Ing. Sylvia Piffková Znalec z odboru stavebníctvo - odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: 914949 Turnianska 80, 903 01 Senec; mobil: 0903 743 047; e-mail: piffkovas@gmail.com Zadávateľ: Auctioneer, s.r.o., dražobná spoločnosť, Špitálska 61, 811 08 Bratislava Číslo spisu (objednávky): Objednávka (ústna) zo dňa 31.08.2016 ZNALECKÝ POSUDOK znalecký úkon číslo 190/2016 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s. č. 82 postaveného na pozemku parc. č. 34, k. ú. Bátorová, vrátane príslušenstva a pozemkov parc. č. 33, 34, k. ú. Bátorová, obec Bátorová, okres Veľký Krtíš. Počet strán (z toho príloh): 33 (13) Počet odovzdaných vyhotovení: 4 exempláre + 1 CD V Senci, 03.10.2016
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s. č. 82 postaveného na pozemku parc. č. 34, k. ú. Bátorová, vrátane príslušenstva a pozemkov parc. č. 33, 34, k. ú. Bátorová, obec Bátorová, okres Veľký Krtíš. 2. Účel znaleckého úkonu: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. 3. Rozhodujúce dátumy: Dátum vyžiadania posudku: 31.08.2016 Dátum, ku ktorému je spracované posúdenie, dátum miestneho šetrenia: 07.09.2016 Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok : 03.10.2016 4. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 4.1 Dodané zadávateľom: Znalecký posudok č. 114/2010 vypracovaný znalcom Ing. Vladár Vojtech, ul. Ľ. Štúra, Veľký Krtíš, zo dňa 25.11.2010 Rozhodnutie o trvalom užívaní stavby rodinného domu na pozemku p. č. 34 vydané ONV pod Č. j. 106/75 vo Veľkom Krtíši zo dňa 5.3.1975 Stavebné povolenie prístavby k rodinného domu na pozemku p. č. 34 vydané ONV pod Č. j. ÚP 865/83 vo Veľkom Krtíši zo dňa 25.8.1983 4.2 Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 40, k. ú. Bátorová zo dňa 28.09.20162016, vytvorený cez www.katasterportal.sk Informatívna kópia z mapy, vytvorená cez www.katasterportal.sk zo dňa 28.09.2016 Zameranie skutkového stavu nehnuteľnosti Fotodokumentácia. 5. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z.z. z 18.mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Vyhláška MS SR č.33/2009 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 534/2008 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení Vyhlášky č. 500/2005 Z.z. Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene doplnení niektorých zákonov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov Opatrenie ŠÚ SR č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb Usmernenie k používaniu rozpočtových ukazovateľov uvedených v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI ŽU v Žiline ( ISBN 80-7100-827-3) zo dňa 15.12.2008 vydané ŽU v Žiline. Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ II.Q 2016 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. 7. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. 8. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s Vyhláškou Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z.z. z 18.mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez možnosti dosahovania primeraného výnosu formou prenájmu. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Rozpočtové ukazovatele jednotlivých podlaží domu sú vytvorené na m 2 zastavanej plochy podľa prílohy č.1 uvedenej metodiky. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre II. Q/2016. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: 1) LIST VLASTNÍCTVA č. 40, k. ú. Bátorová A. Majetková podstata: Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 3
c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka - zameranie a fotodokumentácia boli vykonané znalcom dňa 07.09.2016 v prítomnosti objednávateľa. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom: Projektová dokumentácia domu poskytnutá nebola, prevzatý pôdorys zo znaleckého posudku 114/2010 bol porovnaný so skutkovým stavom. Stav zaznamenaný v pôdoryse zodpovedá stavu nehnuteľnosti zistenému pri obhliadke. Rodinný dom bol daný do užívania v roku 1975 na základe povolenia o užívaní domu č. j. 106/75, vydaného Okresným národným výborom vo Veľkom Krtíši- viď. v prílohe ZP. V roku 1983 bola k domu pristavená prístavba, na základe stavebného povolenia vydaného Okresným národným výborom vo Veľkom Krtíši- viď. v prílohe ZP. e) Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom Podľa LV č. 40 a kópie katastrálnej mapy nehnuteľnosť ako celok, vrátane situácie okolia, zodpovedá evidovanému stavu v katastri nehnuteľnosti. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom hodnotenia: Rodinný dom s. č. 82 postavený na p. č. 34, k. ú. Bátorová Drobná stavba - sklad postavený na p. č. 34, k. ú. Bátorová Vonkajšie úpravy (prípojka: vody, elektriky, plynu, spevnená plocha, prístrešok) Plot Studňa Pozemky p. č. 33, 34, k. ú. Bátorová g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú. Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 4
