ZNALECKÝ POSUDEK č. 2267/2014 O ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Obvodního soudu pro Prahu 8 14 Nc 10985/2008-19 064 EX- 346/10-71 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 13.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: nemecekznal@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 19.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Líbeznice 109 250 65 Líbeznice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Líbeznice Katastrální území: Líbeznice Počet obyvatel: 2 306 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce I 0,60 O3. Poloha obce I 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 900,02 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.5.2014 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 492 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2-2 -
Vlastníci pozemku: Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem 7. Celkový popis nemovitosti Obec Líbeznice leží cca 10 km od Hlavního města Prahy a cca 7 km od města Neratovice, v obci je základní občanská vybavenost. Vyšší občanská vybavenost je v Hlavním městě Praze. Dopravní obslužnost zajišťuje MHD příměstská autobusová doprava a autobusy ČSAD. Nemovitost je samostatný rodinný dům určený k rodinnému bydlení, který leží na samotě u potoka za obcí Líbeznice. Přístup k nemovitosti je pouze po cizích pozemcích. Nemovitost není připojena na žádné inženýrské sítě. Nemovitost byla postavena cca v roce 1925( dle sdělení starosty obce Líbeznice). Jde o stavbu s jedním nadzemním podlažím, založenou na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti a radonu, obvodové stěny zděné cihelné s kombinací kamene, stropy dřevěné povalové,sedlová střecha s pálenou taškou. Okna dřevěná zdvojená, topení lokální na tuhá paliva, podlaha dlažby. V Nemovitosti obytná pouze jedna místnost, ostatní místnosti jsou plné nepotřebných věcí posbíraných bezdomovci, kteří objekt užívají a hlídají s pomocí střelné zbraně a s vědomím pana Nováka. Nemovitost nebyla přístupná, ohledání a fotodokumentace proběhla pouze od vchodových dveří, dále se znalec neodvážil vejít s ohledem na svou bezpečnost. ale pouze na kraji dále se znalec obával o své zdraví. V okolí nemovitosti a na zahradě je plno odpadků. Nemovitost je ve velmi špatném technickém stavu s nutností kompletní rekonstrukce a vyklizení nemovitosti a zahrady. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,940 4 i = 1-4 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,20 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem - I -0,08 bez přístupu 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III -0,03 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,700 Koeficient pp = I T * I P = 0,658 11 i = 2 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 83,24 m 2 2,60 m zastřešení 83,24 m 2 1,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (83,24)*(2,60) = 216,42 m 3 zastřešení (83,24)*(1,90) = 158,16 m 3-5 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 216,42 m 3 zastřešení Z 158,16 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 374,58 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P 100 2. Zdivo kámen cihla P 100 3. Stropy dřevěné P 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina P 100 6. Klempířské konstrukce chybí C 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 50 7. Vnitřní omítky chybí C 50 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady chybí C 100 11. Schody chybí C 100 12. Dveře chybí C 100 13. Okna dřevěná špaletová P 100 14. Podlahy obytných místností chybí C 100 15. Podlahy ostatních místností teraco S 100 16. Vytápění kamna na tuhá paliva P 100 17. Elektroinstalace chybí C 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody chybí C 100 20. Zdroj teplé vody chybí C 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace chybí C 100 23. Vybavení kuchyně kamna P 100 24. Vnitřní vybavení chybí C 100 25. Záchod suchý P 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 3. Stropy P 7,90 100 0,46 3,63 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina P 3,40 100 0,46 1,56 6. Klempířské konstrukce C 0,90 100 0,00 0,00-6 -
7. Vnitřní omítky S 5,80 50 1,00 2,90 7. Vnitřní omítky C 5,80 50 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře C 3,20 100 0,00 0,00 13. Okna P 5,20 100 0,46 2,39 14. Podlahy obytných místností C 2,20 100 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace C 4,30 100 0,00 0,00 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody C 3,20 100 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně P 0,50 100 0,46 0,23 24. Vnitřní vybavení C 4,10 100 0,00 0,00 25. Záchod P 0,30 100 0,46 0,14 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 37,86 Koeficient vybavení K 4 : 0,3786 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3786 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 857,98 Plná cena: 374,58 m 3 * 1 857,98 Kč/m 3 = 695 962,15 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 1 rok Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 90 = 98,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 104 394,32 Kč Koeficient pp * 0,658 Cena stavby CS = 68 691,46 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 68 691,46 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemku Ocenění 2.1. Pozemek Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - pozemek RD II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,940 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,20 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem - bez přístupu I -0,08-8 -
