ZNALECKÝ POSUDEK č. 1197-019/2013 o obvyklé ceně nemovitosti, kterou představuje podíl ve výši 1/2 na pozemkové parcele č. 945 - zahrada o výměře 805 m 2, zapsaných na LV 339 pro k.ú. Dříteň, obec Dříteň, okres České Budějovice. Účel ocenění: Pro účely exekučního řízení 015 EX 276/2011 (ocenění stávajícího stavu) Objednatel : EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Palackého 31/2 266 01 Beroun Zhotovitel: Bc. Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II 379 01 Třeboň Datum místního šetření: 23.4.2013 Stav ke dni : 23.4.2013 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 4 V Třeboni, dne 29.5.2013
A. NÁLEZ -2- Znalecký úkol Znaleckým úkolem je znalecký posudek o stanovení obvyklé ceny vpředu uvedené nemovitosti vedené Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice, zapsaných na LV č. 339, pro k.ú. Dříteň, obec Dříteň, okres České Budějovice. Základní informace Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres České Budějovice, obec Dříteň, k.ú. Dříteň Adresa nemovitosti: Dříteň, 373 51 Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci pozemku: 695704/1344, paní Monika Pomejová, U Stadionu 617, 373 44 Zliv, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 615520/0150, paní Dana Žlábková, Radomilická 1262, 389 01 Vodňany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Přehled podkladů - výpis z Katastru nemovitostí ze dne 26.2.2013, prokazující stav evidovaný k datu 26.2.2013, pro LV č. 339, k.ú. Dříteň, obec Dříteň, okres České Budějovice, vyhotovený dálkovým přístupem pro účel: Soudní řízení, č.j.: 15ex276/11 pro Soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský - kopie katastrální mapy pro k.ú. Dříteň, obec Dříteň, okres České Budějovice, vyhotovená náhledem na internetové stránky ČÚZK - informace z platného ÚP obce Dříteň - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od 1.2. 2013 Celkový popis: Poznámka: Předmětem stanovení obvyklé ceny je podíl ve výši 1/2 na pozemku p.č. 945 - zahrada o celkové výměře 805m 2. Vzhledem k tomuto faktu není možné stanovit obvyklou cenu nemovitosti běžnými metodami, protože s nemovitostmi, které mají více podílových spoluvlastníků se téměř neobchoduje s jednotlivými podíly. Když už se takovýto obchod uskuteční, tak na trhu platí, že součet zobchodovaných spoluvlastnických podílů na nemovitosti nedává hodnotu nemovitosti bez spoluvlastnických podílů. Součet obvyklých cen spoluvlastnických podílů na nemovitosti je vždy nižší, než obvyklá cena nemovitosti, jaká by byla dosažena při prodeji bez spoluvlastnických podílů. Stanovení obvyklé ceny podílu na nemovitosti je tedy prováděno simulací, která vychází z obvyklé ceny nemovitosti bez spoluvlastnických podílů, snížené o určitou část obvyklé ceny, která vyjadřuje rizika a problémy spojené se spoluvlastnickým podílem na takovéto nemovitosti. Dle zkušeností znalce toto snížení běžně dosahuje 20 až 30% obvyklé ceny nemovitosti bez spoluvlastnických podílů. Oceňovaná parcele je zapsána v k.ú. Dříteň, avšak ve skutečnosti je umístěna na okraji obce Velice u komunikace vedoucí z Velice do Nákří. Dle platného územního plánu obce je možné zastavět cca 2/3 plochy parcely (od silnice po konec sousední parcely s rodinným domem), zbytek bude sloužit jako zahrada u rodinného domu. Přístup k parcele je po zpevněné veřejné komunikaci, napojení na veřejný rozvod vody je možný v komunikaci, napojení na kanalizaci je možné na kanalizaci na hranici sousední zahrady. Vše je zakresleno v příloze.
B. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávací metoda Pozemková parcela č. 945-3- Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Lokalita: Olešník Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,80 KMP: 1,00 KPP: 0,98 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,95 KUV: 1,00 Parcela č.: 801 559 899 699,00 0,74 520,62 Popis pozemku: Kompletně zasíťovaný (voda, kanalizace, elektřina, plyn, zpevněný přístup), pozemek určený k výstavbě RD. Lokalita: Olešník KRC: 0,80 KMP: 1,00 KPP: 0,98 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,95 KUV: 1,00 Parcela č.: 911 495 000 543,36 0,74 404,69 Popis pozemku: Kompletně zasíťovaný (voda, kanalizace, elektřina, plyn, zpevněný přístup), pozemek určený k výstavbě Lokalita: Dívčice KRC: 0,80 KMP: 0,98 KPP: 0,98 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,95 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 139 440 000 386,30 0,73 281,96 Popis pozemku: Pozemek určený k výstavbě RD, sítě na okraji pozemku. Lokalita: Dívčice KRC: 0,80 KMP: 0,90 KPP: 0,98 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,98 KUV: 1,00 Parcela č.: 2 097 689 000 328,56 0,69 227,20 Popis pozemku: Pozemek určený k výstavbě RD, sítě na hranici pozemku. Průměrná jednotková cena 358,62 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Vzhledem k tomu, že v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu použity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 0,8 - tzn. jsou sníženy o 20%. Srovnávací pozemky jsou zasíťované, jsou určené k zastavění rodinnými domy. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zahrada 945 805 360 289 800 Obvyklá cena před korekcí ceny 289 800 Podílové spoluvlastnictví - podíl 1/2 * 0,50 = 144 900,00 Podílové spoluvlastnictví - srážka 25% * 0,75 = 108 675,00 Celková výměra pozemků 805 Hodnota poz. celkem 108 675
C. REKAPITULACE OCENĚNÍ -4- Porovnávací hodnota Obvyklá cena Současný stav 108 675 Kč 110 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.16 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků Obvyklou cenu stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění ceny metodou porovnávací hodnoty a s přihlédnutím k obchodovatelnosti tohoto typu nemovitostí v dané lokalitě. Oceňovaná nemovitost je situována do lokality určené k bydlení s dobrou dopravní obslužností a s dobrou návazností na občanskou vybavenost. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za použití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů, omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých služeb. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti.
-5-9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná obvyklá cena nemovitosti je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 2. Zpracovaný odhad obvyklé ceny nemovitosti zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu obvyklé ceny nemovitosti byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Bc. Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II tel.: 605 163 148 379 01 Třeboň e-mail: pantl@tiscali.cz V Třeboni, dne 29.5.2013 Bc. Vítězslav Pantl Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30.4.2001, č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1197-019/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. V Třeboni, dne 29.5.2013 Bc. Vítězslav Pantl D. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 339 ze dne 26.2.2013 1 Snímek katastrální mapy se zákresem sítí 1 Mapa oblasti 1
-6-
-7-
-8-