Znalecký posudek íslo 7/8/14

Transkript

1 Kraj : Liberecký.j.: 080 EX 1726/ Oblast : Jablonec nad Nisou Obec : Rádlo Katastr. území : Rádlo Znalecký posudek íslo 7/8/14 V c: Ocen ní nemovitosti sestávající z rodinného domu v. p íslu enství, pozemk a trvalých porost v Rádle Majitel nemovitosti: Vondra Anatolij a Arlova Valentina Nikolajevna, Nad Jezerkou 1075/13, Praha Objednavatel: soudní exekutor Mgr. Martin Slavata Exekutorského ú adu, Táborská 527, Mladá Boleslav Ú el: Stanovení obvyklé ceny pro exekuci Vypracoval: Ing. Holý Jaromír imonovice, Vinohradní 196 Datum p e et ení: Datum provedení: Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu, 4 strany p íloh.

2 - 2 - A. S I T U A C E A.l. Pou ité podklady a p edpisy Výpis z katastru nemovitosti ze dne LV. 505 ze dne Kopie katastrální mapy z nahlí ení do KN ze dne Vyhlá ka MF. 441/2013 Sb., ve zm n. 199/2014 Sb. a p edpisy související. Zákon. 151/1997 Sb. Informace objednavatele, vlastníka a zji t ní na míst samém. Informace z realitních kancelá í a vlastní archív znalce. A.2. Poloha nemovitosti Posuzovaná nemovitost je rodinný d m s p íslu enstvím, pozemky a trvalými porosty, v obci Rádlo, v katastrálním území Rádlo. Nemovitost se nachází v centrální ásti obce, v pravidelné zástavb rodinných dom. Objekt je p ipojen na ve ejný rozvod vody, elekt iny, kanalizace je p es septik do ve. kanalizace, plyn je v ulici. K objektu pat í studna, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. P ístup k nemovitosti je p ímo z ve ejné asfaltové komunikace procházející obcí. Pozemky jsou mírn sva ité západním sm rem, áste n oplocené. Parkování je u domu na vlastním pozemku nebo v ulici. Obec Rádlo má cca 668 obyvatel. A.3. P edm t ocen ní Rodinný d m v. venkovních úprav Pozemky Trvalé porosty

3 - 3 - B. N Á L E Z - ocen ní nemovitosti Rodinný d m - 34 Popis nemovitosti Rodinný d m.p. 134 je na pozemku p.. 217, je samostatn stojící, nepravidelného p dorysu, p ízemní s podkrovím, áste n podsklepený (vým ra sklepa 38 m2). Dispozi n se skládá v p ízemí ze zádve í, p edsín, koupelny, WC, obývacího pokoje, kuchyn, pokoje, spí e, chodby a schodi t do podkroví, kde se nachází p edsí, koupelna s WC, dva pokoje, obývací pokoj s kuchy. koutem, komora a chodba se schodi t m na p du, dále z p ízemí vede schodi t do suterénu, kde je sklep, nap. ke skladování ovoce a zeleniny. K rodinnému domu nále í p íslu enství, jako studna a venkovní úpravy, tj. zpevn né plochy, oplocení, vrátka, op rná, ze, venkovní schody, septik, skleník, plyn. pilí ek, p ípojka elekt iny, vodovodu a kanalizace. Dle zji t ní od majitele je stá í domu 84 let. Objekt je po rekonstrukci a modernizaci, se standardním vybavením. V roce 2008 byla provedena provedena vým na oken, dve í, podlah, vytáp ní v. kotle, rozvod elektro a vody, bojler, oprava vnit ních omítek, st e ní krytiny, klempí. kcí a krovu, nová koupelna a kuchy ská linka, v. za iz. p edm t, vnit ní tepelné izolace, zateplená fasáda, krbová vlo ka, oprava venkov. úprav. Místopis a ir í vztahy Trh s rodinnými domy není vyrovnaný, nabídka p evládá nad poptávkou. eleznice a autobusová doprava je v dosahu. V obci sídlí Obecní ú ad, je zde obchod se smí eným zbo ím, základní kola, po ta, restaurace. Je zde lehký pr mysl, kde jsou omezené pracovní p íle itosti. V sou asné dob p evy uje po et zájemc o pracovní mo nosti poptávku. P írodní park a les je do 1 km od objektu. Bezkonfliktní obyvatelstvo v okolí. V sou asné dob okolní zástavba beze zm ny. Výpo et objem Zastav ná plocha p ízemí: 116 m2 Podlahová plocha - p ízemí: 84 m2 - celková u itná: 205 m2 Obestav ný prostor: 914 m3