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom: Rodinný dom s. č. 82 postavený na pozemku p. č. 34, k. ú. Bátorová POPIS STAVBY Rodinný dom je riešený ako samostatne stojací objekt osadený v mierne svahovitom teréne s prístupom k domu z asfaltovej verejnej komunikácie. Stavba pozostáva jedného nadzemného podlažia, ktoré je čiastočne podpivničené v prístavbe domu. Dom má valbovú strechu kombinovanú s pultovou nad prístavbou. Dom je napojený na tieto inžinierske siete: vzdušnou prípojkou na rozvody elektrickej energie, na rozvody plynu (v čase obhliadky je plyn odpojený). Kanalizácia z domu je vedená do rigolu, ako zdroj vody slúži vlastná studňa na pozemku p. č. 34. Kanalizácia sa v danej časti obce nenachádza. Dom bol daný do užívania v roku 1975, v roku 1984 bola k rodinnému domu pristavená prístavba (kuchynka, komora s podpivničením a izba). Stavba rodinného domu je v pôvodnom stave s vymenenými plastovými oknami a vchodovými dverami. Dispozičné riešenie: Dispozičné riešenie je nevhodné, prístup do izieb a do kuchyne je iba cez vonkajšie prostredie. Vstup do suterénu je zo skladu cez betónové schodisko bez zábradlia s nevhodným vstupom poza otvárané dvere. Na 1. NP sa nachádza chodba, štyri izby, kúpeľňa s WC, špajza, kuchyňa, komora, vstup do suterénu. V zadnej časti je k rodinnému domu je pristavený sklad. Popis: Základy - betónové pásové s vodorovnou izoláciu proti vode. Zvislé nosné konštrukcie - obvodové murivo tehly hr. 350 mm. Deliace priečky - murované z tehál. Strop. konštrukcia - nad 1. PP je betónová s rovným podhľadom, nad 1. NP drevený trámový s rovným podhľadom a omietkou. Strecha - valbová v kombinácií s pultovou, krytina je pálená jednodrážková pálená škridla. Schodisko do podzemnej časti - betónové, povrchová úprava cementový poter. Klampiarske konštrukcie -žľaby a zvody z pozinkovaného plechu, parapety - hliníkové. Vnútorné úpravy povrchov - hladké omietky, steny v miestnostiach s mokrou prevádzkou - keramický obklad do celej výšky miestnosti (kúpeľňa s WC, obklad steny za kuch. linkou). Úpravy vonkajších povrchov - hladké vápenno cementové omietky. Výplne otvorov - vstupné dvere plastové s plastovou výplňou s presklením, okná plastové s izolačným dvojskom, interiérové žalúzie, interiérové dvere plné alebo presklené v oceľových zárubniach. Podlahy - PVC prekryté kobercami v izbách, keramické dlažby - kúpelňa s WC, chodba. Vnútorne rozvody sú vyhotovené: Vodovod rozvod studenej a teplej vody z pozinkovaného potrubia, na 1 PP len studenej vody. Elektroinštalácia vnútorné svetelné a zásuvkové rozvody. Kanalizácia zvody, rozvody a pripojenia z plastových rúr. Plynovod - rozvody sú z oceľových hladkých rúr. Vykurovanie vykurovanie je riešené kotlom na tuhé palivo, ktorý sa nachádza v 1. PP, ohrev TÚV elektrickým zásobníkom v kúpeľni 1ks. Vnútorné vybavenie: Kuchyňa kuchynská linka vyrobená z materiálov na báze dreva dĺžky 3 m, kuchynský drez s vodovodnou batériou na studenú vodu, samostatne stojací plynový sporák. Kúpeľňa - keramické umývadlo 1 ks, vodovodná batéria 1 ks, vaňa so sprchovou batériou - 1ks, obložená keramickým obkladom, keramická WC misa s nádržkou na splachovanie. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k užívania ZP 1. PP 1975 0 0 1. PP 1984 6,35*5,05 32,07 Spolu 1. PP 32,07 120/32,07=3,742 1. NP 1975 11*7,7 84,7 1. NP 1984 10,35*6,36 65,83 Spolu 1. NP 150,53 120/150,53=0,797 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 5
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod Položka 1.PP 1.NP 1 Osadenie do terénu 1.1.a v priemernej hĺbke 2 m a viac so zvislou izoláciou 1055-2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou - 520 3 Podmurovka 3.4.b podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo - 165 4 Murivo 4.1.d murované z tehál v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 1000 1000 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky) 160 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 400 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040-7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové - 760 8 Krovy 8.2 väznicové valbové, stanové - 625 10 Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové - 535 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty - 55 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu - 25 14. Fasádne omietky 