Znalecký posudek. 2826/2011

Transkript

1 Znalecký posudek. 2826/2011 o cen obvyklé - domu.p. 22 umíst ném na pozemku parc.. St. 247 a pozemek parcelní íslo St. 247 v katastrálním území Prosim ice, obec Prosim ice, okres Znojmo, ve vlastnictví Semotama Jana. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 4198/11-28 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 364/2010 podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 3 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 12, vedené Katastrálním ú adem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt Znojmo, kat. úz. Prosim ice, obec Prosim ice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: d m Prosim ice 22 Region: Jihomoravský Okres: Znojmo Katastrální území: Prosim ice 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 12, kat. úz. Prosim ice, Katastrální ú ad pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo, vyhotoven dálkovým p ístupem - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 4198/11-28 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 4198/11-41 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. ob ana - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 12, kat. úz. Prosim ice, obec Prosim ice, okres Znojmo, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: Semotam Jan, Prosim ice 22, Prosim ice oddíl B - nemovitosti: d m..p. 22 umíst ný na pozemku parc.. St. 247 pozemek parc.. St zastav ná plocha a nádvo í o vým e 536 m 2 2

3 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o na ízení exekuce OS Znojmo, 8EXE 4242/ ze dne ; uloženo na prac. Znojmo - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Litom ice 124 EX-4198/ ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Litom ice.j.124 EX- 4307/ ze dne Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského ú adu Litom ice 124 EX-4198/ ze dne Právní moc ke dni oddíl D - jiné zápisy: - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského ú adu Litom ice.j.124 EX-4307/ ze dne oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva (dohoda) V1 2620/1993 Darovací smlouva ze dne , právní ú inky vkladu ke dni Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla p edložena stavební dokumentace, byly veškeré výpo ty uskute n ny z nam ených hodnot a zjišt ných skute ností p i místním šet ení. Zastav ná a užitná plocha byla vypo tena pouze orienta n, proto nemusí vypo tené celkové plochy odpovídat p esn skute nosti. Sou asn byl posouzen stavebn -technický stav jednotlivých konstruk ních prvk, charakter jejich údržby a stanovena jejich p edpokládaná další životnost a stupe opot ebení. Majitel oce ovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za ú elem poskytnutí nutných informací, a koli k tomu byl v usnesení vyzván. 7. Celkový popis nemovitosti: Vina ská obec Prosim ice je 14 km vzdálená od okresního Znojma sm rem na Moravský Krumlov. Širší okolí obce náleží z geologického pohledu ke karpatské p edhlubni. V obci s rozší enou ob anskou vybaveností je doprava zajišt na autobusy. Nemovitosti v obci je možno napojit na veškeré IS. Oce ované nemovitosti se nachází v severozápadní ásti zastav ného území obce. Rodinný d m je nepodsklepený, jednopodlažní s p dními prostory, rohový, situován na jihozápadní hranici rovinného pozemku. V dob místního šet ení byla nemovitost odpojena od elektrorozvodu, voda erpána z místního zdroje, odpadní vody svedeny do kanalizace, plynové vedení v ulici. 8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) D m 3

4 b) Pozemky b 1 ) Pozemek 9. Popis objekt a pozemk : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) D m Oce ovaná nemovitost se nachází v severozápadní okrajové ásti zastav ného území obce Prosim ice, okres Znojmo. D m vystav ný na pozemku parcelní íslo St. 247 je nepodsklepený, jednopodlažní s p dními prostory, situován na jihozápadní hranici pozemku. P ístup k domu je ze severozápadu po nezpevn né cest. Základy domu jsou kamenné bez izolace, svislá konstrukce zd ná, stropy d ev né, krovy d ev né, st ešní konstrukce sedlová krytá eternitovými šablonami. Venkovní povrchy upraveny omítkou, klempí ské konstrukce nejsou. Vstupní dve e jsou d ev né, okna d ev ná dvojitá. P dní prostory jsou p ístupné po žeb íku ze dvora. Nemovitost je možno napojit na veškeré IS. Dle sd lení uživatele domu byla v dob ocen ní odpojena elekt ina, voda erpána z vlastního zdroje a odpadní vody svedeny do kanalizace, vytáp ní lokální tuhými palivy. P i místním šet ení bylo zjišt no, že nemovitost je neudržovaná, ve zhoršeném a zanedbaném stavu, s viditelnou spodní vlhkostí, místy opadávající omítkou. Stá í a užitná plocha nemovitosti stanovena odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemek Oce ovaný pozemek se nachází v severozápadní ásti zastav ného území obce Prosim ice, okres Znojmo. Pozemek je rovinný, nepravidelného tvaru, oplocen strojovým pletivem na ocelových sloupcích, p ístupný ze severozápadu po nezpevn né cest. Pozemek je možno napojit na veškeré IS. Místním šet ením bylo zjišt no, že pozemek je neudržovaný. B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) D m - 26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Jihomoravský kraj - do obyvatel Stá í stavby: 90 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 20a): 3 208,- K /m 3 4

