Znalecký posudek. 3399/2012

Transkript

1 Znalecký posudek. 3399/2012 o cen obvyklé - rodinného domu.p. 600 umíst ném na pozemku parc a pozemk parc a parc v kat. úz. Brumov, obec Brumov-Bylnice, okres Zlín, ve SJM Stružky Josefa a Stružkové Lenky. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 7610/10-19 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 5 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 339, vedené Katastrálním ú adem pro Zlínský kraj, Katastrální pracovišt Valašské Klobouky, kat. úz. Brumov, obec Brumov-Bylnice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný d m Brumov Brumov-Bylnice Region: Zlínský Okres: Zlín Katastrální území: Brumov 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 339, kat. úz. Brumov, Katastrální ú ad pro Zlínský kraj, KP Valašské Klobouky, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. Brumov-Bylnice 7-0/31, m ítko 1:1000, kat. úz. Brumov - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 7610/10-19 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 7610/10-98 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od místního ob ana - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 339, kat. úz. Brumov, obec Brumov-Bylnice, okres Zlín, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: SJM Stružka Josef a Stružková Lenka, Hildy Synkové 942, Brumov-Bylnice 2

3 oddíl B - nemovitosti: - rodinný d m.p. 600 na pozemku parc pozemek parc zastav ná plocha a nádvo í o vým e 411 m 2 - pozemek parc zahrada o vým e 365 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 124 EX-7610/ , dle usnesení.j. 22 EXE 1919/ JUDr. Ond ej Mareš, LL.M. - Litom ice, ze dne Vyrozum ní soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 124 EX-7610/ Právní moc ke dni Usnesení soudu o na ízení exekuce OS Zlín, 22 EXE 1919/ ze dne ; uloženo na prac. Zlín - Vyrozum ní soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 22EXE-1919/ Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Zlín - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX-7610/ , dle usnesení.j. 22 EXE 1919/ JUDr. Ond ej Mareš, LL.M. - Litom ice, ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 103 Ex-06870/ , dle usnesení.j. 22 EXE 353/ JUDr. Tomáš Vrána - P erov, ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu ve Zlín, 22EXE-353/ ze dne ; uloženo na prac. Zlín oddíl D - jiné zápisy: - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex-06870/ , dle usnesení.j. 22 EXE 353/ JUDr. Tomáš Vrána - P erov, ze dne oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne Právní ú inky vkladu práva ke dni Dokumentace a skute nost: Vzhledem k nesou innosti majitel oce ované nemovitosti, nem l znalec k dispozici stavební ani výkresovou dokumentaci. P i výpo tech uvedených ve znaleckém posudku vycházel znalec z vým r zjišt ných fyzických m ením na míst samém. Prohlídka nemovitosti byla provedena pouze áste n, nebyl umožn n vstup do nemovitosti. Rovn ž údaje o konstrukcích a vybavení byly zjišt ny pouze vizuální prohlídkou z venku. Majitel oce ovaných nemovitostí nekontaktoval znalce za ú elem poskytnutí nutných informací, a koli k tomu byl vyzván. 7. Celkový popis nemovitosti: Brumov-Bylnice je m sto v okrese Zlín ve Zlínském kraji, v údolí í ky Brumovky v Bílých Karpatech, ležící jižn od Valašských Klobouk a východn od Slavi ína. V obci s rozší enou ob anskou vybaveností je doprava zajiš ována autobusy a vlaky. Kompletní ob anská vybavenost ve Zlín (cca 43 km). 3

4 Oce ovaná nemovitost leží v severovýchodní okrajové ásti Brumov - Bylnice, u komunikace vedoucí z Brumova-Bylnice na hrani ní p echod Nedašova Lhota/ ervený Kame. Nemovitost je samostatn stojící, pravd podobn áste n podsklepená, jednopodlažní s p dními prostory, napojena na elektrorozvod a vodovod. 8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) Rodinný d m b) Pozemky b 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) Rodinný d m Oce ovaný rodinný d m.p. 600 v severovýchodní okrajové ásti obce Brumov-Bylnice, okres Zlín, je jednopodlažní, pravd podobn áste n podsklepený, s p dními prostory, napojen na elektrorozvod a vodovod. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce zd ná, stropy d ev né, krovy sedlové konstrukce d ev né, krytina pálená taška. Venkovní povrchy jsou ošet eny áste n opadávajícím štukem, klempí ské konstrukce z místy chyb jícího pozink. plechu. Dve e i okna jsou d ev ná. P i místním šet ení bylo zjišt no, že nemovitost je v zanedbaném stavu, pravd podobn dlouhodob neužívaná, s venkovním suchým WC. K východní ásti rodinného domu p iléhá smíšená vedlejší stavba na pokraji životnosti. Stá í a užitná plocha nemovitosti stanovena odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemky Oce ované pozemky parc a parc se nachází v severovýchodní okrajové ásti obce Brumov-Bylnice, jsou svažité, nepravidelného tvaru, áste n oploceny, p ístupné od západu ze zpevn né komunikace, zatravn ny, se vzrostlými ovocnými stromy, napojeny na elektrorozvod a vodovod. 4

