Znalecký posudek číslo 1178/204/2006 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí pozemků parc.č. 449/2 a 449/7 v k.ú. Tomice u Votic, obec Olbramovice, okres Benešov, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 97. Objednatel : Účel posudku : Mgr. Petr Kocián soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Oceněno ke dni : 20.10.2006 Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 545 212 295 e-mail: chalupa.odhady@seznam.cz Tento posudek obsahuje 9 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 24.10.2006
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda nemovitostí 6 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 8 Přílohy Příloha 1 Mapka s umístěním posuzovaných nemovitostí Příloha 2 Fotodokumentace Příloha 3 Výpisy z katastru nemovitostí (LV č. 97) Příloha 4 Kopie katastrální mapy Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 97, k.ú. Tomice u Votic, vyhotovený dne 19.10.2006 Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Benešov, řízení PÚ : 4508/2006. 1.b.: Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Tomice u Votic v měřítku 1 : 2880 ze dne 20.10.2006, mapový list V-21-16, č.pú: 4508/06. 1.c.: Informace a sdělení získaná při místním šetření od pana Pavla Pohůnka, starosty obce Olbramovice (tel.: + 420 317 812 454, + 420 725 026 698). 1.d.: Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.e.: Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 20.10.2006. 1.f.: Mapa obce a okolí. 1.g.: Vyhláška MF č. 540/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb.. 1.h.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku. 1.ch.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 20.10.2006. 1.i.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetního serveru (www.nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, cscom.cz). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 449/2 a 449/7 v k.ú. Tomice u Votic, obec Olbramovice, okres Benešov, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 97. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 97 pro k.ú. Tomice u Votic ze dne 19.10.2006 a to k datu místního šetření, tj. k 20.10.2006. Informace o nemovitosti Vlastník Mašek David (641104/1494), Náměstí Míru 600/20, Praha 2, Vinohrady, 120 00 Praha 2 LV č. 97 Katastrální území Tomice u Votic (kód 767735) Obec, okres Olbramovice (530344), Benešov (CZ0201) Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh 449/2, 1838 m 2, orná půda 449/7, 1663 m 2, ostatní plocha Ochrana Parc.č. 449/2 zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od pana Pavla Pohůnka, starosty obce Olbramovice (tel.: + 420 317 812 454, + 420 725 026 698) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 20.10.2006 za účasti znalce. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a od pana Pavla Pohůnka, starosty obce Olbramovice (tel.: + 420 317 812 454, + 420 725 026 698) a Ing. Šembery z družstva Nova Bystřice (tel.: + 420 317 793 291), které hospodaří na některých zemědělských pozemcích v k.ú. Tomice u Votic, není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 97 ze dne 19.10.2006 pro k.ú. Tomice u Votic v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo, zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem, zástavním právem soudcovským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 97 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Tomice u Votic. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 97 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Tomice u Votic bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Oceňované pozemky parc.č. 449/2 a 449/7 jsou situovány v místě křížení trati ČD Tábor - Benešov a státní silnice I/3 (E 55) u obce Tožice v k.ú. Tomice u Votic. Pozemky se nachází po obou stranách severní opěry silničního mostu. Ze silnice I/3 silnice odbočkou na obec Tožice jsou oba pozemky přístupné. Pozemek parc.č. 449/2 je mírně svažitý tvoří jej travnatá louka, parc.č. 449/7 tvoří rokle zarostlá náletovými dřevinami. Pozemky mají nepravidelný tvar. Rozdělení oceňovaných objektů 1. Pozemky parc.č. 449/2 a 449/7 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. 2.1.1. Pozemky parc.č. 449/2 a 449/7 2.1.1.1. Popis Oceňovaný pozemek parc.č. 449/2 je mírně svažitý, zatravněný bez trvalých porostů.. Pozemek parc.č. 449/7 tvoří zarostlá rokle u severní podpěry mostu. Dle informací na Obecním úřadě v Olbramovicích od pana Pavla Pohůnka, starosty obce Olbramovice (tel.: + 420 317 812 454, + 420 725 026 698) a Ing. Šembery z družstva Nova Bystřice (tel.: + 420 317 793 291), které obdělává některé zemědělské pozemky v k.ú. Tomice u Votic, na předmětných pozemcích nikdo nehospodaří. 2.1.1.2. Výměry Jedná se o pozemky, které jsou zapsané na LV č. 97 pro k.ú. Tomice u Votic a jsou předmětem ocenění. Předmětem ocenění jsou pozemky : Parc.č. Výměra v m 2 449/2 1 838 449/7 1 663 Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 3 501 m 2. 2.1.1.3. Výpočet obecné hodnoty pozemku Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kancelář a z internetního serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.cscom.cz) a informacemi získanými na Obecním úřadě v Olbramovicích od pana Pavla Pohůnka, starosty obce (tel.: + 420 317 812 454, + 420 725 026 698). Z takto získaných informací vyplývá, že cena zemědělských pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 3,- až 7,- Kč/m 2. S ohledem na polohu, situování v blízkosti frekventované tratě ČD a silničního tahu, velikost a funkční využití pozemků navrhuji obvyklou hodnotu ve spodním pásmu daného intervalu, tedy na 3,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemků 3,- Kč/m 2 Celková výměra 3 501 m 2 Obecná hodnota pozemků 3,- Kč/m 2 3 501 m 2 = 10 503,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
2.1.2. Srovnávací hodnota celkem Pozemky parc.č. 449/2 a 449/7 10 503,- Kč Srovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 10 000,- Kč (slovy : desettisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech není dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 97 ze dne 19.10.2006 v k.ú. Tomice u Votic uplatňováno žádné věcné břemeno. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 97 ze dne 19.10.2006 pro k.ú. Tomice u Votic na v oddíle C - omezení vlastnického práva je zástavní právo, zástavní právo soudcovské, zapsáno nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem, zástavním právem soudcovským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí. Ostatní rizika Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí pozemků parc.č. 449/2 a 449/7 v k.ú. Tomice u Votic, obec Olbramovice, okres Benešov, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 97 vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Benešov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 20.10.2006, po zaokrouhlení na : 10 000,- Kč (slovy : desettisíc korun českých). V Brně, dne 24. října 2006 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 545 212 295 e-mail: chalupa.odhady@seznam.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1178/204/2006 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 24. října 2006 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 545 212 295 e-mail: chalupa.odhady@seznam.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9