Znalecký posudek. 2889/2011

Transkript

1 Znalecký posudek. 2889/2011 o cen nemovitosti - 1/2 rodinného domu.p. 4 na pozemku parc.. St. 69 a 1/2 pozemku tvo eného parcelami. St. 69, parc , 1285 v kat. úz. Knínice u Libouchce, obec Libouchec, okres Ústí nad Labem, ve vlastnictví Miroslava Kdolského. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad Litom ice Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. Ex 7822/08-14 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 9 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 rodinného domu.p. 4 na pozemku parc.. St. 69 a 1/2 pozemku tvo eného parcelami. St. 69, parc , 1285 v kat. úz. Knínice u Libouchce, obec Libouchec, okres Ústí nad Labem, vše zapsáno na LV. 24. Ú elem tohoto ocen ní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocen ní pro pot eby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní p edpisy v oblasti cen, financování, ú etnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je ur ena pro pot eby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 domu.p. 4 Ž árek Libouchec Region: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Katastrální území: Knínice u Libouchce 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti manželky spolumajitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV. 24, kat. úz. Knínice u Libouchce, Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. 4-4/1, m ítko 1:2000, kat. úz. Knínice - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 7822/08-14 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 7822/08-59 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od spoluvlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Dle listu vlastnictví. 24, k.ú. Knínice u Libouchce, obec Libouchec ze dne , A - vlastnické právo: Kdolský Miroslav, Ž árek 4, Libouchec, Ústí nad Labem 2 podíl 1/2 Kdolský Pavel, Ž árek 4, Libouchec, Ústí nad Labem podíl 1/2 2

3 B - nemovitosti: Ž árek.p. 4 - rodinný d m.p. 4 na pozemku parc.. St. 69 pozemek parc.. St zastav ná plocha a nádvo í o vým e 229 m 2 pozemek parc zahrada o vým e 834 m 2 pozemek parc zahrada o vým e 48 m 2 C - omezení vlastnických práv: Usnesení soudu o na ízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem.j. 42 Nc-6929/ ze dne ; uloženo na prac. Ústí nad Labem Exeku ní p íkaz Sp. zn. 4 EX-1087/ , Exekutorský ú ad v eské Líp ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem.j. 42 Nc-8662/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Ústí nad Labem Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí, Exekutorský ú ad Litom ice.j. 124 EX-7822/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o na ízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem.j. 52 Nc-12265/ ze dne ; uloženo na prac. Ústí nad Labem Exeku ní p íkaz, Exekutorský ú ad Praha 9.j. 085 EX-1025/ ze dne Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí, Exekutorský ú ad Praha 10.j. 033 EX-647/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem.j. 53 EXE-819/ ze dne ; uloženo na prac. Ústí nad Labem Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský ú ad Praha 10.j. 167 EX-647/ ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský ú ad Liberec.j. 131 EX-3314/ ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí, Exekutorský ú ad Brno-venkov.j. 137 Ex-5832/ ze dne Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí, Exekutorský ú ad Prost jov.j. 018 EX-00173/ ze dne D - Jiné zápisy Nepravomocný exeku ní p íkaz o z ízení zástav. práva doru en dne , Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský ú ad Brno-venkov.j. 137Ex-5832/ ze dne Nepravomocný exeku ní p íkaz o z ízení zástav. práva doru en dne , Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský ú ad eská Lípa.j. 4 EX-0177/ ze dne Nepravomocný exeku ní p íkaz o z ízení zástav. práva doru en dne , Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský ú ad Prost jov.j. 018 EX-00173/ ze dne E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva o p evodu nemovitosti RI 1285/1990 Darovací smlouva ze dne ,reg.dne Usnesení soudu o schválení d dické dohody, Okresní soud v Ústí nad Labem.j. 46 D-348/ ze dne Právní moc ke dni