5 B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný d m - 26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Zlínský kraj - nad do obyvatel Stá í stavby: 80 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 20a): 2 865,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 5*3 = 15,00 m 2 1.NP: 5*13 = 65,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.PP: 15,00 m 2 1,50 m 1.NP: 65,00 m 2 3,50 m Obestav ný prostor: 1.PP: (5*3)*(1,50) = 22,50 m 3 1.NP: (5*13)*(3,50) = 227,50 m 3 zast ešení: = 97,50 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 347,50 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 65,00 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 80,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,23 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn II 0,01 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 5

6 do žumpy nebo septiku 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. p íslušenství v RD - Bez základního p íslušenství nebo pouze suchý I -0,10 záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Snižující hodnotu RD I -0, Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (p edpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stá í 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,350 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop. m stský ú ad se stavebním ú adem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I -0,03 (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prost edí - p evažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a II 0,00 služeb, pohostinské a pop ípad kulturní za ízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní za ízení III 0,04 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické pé e 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr m r v kraji I -0, Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,350 * 1,020 * 0,900 = 0,321 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 2 865,- K /m 3 * 0,321 = 919,67 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem 6

7 CP = CU * OP = 919,67 K /m 3 * 347,50 m 3 = ,33 K Rodinný d m - zjišt ná cena = ,33 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Rodinný d m a 1 ) rodinný d m Popis porovnávaných objekt : Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 72,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný d m v ulici Jos. Polácha, Brumov. Rodinný d m 3+1 je áste n podsklepen, jednopodlažní, v dobrém stavu, na pe liv udržované zahrad o vým e 900 m 2, napojen na veškeré IS. K domu náleží velká garáž a hospodá ská budova. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v centru m sta Brumov-Bylnice. Samostatn stojící d m je p ed rekonstrukcí, vytáp n tuhými palivy, na pozemku o vým e 470 m 2. K domu náleží hospodá ské stavení a sklep mimo d m. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. T etí srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Bylnici je smíšený, na pozemku o vým e 86 m 2, v p vodním stavu, kamenným sklepem pod domem. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. tvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Bylnici je smíšený, na pozemku o vým e 530 m 2, p ed rekonstrukcí, napojen na elektrorozvod. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] RD Brumov ,- K 0,95 0,95 0,80 1,00 0,60 1,00 100, ,40 RD Brumov ,- K 0,95 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 60, ,75 RD Brumov ,- K 1,00 0,98 1,25 0,97 1,00 1,00 54, ,11 RD Bylnice ,- K 1,00 0,94 1,00 1,00 1,00 1,00 60, ,67 Sou et: ,92 K /jedn. / 4 Pr m rná jednotková cena: 4 747,73 K /jedn. Minimální jednotková cena: 4 146,75 K /jedn. Maximální jednotková cena: 5 259,11 K /jedn. Základní cena: 4 747,73 K 72,00 á 4 747,73 K / = ,56 K - výsledná cena = ,56 K 7

8 Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) rodinný d m = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í ,00 70, ,69 Sou et ,69 Úprava ceny p íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby -10 % Úprava ceny celkem -10 % ,47 Mezisou et , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,52 Mezisou et ,74 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,0780 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,68 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 70,79 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zahrada ,00 70, ,35 Sou et ,35 Úprava ceny - p íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby -10 % Úprava ceny celkem -10 % ,83 Mezisou et , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,45 Mezisou et ,97 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,0780 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem ,83 Pozemky - zjišt ná cena = ,51 K 8

9 Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je vysoká b) parametry povyšující cenu: klidná ást obce vhodná i k rekreaci c) parametry ponižující cenu: p edpoklad vložení investic do rekonstrukce a modernizace, dlouhodob neužívaná nemovitost Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši K. Obvyklá cena: ,- K slovy: t i sta ty icet dva tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 9

10 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 3399/2012 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 162/2012. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10