Znalecký posudek. 3436/2012

Transkript

1 Znalecký posudek. 3436/2012 o cen obvyklé - 1/8 domu.p. 97 umíst ném na pozemku parc a 1/8 pozemk parc.. 160/1 a parc v kat. úz. Jezvé, obec Stružnice, okres eská Lípa, ve vlastnictví Dubské Aleny. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 4406/07-49 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 7 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 271, vedené Katastrálním ú adem pro Liberecký kraj, Katastrální pracovišt eská Lípa, kat. úz. Jezvé, obec Stružnice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: d m Jezvé Stružnice Region: Liberecký Okres: eská Lípa Katastrální území: Jezvé 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 271, kat. úz. Jezvé, Katastrální ú ad pro Liberecký kraj, KP eská Lípa, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. D ín 3-8/22, m ítko 1:1000, kat. úz. Jezvé - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 4406/07-49 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 4406/07-63 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. ob ana - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 271, kat. úz. Jezvé, obec Stružnice, okres eská Lípa, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: Dubská Alena, Zelená 380/33, D ín III-Staré M sto, D ín 2 1/8 Dubský Michal, Zelená 380/33, D ín III-Staré M sto, D ín 2 1/8 Dubský Old ich, Lesní h bitov 1219, Bud jovické P edm stí, Písek 1 1/8 2

3 Krobová Venuše, Jezvé 97, Stružnice, Jezvé 1/2 Pažoutová Old iška, Šrámkova 2441/9, eská Lípa, eská Lípa 1 1/8 oddíl B - nemovitosti: d m.p. 97 umíst ný na pozemku parc pozemek parc.. 160/1 - trvalý travní porost o vým e 362 m 2 pozemek parc zastav ná plocha a nádvo í o vým e 308 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v D ín.j. 17Nc-6122/ ze dne ; uloženo na prac. D ín - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v D ín.j. 7Nc-4671/ ze dne ; uloženo na prac. D ín - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v D ín.j. 8Nc-3519/ ze dne ; uloženo na prac. D ín - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Písku 19Nc-1763/ ze dne ; uloženo na prac. Písek - Exeku ní p íkaz soudního exekutora JUDr. Miky.j. 120 Ex-8107/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v eské Líp.j. 9 EXE-8237/ ze dne ; uloženo na prac. eská Lípa - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí soudního exekutora JUDr. Mareše.j. 124 Ex- 4406/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Písku, 19 EXE-1984/ ze dne ; uloženo na prac. Písek - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Mareše.j. 124 Ex-4406/ ze dne Právní moc ke dni oddíl D - jiné zápisy: - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora Mgr. N mce.j. 55 Ex-2172/ ze dne oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu ve v ci projednání d dictví D 980/1993 Okr. soudu v eské Líp, právní moc dne Usnesení soudu o potvrzení nabytí d dictví Okresního soudu v Písku.j. 2 D-899/2002 ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o potvrzení nabytí d dictví Okresního soudu v eské Líp. j. 12 D-418/2004 ze dne Právní moc ke dni Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla p edložena stavební dokumentace, byly veškeré výpo ty uskute n ny z nam ených hodnot a zjišt ných skute ností p i místním šet ení. Zastav ná a užitná plocha byla vypo tena pouze orienta n, proto nemusí vypo tené celkové plochy odpovídat p esn skute nosti. Sou asn byl posouzen stavebn -technický stav jednotlivých konstruk ních prvk, charakter jejich údržby a stanovena jejich p edpokládaná další životnost a stupe opot ebení. 3

4 Majitel oce ovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za ú elem poskytnutí nutných informací, a koli k tomu byl v usnesení vyzván. 7. Celkový popis nemovitosti: Jezvé je jedna z nejstarších obcí v okrese eská Lípa a spadá pod obec Stružnice, leží západn od okresního m sta eská Lípa a jihovýchodn od Žandova, podél komunikace V obci s minimální ob anskou vybaveností je doprava zajiš ována autobusy. Základní ob anská vybavenost ve Stružnici (cca 2 km), rozší ená v Žandov (cca 5 km) a kompletní v eské Líp (cca 9 km). Oce ovaná nemovitost se nachází v jižní ásti zastav ného území, p ístupná je z východu po zpevn né místní komunikaci, napojena na veškeré IS. D m je dvoupodlažní s p dními prostory. 8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) D m b) Pozemky b 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) D m Oce ovaná nemovitost se nachází v jižní ásti zastav ného území Jezvé, obec Stružnice, okres eská Lípa. Samostatn stojící d m je dvoupodlažní, pravd podobn nepodsklepený, s p dními prostory, napojen na veškeré IS. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce zd ná a áste n d ev ná, krovy d ev né, krytina vlnitý plech. Venkovní povrchy upraveny um lou omítkou s nát rem, klempí ské konstrukce z pozink. plechu, dve e a okna jsou d ev ná. P i místním šet ení bylo zjišt no, že d m je v udržovaném stavu, zateplený, v zadní ásti domu probíhající zateplení. Vzhledem k nesou innosti bylo stá í a užitná plocha stanovena odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemky Oce ované pozemky leží v katastrálním území Jezvé, obec Stružnice, okres eská Lípa. P ístup na pozemky je z východu po zpevn né místní komunikaci. Pozemky jsou nepravidelných tvar, odd leny úzkým pozemkem ve vlastnictví spoluvlastníka oce ovaných pozemk, rovinné, áste n oploceny strojovým pletivem na ocelových sloupcích, užívané jako zahrada a oplocený výb h. Severní ást pozemku parc je zastav na domem, u severní ásti pozemku parc.. 160/1 je d ev ná vedlejší stavba. 4

