č.j.: 137Ex 3486/05 Znalecký posudek č. 2826-101/11 O obvyklé ceně zemědělských pozemků pp.č. 199/16, 227/1, 231/1, Lázně Bělohrad, bez příslušenství, včetně součástí, katastrální území Brtev, obec Lázně Bělohrad, okres Jičín, kraj Královéhradecký - dle LV č. 905 Objednatel posudku: Exekutorský úřad JUDr. Petr Kocián soudní exekutor ul. Veveří čp. 125 616 45 B r n o usnesení č. 137Ex 3486/05-28, ze dne 7.6.2011 Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení Podle stavu ke dni 2.8. 2011 posudek vypracoval: Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp. 212 541 01 T r u t n o v tel. mobil 777818377, e-mail: freznicek@volny.cz Posudek obsahuje 7 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Trutnově, 18. 8. 2011
strana č. 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně v daném místě a čase zemědělských pozemků pp.č. 199/16, 227/1, 231/1, Lázně Bělohrad, bez příslušenství, včetně součástí, katastrální území Brtev, obec Lázně Bělohrad, okres Jičín, kraj Královéhradecký, dle LV č. 905, pro účely exekučního řízení. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a dokumentace nemovitosti byla provedena dne 2.8.2011 za přítomnosti znalce. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu- dálkový přístup, ze dne 7.6.2011, výpis z listu vlastnictví č. 905, pozemek č. 199/16 orná půda 392 m 2, pozemek č. 227/1 trvalý travní porost 111 m 2, pozemek č. 231/1 lesní pozemek 8572 m 2, - snímek mapy katastru nemovitostí předmětných pozemků, - informace o zjištěných cenách při prodeji pozemků v obcích okresu Jičín a sousedících obcí okresu Trutnov, - informace o obvyklé ceně zemědělské půdy při majetkových převodech mezi vlastníky, pozemků a soukromými zemědělci v uvedené obcí, - taxační údaje lesního hospodářského plánu (LHP), poskytnuté MěÚ Jičín, - informace o obvyklé ceně lesních pozemků a porostů, poskytnuté podnikateli na úseku těžby dřevní hmoty, - databáze prodejů nemovitostí, sestavená podle skutečně realizovaných cen nemovitostí na území okresu Trutnov a Jičín, společně se spolupracujícími odhadci, - podklady stavebního úřadu o stáří stavby - nejsou, pouze pozemky, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne 2.8.2011, - fotodokumentace pořízená znalcem, viz. přílohy, - usnesení soudního exekutora čj. 137Ex 3486/05-28, ze dne 7.6.2011, - dále nebyly na mé požádání předloženy žádné další doklady, které by měly vliv na ocenění. 4. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 905, k.ú. Brtev - vlastník Podolský Miroslav, Hlavní 40, Běrunice, identifikátor 561227/1093, vlastnický podíl 1/1. 5. Dokumentace a skutečnost dokumentace nemovitosti nebyla předložena, jedná se o zemědělské pozemky s lesními porosty v lokalitě určené pro zemědělské využití. 6. Celkový popis nemovitosti Město Lázně Bělohrad má evidováno 3 727 obyvatel. Město je lázeňským městem se základní infrastrukturou, je obcí s pověřeným obecním úřadem a patří pod správní obvod obce s rozšířenou působností v Jičíně. Město Lázně Bělohrad má schválený územní plán, oceňované pozemky jsou zemědělské pozemky jsou určeny jako zemědělská půda pro hospodářské využití mimo ÚP.