4 - 4 - Konstrukce a vybavení : 1. Základy kamené, izolace vodor. 2. Zdivo zd né, tl. 45 cm 3. Stropy d ev né trámové s podhl. 4. St echa d ev ný krov 5. Krytina eternitové ablony 6. Klempí ské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnit ní omítky vápenné tukové 8. Vn j í omítky kontaktní zateplovaní system 9. Vn j í obklady nejsou, kamenný sokl 10. Vnit ní obklady koupelna, WC, kuchy 11. Schody teraco 12. Dve e hladké plné, dýhované 13. Okna plastová s dvojsklem 14. Podlahy obytných místností plovoucí lamin., keram. dla ba 15. Podlahy ostatních místností keramická dla ba, beton. mazanina 16. Vytáp ní ÚT s elektrokotlem 17. Elektroinstalace sv telná a motorová 18. Bleskosvod ano 19. Rozvod vody studená a teplá 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu není 22. Kanalizace standard 23. Vybavení kuchyn sporák el., digesto 24. Vnit ní vybavení vana, sprch. kout, umyvadlo 25. Záchod splachovací kombi 2x 26. Ostatní krbová kamna, vestav. sk ín Výpo et koeficient a cenového porovnání Poloha: Základní cena objektu: Liberecký kraj, do 2tis. obyv. ZC = 2 194,- K /m3 o.p. Index trhu It : 1. II. Poptávka ni í ne nabídka - 0,03 2. V. Stavba na vlastním pozemku 0 3. II. Bez vlivu 0 4. II. Bez vlivu II. Bez vlivu IV. Zóna se zanedbatelným nebezpe ím výskytu povodn 1,00 Sou et - 0,03 1,00

5 Index trhu: It = 1,00 x (1-0,03) = 0, Index polohy Ip : 1. I.,e Reziden ní stavby, do 2tis. obyv. 1,01 2. I. Reziden ní zástavba 0,03 3. I. St ed obce - centrum obce 0,01 4. I. Pozemek lze napojit na v echny sít v obci 0,00 5. I. V okolí nemovitosti je dostupná ob anská vybavenost 0,00 6. VII. P íjezd po zpevn né komun, parkování na poz. 0, IV. Zastávka hromadné dopravy 0,03 1,01 8. II. Bez mo nosti komer ního vyu ití 0,00 9. II. Bezproblémové okolí 0, II. Pr m rná nezam stnanost 0, I. Vlivy sni ující cenu (hluk a prach ze silnice) - 0,10 Sou et - 0,02 Index polohy: Ip = 1,01 x (1-0,02) = 0,990 Index konstrukce Iv : 0. I. Podsklepený do ½ zast. pl. - se ikmou st echou typ A 1. III. Samostatný RD 0 2. III. Cihelné nebo tvárnicové zdivo 0 3. II. 45 cm tlou ka obvod. st n III. Hodnota více jak 2 0,02 5. IV. P ípojka elektro, voda, kanalizace 0,04 6. III. Úst ední vytáp ní 0 7. IV. Úplné nadstand. provedení nebo více zákl. p ísl. 0,05 8. I. Bez dal ího vybavení 0 9. III. Standardního rozsahu a provedení III. Stand. p íslu enství - vedl. stavby do 25 m2 0, II. Pozemky od 300 do 800 m II. Mírn sni ující cenu - 0, II. Stavba dobrém stavu 1,00 stá í stavby 84 let 1,00 x (1-0,005 x 21) Sou et 0,11 0,895 Index konstrukce a vybavení: Iv = (1 + 0,11) x 0,895 = 0,993 Základní cena upravená: ZCU = ZC x Iv = 2194,- x 0,993 = 2 179,- K /m3 o.p. Cena stavby: CSp = OP x ZCU x It x Ip = 914 x 2 179,- x 0,970 x 0,990 = ,- K ===========

