1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 5 025-49/2016 o obvyklé ceně nemovitostí na LV č. 551 a to pozemku parc.č. 1305 zahrada s příslušenstvím a porosty v k.ú. Vítkov v obci Vítkov. Objednatel posudku: JUDr. Kateřina Martinková, insolvenční správkyně Sokolská tř. 22/966, 702 00 Moravská Ostrava, tel: 602 711 462 Účel posudku: Posudek vypracoval: Stanovení obvyklé ceny pro insolvenční řízení Ing. Lacina Jiří, znalec v oboru ekonomika, stavebnictví, bytem Veřovice č.p. 388, PSČ: 742 73, mobil: 739 507 000, email: info@jirilacina.cz odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové odvětví ceny a odhady movitostí, strojů a zařízení, vozidel, zemědělské a manipulační techniky odvětví ceny a odhady podniků, akcií, cenných papírů a ochranných známek Expert oceňování nemovitostí, certifikovaný CO ÚIS - č.106/21/qen/2003. Autorizovaný inženýr pro pozemní stavby ČKAIT č.1102183 Odhadce nemovitostí QON č. 1555/06 -certifikát Datum místního šetření: 04.05.2016 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 04.05.2016 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 296/2007, zákona č. 183/2011, zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., vyhlášky MF ČR k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb.. Zvláštní požadavky objednatele : Stanovit obvyklou cenu pro insolvenci Ve Veřovicích : 06.05.2016 Tento znalecký posudek obsahuje 38 stran včetně příloh je zpracován ve třech vyhotoveních z nichž se dvě předávají objednavateli.
1. NÁLEZ 2 1.1 Zadání znaleckého posudku Zadáním znaleckého posudku je stanovit obvyklou cenu nemovitostí na LV č. 551 a to pozemku parc.č. 1305 zahrada o výměře 3 640m2 včetně příslušenství kůlny, oplocení a trvalých porostů v k.ú. Vítkov v obci Vítkov. 1.2 Popis oceňované nemovitosti V rámci tohoto posudku bude oceněn pozemek parc.č. 1305 v k.ú. Vítkov v obci Vítkov. Jedná se o pozemek, který se nachází na okraji zastavěné části obce, po pravé straně silnice vedoucí z Vítkova do Nových Těchanovic, je oplocen. Na pozemku se nachází kůlna, která je zděné konstrukce se sedlovou střechou, dále se na pozemku nachází trvalé porosty a pozemek je oplocen drátěným pletivem s vraty a plotovými vrátky. Pozemek je veden jako zahrada, dle platného územního plánu obce je zařazen do zóny neurbanizované- zemědělské produkce, bude oceněn jako pozemek zemědělský dle 6 odst.1. Součástí ocenění je kůlna, která je na pozemku, jedná se o zděný přízemní objekt se sedlovou střechou, sloužící jako sklad nářadí, byla postavena cca. v roce 1980. Dále bude oceněno oplocení, kterým je pozemek oplocen po celém svém obvodu, jedná se o drátěné pletivo na ocelových sloupcích. Dále budou oceněny plotové vrátka a vrata. Na pozemku se nachází trvalé porosty. Obec Vítkov je městem s počtem 5 825 obyvatel dle aktuálního stavu a přísluší pod okres Opava. 1.3. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: 1.3.1- Výpis z katastru nemovitostí LV č. 551. 1.3.2 Katastrální mapa. 1.3.3.Výsledky místního šetření spojené s prohlídkou. 1.3.4 Pro ocenění byl použit cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 296/2007, zákona č. 183/2011, zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., vyhlášky MF ČR k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb.. 1. 4. Metodika ocenění Znalec pro zjištění obvyklé hodnoty nemovitostí na LV č. 551 v k.ú. Vítkov použije: Ocenění dle věcnou hodnotou dle platného cenového předpisu - zákona č. 151/1997 Sb., Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 296/2007, zákona č. 183/2011, zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., vyhlášky MF ČR k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb..
