Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 22 / 2013

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 22 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 45, LV č. 28 na pozemku parc.č. St. 123 pozemek parc.č. St. 123, LV č. 28 pozemek parc.č. 404/1, LV č. 28 včetně příslušenství Adresa Kraj Královéhradecký kraj Obec Sendražice Počet obyvatel 405 Kat. území Sendražice u Smiřic Ulice Sendražice č.p. 45 Část obce dle LV Sendražice Objednatel Exekutorský úřad Brno-město JUDr. Vít Novozámský Bratislavská č.p Brno k Usnesení č.j. 056 EX 11304/11-91 Tel IČ DIČ CZ Vlastnictví Budova RD č.p. 45 Holeček Ladislav - Sendražice, Sendražice 45 7/8 Holečková Libuše - Hradec Králové, Rybova 1901/16 1/8 pozemek parc.č. St. 123 Holeček Ladislav - Sendražice, Sendražice 45 7/8 Holečková Libuše - Hradec Králové, Rybova 1901/16 1/8 pozemek parc.č. 404/1 Holeček Ladislav - Sendražice, Sendražice 45 7/8 Holečková Libuše - Hradec Králové, Rybova 1901/16 1/8 Zpracováno pro exekutora Vypracoval Ing. Fojtl Rudolf Dne Licence číslo Kuklenská 774 Ke dni Hradec Králové reality@foreka.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet stran příloh 5 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion sedmsetčtyřicet tisíc Kč - 1 -

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + dobrá dostupná vzdálenost statutárního města Hradec Králové a spádového města Smiřice + kvalitní výměra pozemku + možnost plynofikace plynová přípojka na hranici pozemku - absence veřejné splaškové kanalizace Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Tři miliony třistasedmdesátosm tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) stavba je umístěna na vlastním pozemku k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní práva ani nařízené exekuce nejsou dle zadání objednatele zohledňovány při stanovení obvyklé ceny nemovitosti. stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nemovitost není aktuálně předmětem převodu vlastnických práv - žádná taková smlouva předložena nebyla. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Z nabývacích titulů nevyplývají žádné závazky ani omezení užívání nemovitostí. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 28, vyhotovil Dálkovým přístupem pro exekutora Snímek kat. mapy pro k.ú. Sendražice u Smiřic, vyhotovil Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové Znalecký posudek č. 17/3362/2007, vyhotovil znalec Josef Chudoba, Kopeckého 1077, Hradec Králové Znalecký posudek č /2012, vyhotovil znalec René Tomeš, Sportovní 409, Hradec Králové Vlastní šetření na místě dne za účasti spoluvlastníka nemovitosti Ladislava Holečka. Pozvaná povinná Libuše Holečková se z jednání telefonicky omluvila. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 28, vyhotovil Dálkovým přístupem pro exekutora Snímek kat. mapy pro k.ú. Sendražice u Smiřic, vyhotovil Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Sendražice je obcí lokálního významu a má 405 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Sendražice u Smiřic na okraji jeho zastavěné části. Nejbližší správní centrum je v místě vzdálené cca 0,5 km. Nejbližší železniční stanice je v Hořiněvsi ve vzdálenosti cca 3.00 km. Do obce zajíždí linka autobusové dopravy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, protože se nachází v klidné části obce s nízkopodlažní zástavbou rodinných domků, s dobrou dostupností do do statutárního města Vč.Kraje Hradce Králové cca 12 km. Nemovitost se nachází ve stabilizovaném území. V místě je kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi s výjimkou splaškové kanalizace. V obci se nenachází žádný zemědělský ani průmyslový provoz s negativním vlivem na okolní prostředí. V místě je minimální občanská vybavenost

3 Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hradec Králové Dojezdová vzdálenost do spádového města Smiřice 12 3 Km Km Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne Informace o nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům je izolovaný, přízemní, částečně podsklepený s částečně upraveným podkrovím pro obytné účely. Obsahuje jednu bytovou jednotku velikosti 1+4 s příslušenstvím. Postaven byl v r Konstrukční řešení rodinného domu: Základy jsou provedeny z betonových pasů, obvodové konstrukce zděné z plných cihel na tl. 45 cm, vnitřní svislé nosné konstrukce a příčky zděné, strop dřevěný trámový s rovným omítaným podhledem, krov polovalbový, střešní krytina osinkocementové šablony na bednění, kompletní klempířské konstrukce z pozink. plechu, fasáda ze stříkaného břizolitu. Okna jsou dřevěná špaletová, vnitřní omítky vápenné štukové, vnitřní obklady v kuchyni a soc. zařízení keramické, podlahy obytných místností v přízemí jsou parketové v ostatních místnostech ker. dlažba, v místnostech v podkroví textilní koberce. Rozvod studené a teplé vody pozink.potrubím, ohřev teplé vody v el. boileru, rozvod ústředního vytápění radiátorový s kotlem na tuhá paliva. Objekt je zásobován vodou z veřejného vodovodu a z vlastní studny, odkanalizován do jímky. Provedeno dále napojení elektřinu, plynová přípojka provedena na hranici pozemku bez dalšího rozvodu. Vyhodnocení stavebního stavu: K významnějším stavebním úpravám došlo v letech Provedena byla modernizace soc. zařízení, úprava podkrovních místností z půdního prostoru, instalace ÚT na pevná paliva a venkovní fasáda. Současný stav je hodnocen jako průměrný, odpovídající stáří a běžnému opotřebení, zjevné závady zjištěny nebyly. Součástí nemovitosti je dále stavba domovního příslušenství - zděná kolna se zastavěnou plochou 44 m2 na pozemku p.č. st. 123, užívána jako sklad nářadí. Pozemek je oplocen. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 773/3 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 98.7 m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo Kuchyňská linka, el. sporák Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] Kolna sklad nářadí Na poz. p.č. st. 123 Přízemní zděný objekt nepodsklepený, střecha pultová, pouze el. instalace, údržba minimální. Existence příslušenství je zohledněna při stanovení obvyklé ceny nemovitosti Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků 59 Opotřebení odhadem 55 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje - 3 -