7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III -0,03 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,700 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,700 = 0,658 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 900,02 0,658 592,21 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 122 360,00 592,21 213 195,60 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 213 195,60 Pozemek - zjištěná cena = 213 195,60 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 695 962,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 695 962,20 Kč 2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek 213 195,60 Kč 2. Ocenění pozemku celkem 213 195,60 Kč Celkem 909 157,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 909 157,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 68 691,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 68 691,50 Kč 2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek 213 195,60 Kč 2. Ocenění pozemku celkem 213 195,60 Kč Celkem 281 887,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 281 887,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 281 890,- Kč slovy: Dvěstěosmdesátjednatisícosmsetdevadesát Kč - 10 -
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): Nemovitost nelze porovnávat s rodinnými domy na trhu s nemovitostmi v této lokalitě. Vzhledem k tomu, že jde o nemovitost, která je bez přístupu, bez možnosti připojení na inženýrské sítě a vzhledem k technickému stav nemovitosti, který je velmi špatný a zanesený odpadem, který bude nutné likvidovat na skládce a stejně tak i zahrada. Proto lze cenu obvyklou za rodinný dům č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří lze v místě a čase stanovit na částku 230 000,- Kč Hodnotu podílu 1/2 na rodinném domu s pozemkem lze stanovit na částku v místě a čase na...90 000,-Kč Cena nákladová ( vyhlášková)...281 890,- Kč Cena obvyklá ( tržní) za ½ podílu...90 000,- Kč Ve Vejprnicích 19.5.2014 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2267/2014 znaleckého deníku. - 11 -
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2267/2014 O ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Obvodního soudu pro Prahu 8 14 Nc 10985/2008-19 064 EX- 346/10-71 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 13.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: nemecekznal@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 19.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Líbeznice 109 250 65 Líbeznice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Líbeznice Katastrální území: Líbeznice Počet obyvatel: 2 306 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce I 0,60 O3. Poloha obce I 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 900,02 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.5.2014 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 492 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2-2 -
Vlastníci pozemku: Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem 7. Celkový popis nemovitosti Obec Líbeznice leží cca 10 km od Hlavního města Prahy a cca 7 km od města Neratovice, v obci je základní občanská vybavenost. Vyšší občanská vybavenost je v Hlavním městě Praze. Dopravní obslužnost zajišťuje MHD příměstská autobusová doprava a autobusy ČSAD. Nemovitost je samostatný rodinný dům určený k rodinnému bydlení, který leží na samotě u potoka za obcí Líbeznice. Přístup k nemovitosti je pouze po cizích pozemcích. Nemovitost není připojena na žádné inženýrské sítě. Nemovitost byla postavena cca v roce 1925( dle sdělení starosty obce Líbeznice). Jde o stavbu s jedním nadzemním podlažím, založenou na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti a radonu, obvodové stěny zděné cihelné s kombinací kamene, stropy dřevěné povalové,sedlová střecha s pálenou taškou. Okna dřevěná zdvojená, topení lokální na tuhá paliva, podlaha dlažby. V Nemovitosti obytná pouze jedna místnost, ostatní místnosti jsou plné nepotřebných věcí posbíraných bezdomovci, kteří objekt užívají a hlídají s pomocí střelné zbraně a s vědomím pana Nováka. Nemovitost nebyla přístupná, ohledání a fotodokumentace proběhla pouze od vchodových dveří, dále se znalec neodvážil vejít s ohledem na svou bezpečnost. ale pouze na kraji dále se znalec obával o své zdraví. V okolí nemovitosti a na zahradě je plno odpadků. Nemovitost je ve velmi špatném technickém stavu s nutností kompletní rekonstrukce a vyklizení nemovitosti a zahrady. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,940 4 i = 1-4 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,20 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem - I -0,08 bez přístupu 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III -0,03 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,700 Koeficient pp = I T * I P = 0,658 11 i = 2 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 83,24 m 2 2,60 m zastřešení 83,24 m 2 1,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (83,24)*(2,60) = 216,42 m 3 zastřešení (83,24)*(1,90) = 158,16 m 3-5 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 216,42 m 3 zastřešení Z 158,16 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 374,58 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P 100 2. Zdivo kámen cihla P 100 3. Stropy dřevěné P 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina P 100 6. Klempířské konstrukce chybí C 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 50 7. Vnitřní omítky chybí C 50 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady chybí C 100 11. Schody chybí C 100 12. Dveře chybí C 100 13. Okna dřevěná špaletová P 100 14. Podlahy obytných místností chybí C 100 15. Podlahy ostatních místností teraco S 100 16. Vytápění kamna na tuhá paliva P 100 17. Elektroinstalace chybí C 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody chybí C 100 20. Zdroj teplé vody chybí C 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace chybí C 100 23. Vybavení kuchyně kamna P 100 24. Vnitřní vybavení chybí C 100 25. Záchod suchý P 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 3. Stropy P 7,90 100 0,46 3,63 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina P 3,40 100 0,46 1,56 6. Klempířské konstrukce C 0,90 100 0,00 0,00-6 -
7. Vnitřní omítky S 5,80 50 1,00 2,90 7. Vnitřní omítky C 5,80 50 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře C 3,20 100 0,00 0,00 13. Okna P 5,20 100 0,46 2,39 14. Podlahy obytných místností C 2,20 100 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace C 4,30 100 0,00 0,00 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody C 3,20 100 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně P 0,50 100 0,46 0,23 24. Vnitřní vybavení C 4,10 100 0,00 0,00 25. Záchod P 0,30 100 0,46 0,14 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 37,86 Koeficient vybavení K 4 : 0,3786 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3786 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 857,98 Plná cena: 374,58 m 3 * 1 857,98 Kč/m 3 = 695 962,15 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 1 rok Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 90 = 98,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 104 394,32 Kč Koeficient pp * 0,658 Cena stavby CS = 68 691,46 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 68 691,46 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemku Ocenění 2.1. Pozemek Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - pozemek RD II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,940 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,20 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem - bez přístupu I -0,08-8 -
7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III -0,03 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,700 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,700 = 0,658 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 900,02 0,658 592,21 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 122 360,00 592,21 213 195,60 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 213 195,60 Pozemek - zjištěná cena = 213 195,60 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 695 962,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 695 962,20 Kč 2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek 213 195,60 Kč 2. Ocenění pozemku celkem 213 195,60 Kč Celkem 909 157,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 909 157,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 68 691,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 68 691,50 Kč 2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek 213 195,60 Kč 2. Ocenění pozemku celkem 213 195,60 Kč Celkem 281 887,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 281 887,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 281 890,- Kč slovy: Dvěstěosmdesátjednatisícosmsetdevadesát Kč - 10 -
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): Nemovitost nelze porovnávat s rodinnými domy na trhu s nemovitostmi v této lokalitě. Vzhledem k tomu, že jde o nemovitost, která je bez přístupu, bez možnosti připojení na inženýrské sítě a vzhledem k technickému stav nemovitosti, který je velmi špatný a zanesený odpadem, který bude nutné likvidovat na skládce a stejně tak i zahrada. Proto lze cenu obvyklou za rodinný dům č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří lze v místě a čase stanovit na částku 230 000,- Kč Hodnotu podílu 1/2 na rodinném domu s pozemkem lze stanovit na částku v místě a čase na...90 000,-Kč Cena nákladová ( vyhlášková)...281 890,- Kč Cena obvyklá ( tržní) za ½ podílu...90 000,- Kč Ve Vejprnicích 19.5.2014 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2267/2014 znaleckého deníku. - 11 -