6 Pozemek - 4 Pozemek p zastav ná plocha a nádvo í, vým ra 137 m2-6 - Pozemek p.. 214/3 zahrada, vým ra 85 m2 Pozemek p zahrada, vým ra 238 m2 Pozemky jsou v jednotném funk ním celku se stavebním pozemkem. Základní cena v ásti obce/okresu/oblasti Jablonec n.n.: ZCv = 1 190,- K /m2 stavebního pozemku Úprava zákl. ceny: Velikost obce podle po tu obyv.: IV. O1 = 0,65 Hospodá sko správní význam obce: IV. O2 = 0,60 Poloha obce: II. O4 = 1,03 Technická infrastruktura v obci: I. O4 = 1,00 Dopravní obslu nost obce: II. O5 = 0,95 Ob anská vybavenost v obci: IV. O6 = 0,90 ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 = 1 190,- x 0,65 x 0,60 x 1,03 x 1,0 x 0,95 x 0,90 = = 409,- K /m2 stavebního pozemku Index trhu: It = 0,970 Index polohy: Ip = 0,990 Index omezujících vliv Io : 1. II. Geometrický tvar pozemku a velikost 0,00 2. IV. Sva itost pozemku a expozice 0,00 3. III. Ztí ené základové podmínky 0,00 4. I. Chrán ná území a ochranná pásma 0,00 5. I. Omezení u ívání pozemku 0, I. Vlivy sni ující cenu (hluk a prach ze silnice) - 0,10 Sou et - 0,10 Io = 1-0,10 = 0,900

7 Index cenového porovnání: I = It x Io x Ip = 0,970 x 0,900 x 0,990 = 0,864 Základní cena upravená: ZCU = ZC x I = 409,- x 0,864 = 353,- K /m2 Cena pozemku: ( ) x 353,- = ,- K Cena pozemk celkem: ,- K ========== Trvalé porosty - 47 Trvalé porosty se nacházejí na pozemcích zahrady. Jedná se o ke e, ovocné a okrasné stromy. Pokryvná plocha: 100 m2 Smí ené trvalé porosty: koef. 0,065 Cena porost : 100 x 353,- x 0,065 = 2 295,- K ======== C. R E K A P I T U L A C E 1. Rodinný d m ,- K 2. Pozemky ,- K 3. Trvalé porosty 2 295,- K sou et ,- K Celková cena zji t ná dle 50: ,- K =============

8 - 8 - D. S T A N O V E N Í O B V Y K L É C E N Y V této lokalit se pohybují prodejní ceny srovnatelných nemovitostí mezi 2,5 mil. 3,5 mil. K. Vý e tr ní ceny nemovitostí zále í na druhu, vyu ití, velikosti, vybavenosti, p íslu enství, technickém stavu, stá í, lokalit, poloze, infrastruktu e, pozemcích, jejich druhu, velikosti, tvaru, poloze, orientaci, vybavenosti in enýrskými sít mi, dal ími objekty, p ístupu, výhledu, vlivu okolí, okolní zástavb, trhu, rizicích, aj. Je ocen no v etn v cných b emen, práv a závad. Cena nemovitosti je stanovena jako ni í oproti srovnatelným nemovitostem vzhledem k tomu, e se jedná o nabízené prodejní ceny nemovitostí. Ocen ní bylo provedeno bez spoluú innosti vlastníka. Vzhledem k vý e uvedeným skute nostem, s p ihlédnutím ke v em známým okolnostem a také s p ihlédnutím k sou asnému stavu tr ních cen RD v míst je sou asná obvyklá cena oce ované nemovitosti odhadnuta ve vý i: Tj. slovy: T imiliony00/k ============= ,- K ===========

9 Znalecká dolo ka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný p edsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 2. b ezna 2007.j. Spr. 1199/2007 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 7/8/14 znaleckého deníku. Znale né ú tuji podle p ilo ené likvidace. V Liberci dne

10 2x adatel 1x archiv znalce Fotodokumentace