40/1964 Sb. Obanský zákoník ze dne 26. února 1964 (v platném znní)

Transkript

1 40/1964 Sb. Obanský zákoník ze dne 26. února 1964 (v platném znní) ODDÍL TVRTÝ Zvláštní ustanovení o nájmu bytu 685 (1) Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel penechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu uritou nebo bez urení doby užívání. Nájem bytu je chránn; pronajímatel jej mže vypovdt jen z dvod stanovených v zákon. (2) Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavít za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva. (3) Zákony národních rad stanoví, co se rozumí služebním bytem, bytem zvláštního urení a bytem v domech zvláštního urení a za jakých podmínek lze uzavít nájemní smlouvu o nájmu služebního bytu, o nájmu bytu zvláštního urení a o nájmu bytu v domech zvláštního urení. 686 (1) Nájemní smlouva musí obsahovat oznaení bytu, jeho píslušenství, rozsah jejich užívání a zpsob výpotu nájemného a úhrady za plnní spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. (2) Není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavena na dobu neuritou. Práva a povinnosti z nájmu bytu 687 (1) Pronajímatel je povinen pedat nájemci byt ve stavu zpsobilém k ádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. (2) Nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v byt související s jeho užíváním a náklady spojené s bžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a náklad spojených s bžnou údržbou bytu upravuje zvláštní pedpis. (3) Práva a povinnosti nájemce - lena družstva - pokud jde o provádní drobných oprav v byt a pokud jde o úhradu náklad spojených s bžnou údržbou bytu, upravují stanovy družstva. 688 Nájemce bytu a osoby, které žijí s nájemcem ve spolené domácnosti, mají vedle práva užívat byt i právo užívat spolené prostory a zaízení domu, jakož i požívat plnní, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. 689 Nájemce je povinen užívat byt, spolené prostory a zaízení domu ádn a ádn požívat plnní, jejichž poskytování je spojeno s užíváním bytu. 690 Nájemci jsou povinni pi výkonu svých práv dbát, aby v dom bylo vytvoeno prostedí zajišující ostatním nájemcm výkon jejich práv.

2 691 Nesplní-li pronajímatel svoji povinnost odstranit závady bránící ádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, má nájemce právo po pedchozím upozornní pronajímatele závady odstranit v nezbytné míe a požadovat od nj náhradu úeln vynaložených náklad. Právo na náhradu musí uplatnit u pronajímatele bez zbyteného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatnno do šesti msíc od odstranní závad. 692 (1) Nájemce je povinen oznámit bez zbyteného odkladu pronajímateli potebu tch oprav v byt, které má nést pronajímatel, a umožnit jejich provedení; jinak odpovídá za škodu, která nesplnním této povinnosti vznikla. (2) Nepostará-li se nájemce o vasné provedení drobných oprav a bžnou údržbu bytu, má pronajímatel právo uinit tak po pedchozím upozornní nájemce na svj náklad sám a požadovat od nj náhradu. (3) Nájemce je povinen po pedchozí písemné výzv umožnit pronajímateli nebo jím povené osob, aby provedl instalaci a údržbu zaízení pro mení a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpoet namených hodnot. Stejn je povinen umožnit pístup k dalším technickým zaízením, pokud jsou souástí bytu a patí pronajímateli. 693 Nájemce je povinen odstranit závady a poškození, které zpsobil v dom sám nebo ti, kdo s ním bydlí. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo po pedchozím upozornní nájemce závady a poškození odstranit a požadovat od nájemce náhradu. 694 Nájemce nesmí provádt stavební úpravy ani jinou podstatnou zmnu v byt bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svj náklad. V pípad porušení této povinnosti je pronajímatel oprávnn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a zmny bez odkladu odstranil. 695 Pronajímatel je oprávnn provádt stavební úpravy bytu a jiné podstatné zmny v byt pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas lze odepít jen z vážných dvod. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na píkaz píslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplnním této povinnosti vznikla. Nájemné a úhrada za plnní poskytovaná s užíváním bytu 696 (1) Zpsob výpotu nájemného, úhrady za plnní poskytovaná s užíváním bytu, zpsob jejich placení, jakož i pípady, ve kterých je pronajímatel oprávnn jednostrann zvýšit nájemné, úhradu za plnní poskytovaná s užíváním bytu, a zmnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní právní pedpis. (2) Úhrada za plnní poskytovaná s užíváním bytu nebo záloha na n se platí spolu s nájemným, nebude-li úastníky dohodnuto nebo právním pedpisem stanoveno jinak. 697 Nezaplatí-li nájemce nájemné nebo úhradu za plnní, poskytovaná s užíváním bytu do pti dn po její splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení.