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2267/2014 O ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Obvodního soudu pro Prahu 8 14 Nc 10985/2008-19 064 EX- 346/10-71 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 13.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: nemecekznal@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 19.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Líbeznice 109 250 65 Líbeznice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Líbeznice Katastrální území: Líbeznice Počet obyvatel: 2 306 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce I 0,60 O3. Poloha obce I 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 900,02 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.5.2014 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 492 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2-2 -
Vlastníci pozemku: Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem 7. Celkový popis nemovitosti Obec Líbeznice leží cca 10 km od Hlavního města Prahy a cca 7 km od města Neratovice, v obci je základní občanská vybavenost. Vyšší občanská vybavenost je v Hlavním městě Praze. Dopravní obslužnost zajišťuje MHD příměstská autobusová doprava a autobusy ČSAD. Nemovitost je samostatný rodinný dům určený k rodinnému bydlení, který leží na samotě u potoka za obcí Líbeznice. Přístup k nemovitosti je pouze po cizích pozemcích. Nemovitost není připojena na žádné inženýrské sítě. Nemovitost byla postavena cca v roce 1925( dle sdělení starosty obce Líbeznice). Jde o stavbu s jedním nadzemním podlažím, založenou na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti a radonu, obvodové stěny zděné cihelné s kombinací kamene, stropy dřevěné povalové,sedlová střecha s pálenou taškou. Okna dřevěná zdvojená, topení lokální na tuhá paliva, podlaha dlažby. V Nemovitosti obytná pouze jedna místnost, ostatní místnosti jsou plné nepotřebných věcí posbíraných bezdomovci, kteří objekt užívají a hlídají s pomocí střelné zbraně a s vědomím pana Nováka. Nemovitost nebyla přístupná, ohledání a fotodokumentace proběhla pouze od vchodových dveří, dále se znalec neodvážil vejít s ohledem na svou bezpečnost. ale pouze na kraji dále se znalec obával o své zdraví. V okolí nemovitosti a na zahradě je plno odpadků. Nemovitost je ve velmi špatném technickém stavu s nutností kompletní rekonstrukce a vyklizení nemovitosti a zahrady. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,940 4 i = 1-4 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,20 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem - I -0,08 bez přístupu 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III -0,03 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,700 Koeficient pp = I T * I P = 0,658 11 i = 2 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 83,24 m 2 2,60 m zastřešení 83,24 m 2 1,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (83,24)*(2,60) = 216,42 m 3 zastřešení (83,24)*(1,90) = 158,16 m 3-5 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 216,42 m 3 zastřešení Z 158,16 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 374,58 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P 100 2. Zdivo kámen cihla P 100 3. Stropy dřevěné P 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina P 100 6. Klempířské konstrukce chybí C 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 50 7. Vnitřní omítky chybí C 50 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady chybí C 100 11. Schody chybí C 100 12. Dveře chybí C 100 13. Okna dřevěná špaletová P 100 14. Podlahy obytných místností chybí C 100 15. Podlahy ostatních místností teraco S 100 16. Vytápění kamna na tuhá paliva P 100 17. Elektroinstalace chybí C 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody chybí C 100 20. Zdroj teplé vody chybí C 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace chybí C 100 23. Vybavení kuchyně kamna P 100 24. Vnitřní vybavení chybí C 100 25. Záchod suchý P 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 3. Stropy P 7,90 100 0,46 3,63 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina P 3,40 100 0,46 1,56 6. Klempířské konstrukce C 0,90 100 0,00 0,00-6 -
7. Vnitřní omítky S 5,80 50 1,00 2,90 7. Vnitřní omítky C 5,80 50 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře C 3,20 100 0,00 0,00 13. Okna P 5,20 100 0,46 2,39 14. Podlahy obytných místností C 2,20 100 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace C 4,30 100 0,00 0,00 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody C 3,20 100 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně P 0,50 100 0,46 0,23 24. Vnitřní vybavení C 4,10 100 0,00 0,00 25. Záchod P 0,30 100 0,46 0,14 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 37,86 Koeficient vybavení K 4 : 0,3786 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3786 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 857,98 Plná cena: 374,58 m 3 * 1 857,98 Kč/m 3 = 695 962,15 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 1 rok Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 90 = 98,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 104 394,32 Kč Koeficient pp * 0,658 Cena stavby CS = 68 691,46 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 68 691,46 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemku Ocenění 2.1. Pozemek Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - pozemek RD II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,940 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,20 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem - bez přístupu I -0,08-8 -
