Znalecký posudek. 2189/2011

Transkript

1 Znalecký posudek. 2189/2011 o cen nemovitosti - 23/96 domu.p. 217 na pozemku. parc a 23/96 pozemku tvo eného parcelami. 1094, 1095 a 1096 v kat. úz. B lotín, obec B lotín, okres P erov, ve vlastnictví Františky Vilišové. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad Litom ice Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. Ex 8004/09-39 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 9 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 23/96 domu.p. 217 na pozemku. parc a 23/96 pozemku tvo eného parcelami. 1094, 1095 a 1096 v kat. úz. B lotín, obec B lotín, okres P erov, vše zapsáno na LV Ú elem tohoto ocen ní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocen ní pro pot eby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní p edpisy v oblasti cen, financování, ú etnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je ur ena pro pot eby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 23/96 domu.p B lotín Region: Olomoucký Okres: P erov Katastrální území: B lotín 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti spolumajitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV. 209, kat. úz. B lotín, Katastrální ú ad pro Olomoucký kraj, KP Hranice - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. Hranice na Morav 3-3/22, m ítko 1:1000, kat. úz. B lotín - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8004/09-39 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 8004/09-61 ze dne informace OÚ B lotín - informace SÚ Hranice - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Dle listu vlastnictví. 209, k.ú. B lotín, obec B lotín ze dne , oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je : Viliš Antonín, Hany Kvapilové 1997/8, Mariánské Hory, Ostrava 9 podíl 23/96 Vilišová Alena, Dr. Martínka 1158/55, Ostrava Jih, Hrab vka, Ostrava 30 podíl 23/96 Vilišová Alena, Hany Kvapilové 1997/8, Mariánské Hory, Ostrava 9 podíl 9/32 Vilišová Františka, Sušilova 658/7, Mariánské Hory, Ostrava 9 podíl 23/96 2

3 oddíl B - nemovitosti: - B lotín.p bydlení na pozemku. parc pozemek. parc zastav ná plocha a nádvo í o vým e 221 m 2 - pozemek. parc ostatní plocha - manipula ní plocha o vým e 828 m 2 - pozemek. parc ostatní plocha - manipula ní plocha o vým e 313 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: P vodní JPV vytvo en na prac.: Katastrální ú ad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracovišt Ostrava na základ listin: Okresní soud v Ostrav 90Nc-10504/ ; Exeku ní p íkaz Exekutorského ú adu v Ostrav 069 EX-777/ ze dne P vodní JPV vytvo en na prac.: Katastrální ú ad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracovišt Ostrava na základ listin: Okresní soud v Ostrav 50 Nc-10797/ ; P vodní JPV vytvo en na prac.: Katastrální ú ad pro hlavní m sto Prahu, Katastrální pracovišt Praha na základ listin: 67 Nc-4072/2009 9; P vodní JPV vytvo en na prac.: Katastrální ú ad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracovišt Ostrava na základ listin: Okresní soud v Ostrav 105 Nc-11172/2009-5(90 Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského ú adu Litom ice 124 EX-8004/ ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Litom ice 124 EX- 8004/ ze dne Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Klatovy 120 EX / ze dne Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Klatovy 120 EX / ze dne Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského ú adu Plze -m sto 134 EX-590/2010 ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského ú adu Klatovy 120 EX-25846/ ze dne Právní moc ke dni P vodní JPV vytvo en na prac.: Katastrální ú ad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracovišt Ostrava na základ listin: Okresní soud v Ostrav 105 Nc-11034/ ; Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského ú adu Klatovy 120 EX-11918/ ze dne Právní moc ke dni P vodní JPV vytvo en na prac.: Katastrální ú ad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracovišt Ostrava na základ listin: Okresní soud v Ostrav 105Nc-11034/ ; oddíl D - jiné zápisy: Zm na vým r obnovou operátu Zm na íslování parcel 3