4 6. Celkový popis nemovitosti: Vesnice Libouchec je sou ástí okresu Ústí nad Labem a náleží pod Ústecký kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je rovn ž okresní m sto Ústí nad Labem. Obec Libouchec se rozkládá asi 13 km severn od centra Ústí nad Labem. Dle regionálního turistického len ní pat í do oblasti Krušných hor a podkrušnoho í. Trvalý pobyt na území této st edn velké obce má nahlášeno asi 1870 obyvatel. Libouchec se dále d lí na ty i ásti. Obec je vzdálená p ibližn 6 km od n meckých hranic. D ti školou povinné mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupn a pro menší d ti je k dispozici škola mate ska. Pro využití volného asu je v obci k dispozici sportovní h išt a další sportovišt. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a h bitov. V obci Libouchec má ordinaci jeden praktický léka a jeden zuba. Krom toho je v zde umíst n i domov s pe ovatelskou službou. Z další ob anské vybavenosti je zde rovn ž policejní stanice a poštovní ú ad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i ve ejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železni ní zastávka. Osada Ž árek se nachází cca 6 km jihozápadn od obce Libouchec. D m se nachází v centru obce a je samostatn stojící, nepravidelného p dorysu. V severní ásti p iléhá k domu ást z cihelného zdiva a plochou st echou. áste n podsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím a p dou. D m obsahuje menší sklípek (cca 3m2), 1. NP vstup. chodbu, kuchy, koupelnu s vanou a umyvadlem, WC, pokoj a kamenné schodišt. Podkroví obsahuje chodbu, 2 pokoje a p du. D m má kamenné základy, svislé nosné konstrukce jsou z cihelného zdiva. Stropy a krov d ev ný. St echa sedlová s viký i. Krytina sedlové st echy je tašková. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové, severní ást neomítnuta. Schodišt kamenné. Okna a dve e d ev né. D m je napojen na elektro rozvod, vodovod a kanalizaci. D m se nachází na vlastním pozemku parc.. St. 69, tento pozemek je rovinný, p ibližn obdélníkového p dorysu. P ed domem se nachází pozemek parc a spolu s pozemkem parc , který se nachází okolo domu tvo í zahradu, pozemky mají nepravidelný tvar a jsou rovinné. Oplocení pozemku tvo í d ev ný plot na podezdívce a sloupcích. Vstupní vrátka jsou d ev ná, vjezdová vrata d ev ná na el. pohon. Na pozemku vzrostlé d eviny. Na pozemku u vrat se nachází d ev ná bu ka. P ístup k domu je zajišt n po zpevn né komunikaci. P edm tem ocen ní je spoluvlastnický podíl 1/2. 7. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) D m.p. 4 b) Pozemky b1) Pozemky 4

5 B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) D m.p. 4-26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Ústecký kraj - do obyvatel Stá í stavby: 100 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 20a): 3 102,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1. NP: 15,0*7,0 = 105,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1. NP: 105,00 m 2 3,00 m Obestav ný prostor: 1. NP: (15,0*7,0)*(3,00) = 315,00 m 3 podkroví: 105,0+157,5+1,05 = 263,55 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 578,55 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 105,00 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 105,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo I -0,08 smíšené nebo kamenné 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 do žumpy nebo septiku 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální vytáp ní el. nebo plynem, II -0,04 5

6 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (p edpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stá í 100 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,449 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchod nebo služeb, pohostinské a III 0,03 kulturní za ízení 5. Školství a sport v obci - základní škola a sportovní za ízení III 0,03 6. Zdravotní za ízení v obci - pouze ordinace praktického léka e II 0,00 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezam stnanost v obci a okolí - pr m rná nezam stnanost II 0, Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,070 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - P edm tem ocen ní je spoluvlastnický podíl 1/2. I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,449 * 1,070 * 0,900 = 0,432 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 3 102,- K /m 3 * 0,432 = 1 340,06 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 1 340,06 K /m 3 * 578,55 m 3 = ,71 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = ,71 K ,71 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 6

