca odpovídá ceně obvyklé (tržní hodnotě) a stanovuji: Tržní hodnota nemovitosti...210 000,-Kč (slovy:dvěstědesettisíckč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...! Na výpise z KN je pouze předkupní právo pro ČR, jenž vzniklo dne 1.11.2005 při koupi pozemku. Ve Velké Dobré 10.4.2016 Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze
- 11 - ze dne 26.6.1991 pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2376-22/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2376-22/2016. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 22.3.2016 2 Situace - poloha v obci 1 Kopie katastrální mapy ze dne 20.3.2016 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.6730 ze dne 11.2.2016 5 Porovnatelné současné nabídky nemovitostí k prodeji v této lokalitě 5