4 Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Vnější omítky stříkaný břizolit Instalace ÚT na pevná paliva, soc.zařízení - rozvody teplé a studené vody Místnosti prava dvou podkrovních místností z půdního prostoru Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 777 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 500 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného přivedeno na hranici pozemku ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce 45 cm práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy valbová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech eternitové šablony klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka ze stříkaného břizolitu povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové teracové dveře a vrata vnitřní hladké lakované okna dvojitá dřevěná špaletová povrch podlah parketové vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod není proveden ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kotelna m m 2 sklep m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-4 -

5 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně s jídel. koutem m m 2 obývací pokoj m m 2 ložnice m m 2 koupelna 6.45 m m 2 šatna 4.50 m m 2 chodba 5.46 m m 2 zádveří 8.36 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 pokoj m m 2 chodba 7.70 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou 1) RD Chlum: Velikostně i významem srovnatelná sousední obec, stejná vzdálenost do statutárního města Hradec Králové, rovněž velmi dobré komunikační spojení. Rodinný dům je obdobné konstrukce - částečně podsklepený, přízemní s obytným podkrovím.srovnatelné je stáří objektu i stavební stav (eternitová krytina, špaletová okna a pod.) Větší je zastavěná plocha, tomu odpovídá dispozice 6+2 s možností dvougeneračního bydlení. Kvalitní je rovněž celková výměra pozemků. Srovnání: + větší zastavěná plocha a dispozice + plynové ÚT + samostatná garáž - mírně menší výměra pozemku - 5 -

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: EAGLESREAL s.r.o. Hradec Králové, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 3 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha 90.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou 2) RD Střezetice: Srovnatelná obec velikostí i významem, cca 10 km západně od Hradce Králové. Částečně podsklepený objek přízemní, bez využitého podkroví, dispozičně obsahuje jeden byt 1+3 s příslušenstvím. Objekt bez rekonstrukce, pouze částečná výměna oken za plastová, vytápění el. přímotopy, plynová přípojka na hranici pozemku. Srovnání : + existence menších hospodářských staveb - stodola a pod. - horší stavební stav - nevyužité podkroví - menší byt mírně menší celková výměra pozemků 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Realitní Sekáč Praha, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou 3) RD Smiřice: Nemovitost v okrajové části města Smiřice, které je cca 3 km východně od Sendražic, obsahuje kompletní občanskou vybavenost. Dům je plně podsklepený, dispozice obsahuje v přízemí byt 1+3 a dva pokoje v podkroví. Srovnatelné je stáří i konstrukce objektu, obdobný je stavební stav bez rekonstrukce - eternitová krytina, špaletová okna. Mírně lepší je průběžná údržba. Srovnání: + Významově lepší lokalita - město s kompletní občanskou vybaveností + plynové ÚT + samostatná garáž + kvalitnější údržba + železniční zastávka v místě - výrazně menší pozemek - 6 -

7 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 S obdobnými nemovitostmi se ve srovnatelných lokalitách v okruhu cca 10 km běžně obchoduje. V úvahu byl brán průměrný stavební stav po úpravách s dispozicí bytu 4+4, napojení na inženýrské sítě s možností plynofikace objektu - plynová přípojka vyvedena na hranici pozemku a nadstandardní celková výměra pozemků tvořících funkční celek. Dobré je rovněž situování v obci v klidném nerušivém prostředí s dobrou dostupností okolních měst.. Na základě vyhodnocení aktuálního stavu na trhu nemovitostí s přetrvávající stagnací stanovuji obvyklou cenu nemovitosti na částku... cca ,- Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou majoritního vlastníka Vypracoval Licence číslo 0097 Ing. Fojtl Rudolf Kuklenská Hradec Králové podpis V Hradci Králové Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j.spr 2131/86 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého posudku Znalecký posudek je zapsán ve znaleckém deníku pod poř. č /2013 Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladů č. 24/

8 Fotodokumentace Pohled z ulice I.NP - kuchyň I.NP - pokoj I.NP - pokoj I.NP - koupelna I.NP - WC - 8 -

9 Fotodokumentace Schodiště do podkroví Podkroví - chodba Podkroví - pokoj Podkroví - pokoj I.PP - kotelna Příslušenstí - zděná kolna - 9 -