7 D m.p. 4 - zjišt ná cena = ,86 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) D m.p. 4 = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) D m.p. 4 Popis porovnávaných objekt : Jednotka: Množství jednotek oce ované stavby: 165,00 1) Selské stavení se stodolou m2 ermná u Libouchce Nabízíme Vám dvoupodlažní venkovský rodinný d m, jehož zastav ná plocha iní m2 se zahradou 241 m2.d m je v p vodním stavu, obyvatelný. V t sné blízkosti domu stojí stodola. P ívod vody je zajišt n z adu i ze studny.u domu je sklípek se studánkou.v sou asné dob probíhá celková rekonstrukce koupelny a kuchyn. 2) Prodej samostatn stojícího RD ve Velkém Chvojn s pozemkem 3800 m2. 3) Nabízíme rodinný d m po áste né rekonstrukci. Nov ud laná st echa a komín. D m se nachází v horní ásti obce Mojží v tzv. vilové ásti. Vhodný ihned k nast hování. Možnost i dvougenera ního bydlení, dispozice 6+2 s podkrovím a dv ma sklepy. Okolo domu je velká rovinatá okrasná zahrada o ploše 980 m2. Svojí polohou v p írod a klidné ásti obce je vhodný k vycházkám do blízkého okolí. 4) Nabízíme Vám k prodeji rodinný d m v Ústí nad Labem na Ko kov. D m je kombinovaný, základy jsou kamenné a zbytek cihla, okna d ev ná. D m je podsklepen. Jsou zde nové rozvody topení, cca 3 roky staré, topení je úst ední na plynový kotel, který je nový. Zavedena m stská kanalizace, vodovodní sít, rozvod vody p vodní. Elektrické rozvody p vodní, 220/380V. St echa z eternitu stará cca 13 let, zárove se m nily trámy. Vyvložkovaný 1 komín. P vodní podlaha v p ízemí beton a v 1. pat e d ev ná podlaha. V p ízemí je kuchyn, koupelna, obývák, další obývací místnost, kotelna, chodba a vstup do sklepa. V 1. pat e jsou 4 pokoje, z toho 2 jsou obývané a chodba. Kuchy ská linka je p vodní, obložená kachlíkama s plynovými kamny. Koupelna je áste n také obložená jinak v p vodním stavu. Na zahrad je ada ovocných strom - t ešen, jablo, hruška, švestka, o ech, meru ka a budova, která d íve soužila jako chlívek. K domu pat í ješt garáž. 7

8 Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] 1) RD ermná ,- K 0,90 0,95 1,00 1,05 1,05 1,00 318, ,91 Libouchec 2) RD Velké ,- K 0,85 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 300, ,75 Chvojno 3) RD Mojží ,- K 0,80 0,95 1,00 1,05 1,00 0,75 274, ,57 4) RD Severní ,- K 0,80 0,95 1,00 1,05 1,00 0,75 454, ,98 Sou et: ,21 K /jedn. / 4 Pr m rná jednotková cena: 4 258,55 K /jedn. Minimální jednotková cena: 3 387,98 K /jedn. Maximální jednotková cena: 5 209,57 K /jedn. Základní cena: 4 258,55 K 165,00 á 4 258,55 K / = ,75 K D m.p. 4 - výsledná cena = ,75 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) D m.p. 4 = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St ,00 124, ,58 Sou et ,58 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,8470 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,93 8

9 Pozemky zahrad a ostatních ploch ocen né dle 28 odst. 5. Základní cena = 124,02 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zahrada ,00 124, ,68 zahrada ,00 124, ,96 Sou et ,64 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,8470 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 5 - celkem , ,76 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjišt ná cena = ,38 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na realitním trhu na st ední úrovni b) parametry povyšující cenu: dobrá dostupnost Ústí nad Labem, lokalita vhodná pro bydlení 9

10 c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl, ob anská vybavenost v Libouchci (6km) p íp. v Ústí nad Labem, investice do rekonstrukce a modernizace nemovitosti Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu ½ nemovitostí ve výši ,- K. Obvyklá cena ½ nemovitosti: ,- K slovy: t i sta padesát tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2889/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Vypracovala spole nost B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , která je oprávn na na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne P edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik. Ocen ní bylo zapsáno pod po.. 437/2011 deníku. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10