3 698 (1) Nájemce má právo na pimenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel pes jeho upozornní neodstraní v byt nebo v dom závadu, která podstatn nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání. Právo na pimenou slevu z nájemného má nájemce i tehdy, jestliže nebyla poskytována plnní spojená s užíváním bytu, nebo byla poskytována vadn, a jestliže se v dsledku toho užívání bytu zhoršilo. (2) Stejné právo má nájemce, jestliže stavebními úpravami v dom se podstatn nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu. (3) Nájemce má právo na pimenou slevu z úhrady za plnní, poskytovaná s užíváním bytu, pokud je pronajímatel ádn a vas neposkytuje. 699 Právo na slevu z nájemného nebo z úhrady za plnní poskytovaná s užíváním bytu je teba uplatnit u pronajímatele bez zbyteného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatnno do šesti msíc od odstranní závad. Spolený nájem bytu 700 (1) Byt mže být ve spoleném nájmu více osob. Spolení nájemci mají stejná práva a povinnosti. (2) Spolený nájem vzniká též dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem. (3) U družstevního bytu mže spolený nájem vzniknout jen mezi manžely. 701 (1) Bžné vci, týkající se spoleného nájmu bytu, mže vyizovat každý ze spolených nájemc. V ostatních vcech je teba souhlasu všech; jinak je právní úkon neplatný. (2) Z právních úkon týkajících se spoleného nájmu bytu jsou oprávnni a povinni všichni spolení nájemci spolen a nerozdíln. 702 (1) Dojde-li mezi spolenými nájemci k neshod o právech a povinnostech vyplývajících ze spoleného nájmu bytu, rozhodne na návrh nkterého z nich soud. (2) Soud mže v pípadech zvláštního zetele hodných na návrh spoleného nájemce zrušit právo spoleného nájmu bytu, vznikne-li jím nezavinný stav, který brání spolenému užívání bytu spolenými nájemci. Zárove urí, který ze spolených nájemc nebo kteí z nich, budou byt dále užívat. Spolený nájem bytu manžely 703 (1) Jestliže se za manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vznikne spolený nájem bytu manžely.

4 (2) Vznikne-li jen jednomu z manžel za trvání manželství právo na uzavení smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se spoleným nájmem bytu manžely i spolené lenství manžel v družstvu; z tohoto lenství jsou oba manželé oprávnni a povinni spolen a nerozdíln. (3) Ustanovení odstavc 1 a 2 neplatí, jestliže manželé spolu trvale nežijí. 704 (1) Stal-li se nkterý z manžel nájemcem bytu ped uzavením manželství, vznikne obma manželm spolený nájem bytu uzavením manželství. (2) Totéž platí, vzniklo-li ped uzavením manželství nkterému z manžel právo na uzavení smlouvy o nájmu družstevního bytu. 705 (1) Nedohodnou-li se rozvedení manželé o nájmu bytu, soud na návrh jednoho z nich rozhodne, že se zrušuje právo spoleného nájmu bytu. Souasn urí, který z manžel bude byt dále užívat jako nájemce. (2) Nabyl-li práva na uzavení smlouvy o nájmu družstevního bytu jeden z rozvedených manžel ped uzavením manželství, zanikne právo spoleného nájmu bytu rozvodem; právo byt užívat zstane tomu z manžel, který nabyl práva na nájem bytu ped uzavením manželství. V ostatních pípadech spoleného nájmu družstevního bytu rozhodne soud, nedohodnou-li se rozvedení manželé, na návrh jednoho z nich o zrušení tohoto práva, jakož i o tom, kdo z nich bude jako len družstva dále nájemcem bytu; tím zanikne i spolené lenství rozvedených manžel v družstvu. (3) Pi rozhodování o dalším nájmu bytu vezme soud zetel zejména na zájmy nezletilých dtí a stanovisko pronajímatele. Pechod nájmu bytu 706 (1) Jestliže nájemce zeme a nejde-li o byt ve spoleném nájmu manžel, stávají se nájemci (spolenými nájemci) jeho dti, vnuci, rodie, sourozenci, ze a snacha, kteí prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve spolené domácnosti a nemají vlastní byt. Nájemci (spolenými nájemci) se stávají také ti, kteí peovali o spolenou domácnost zemelého nájemce nebo na nho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve spolené domácnosti aspo po dobu tí let ped jeho smrtí a nemají vlastní byt. (2) Jestliže zeme nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve spoleném nájmu manžel, pechází smrtí nájemce jeho lenství v družstvu a nájem bytu na toho ddice, kterému pipadl lenský podíl. 707 (1) Zeme-li jeden z manžel, kteí byli spolenými nájemci bytu, stane se jediným nájemcem pozstalý manžel. (2) Jde-li o byt družstevní, zanikne smrtí jednoho z manžel spolený nájem bytu manžely. Bylo-li právo na družstevní byt nabyto za trvání manželství, zstává lenem družstva pozstalý manžel a jemu náleží lenský podíl; k tomu pihlédne soud v ízení o ddictví. Jestliže zemel manžel, který nabyl právo na družstevní byt ped uzavením manželství, pechází jeho smrtí lenství v družstvu a nájem družstevního bytu na toho ddice, jemuž pipadl lenský podíl. Jde-li o více pedmt nájmu, mže lenství zstavitele pejít na více ddic. (3) Zeme-li jeden ze spolených nájemc, pechází jeho právo na ostatní spolené nájemce.