7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III -0,03 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,700 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,700 = 0,658 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 900,02 0,658 592,21 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 122 360,00 592,21 213 195,60 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 213 195,60 Pozemek - zjištěná cena = 213 195,60 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 695 962,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 695 962,20 Kč 2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek 213 195,60 Kč 2. Ocenění pozemku celkem 213 195,60 Kč Celkem 909 157,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 909 157,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 68 691,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 68 691,50 Kč 2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek 213 195,60 Kč 2. Ocenění pozemku celkem 213 195,60 Kč Celkem 281 887,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 281 887,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 281 890,- Kč slovy: Dvěstěosmdesátjednatisícosmsetdevadesát Kč - 10 -
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): Nemovitost nelze porovnávat s rodinnými domy na trhu s nemovitostmi v této lokalitě. Vzhledem k tomu, že jde o nemovitost, která je bez přístupu, bez možnosti připojení na inženýrské sítě a vzhledem k technickému stav nemovitosti, který je velmi špatný a zanesený odpadem, který bude nutné likvidovat na skládce a stejně tak i zahrada. Proto lze cenu obvyklou za rodinný dům č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří lze v místě a čase stanovit na částku 230 000,- Kč Hodnotu podílu 1/2 na rodinném domu s pozemkem lze stanovit na částku v místě a čase na...90 000,-Kč Cena nákladová ( vyhlášková)...281 890,- Kč Cena obvyklá ( tržní) za ½ podílu...90 000,- Kč Ve Vejprnicích 19.5.2014 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2267/2014 znaleckého deníku. - 11 -
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2267/2014 O ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Obvodního soudu pro Prahu 8 14 Nc 10985/2008-19 064 EX- 346/10-71 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 13.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: nemecekznal@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 19.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Líbeznice 109 250 65 Líbeznice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Líbeznice Katastrální území: Líbeznice Počet obyvatel: 2 306 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce I 0,60 O3. Poloha obce I 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 900,02 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.5.2014 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 492 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2-2 -
Vlastníci pozemku: Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem 7. Celkový popis nemovitosti Obec Líbeznice leží cca 10 km od Hlavního města Prahy a cca 7 km od města Neratovice, v obci je základní občanská vybavenost. Vyšší občanská vybavenost je v Hlavním městě Praze. Dopravní obslužnost zajišťuje MHD příměstská autobusová doprava a autobusy ČSAD. Nemovitost je samostatný rodinný dům určený k rodinnému bydlení, který leží na samotě u potoka za obcí Líbeznice. Přístup k nemovitosti je pouze po cizích pozemcích. Nemovitost není připojena na žádné inženýrské sítě. Nemovitost byla postavena cca v roce 1925( dle sdělení starosty obce Líbeznice). Jde o stavbu s jedním nadzemním podlažím, založenou na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti a radonu, obvodové stěny zděné cihelné s kombinací kamene, stropy dřevěné povalové,sedlová střecha s pálenou taškou. Okna dřevěná zdvojená, topení lokální na tuhá paliva, podlaha dlažby. V Nemovitosti obytná pouze jedna místnost, ostatní místnosti jsou plné nepotřebných věcí posbíraných bezdomovci, kteří objekt užívají a hlídají s pomocí střelné zbraně a s vědomím pana Nováka. Nemovitost nebyla přístupná, ohledání a fotodokumentace proběhla pouze od vchodových dveří, dále se znalec neodvážil vejít s ohledem na svou bezpečnost. ale pouze na kraji dále se znalec obával o své zdraví. V okolí nemovitosti a na zahradě je plno odpadků. Nemovitost je ve velmi špatném technickém stavu s nutností kompletní rekonstrukce a vyklizení nemovitosti a zahrady. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,940 4 i = 1-4 -