strana č. 3 Předmětem ocenění je skupina parcel, které jsou na severovýchodním okraji katastru Brtev u polní komunikace do Vřesníku a pozemky jsou na zalesněném svahu se západní expozicí, který odděluje bloky zemědělské půdy. V terénu jsou parcely dobře identifikovatelné dle zaměřených okrajů lesního komplexu, lesní komunikace na parcele 731 na severní hranici, která je v terénu užívána jako funkční komunikace, která odděluje vlastnictví, východní o západní hranici tvoří okraj lesa, nejasná je hranice na jižním okraji, která byla stanovena měřením od identických bodů. 7. Obsah posudku a) Pozemky - Ocenění porovnávací metodou 1) Pozemky dle LV č. 905, k.ú. Brtev B. Posudek Popis pozemků, hodnocení a ocenění a) Pozemky Pozemkové parcely 199/16 a 227/1, evidované v KN jako zemědělská půda jsou nejméně 25 let zemědělsky nevyužívané a postupně zarostly náletem listnatých dřevin. V porostu neproběhly žádné pěstitelské zásahy (probírka, prořezávka), dřeviny jsou ve skupinách, nízko větvené s převahou dřevní hmoty ve větvích korun a minimálním podílem kmenů. Parcela je oceněna v souladu s 9 odstavec 3 zákona č. 151/1997 Sb. dle skutečného stavu, pozemek je oceněn jako nelesní pozemek s lesním porostem, porost jako lesní na nelesní půdě. Pozemková parcela 231/1, evidovaná jako lesní půda je lesní pozemek s lesním porostem a při pochůzce byly posouzeny skutečnost s údaji LHP a údaje byly upraveny o zjištění dle porostových skupin: 1) Porostová skupina 4 je smrková tyčovina ve stáří 38 let, dobře zapojená, v porostu jsou souše a ojedinělé vývraty. V zhledem ke stáří a dynamice růstu porostu je porost přehoustlý a je nezbytné provedení prořezávky, která by upravila hustotu porostu s cílem uvolnit a zpevnit porost a vytvořit příznivé podmínky pro tloušťkový přírůstek na ponechaných jedincích. Vzhledem k charakteru porostu neovlivňuje neprovedení prořezávky tržní cenu, neboť horní hranice zásahu je ve čtyřiceti letech. Pozemek je oceněn jako lesní, cena porostu vychází z údajů Lesního hospodářského plánu pro uvedené porostové skupiny 2) Porostová skupina 1 Je porost náletových dřevin na vytěženém a nezalesněném lesním pozemku bez jakékoliv pěstební péče ( neprovedena probírka), takže na ploše jsou jak skupiny dřevin s počtem 5-8 dřevin na 1/m2, ale také plochy bez náletu dřevin zarostlé křovinami a malinami, které nedovolí další zalesnění náletem z okolních lesů. V porostu převažuje bříza u které v důsledku přehuštění dochází k ohýbání a vrcholovým zlomům.
strana č. 4 Stanovení ceny v místě a čase obvyklé vychází z dosažených tržních cen lesních pozemků a porostů v rozpětí 37,5 55 % ceny, vypočtené dle cenových předpisů. Výše rozpětí je závislá z podílu jehličnanů a stáří porostu. Horní hranice ceny je dosahována u mýtních a předmýtních porostů jehličnanů, minimální je zájem o mladé porosty jehličnanů a listnatých dřevin, u samovolně zalesněné lesní půdy břízou a osikou a cena nezalesněné lesní půdy vychází pouze z ceny pozemku. Ocenění a.1) Porovnávací hodnota V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 2 roky. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Pozemky zemědělské, uvedené velikosti, resp. zjištěnému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka menší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obtížně obchodovatelné. Byl proveden výpočet dle platné prováděcí vyhlášky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je výsledná vypočtená hodnota nekoresponduje s obvyklou cenou předmětné nemovitosti zjištěnou dle realizovaných prodejů, proto s ní nadále neuvažuji. Nemovitost nebyla hodnocena výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Jako podklady pro srovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a inzerce realitních serverů. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost obdobné nemovitosti. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé je vycházeno z následujících zdrojů : - informace o zjištěných cenách při prodeji pozemků v obcích okresu Jičín a sousedících obcí okresu Trutnov, - informace o obvyklé ceně zemědělské půdy při majetkových převodech mezi vlastníky, pozemků a soukromými zemědělci v uvedené obcí, - taxační údaje lesního hospodářského plánu (LHP), poskytnuté MěÚ Jičín, - informace o obvyklé ceně lesních pozemků a porostů, poskytnuté podnikateli na úseku těžby dřevní hmoty.