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/3-180 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.6 cementový poter 180-17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené - 135 18 Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením - 530 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové - 75 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino - 120 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby - 150 23.6 cementový poter, tehlová dlažba 50-24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely - 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická - 280 25.2 svetelná 155-30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 55 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 6
31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu - 35 Spolu 4095 6285 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (2 ks) - 50 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania - 65 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) 90-36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) - 60 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) - 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3 bm) - 165 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) - 30 37.5 umývadlo (1 ks) - 10 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) - 35 38.4 ostatné (2 ks) - 30 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) - 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) - 80 40.4 vane (1 ks) - 15 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) - 15 45 Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) - 145 Spolu 90 755 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [Eur/m 2 ] 1. PP (4095 + 90 * 3,742)/30,1260 147,11 1. NP (6285 + 755 * 0,797)/30,1260 228,60 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP 1975 41 59 100 41,00 59,00 1. PP - prístavba 1984 32 59 91 35,16 64,84 1. NP 1975 41 59 100 41,00 59,00 1. NP - prístavba 1984 32 59 91 35,16 64,84 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 7
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1. PP z roku 1975 Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 147,11 Eur/m 2 *0,00 m 2 *2,313*0,95 0,00 Technická hodnota 59,00% z 0,00 0,00 1. PP - prístavba z roku 1984 Východisková hodnota 147,11 Eur/m 2 *32,07 m 2 *2,313*0,95 10 366,70 Technická hodnota 64,84% z 10 366,70 6 721,77 1. NP z roku 1975 Východisková hodnota 228,60 Eur/m 2 *84,70 m 2 *2,313*0,95 42 546,01 Technická hodnota 59,00% z 42 546,01 25 102,15 1. NP - prístavba z roku 1984 Východisková hodnota 228,60 Eur/m 2 *65,83 m 2 *2,313*0,95 33 067,34 Technická hodnota 64,84% z 33 067,34 21 440,86 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [Eur] Technická hodnota [Eur] 1. podzemné podlažie 10 366,70 6 721,77 1. nadzemné podlažie 75 613,35 46 543,02 Spolu 85 980,05 53 264,79 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Drobná stavba: Sklad na pozemku p. č. 34, k. ú. Bátorová POPIS STAVBY Prístavba k rodinnému domu sklad je dispozične tvorená z jednej miestnosti, je bez podpivničenia, má pultovú strechu. Základy pásové, zvislé konštrukcie murované z tehál v skladobnej hrúbke do 350 mm. Krytina strechy je pozinkovaný plech, vonkajšia úprava stien - vápenno-cementová omietka, podlaha je betónová s cementovým poterom. Okno je jednoduché oceľové, vchodové dvere sú drevené zvlakové v oceľovej zárubni. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP 1990 2,2*6,35 13,97 18/13,97=1,288 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 5 Krov 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 1260 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 8
5.3 pultové 545 6 Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná 760 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo 240 10 Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 13 Okná 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka 185 12.6 oceľové alebo drevené zvlakové 105 13.3 plastové s izolačným dvojsklom 170 14.4 cementové dlaždice, liaty xylolit, hladený betón s náterom 350 18 Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190 Spolu 4420 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [Eur/m 2 ] 1. NP (4420 + 0 * 1,288)/30,1260 146,72 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1990 26 54 80 32,50 67,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 146,72 Eur/m 2 *13,97 m 2 *2,313*0,95 4 503,86 Technická hodnota 67,50% z 4 503,86 3 040,11 2.2.2 Plot: Plot uličný murovaný Uličné oplotenie je tvorené z plotových tvárnic založených na betónových pásových základoch, súčasťou plota je bránka a brána, zabezpečujúce vstup do dvora. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 815 2 Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 10,70m 700 23,24 Eur/m Spolu: 3. Výplň plotu: 23,24 Eur/m Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 9