5 708 Ustanovení 706 odst. 1 a 707 odst. 1 platí i v pípad, jestliže nájemce opustí trvale spolenou domácnost. 709 Ustanovení 703 až 708 neplatí pro byty služební, pro byty zvláštního urení a pro byty v domech zvláštního urení. Zánik nájmu bytu 710 (1) Nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovdí. (2) V pípad, že nájem bytu byl sjednán na uritou dobu, skoní také uplynutím této doby. (3) V písemné výpovdi musí být uvedena lhta, kdy má nájem skonit, a to nejmén ti msíce tak, aby skonila ke konci kalendáního msíce. 711 (1) Pronajímatel mže vypovdt nájem bytu jen s pivolením soudu z tchto dvod: a) potebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své dti, vnuky, zet nebo snachu, své rodie nebo sourozence; b) jestliže nájemce pestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro nho bude pracovat; c) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, pes písemnou výstrahu hrub porušují dobré mravy v dom; d) jestliže nájemce hrub porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnní spojená s užíváním bytu za dobu delší než ti msíce; e) je-li potebné z dvodu veejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dm opravy, pi jejichž provádní nelze byt nebo dm delší dobu dále užívat; f) jde-li o byt, který souvisí stavebn s prostory, urenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské innosti a nájemce nebo vlastník tchto nebytových prostor chce tento byt užívat; g) má-li nájemce dva nebo více byt, vyjma pípad, že na nm nelze spravedliv požadovat, aby užíval pouze jeden byt; h) neužívá-li nájemce byt bez vážných dvod a nebo ho bez závažných dvod užívá jen obas; i) jde-li o byt zvláštního urení nebo o byt v dom zvláštního urení a nájemce není zdravotn postižená osoba. (2) Jestliže soud pivolí k výpovdi z nájmu bytu, urí souasn, ke kterému datu nájemní pomr skoní; pitom pihlédne k výpovdní lht ( 710). Výpovdní lhta pone bžet až prvním dnem kalendáního msíce následujícího po právní moci rozsudku. Soud souasn též rozhodne, že nájemce je povinen byt vyklidit nejpozdji do 15 dn po uplynutí výpovdní lhty. Má-li nájemce právo na náhradní byt (náhradní ubytování), rozhodne soud, že nájemce je povinen vyklidit byt do 15 dn po zajištní náhradního bytu, a staí-li poskytnutí náhradního ubytování, do 15 dn po zajištní náhradního ubytování. (3) Dojde-li k pivolení k výpovdi z dvod uvedených pod písmeny a), b), e) a f), mže soud v odvodnných pípadech uložit pronajímateli povinnost nahradit nájemci sthovací náklady, jež urí. (4) Jde-li o byt zvláštního urení nebo o byt v dom zvláštního urení, lze vypovdt nájem podle odstavce 1 jen po pedchozím souhlasu toho, kdo svým nákladem takový byt zídil, nebo jeho právního nástupce nebo souhlasu píslušného orgánu republiky, který podle zákon národních rad uzavení smlouvy o jeho nájmu doporuil.