5 B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) D m - 26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Liberecký kraj - do obyvatel Stá í stavby: 60 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 20a): 4 307,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 7*12+2*7+2*3 = 104,00 m 2 2.NP: 7*5,5+5*3,5 = 56,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 104,00 m 2 2,30 m 2.NP: 56,00 m 2 2,30 m Obestav ný prostor: 1.NP: (7*12+2*7+2*3)*(2,30) = 239,20 m 3 2.NP: (7*5,5+5*3,5)*(2,30) = 128,80 m 3 zast ešení: = 84,60 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 452,60 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 104,00 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 160,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,54 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né I typ B plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - D evostavby (novostavby) a stavby zateplené IV 0,04 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn II 0,01 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 5

6 nebo propan butan 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Standardní p íslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 60 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,867 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - základní škola II 0,00 6. Zdravotní za ízení v obci - pouze ordinace praktického léka e II 0,00 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr m r v kraji I -0, Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,940 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,867 * 0,940 * 0,950 = 0,774 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 4 307,- K /m 3 * 0,774 = 3 333,62 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 3 333,62 K /m 3 * 452,60 m 3 = ,41 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = ,41 K ,41 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 8 D m - zjišt ná cena = ,55 K 6

7 Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) D m = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Rodinný d m a 1 ) rodinný d m Popis porovnávaných objekt : Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 144,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Jezvé, okres eská Lípa. Samostatn stojící, jednopodlažní d m na pozemku o vým e m 2 je podsklepený, s možností uzp sobení na dvougenera ní, vytáp n krbovými kamny a plynovým kotlem, napojen na kanalizaci a vodovod. Na pozemku dvougaráž, kolna a zapušt ný bazén. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný d m ve Skalici u eské Lípy, okres eská Lípa. Smíšený d m je samostatn stojící, dvoupodlažní na pozemku o vým e 503 m 2, napojen na vodovod a plyn. K domu náleží vedlejší stavba využívaná jako garáž, dílna, kotelna a t i místnosti. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. T etí srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Práchni, okres eská Lípa. Samostatn stojící, zd ný, áste n podsklepený, jednopodlažní d m s podkrovím na pozemku o vým e 612 m 2 je vytáp n krbovými kamny s vým níkem, voda erpána z adu a vlastní studny, plyn na hranici pozemku. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e od íjna Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] RD Jezvé ,- K 1,00 1,00 0,70 0,97 0,95 0,90 180, ,85 RD Skalice ,- K 1,00 1,00 1,15 0,97 1,20 0,90 260, ,28 RD Práche ,- K 0,90 1,00 1,00 0,97 1,00 0,90 120, ,53 Sou et: ,65 K /jedn. / 3 Pr m rná jednotková cena: 6 597,88 K /jedn. Minimální jednotková cena: 4 587,28 K /jedn. Maximální jednotková cena: 7 791,53 K /jedn. Základní cena: 6 597,88 K 144,00 á 6 597,88 K / = ,72 K - výsledná cena = ,72 K 7

8 Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) rodinný d m = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í ,00 70, ,- Sou et ,- Úprava ceny p íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisou et ,- Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,3520 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,99 Zem d lský pozemek ocen ný dle 29. Výpo et úpravy základní ceny p íloha. 23: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí 80,00 % Celková úprava ceny: 80,00 % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] Úprava [%] UC [K /m 2 ] Cena [K ] trvalý travní porost 160/ ,34 80,00 6, ,62 Vým ra celkem 362 Mezisou et 2 175,62 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): * 1,0000 Zem d lský pozemek ocen ný dle 29 - celkem 2 175, ,61 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 8 Pozemky - zjišt ná cena = 8 909,20 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = 8 910,- K Cena pozemk iní celkem 8 910,- K 8

9 C. Rekapitulace Administrativní cena 1/8 nemovitosti: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K 8 910,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: - udržovaná nemovitost - klidná ást obce c) parametry ponižující cenu: - podílové spoluvlastnictví - vybavenost obce Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/8 nemovitosti ve výši K. Obvyklá cena 1/8 nemovitosti: ,- K slovy: jedno sto devatenáct tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 5 9

10 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 3436/2012 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 178/2012. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10