z betónových prefabrik. dosiek do oceľ. alebo bet. stĺpikov 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 12,84m 2 545 18,09 Eur/m 1 ks 7505 249,12 Eur/ks 1 ks 3890 129,12 Eur/ks Dĺžka plotu: 10,7 m Pohľadová plocha výplne: 10,7*1,2 = 12,84 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot uličný murovaný 1985 31 29 60 51,67 48,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota (10,70m * 23,24 Eur/m + 12,84m 2 * 18,09 Eur/m 2 + 1ks * 249,12 Eur/ks + 1ks * 129,12 Eur/ks) * 2,313 * 0,95 1 887,93 Technická hodnota 48,33 % z 1 887,93 Eur 912,44 2.2.3 Studňa: Kopaná - Kopaná Kopaná studňa sa nachádza na pozemku p. č. 34 v betónovej ploche pod prístreškom vedľa rodinného domu. Studňa je vyhotovená z betónových skruží priemeru 1000 mm hĺbky 9 m, je prekrytá betónovou doskou s poklopom, bez ručného čerpadla. Na rodinný dom je napojená vodovodnou prípojkou ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 825 7 Studne a záchyty vody 222 2 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 9 m Priemer: 1000 mm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kopaná 1975 41 59 100 41,00 59,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota (81,49 Eur/m * 5m + 149,21 Eur/m * 4m) * 2,313 * 0,95 2 206,78 Technická hodnota 59,00 % z 2 206,78 Eur 1 302,00 2.2.4 Vonkajšia úprava: Elektrická prípojka Stavba rodinného domu je pripojená na verejnú elektrickú sieť vzdušnou prípojkou z uličného rozvodu z najbližšieho stĺpa v celkovej cca dĺžke cca 6 m, elektromerová skriňa je umiestnená na fasáde rodinného domu pri hlavnom vstupe. Prípojka elektriky bola vybudovaná v roku 1975, predpokladaná životnosť je 60 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 10
Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.b) vodiče - 3-fázová prípojka vzdušná AlFe Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 Eur/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 Eur/bm Počet merných jednotiek: 6 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka 1975 41 19 60 68,33 31,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 6 bm * (15,93 Eur/bm + 0 * 9,56 Eur/bm) * 2,313 * 0,95 210,02 Technická hodnota 31,67 % z 210,02 Eur 66,51 2.2.5 Vonkajšia úprava: Vodovodná prípojka Dom je zásobovaný vodou zo studne, potrubie je z pozinkovaných rúr DN 25. Potrubie je vedené v zemi v nezamŕzanej hĺbke. Celková dĺžka prípojky je cca 2 m, od studne po napojenie do rodinného domu. Predpokladaná životnosť prípojky je 60 rokov, dokončená bola v roku 1975. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 Eur/bm Počet merných jednotiek: 2 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka 1975 41 19 60 68,33 31,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 2 bm * 59,09 Eur/bm * 2,313 * 0,95 259,68 Technická hodnota 31,67 % z 259,68 Eur 82,24 2.2.6 Vonkajšia úprava: Vodárnička Darling sa nachádza v rodinnom dome, je napojená vodovodnou prípojkou na studňu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 11
Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.7. Domáce vodárne (JKSO 814 2) Položka: 1.7.a) Darling - podľa výkonu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 6650/30,1260 = 220,74 Eur/Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodárnička 1984 32 8 40 80,00 20,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 1 Ks * 220,74 Eur/Ks * 2,313 * 0,95 485,04 Technická hodnota 20,00 % z 485,04 Eur 97,01 2.2.7 Vonkajšia úprava: Plynová prípojka Rodinný dom na vybudovanú plynovú prípojku s napojením na verejný rozvod plynu, v čase obhliadky je plyn odpojený. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 Eur/bm Počet merných jednotiek: 6 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka 1998 18 42 60 30,00 70,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 6 bm * 14,11 Eur/bm * 2,313 * 0,95 186,03 Technická hodnota 70,00 % z 186,03 Eur 130,22 2.2.8 Vonkajšia úprava: Spevnená plocha Spevnená plocha z betónovej mazaniny tvorí chodník pri rodinnom dome a plochu pod prístreškom. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 12