3 Zjišťování ceny se provádí metodikami, které jsou výše uvedeny a blíže popsány při použití konkrétní metodiky. Výnosová metoda ocenění se použije v případě, kdy je nemovitost pronajata. Porovnávací metoda porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. 2. POSUDEK - ocenění nemovitostí Posudek I. : Ocenění dle cenového předpisu. Posudek II : Porovnávací způsob ocenění Posudek III : Stanovení obvyklé ceny 2. POSUDEK I. - ocenění dle cenového předpisu Ocenění nemovitostí je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 296/2007, zákona č. 183/2011, zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., vyhlášky MF ČR k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb.. V rámci tohoto znaleckého posudku budou oceněny tyto nemovitosti: 2.1. Zemědělský pozemek v k.ú. Vítkov 6 2.2. Kůlna na parc.č. 1305 v k.ú. Vítkov 16 2.3. Oplocení z drátěného pletiva 18 2.4. Plotová vrátka 18 2.5. Plotová vrata 18 2.6. Trvalé porosty 46
2.1. Zemědělský pozemek v k.ú. Vítkov 6 4 2.1.1 Popis V této části bude oceněn zemědělský pozemek parc.č. 1305 - zahrada o výměře 3 640m2 v k.ú. Vítkov v obci Vítkov. Pozemek se nachází v okrajové zastavěné části obce, je oplocen, dle platného územního plánu obce je zařazen v neurbanizované zóně- zemědělské produkce. Pozemek bude oceněn ve smyslu 6 odstavec 1,2 a) vyhlášky č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., kde základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí orná půda, trávní porost, zahrada, není-li územním plánem předpokládáno jeho nezemědělské využití, ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona se určí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, které jsou uvedeny v příloze č. 4 k této vyhlášce, je-li pozemek bonitován. Pozemku bylo přiděleno BPEJ, které bude uvedeno v následující tabulce a bude přiřazena jednotlivá cena pro dané BPEJ. Základní cena zemědělského pozemku se určí podle odst. 2 a 3 a upraví se včetně zdůvodnění přirážkami a srážkami podle přílohy č. 5 k této vyhlášce. Náš oceňovaný pozemky se nachází v k.ú. Vítkov, spadá úprava zemědělských pozemků dle přílohy č. 5 pol.č. 1.7- obce s počtem 5-10 000 obyvatel, pak znalec ve smyslu ustanovení přílohy č. 5 vysvětlivka č. 7, kdy oceňovaný zemědělský pozemek je v okolí současně dvou nebo více měst a obcí, nebo s nimi sousedí, uplatňuje se ta přirážka podle položky 1. jejíž hodnota v procentech je nejvyšší. V tomto případě znalec použije přirážku dle pol.č.1.7.1.- území obce ve výši 80 %. 2.1.2 Ocenění Ocenění zemědělského pozemku podle 6 Parc. Číslo Druh Výměra (m 2 ) KÓD BPEJ ZC Kč/m2 P-T23 S-T 23 ZCU Kč/m 2 Cena Kč 1305 Zahrada 3 640 74811 4,30 1,80 1,00 7,74 28 173,60 Celkem pozemky 28 173,60 Cena zemědělského pozemku parc.č. 1305 v k.ú. Vítkov v obci Vítkov, dle 6 a po zaokrouhlení dle 50 vyhlášky č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. činí... 28 170,-Kč 2.2 Kůlna na parc.č. 1305 v k.ú. Vítkov 16 2.2.1.Popis Jedná se o kůlnu, která je se nachází na pozemku parc.č. 1305 v k.ú. Vítkov. Je zděné konstrukce se sedlovou střechou, přízemní, byla postavena cca. v roce 1980, slouží jako sklad nářadí. a) Dispoziční a konstrukční řešení sklad b) Konstrukce stavby: Pro výpočet koeficientu K4 uvedl znalec při popisu jednotlivých konstrukcí a vybavení dle přílohy č. 8, tabulky č. II zařazení dle standardnosti:
Standardní vybavení vedlejší stavby č. pol. Konstrukce a vybavení Popis standardu Zn. Rok 1. Základy Betonové S 1980 2. Obvodové stěny Zdivo tl. do 30cm S 1980 3. Stropy Dřevěné trámové S 1980 4. Krov Dřevěný sedlový S 1980 5. Krytina Eternit S 1980 6. Klempířské konstrukce Pozinkované částečné P 1980 7. Úprava povrchů Schází C - 8. Schodiště Schází C - 9. Dveře Dřevěné svlakové P 1980 10. Okna Dřevěné jednoduché S 1980 11. Podlahy Hlína C - 12. Elektroinstalace Schází C - c) napojení na inženýrské sítě: - není napojena na el.energii 2.2.2 Výměry pro ocenění - vysvětlivky zkratek: K = kůlna d) výpočet zastavěné plochy a obestavěných prostor (m 3 ) Položka Část stavby Délka [m] Šířka [m] Výška [m] ZP [m 2 ] OP [m 3 ] 1 NP 1. Stavba 4,20 3,90 2,25 16,38 36,86 Zastřešení 4,20 3,90 2,35 16,38 ½ 19,25 1 NP celkem 16,38 56,11 Celkem OP 56,11 2.2.3 Zjištění charakteru objektu Posouzení oceňované stavby ve smyslu 2, odst. b vyhlášky zda-li se jedná o vedlejší stavbu: 1. podmínka: Vedlejší stavba je stavba, která tvoří příslušenství stavby hlavní vyhodnocení: Stavba hlavní je pozemek, stavba doplňuje užitím stavbu hlavní- pozemek, je stejného vlastníka. 