4 6. Dokumentace a skute nost: P i místním šet ení bylo zjišt no, že se jedná o obytný d m s výrobními prostory v jihozápadní ásti. P ístup do domu nebyl umožn n. K nemovitosti nebyla p edložena žádná výkresová dokumentace. Obecní ú ad B lotín ani stavební ú ad v Hranicích nemá k oce ované nemovitosti žádnou dokumentaci. 7. Celkový popis nemovitosti: Vesnice B lotín se nachází na území okresu P erov a náleží pod Olomoucký kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je m sto Hranice. Obec B lotín se rozkládá asi 32 km severovýchodn od P erova a 5 km severovýchodn od m sta Hranice. Tato ást st ední Moravy se historicky a etnograficky nazývá Haná. V obci je velmi dobrá ob anská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i ve ejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železni ní zastávka. železni ní koridor je vzdálen cca 150 m od domu, dálnice D1 cca 200 m. Oce ovaná nemovitost - d m.p. 217 se nachází na okraji zastav ného území obce B lotín, kat. úz. B lotín. D m je samostatn stojící na pozemku. parc. 1094, nepravidelného p dorysu. áste n podsklepený, jednopodlažní. Základy jsou betonové a kamenné, svislé nosné konstrukce jsou zd né, stropy a krovy d ev né. St echa sedlová, krytina pálená taška. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu na pokraji životnosti. Fasádní omítky b ízolit, schodišt betonové. Vstupní dve e d ev né. Okna jsou ze severu d ev ná špaletová a z jihu plastová a kovová jednoduchá. Odkanalizování nezjišt no, voda ze studny na pozemku (užitková), elektrom r odpojen. Plyn na hranici pozemku. Vytáp ní lokální. V jihozápadní ásti domu se nacházejí výrobní prostory. Na západní st nu domu p iléhá stavba d ev né k lny na pokraji životnosti. P ístup do domu je ze severu a jihu. P edm tem ocen ní je spoluvlastnický podíl 23/96. P ístup je ze severu po zpevn né silnici a z jihu p es nezpevn nou místní komunikaci. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) D m.p. 217 b) Pozemky b 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : a) Hlavní stavby a 1 ) D m.p. 217 Oce ovaná nemovitost - d m.p. 217 se nachází na okraji zastav ného území obce B lotín, kat. úz. B lotín. D m je samostatn stojící na pozemku. parc. 1094, nepravidelného p dorysu. Pravd podobn podsklepený, jednopodlažní. Dispozice domu nebylo možné zjistit. V jihozápadní ásti domu se nacházejí výrobní prostory. Základy jsou betonové a kamenné, svislé nosné konstrukce jsou zd né, stropy a krovy d ev né. St echa sedlová, krytina pálená taška - poškozena. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu na pokraji životnosti. Fasádní omítky b ízolit, schodišt betonové. Vstupní dve e d ev né. Okna jsou ze severu d ev ná špaletová a z jihu plastová a kovová jednoduchá. Odkanalizování nezjišt no, voda ze studny na pozemku (užitková), elektrom r odpojen. Plyn na hranici pozemku. Na západní st nu domu p iléhá stavba d ev né k lny na pokraji životnosti. P ístup do domu je ze severu a jihu. 4

5 b) Pozemky b 1 ) Pozemky Pozemek tvo ený parcelami. 1094, 1095 a 1096 v kat. úz. B lotín, obec B lotín, okres P erov je nepravidelného tvaru svažitý jižním sm rem. Pozemek. parc je v katastru nemovitostí veden jako ostatní plocha manipula ní plocha, na pozemku jsou neudržované ovocné d eviny a studna s ru ním erpadlem (užitková voda). Pozemek. parc je zastav n domem.p. 217 a d ev nou k lnou, která p iléhá k západní st n domu. K lna je na pokraji životnosti. Pozemek. parc je neudržovaný s náletovými d evinami. Pozemky nejsou oploceny a jsou p ístupné ze severu po zpevn né místní komunikaci a ze západu a jihu po nezpevn né obecní cest. B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : V cná hodnota dle cenového p edpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) D m.p Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 1121 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 13,0*9,3 = 120,90 m 2 1.NP: 13,0*9,3 = 120,90 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.PP: 120,90 m 2 1,90 m 1.NP: 120,90 m 2 3,00 m Obestav ný prostor: 1.PP: (13,0*9,3)*(2,60) = 314,34 m 3 1.NP: (13,0*9,3)*(3,30)+24,18 = 423,15 m 3 zast ešení: (13,0*9,3)*(2,50)/2 = 151,13 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 888,62 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : 5

6 (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] ást [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 5,40 100,00 0,46 2,48 2. Zdivo: S 23,40 100,00 1,00 23,40 3. Stropy: S 9,10 100,00 1,00 9,10 4. St echa: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5. Krytina: S 3,30 70,00 1,00 2,31 P 3,30 30,00 0,46 0,46 6. Klempí ské konstrukce: P 0,80 100,00 0,46 0,37 7. Vnit ní omítky: S 6,10 100,00 1,00 6,10 8. Fasádní omítky: S 2,80 70,00 1,00 1,96 C 2,80 30,00 0,00 0,00 9. Vn jší obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnit ní obklady: S 2,20 100,00 1,00 2, Schody: S 2,30 100,00 1,00 2, Dve e: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: N 5,10 20,00 1,54 1,57 S 5,10 50,00 1,00 2,55 P 5,10 30,00 0,46 0, Podlahy obytných místností: S 2,10 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,30 100,00 1,00 1, Vytáp ní: S 5,30 100,00 1,00 5, Elektroinstalace: S 4,20 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 2,90 100,00 1,00 2, Zdroj teplé vody: S 1,70 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: C 2,70 100,00 0,00 0, Vybavení kuchyn : S 0,50 100,00 1,00 0, Vnit ní vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: C 4,00 100,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 86,70 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8670 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 6): = 2 130,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,8670 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1700 Základní cena upravená = 3 406,26 K /m 3 Plná cena: 888,62 m 3 * 3 406,26 K /m 3 = ,76 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 100 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 20 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,333 % ,21 K ,55 K 6