Kód KS: Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 13*3,2+12,55*2 = 66,7 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnená plocha 1984 32 28 60 53,33 46,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 66,7 m 2 ZP * 8,63 Eur/m2 ZP * 2,313 * 0,95 1 264,84 Technická hodnota 46,67 % z 1 264,84 Eur 590,30 2.2.9 Vonkajšia úprava: Prístrešok pri dome Prístrešok je postavený na pozemku p. č. 34 pozdĺž rodinného domu. Konštrukčne je vyhotovený z oceľových stĺpikov založených na betónových pásoch, strecha je pultová z oceľovej konštrukcie s krytinou z pozinkovaných plechov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS: 22. Pergola 22.1. Oceľ. alebo drev. stĺpiková konštr. do bet. pätiek s drev. rošt. výplňou stropu 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1870/30,1260 = 62,07 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 13*3,2+8,35*2 = 58,3 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prístrešok pri dome 1984 32 8 40 80,00 20,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 58,3 m 2 ZP * 62,07 Eur/m2 ZP * 2,313 * 0,95 7 951,51 Technická hodnota 20,00 % z 7 951,51 Eur 1 590,30 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 13
2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Rodinný dom s. č.82 postavený na pozemku p.č.34, k. ú. Bátorová Východisková hodnota [Eur] Technická hodnota [Eur] 85 980,05 53 264,79 Sklad na pozemku p. č. 34, k. ú. Bátorová 4 503,86 3 040,11 Plot uličný murovaný 1 887,93 912,44 Kopaná 2 206,78 1 302,00 Vonkajšie úpravy Elektrická prípojka 210,02 66,51 Vodovodná prípojka 259,68 82,24 Vodárnička 485,04 97,01 Plynová prípojka 186,03 130,22 Spevnená plocha 1 264,84 590,30 Prístrešok pri dome 7 951,51 1 590,30 Celkom za Vonkajšie úpravy 10 357,12 2 556,58 Celkom: 104 935,74 61 075,92 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností Predmetom ohodnotenia je samostatne stojací rodinný dom s. č. 82 s príslušenstvom, postavený na pozemku 34, k. ú. Bátorová, obec Bátorová, okres Veľký Krtíš. Rodinný dom je situovaný v zástavbe rodinných domov na ulici, vedúcej popri hlavnej komunikácií v obci. Pozemky sú oplotené po celom obvode, majú obdĺžnikovitý tvar, na pozemku p. č. 33 sa nachádza záhrada s ovocnými stromami. Pri rodinnom dome sa nachádza dvor s prístreškom. Prístup k nehnuteľnosti je z asfaltovej verejnej komunikácie. Nehnuteľnosť je možné napojiť na tieto inžinierske siete: elektrika, plyn, voda, kanalizácia sa v danej obci nenachádza. Pozemky sa nachádzajú v mierne svahovitom teréne. Obec Bátorová má do 500 obyvateľov, leží juhozápadne od okresného mesta Veľký Krtíš vo vzdialenosti cca 20 km. Doprava z obce je iba autobusová, zástavka autobusu je priamo pred lokalitou. V obci sa nachádza Obecný úrad, základná sieť obchodov, materská škola, ihrisko. b) Analýza využitia nehnuteľností Rodinný dom v čase obhliadky je obývaný, slúži pre účely celoročného bývania. Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 14
c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznúce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou Na nehnuteľnosti je podľa LV č. 40 zapísaná ťarcha: 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Výpočet všeobecnej hodnoty rodinného domu je vykonaný metódou polohovej diferenciácie. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty hnuteľnosti a stavieb", vydaný ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na lokalitu kde sa nehnuteľnosť nachádza s prihliadnutím na vybavenosť obce a vzdialenosť od okresného mesta, je priemerný koeficient polohovej diferenciácie stanovený na hodnotu 0,2. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,2 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,200 + 0,400) 0,600 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,400 III. trieda Priemerný koeficient 0,200 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,110 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,200-0,180) 0,020 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami 2 Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0,020 13 0,26 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,200 30 6,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,200 8 1,60 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 15