5 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 14*5 = 70,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 70,00 m 2 3,00 m Obestav ný prostor: 1.NP: (14*5)*(3,00) = 210,00 m 3 zast ešení: = 105,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 315,00 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 70,00 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 70,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, vlastní studna na pozemku - II -0,05 elekt ina odpojena, v obci možnost napojení na veškeré IS 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. p íslušenství v RD - Pouze áste né ve stavb nebo úplné podstand. II -0,05 nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Snižující hodnotu RD I -0, Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (p edpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stá í 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,304 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5

6 5. Školství a sport v obci - základní škola a sportovní za ízení III 0,03 6. Zdravotní za ízení v obci - pouze ordinace praktického léka e II 0,00 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezam stnanost v obci a okolí - pr m rná nezam stnanost II 0, Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,304 * 1,030 * 1,000 = 0,313 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 3 208,- K /m 3 * 0,313 = 1 004,10 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 1 004,10 K /m 3 * 315,00 m 3 = ,50 K D m - zjišt ná cena = ,50 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) D m = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Rodinný d m a 1 ) rodinný d m Popis porovnávaných objekt : Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 63,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Horních Dunajovicích, okres Znojmo. Samostatn stojící zd ný d m 3+1 na pozemku o vým e 364 m 2 je napojen na elektrorozvod, vodovod a plyn. U domu je zast ešená terasa, hospodá ská budova, klenbový sklep, garáž, spíž a prádelna. Na zahrad je vejminek. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za K. 6

7 Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Tvo ihrázi, okres Znojmo. Smíšený d m 2+1 p ed rekonstrukcí je napojen na elektrorozvod, voda erpána z vlastního zdroje, plyn p iveden na pozemek, možno napojit na obecní vodovod. K domu náleží stodola a suché WC. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za K (cena k jednání). T etí srovnávaná nemovitost - adový rodinný d m v Jaroslavicích, okres Znojmo. Jednopodlažní zd ný d m na pozemku o celkové vým e 275 m 2 je napojen na veškeré IS. K domu náleží vinný sklep a hospodá ská budova. D m má novou st ešní krytinu. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za K. tvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný d m ve Vranovské Vsi, okres Znojmo. Zd ný rodinný d m 5+1 na pozemku o celkové vým e m 2 je napojen na veškeré IS mimo splaškové kanalizace, je áste n podsklepený, po áste né rekonstrukci. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za K. Pátá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Dolních Dub anech, okres Znojmo. Jednopodlažní, smíšený d m 2+1 v p vodním stavu, s prosklenou verandou, letní kuchyní a vedlejší stavbou stojí na pozemku o celkové vým e 210 m 2, je napojen na elektrorozvod, odpadní vody svedeny do obecní kanalizace, voda erpána z vlastního zdroje, možnost na pojení na plyn. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za K. Šestá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Miroslavi, okres Znojmo. D m 4+1 se smíšeným zdivem je áste n podsklepen, náleží k n mu hospodá ská budova a pozemek o celkové vým e 317 m 2. D m je napojen na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za K. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] RD Horní ,- K 1,00 1,00 0,95 0,97 1,00 0,95 364, ,46 Dunajovice RD Tvo ihráz ,- K 1,00 1,00 0,80 0,97 0,98 0,97 60, ,88 RD Jaroslavice ,- K 0,98 1,00 1,00 0,97 1,00 0,95 80, ,70 RD Vranovská Ves ,- K 1,00 0,97 0,90 1,00 0,95 0,95 80, ,12 RD Dolní Dub any ,- K 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 0,97 96, ,28 RD Miroslav ,- K 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,95 90, ,00 Sou et: ,44 K /jedn. / 6 Pr m rná jednotková cena: 4 741,41 K /jedn. Minimální jednotková cena: 1 659,46 K /jedn. Maximální jednotková cena: 6 884,88 K /jedn. Základní cena: 4 741,41 K 63,00 á 4 741,41 K / = ,83 K - výsledná cena = ,83 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) rodinný d m = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K 7

8 Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St ,00 35, ,- Sou et ,- Úprava ceny p íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisou et ,- Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,8960 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,50 Pozemek - zjišt ná cena = ,50 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemek = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná 8

9 hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: klidná lokalita vhodná pro bydlení, po rekonstrukci a modernizaci vhodné k trvalému obývání, po úpravách možno parkovat na pozemku c) parametry ponižující cenu: zanedbaná a neudržovaná nemovitost i zahrada, v dob místního šet ení nemovitost odpojena od IS, p edpoklad vložení v tších investic do rekonstrukce a modernizace Vzhledem k nesou innosti vlastníka nemovitosti nebyla provedena prohlídka, místním šet ením byl zjišt n stav budovy. Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši K Obvyklá cena: ,- K slovy: t i sta tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2826/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. 9

10 Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 370/2011. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10