ZNALECKÝ POSUDEK č. 758/228/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 118 na pozemku č. parc. St. 417 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 417, č. parc. 902/4, k.ú. Pchery, obec Pchery, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 Usnesení č. j. 132 EX 6303/10-10/Zl Podle stavu ke dni 22.9.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 11.10.2011
- 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Maršála Rybalka 118 273 08 Pchery Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Pchery Katastrální území: Pchery Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 22.9.2011. Prohlídka a zaměření interiéru rodinného domu nebylo znalkyni umožněno prohlídka byla provedena pouze zvenku. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 117 ze dne 24.8.2011, k.ú. Pchery 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 22.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Pchery 3) Usnesení č. j. 132 EX 6303/10-10/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne 22.9.2011 5) Informace získané na Obecním úřadě Pchery dne 22.9.2011 Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 118 na pozemku č. parc. St. 417 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 417, č. parc. 902/4, k.ú. Pchery, obec Pchery, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno. Typ stavby Rodinný dům, řadový koncový (polovina dvojdomu), stávající dokončený. Vlastník staveb: Vatěra Miroslav, Maršála Rybalka 118, 273 08 Pchery Vlastník pozemků: Vatěra Miroslav, Maršála Rybalka 118, 273 08 Pchery Katastrální úřad: pro Středočeský kraj KP Kladno LV č. 117 Katastrální úz.: Pchery Kraj: Středočeský Obec: Pchery část obce: Pchery Ulice: Maršála Rybalka počet obyvatel: 1 895
- 3 - č.p. 118 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 417 výměra 231 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 902/4 výměra 264 m 2 druh pozemku: zahrada Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v obci Pchery, místní části Theodor. Místní část Theodor je stavebně oddělena od obce Pchery, leží cca 1,5 km jihovýchodně. Pchery jsou obec ležící mezi Kladnem a Slaným. V obci Pchery je základní občanská vybavenost obecní úřad, škola, zdravotní středisko, autobusová zastávka. Úplná občanská vybavenost je ve správních centrech Slaný cca 6 km a Kladno cca 6 km, dostupných po místních komunikacích. V místní části Theodor Poloha a okolí není občanská vybavenost, pouze zastávka autobusu. Oceňované nemovitosti se nachází v západní, okrajové, zastavěné části místní části Theodor, v okolí jsou dokončené rodinné domy původní zástavby. Přilehlá komunikace je málo frekventovaná, bez rušivých vlivů. Vzdálenost do centra obce Pchery je cca 1,5 km. Celkově je místo pro bydlení vhodné. Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Druh zástavby Nebyla zjištěna. Zastávka autobusů cca 100 m. Přístup po zpevněné komunikaci. Elektro, vodovod, kanalizace. Plyn na hranici pozemku. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry ohledání pouze zvenku. Rodinný dům, řadový koncový (polovina dvojdomu), stávající dokončený. Popis staveb budova č.p. 118 Rok dokončení stáří cca 100 let přístavby, nástavby v r. 2000 (dle údajů ve spise OÚ) provedena přístavba zděné verandy na severozápadní straně RD, nedokončeno modernizace/rekonstrukce v nezjištěném roce provedena výměna oken Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních 0 dle údajů zjištěných na OÚ Pchery nepodsklepeno nadzemních 1 + 1 1 NP + půdní prostor, upravenost k bydlení nezjištěna Popis vychází z informací získaných ze složky domu č.p. 118 na Obecním úřadě Popis Pchery. Dům č.p. 118 má 1. NP a půdní prostor, upravenost půdního prostoru k bydlení nezjištěna. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová s polovalbou na severozápadní straně; přístavek verandy má střechu pultovou. Krytina pálené tašky. Klempířské prvky jsou plechové, s nátěrem; přístavek verandy nemá klempířské prvky osazeny. Okna jsou dřevěná, zdvojená. Jedno okno na jihozápadní straně je plastové. Vstupní dveře jsou dřevěné. Vnitřní povrchy podlah nezjištěno. Vnitřní povrchy stěn nezjištěno. Fasáda hladká omítka, částečné chybí. Přístavba verandy je zcela bez vnější omítky. Vybavení a zařizovací předměty koupelna a WC nezjištěno. Topení nezjištěno.