strana č. 5 Výpočet ceny : Všechny oceňované parcely jsou oceněné jako lesní a nelesní s lesním porostem dle souboru lesního typu parcely 231/1 3K1, vypočtená cena dle cenových předpisů upravena na cenu v místě a čase obvyklou koeficientem 0,55, 1/ Lesní pozemky: ocenění dle 30, odstavec 1-4. parcela výměra SLT cena 1 m2 Cena pozemku upravená x 0,55 199/16 392 3 K 1 2,32 500,19 227/1 111 3 K 1 2,32 141,64 231/1 8 572 3 K 1 2,32 10 937,87 C e l k e m 9 075 m2 11.579,70 Kč 2/ Lesní porosty: ocenění dle 35, odstavec 1-10. Parcely 199/16 + 227/1 - výměra 503 m2 z toho podíl dřevin na ploše: bříza + jeřáb, stáří 25let, zakmenění 0,6 H BR={(9,77-3,77) x 0,276 + 3,77}x 0,6 x 1 (0,005x 55)= 2,36Kč/m 2 x 503 m 2 = 1 187,24 mezisoučet 1 187,24 úprava ceny dle přílohy 31 - položka 8 les nízký -30 % - položka 13.2 - přibližování - 3 % - 33 % - 391,79 Cena porostu 795,45 Kč Cena v místě a čase obvyklá je stanovena ve výši 42 % = 334,09 Kč/m 2. Parcela 231/1 - porostová skupina 4 - výměra 4 900 m2 z toho podíl dřevin na ploše: smrk, stáří 38 let, zakmenění 1,00 H SM={(86,17-12,46)x 0,246+12,46}x1x1 (0,005x75)= 19,12Kč/m 2 x 4900m 2 =93.960,02 mezisoučet 93.690,02 úprava ceny dle přílohy 31 - položka 4+9 vrcholové zlomy, souše - 15% - položka 13.2 - přibližování - 2 % - 17 % -15 927,30 Cena porostu 77.762,72 Kč Cena v místě a čase obvyklá je stanovena ve výši 45% = 34,993,22 Kč Parcela 231/1 - porostová skupina 1 - výměra 3.672 m2 cena v místě a čase obvyklá je 1 Kč/ m 2 porostu = 3.672,00 Kč Cena porostů celkem 38.999,31 Kč
strana č. 6 C. Rekapitulace Oceňované pozemky jsou lesní a nelesní pozemky s lesním porostem. Předmětem ocenění je skupina parcel, které jsou na severovýchodním okraji katastru Brtev u polní komunikace do Vřesníku a pozemky jsou na zalesněném svahu se západní expozicí, který odděluje bloky zemědělské půdy. V terénu jsou parcely dobře identifikovatelné dle zaměřených okrajů lesního komplexu, lesní komunikace na parcele 731 na severní hranici, která je v terénu užívána jako funkční komunikace, východní o západní hranici tvoří okraj lesa, nejasná je hranice na jižním okraji. Poloha nemovitosti mimo zastavěné území obce, v lokalitě scelených zemědělských pozemků, je vhodná pro dané využití. Nemovitost nebyla hodnocena výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Omezení vlastnických práv na nemovitostech vázne - viz. LV - do ocenění je neuvažuji. Nemovitost není v současnosti obchodována na volném trhu nemovitostí. Ceny jsou určeny za předpokladu uvolněné nemovitosti a bez hodnoty omezení vlastnických práv (zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji)!! Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji současnou obvyklou cenu oceňované nemovitosti. Cena pozemků určená porovnávací metodou Obvyklá cena lesních porostů Cena zjištěná porovnávacím způsobem celkem (zaokrouhleno) 11 579,70 Kč 38 999,31 Kč 50 580, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Cena slovy: padesáttisícpětsetosmdesát Kč 50 580, Kč V Trutnově, 18.8. 2011 Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí 212/11 541 01 Trutnov Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.
strana č. 7 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 12.2.1993, č.j.spr.1777/92, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro základní obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné a průmyslové, se specializací vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2826-101/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2826-101/11 podle připojené likvidace. Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp.212 541 01 Trutnov Odhadce nemovitostí certifikovaný dne 15.9.1997, recertifikovaný dne 2.11.2010, Bankovním institutem, vysoká škola, Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON, ev.č. 48/10 s platností do 2.11.2015 V Trutnově, 18.8. 2011 Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp. 212 541 01 Trutnov E. Seznam příloh Situace polohy pozemků, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 905, Snímek mapy katastru nemovitostí, Fotodokumentace pozemků a porostů
strana č. 8 Situace polohy pozemků - šipka označuje přibližnou polohu pozemků -
strana č. 9
strana č. 10 Snímek katastrální mapy -
strana č. 11
strana č. 12
strana č. 13