7 Úprava ceny vlastnickým podílem: * 23 / 96 D m.p zjišt ná cena = ,05 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) D m.p. 217 = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) D m.p. 217 Popis porovnávaných objekt : Jednotka: Množství jednotek oce ované stavby: 115,00 1) Prodej RD se zahradou, celková vým ra 387 m2 z toho zastav ná plocha 110 m2. Dispozice: 1.NP ty i místnosti. D m je cihlový, napojený na elektrickou energii a obecní vodovod. D m vyžaduje rekonstrukci. Podlahy d ev né a PVC. Vytáp ní tuhými palivy. Možnost vybudování podkroví. 2) Nabízíme k prodeji vesnický rodinný d m, zastav ná plocha 763 m2. K domu náleží hospodá ské stavby, garáž a zahrada o celkové vým e 258 m2. D m má všechny p ípojky IS, nové plynové vytáp ní. Dispozice obytné ásti: 4+1, koupelna a WC. P dní prostor s možností rozší ení na obytnou ást. 3) Nabízíme Vám k prodeji RD p ed rekonstrukcí. Nachází se nedaleko centra m sta na klidném míst. Veškeré IS jsou na hranici pozemku. D m je áste n podsklepen. Dispozi n je ešen jako 5+1. Po áste né rekonstrukci Vás eká pohodlné bydlení. 4) Nabízíme k prodeji velký dvougenera ní d m v obci Blahutovice. D m je ve stavu p ed rekonstrukcí v prvním pat e již prob hla vým na oken. Dispozi n je ešen velice dob e s dalšími možnostmi úprav. K nemovitosti náleží velká zahrada s ovocnými stromy. Lokalita je lukrativní pro zájemce hledající dokonalý klid s dobrou dostupností k v tšímu m stu. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [K /jedn.] 1) RD 3+1 Hrab vka ,- K 0,95 0,95 1,00 0,98 1,00 1,00 105, ,17 2) RD 4+1 N metice ,- K 0,90 0,95 1,10 1,00 1,00 1,00 130, ,46 3) RD 5+1 Fulnek ,- K 0,90 0,95 1,00 0,98 1,00 1,00 150, ,01 4) RD Blahutovice ,- K 0,90 0,95 1,10 1,00 1,00 1,00 252, ,36 Sou et: ,- K /jedn. / 4 7

8 Pr m rná jednotková cena: 4 191,50 K /jedn. Minimální jednotková cena: 2 948,17 K /jedn. Maximální jednotková cena: 6 366,46 K /jedn. Základní cena: 4 191,50 K 115,00 á 4 191,50 K / = ,50 K D m.p výsledná cena = ,50 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) D m.p. 217 = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemk : Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena 1) St. pozemek B lotín 240,- K /m 2 1,00 1,50 0,40 1,30 1,25 1,00 246,15 K /m 2 2) St. pozemek B lotín 140,- K /m 2 1,50 1,50 0,40 1,30 1,25 1,20 79,77 K /m 2 3) St. pozemek B lotín 210,- K /m 2 1,50 1,50 0,40 1,30 1,25 1,00 143,59 K /m 2 4) St. pozemek B lotín 240,- K /m 2 1,00 1,00 0,40 1,30 1,25 1,00 369,23 K /m 2 Sou et: 838,74 K /m 2 / 4 Pr m rná upravená výchozí cena: 209,69 K /m 2 Výchozí cena: = 209,69 K /m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,00 C - t ída velikosti obce podle po tu obyvatel: * 0,40 D - obchodní resp. pr myslová poloha: * 1,30 E - územní p ipravenost, infrastruktura: * 1,25 F - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 136,30 K /m 2 Oce ované pozemky: zastav ná plocha a nádvo í p m 2 ostatní plocha - manipula ní plocha p m 2 8

9 ostatní plocha - manipula ní plocha p m 2 Vým ra oce ovaných pozemk : 1362 m ,00 m 2 á 136,30 K /m 2 = ,60 K Pozemky ocen né srovnávací indexovou metodou - celkem = ,60 K Pozemky - výsledná cena = ,60 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = ,- K cena upravena spoluvlastnickým podílem 23/96 Cena pozemk iní celkem ,- K ,- K C. Rekapitulace V cná hodnota: V cná hodnota objekt : V cná hodnota pozemk : Stanovená v cná hodnota celkem: ,- K ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena upravena spoluvlastnickým podílem 23/96: ,- K ,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí je na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu - dobrý p ístup k domu - velikost pozemku - dostupnost okresních m st c) parametry ponižující cenu - spoluvlastnický podíl - zhoršený stavebn technický stav domu (poškozená st echa, chyb jící fasáda) - nutnost vložení investic na rekonstrukci domu 9

10 Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 23/96 nemovitosti ve výši ,- K. Obvyklá cena 23/96 nemovitosti: ,- K slovy: jedno sto patnáct tisíc p t set K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2189/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Vypracovala spole nost B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , která je oprávn na na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne P edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik. Ocen ní bylo zapsáno pod po.. 89/2011 deníku. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10