- 4 - Rekonstrukce a modernizace Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace. Plyn na hranici pozemku. Dispoziční řešení: dle stavebních výkresů ve složce domu na Obecním úřadě Pchery - veranda, chodba se schody na půdu, kuchyň, pokoj, pokoj. UP celkem: cca 65 m 2 Nedokončená přístavba verandy (r. 2000), nedokončené úpravy po výměně oken. Popis Vedlejší stavby a příslušenství Na západě pozemku č. parc. St. 417 je umístěna zděná kolna o rozměrech (3,3 x 4,7) m. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je pultová, krytina pálené tašky. Dveře a okno jsou dřevěné. Celkově zhoršený stavebně technický stav. Bez údržby. Na západě pozemku č. parc. 902/4 je umístěn přístřešek a zděná kolna. Přístřešek má pultovou střechou krytina pálené tašky. Zděná kolna má pultovou střechu, střešní krytina nezjištěna. Stavebně technický stav přístřešku a kolny nebyl zjištěn. Pozemky Pozemek č. parc. St. 417 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu a stavbou zděné kolny. Zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Pozemek č. parc. 902/4 je částečně zastavěn na západní straně stavbami přístřešku a zděné kolny. Zbytek je neudržovaná zahrada. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, dohromady mají tvar obdélníku, protáhlého ve směru severovýchod jihozápad, jsou rovinné. Pozemky jsou oploceny. Přístup je z jihozápadní strany ze zpevněné komunikace. Vnější zařízení Na jihozápadě částečně dřevěný plot s betonovou podezdívkou a cihlovými sloupky, částečně zeď s hladkou omítkou. Vjezdová vrata a vstupní vrátka jsou plechová s nátěrem, částečně Oplocení zkorodovaná. Na severovýchodě cihlová zeď, částečně s omítkou, ve zhoršeném stavu. Na severovýchodě prkenný plot bez nátěru. Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod na hranici pozemku Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav staveb Poloha vzhledem k užívání Dle ohledání zvenku -nedokončená přístavba verandy a výměna oken. Dům bez podstatné rekonstrukce, převážně v původním stavu. Stav je podprůměrný, v posledních letech bez údržby. Lokalita se zhoršenou dostupností občanské vybavenosti. Vhodná k trvalému bydlení. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 117 k.ú. Pchery 2) Zástavní právo soudcovské zapsané v části C LV č. 117 k.ú. Pchery 3) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 117 k.ú. Pchery
- 5 - Zahrnuta v obvyklé ceně Stav zápisu KN a skutečnosti Vyhodnocení 1), 2), 3) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Nebyla zjištěna Z komunikace č. parc. 944/4 k.ú. Pchery (silnice, vlastník Středočeský kraj). Bez rizika.
- 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 417 231 1 100-254 100 zastavěná pl. a nádvoří 902/4 264 1 100-290 400 zahrada I. CENA POZEMKU 544 500 STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budovy stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav č.p. 118 cca 100 let 420 4 000 100 1 680 000 70 504 000 vedlejší stavby: kolny - 10 000 Reprodukční cena staveb 1 680 000 - - II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 514 000 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 1 058 500 Kč -
- 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Smečno, RD 2 + 1 ZP 43 m 2, UP 60 m 2, pozemek 56 m 2 Nabídková cena: 880 000 Kč, 10/2011 Částečně podsklepený RD. - menší pozemek stejná dispozice, podobná UP podobná lokalita Porovnatelný RD č. 2: Smečno, RD 2 + 1 ZP 66 m 2, UP 60 m 2, pozemek 66 m 2 Nabídková cena: 899 000 Kč, 9/2011 Koncový řadový RD, ze smíšeného zdiva. Okna dřevěná s protihlukovým těsněním. Elektro, vodovod, plyn, kanalizace. Vytápění ústřední, ohřev TUV - plynový kotel. Podsklepeno. - menší pozemek podobná lokalita Porovnatelný RD č. 3: Kladno - Švermov, RD 3 + 1 UP 80 m 2, pozemek 223 m 2 Nabídková cena: 990 000 Kč, 10/2011 Přízemní RD, po částečné vnitřní rekonstrukci - nové rozvody elektro, vnitřní zateplení, sádrokartonové stropy, částečně nové štuky. Garáž, sklep. - menší pozemek + po částečné rekonstrukci + garáž, sklep + větší dispozice a UP lepší lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 750 000 850 000 Kč
- 8 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Dle ohledání zvenku bez podstatné rekonstrukce, započatá přístavba je nedokončena. Stav je podprůměrný, v posledních letech bez údržby. Zhoršená dostupnost občanské vybavenosti stavebně oddělená místní část. Menší pozemek. Možnost napojení na kanalizaci, vodovod i plynovod. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka interiéru nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 118 na pozemku č. parc. St. 417 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 417, č. parc. 902/4, k.ú. Pchery, obec Pchery, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno. 750 000 850 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 11.10.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 758/228/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/228/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 22.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Pchery 2) Situace, fotodokumentace ze dne 22.9.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 117 ze dne 24.8.2011, k.ú. Pchery
- 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 22.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Pchery 2) Situace, fotodokumentace ze dne 22.9.2011
- 10 - Severozápadní pohled Západní pohled Přístavba verandy Výměna oken - detail