4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti II. 0,400 7 2,80 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,200 6 1,20 6 Typ nehnuteľnosti veľmi nevhodný - radový dom s nevhodným dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby V. 0,020 10 0,20 V. 0,020 9 0,18 priemerná hustota obyvateľstva II. 0,400 6 2,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0,200 5 1,00 južný svah o sklone 5% - 25% II. 0,400 6 2,40 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,200 7 1,40 železnica, alebo autobus IV. 0,110 7 0,77 13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0,110 10 1,10 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby 15 16 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,110 8 0,88 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy III. 0,200 9 1,80 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,200 8 1,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,110 7 0,77 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,020 4 0,08 19 Názor znalca veľmi problematická nehnuteľnosť V. 0,020 20 0,40 Spolu 180 26,84 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 26,84/ 180 0,149 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = 61 075,92 Eur * 0,149 9 100,31 Eur Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 16
3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: Pozemky LV č. 40 POPIS Predmetom ohodnotenia sú pozemky parc. č. 33,34, k. ú. Bátorová, obec Bátorová, okres Veľký Krtíš. Pozemky sa nachádzajú v zastavanom území obce, na pozemku p. č. 34 je postavený rodinný dom s príslušenstvom, dvor pri dome, pozemok p. č. 33 tvorí záhrada za domom. Koeficient ponižujúcich faktorov zohľadňuje tvar pozemku a vyskytujúci sa chov prasiat a hydiny na pozemku pri rodinnom dome. Pozemky je možné napojiť na tieto inžinierske siete: elektrika, voda, plyn na hranici pozemku pred domom. Kanalizácia sa v danej obci nenachádza. Pozemky sú rovinatého charakteru, situované v uličnej zástavbe rodinných domov, prístupné z asfaltovej komunikácie vedúcej cez obec Bátorová. Doprava do obce je prímestská autobusová, vzdialenosť od okresného mesta Veľký Krtíš do 20 km. Východisková hodnota jedného metra štvorcového pozemku je určená podľa prílohy č. 3 vyhlášky 492/2004 a jej novelizovanej vyhlášky 254/2010. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 Podiel Výmera [m 2 ] ] 33 záhrada 965 965,00 1/1 965,00 34 zastavaná plocha a nádvorie 855 855,00 1/1 855,00 Spolu výmera 1 820,00 Obec: Bátorová Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 0,80 1,00 0,85 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,20 1. nevyskytuje sa 1,00 7. pri mimoriadnom zatienení obytných miest (les, skaly, severné úbočie a pod.) VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 0,80 * 1,00 * 0,85 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 0,70 0,5712 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 3,32 Eur/m 2 * 0,5712 1,90 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 1 820,00 m 2 * 1,90 Eur/m 2 0,70 3 458,00 Eur VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [Eur] parcela č. 33 1 833,50 parcela č. 34 1 624,50 Spolu 3 458,00 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 17
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 9 100,31 Eur 3 458,00 Eur 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [Eur] Rodinný dom s. č.82 postavený na pozemku p.č.34, k. ú. Bátorová 7 936,45 Sklad na pozemku p. č. 34, k. ú. Bátorová 452,98 Plot uličný murovaný 135,95 Kopaná 194,00 Vonkajšie úpravy Elektrická prípojka 9,91 Vodovodná prípojka 12,25 Vodárnička 14,45 Plynová prípojka 19,40 Spevnená plocha 87,95 Prístrešok pri dome 236,95 Spolu za Vonkajšie úpravy 380,93 Spolu stavby 9 100,31 Pozemky Pozemky LV č. 40 - parc. č. 33 (965 m 2 ) 1 833,50 Pozemky LV č. 40 - parc. č. 34 (855 m 2 ) 1 624,50 Spolu pozemky (1 820,00 m 2 ) 3 458,00 Spolu VŠH 12 558,31 Zaokrúhlená VŠH spolu 12 600,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 12 600,00 Eur Slovom: Dvanásťtisícšesťsto Eur Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 18
3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na nehnuteľnosti je podľa LV č. 40 zapísaná ťarcha: V Senci, dňa 3.10.2016 Ing. Sylvia Piffková IV. PRÍLOHY 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 40, k. ú. Bátorová zo dňa 28.09.2016 2. Informatívna kópia z mapy, vytvorená cez www.katasterportal.sk zo dňa 28.09.2016 3. Povolenie na trvalé užívanie stavby rodinného domu vydané ONV Č. j. výst. 106/75 zo dňa 5.3.1975 4. Stavebné povolenie na prístavbu k rodinnému domu vydané ONV Č. j. ÚP 865/85 zo dňa 25.08.201983 5. Pôdorys rodinného domu 1. NP 6. Rez A-A 7. Fotodokumentácia Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 19
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký úkon (znalecký posudok) som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odvetvie: 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: 914949. Znalecký úkon je zapísaný v denníku pod poradovým číslom 191/2016. V Senci, dňa 03.10.2016 Ing. Sylvia Piffková Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 190/2016 Str. č. 20