Znalecký posudek. 3434/2012

Transkript

1 Znalecký posudek. 3434/2012 o cen obvyklé - garáže bez.p. umíst né na pozemku parc.. St. 607 (LV 10001) v kat. úz. Bílý Potok pod Smrkem, obec Bílý Potok, okres Liberec, ve vlastnictví ver ka Jozefa. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 7699/10-15 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 8 stran textu v etn titulního listu a 5 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 543, vedené Katastrálním ú adem pro Liberecký kraj, Katastrální pracovišt Frýdlant, kat. úz. Bílý Potok pod Smrkem, obec Bílý Potok. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: garáž Bílý Potok Region: Liberecký Okres: Liberec Katastrální území: Bílý Potok pod Smrkem 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 543, kat. úz. Bílý Potok pod Smrkem, Katastrální ú ad pro Liberecký kraj, KP Frýdlant, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. X-4-8, m ítko 1:2880, kat. úz. Bílý Potok pod Smrkem - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 7699/10-15 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 7699/10-46 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 543, kat. úz. Bílý Potok pod Smrkem, obec Bílý Potok, okres Liberec, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: ver ko Jozef, Bílý Potok 293, Hejnice oddíl B - nemovitosti: garáž bez.p./.e. umíst ná na pozemku parc.. St. 607 (LV 10001) 2

3 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o na ízení exekuce OS Liberec, 72 EXE 7651/ ze dne ; uloženo na prac. Liberec - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Litom ice - JUDr. Ond ej Mareš,.j. 124 EX-7699/ ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Chrudim, Mgr. Petr Jaroš,.j. 129 EX-5982/ ze dne Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského ú adu Litom ice, JUDr. Ond ej Mareš, LL.M.,.j.124 EX-7699/ ze dne Právní moc ke dni Rozhodnutí správce dan o z ízení zástavního práva ( 72 zák..337/1992 Sb.) 8474/2010 / ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o na ízení exekuce OS Liberec, 62 EXE 5721/ ze dne ; uloženo na prac. Liberec - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Klatovy - JUDr. Dalimil Mika, LL.M.,.j. 120 EX-34880/ ze dne Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského ú adu Klatovy - JUDr. Dalimil Mika, LL.M.,.j. 120 EX-34880/ ze dne Právní moc ke dni oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva darovací ze dne Právní ú inky vkladu práva ke dni Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla p edložena stavební dokumentace, byly veškeré výpo ty uskute n ny z nam ených hodnot a zjišt ných skute ností p i místním šet ení. Zastav ná a užitná plocha byla vypo tena pouze orienta n, proto nemusí vypo tené celkové plochy odpovídat p esn skute nosti. Sou asn byl posouzen stavebn -technický stav jednotlivých konstruk ních prvk, charakter jejich údržby a stanovena jejich p edpokládaná další životnost a stupe opot ebení. Majitel oce ovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za ú elem poskytnutí nutných informací, a koli k tomu byl v usnesení vyzván. Oce ovaná garáž stojí na pozemku ve vlastnictví obce. 7. Celkový popis nemovitosti: Bílý Potok je obec v Libereckém kraji, ležící východn od Frýdlantu, v údolí eky Sm dá v Jizerských horách. Obcí protéká Sm dá, Bílý potok, erný potok a Hajní potok. V obci kon í lokální železni ní tra Raspenava Hejnice Bílý Potok, prochází jí silnice II./290 z Frýdlantu na Sm davu a dále do obce Desná. 3

4 V obci se základní ob anskou vybaveností je doprava zajiš ována autobusy a vlaky. Rozší ená ob anská vybavenost ve Frýdlantu (cca 13 km), kompletní ob anská vybavenost v Liberci (cca 30 km). Oce ovaná garáž se nachází v zastav ném území, u komunikace protínající obec. Garáž je jednopodlažní, zd ná, p ístupná z jihu ze zpevn né komunikace. 8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) Garáž 9. Popis objekt a pozemk : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) Garáž Oce ovaná garáž bez.p. se nachází v zastav ném území obce Bílý Potok, okres Liberec. Základy samostatn stojící garáže jsou betonové, svislá konstrukce zd ná, st echa pultová krytá pozink. plechem. Vrata garáže jsou dvouk ídlá, d ev ná v kovovém rámu, okno kovové. Garáž je p ístupná z jihu, ze zpevn né komunikace II/290. P i místním šet ení bylo zjišt no, že garáž je v dobrém, udržovaném stavu. Stá í garáže a vým ry byly stanoveny odhadem. B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Garáž - 24 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Liberecký kraj - do obyvatel Stá í stavby: 15 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 18): 1 981,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 4*5,5 = 22,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 22,00 m 2 2,00 m 4

5 Obestav ný prostor: 1.NP: (4*5,5)*(2,00) = 44,00 m 3 zast ešení: = 5,50 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 49,50 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 22,00 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 22,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zd né nebo železobetonové s plochou II typ B st echou nebo krovem neumož ující z ízení podkroví 1. Druh stavby - samostatn stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen p ívod el. nap tí 230 V II -0,02 4. P íslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebn - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 15 let: 1,00 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 1,00 = 1,029 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastav né ásti obce poblíž centra obce IV 0,10 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti II 0,00 do 300 m v etn 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,100 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je vyšší než IV 0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,029 * 1,100 * 1,000 = 1,132 5

6 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 1 981,- K /m 3 * 1,132 = 2 242,49 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 2 242,49 K /m 3 * 49,50 m 3 = ,25 K Garáž - zjišt ná cena = ,25 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Garáž = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Garáž a 1 ) garáž Popis porovnávaných objekt : Jednotka: zastav ná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 22,00 První srovnávaná nemovitost - garáž ve Smržovce, okres Jablonec nad Nisou. Garáž je zd ná, adová vnit ní, napojena na elektrorozvod. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. Druhá srovnávaná nemovitost - garáž ve Vrchlabí, okres Trutnov. Garáž je zd ná, adová vnit ní, napojena na elektrorozvod, v blízkosti autobusového nádraží. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. T etí srovnávaná nemovitost - garáž v Liberci. Garáž je zd ná, adová, s dlažbou na podlaze, sádrokartonovým podhledem, napojena na elektrorozvod. Nemovitost je nabízena k prodeji od ervence 2010 prost ednictvím realitní kancelá e. tvrtá srovnávaná nemovitost - garáž v Liberci. Garáž je zd ná, adová vnit ní, v dobrém stavu, napojena na elektrorozvod. Nemovitost je nabízena k prodeji od prosince Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] garáž Smržovka ,- K 0,95 1,00 1,00 0,97 1,10 0,98 25, ,39 garáž Vrchlabí ,- K 0,90 1,00 1,00 0,97 1,10 0,98 22, ,47 garáž Liberec ,- K 0,85 0,90 0,97 0,97 1,10 0,98 30, ,81 garáž Liberec ,- K 0,85 0,97 1,00 1,00 1,10 0,98 18, ,73 Sou et: ,40 K /jedn. / 4 Pr m rná jednotková cena: 5 032,60 K /jedn. Minimální jednotková cena: 4 291,39 K /jedn. Maximální jednotková cena: 5 948,81 K /jedn. Základní cena: 5 032,60 K 22,00 á 5 032,60 K / = ,20 K 6

7 - výsledná cena = ,20 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) garáž = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: samostatn stojící, v udržovaném stavu, p ístupná z hlavní komunikace c) parametry ponižující cenu: garáž na pozemku jiného vlastníka (obce) Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši K. Obvyklá cena: ,- K slovy: jedno sto jedenáct tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 7

8 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 3434/2012 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 176/2012. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 8