1. podmínka je splněna 2. podmínka: Zastavěná plocha vedlejší stavby nepřesahuje 100 m 2 vyhodnocení: Dle výše provedeného výpočtu je ZP K = 16,38m 2, což je menší než 100 m 2 2. podmínka je také splněna 5 Závěr hodnocení: Vzhledem k tomu, že jsou splněny obě podmínky 2, odst. b bude v dalším stavba zařazena a oceněna jako vedlejší stavba dle 17 téže vyhlášky. Základní cena upravená vedlejší stavby, kromě té, která je společně užívána se stavbou nebo pozemkem, jehož součástí je stavba oceňovaná porovnávacím způsobem, která je zahrnuta v ceně těchto staveb se určí podle vzorce: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki
6 Základní cena vedlejší stavby dle přílohy č. 14 - z výše uvedeného zařazuji oceňovanou vedlejší stavbu jako typ A (svislé konstrukce zděné s krovem umožňující zřízení podkroví) se ZC = 1 250,- Kč/m 3 obestavěného prostoru. 2.2.4. Koeficienty K5... koeficient polohový pro obec Vítkov dle přílohy č.20 tab.1 K5 = 1,00 Ki... koeficient změny cen staveb dle přílohy č. 41činí: Ki = 2,088 Kpod... koeficient podkroví dle přílohy č. 14činí: Kpod = 1,09 2.2.5 OBJEMOVÉ PODÍLY a K4 Koef. vybavení stavby Výpočet Pol. Konstrukce Provedení Příl. % Část. S Koef. Po Č. A vybavení: 14 pod Obj pol. T Přep. přepočtu (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1. Základy Betonové 0,062 100 0,06200 S 1,00 0,06200 2. Obvodové stěny Zdivo tl. do 30cm 0,304 100 0,30400 S 1,00 0,30400 3. Stropy Dřevěné trámové 0,193 100 0,19300 S 1,00 0,19300 4. Krov ( podhled) Dřevěný sedlový 0,108 100 0,10800 S 1,00 0,10800 5. Krytina Eternit 0,069 100 0,06900 S 1,00 0,06900 6. Klemp. konstr. Pozinkované částečné 0,019 100 0,01900 P 0,46 0,00874 7. Úprava povrchů Schází 0,049 0 0,00000 C 1,00 0,00000 8. Schodiště Schází 0,038 0 0,00000 C 1,00 0,00000 9. Dveře Dřevěné svlakové 0,031 100 0,03100 P 0,46 0,01426 10. Okna Dřevěné jednoduché 0,010 100 0,01000 S 1,00 0,01000 11. Podlahy Hlína 0,068 0 0,00000 C 1,00 0,00000 12. Elektroinstalace Schází 0,049 0 0,00000 C 1,00 0,00000 0,76900 K4... koeficient vybavení činí K4 = 0,76900 2.1.2 Výpočet indexu trhu IT... index trhu, který se určí podle vzorce: I T 5 = P6 x 1 + P1 i= l Znak Kvalitativní pásma Pi Název znaku číslo Popis pásma Hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi I. Poptávka je nižší než nabídka -0,03 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo 0,00 pozemek jehož součástí je stavba - stejný vlastník 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00
4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivů 0,00 prodejnost (např.prodej podílu, pronájem) 5 Ostatní neuvedené (např.nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným 1,00 nebezpečím výskytu záplav Hodnota Pi -0,03 Hodnota P6 1,00 5 0,970 Index trhu I T = P6 x 1 + P1 = 1,00 x 1,00-0,03 = i= l 7 2.1.4 Výpočet indexu polohy Ip... index polohy, který se určí podle vzorce: I 7 = P1 x 1 + i = 2 P P i Znak Kvalitativní pásma Pi Název znaku číslo Popis pásma Hodnota 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí IV. Bez zástavby -0,01 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce -0,05 4 Možnost napojení pozemku II. Pozemek lze napojit pouze na -0,10 na inženýrské sítě, které má obec některé sítě v obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku III. V okolí nemovité není dostupná žádná občanská vybavenost obce -0,02 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,01 pozemku s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II Zastávka od 201 do 1 000m -0,06 8 Poloha pozemku z hlediska II. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti stavby na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,01 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující- pozemek zařazen -0,10 do zóny neurbanizované Hodnota Pi -0,34 Hodnota P1 1,00 n 0,660 Index trhu I P = P1 x 1 + P i = 1,00 x 1,00-0,34 = 0,660 i= 2