6 (5) Jestliže pronajímatel bez vážných dvod nevyužil vyklizeného bytu k úelu, pro který soud k výpovdi nájmu pivolil, mže soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodaten uhradit nájemci, který byt uvolnil, sthovací náklady a další náklady spojené s potebnou úpravou náhradního bytu. Soud mže dále uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pti let, poínaje msícem, v nmž se nájemce pesthoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukonil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období pti let nepromlí. Jiné nároky nájemce nejsou tím doteny. nadpis vypuštn 712 (1) Bytovými náhradami jsou náhradní byt a náhradní ubytování. (2) Náhradním bytem je byt, který podle velikosti a vybavení zajišuje lidsky dstojné ubytování nájemce a len jeho domácnosti. Skonil-li nájemní pomr výpovdí pronajímatele z dvod podle 711 odst. 1 písm. a), b), e), f) a i), má nájemce právo na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadn rovnocenný bytu, který má vyklidit (pimený náhradní byt). Soud mže z dvod zvláštního zetele hodných rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt. Skonil-li nájemní pomr výpovdí pronajímatele z dvod podle 711 odst. 1 písm. b) a nájemce pestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných dvod, staí pi vyklizení poskytnout písteší; soud mže rozhodnout, že z dvod zvláštního zetele hodných má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalit a mén vybavený, popípad i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo právo na náhradní ubytování. (3) V pípadech podle 705 odst. 2 vty prvé postaí rozvedenému manželovi, který je povinen byt vyklidit, poskytnout náhradní ubytování; soud však z dvod zvláštního zetele hodných rozhodne, že rozvedený manžel má právo na náhradní byt. V pípadech podle 705 odst. 1 a odst. 2 vta druhá má rozvedený manžel právo na náhradní byt; soud mže, jsou-li proto dvody zvláštního zetele hodné, rozhodnout, že rozvedený manžel má právo jen na náhradní ubytování. (4) Náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárn nebo podnájem v zaízené nebo nezaízené ásti bytu jiného nájemce. (5) Skonil-li nájemní pomr výpovdí pronajímatele podle 711 odst. 1 písm. c), d), g) a h), staí pi vyklizení poskytnout písteší. Jde-li o rodinu s nezletilými dtmi a skonil-li nájemní pomr výpovdí pronajímatele podle 711 odst. 1 písm. c) a d), mže soud, jsou-li pro to dvody zvláštního zetele hodné, rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní ubytování, popípad na náhradní byt. Písteším se rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatí ádné ubytování a prostor k uskladnní jeho bytového zaízení a ostatních vcí domácí a osobní poteby. (6) Pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není tento nájemce povinen se z bytu vysthovat a byt vyklidit, dokud pro nj není odpovídající bytová náhrada zajištna; spolení nájemci mají nárok jen na jednu bytovou náhradu. 712a V období mezi skonením nájemního pomru a posledním dnem lhty k vyklizení bytu mají pronajímatel a osoba, jejíž nájemní pomr skonil, práva a povinnosti v rozsahu odpovídajícím ustanovením 687 až 699 a pimen 700 až 702 odst (1) Jestliže služební byt po smrti nájemce nebo po rozvodu jeho manželství užívají dále manžel, popípad osoby uvedené v 706 odst. 1, nejsou povinny se z bytu vysthovat, dokud jim není zajištn pimený náhradní byt. To platí i v pípad, jestliže nájemce služebního bytu opustí trvale spolenou domácnost. V odvodnných pípadech soud mže rozhodnout, že staí náhradní byt o menší

7 podlahové ploše, nižší kvalit a mén vybavený, popípad i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt nebo náhradní ubytování. (2) Ustanovení odstavce 1 se pimen použije i na byty zvláštního urení a byty v domech zvláštního urení. 714 Zánikem lenství osoby v bytovém družstvu zanikne její nájem bytu. Nájemce družstevního bytu není povinen se z bytu vysthovat, pokud mu není zajištna bytová náhrada za podmínek stanovených v 712. Vrácení lenského podílu se mže len domáhat teprve po vysthování z bytu, a to ve lht dané stanovami družstva. Úprava práv nájemc pi vzájemné výmn bytu 715 Se souhlasem pronajímatel se mohou nájemci dohodnout o výmn bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepe-li pronajímatel bez závažných dvod souhlas s výmnou bytu, mže soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vle pronajímatele. 716 (1) Právo na splnní dohody o výmn bytu musí být uplatnno u soudu do tí msíc ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas; jinak právo zanikne. (2) Nastanou-li dodaten u nkterého z úastník takové závažné okolnosti, že není možno splnní dohody na nm spravedliv požadovat, mže od dohody odstoupit; musí však tak uinit bez zbyteného odkladu. Povinnost k náhrad škody tím není dotena.