8 Výpočet ceny vedlejší stavby stavba kůlny SKP 46.21.19.1 Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky Typ A Nepodskl. Základní cena Dle typu z přílohy č. 14 ZC Kč/m3 1 250,00 Koeficient podkroví Podle rozsahu z přílohy č. 14 Kpod - 1,09 Základní cena po I. úpravě = ZC * Kpod ZC Kč/m3 1 362,50 Obestavěný prostor objektu Podle přílohy č. 1 OP M3 56,11 Koeficient vybavení Porovnání se stand. vybaven. K4-0,7690 Koeficient polohový Příloha č. 20 vyhlášky K5-1,00 Koeficient změny cen staveb Příloha č. 41vyhlášky Ki - 2,088 Základní cena upravená bez Kp ZC * K4 * K5 * Ki ZCU Kč/m3 2 187,73 Výpočet opotřebení Rok odhadu 2016 Rok pořízení resp. kolaudace odborným odhadem 1980 Stáří S Roků 36 Celková předpokládaná životnost podle přílohy č. 14 a 19/3 Z Roků 80 Opotřebení S/Z * 100% O % 45 Výpočet ceny nákladovým způsobem Výchozí cena OP * ZCU CN Kč 122 753,53 Stavba má základy (ano/ne) Ne KZ - 1,00 Výchozí cena po úpravě koeficientem 122 753,53 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 122 753,53 Odpočet na opotřebení 45 % OK Kč -55 239,09 Cena po odpočtu opotřebení bez Kp Kč 67 514,44 Snížení ceny za doložený výskyt radonu ( 20 odst. 4 vyhl.) 0% Kč 1,00 Cena ke dni odhadu činí: Kč 67 514,44 Index trhu IT IT 0,970 Index polohy IP IP 0,660 Cena stavby po úpravě Kč 43 222,75 Cena kůlny na pozemku parc.č. 1305 v k.ú. Vítkov dle 16 a po zaokrouhlení dle 50 vyhlášky č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. činí:.. 43 220,- Kč 2.3 Plot drátěný na ocel. sloupcích 18 2.3.1 Popis Jedná se o plot drátěný na ocel. sloupcích, výměra je 317,61 * 1,50 = 476,42m2, stáří je 36 roků. Výpočet ceny drátěného oplocení CZ CC 242091 Koeficient změny staveb Ki - 2,292 Rok odhadu S Rok 2016 Rok pořízení Z Rok 1980 Stáří S Roků 36 Předpokládaná životnost Z Roků 30
9 Opotřebení O % 85 Výměra L M2 476,42 Základní cena podle přílohy č. 17 ZC Kč/m2 240,00 Koeficient polohový K5-1,00 Základní cena upravená ZCU =ZC*K5*Ki Kč/m2 550,08 Výchozí cena CN= ZCU * L Kč 262 069,11 Stupeň dokončení stavby ( odborným odhadem) % 100 Výchozí cena po zohlednění st. dokončení stavby Kč 262 069,11 Opotřebení 85% Kč -222 758,75 Cena ke dni odhadu Plot drátěný Kč 39 310,36 Index trhu IT IT 0,970 Index polohy IP IP 0,660 Cena ke dni odhadu Plot drátěný Kč 25 166,50 Cena drátěného oplocení dle 18 přílohy č. 17 po zaokrouhlení dle 50 vyhlášky č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. činí:... 25 170,- Kč 2.4 Plotová vrátka 18 2.4.1 Popis Jedná se o plotová vrátka ocelová, stáří je 36 roků. Výpočet ceny plotových vrátek CZ CC 242091 Koeficient změny staveb Ki - 2,292 Rok odhadu S Rok 2016 Rok pořízení Z Rok 1980 Stáří S Roků 36 Předpokládaná životnost Z Roků 30 Opotřebení O % 85 Výměra L Ks 1 Základní cena podle přílohy č. 17 ZC Kč/ks 1 450,00 Koeficient polohový K5-1,00 Základní cena upravená ZCU =ZC*K5*Ki Kč/ks 2 624,34 Výchozí cena CN= ZCU * L Kč 2 624,34 Stupeň dokončení stavby ( odborným odhadem) % 100 Výchozí cena po zohlednění st. dokončení stavby Kč 2 624,34 Opotřebení 85% Kč -2 230,69 Cena ke dni odhadu Plotová vrátka Kč 393,65 Index trhu IT IT 0,970 Index polohy IP IP 0,660 Cena ke dni odhadu Plotová vrátka Kč 252,02 Cena plotových vrátek dle 18 přílohy č. 17 po zaokrouhlení dle 50 vyhlášky č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. činí:... 250,- Kč
2.5 Plotová vrata 18 10 2.5.1 Popis Jedná se o plotová vrata ocelová, stáří je 36 roků. Výpočet ceny plotových vrat CZ CC 242091 Koeficient změny staveb Ki - 2,292 Rok odhadu S Rok 2016 Rok pořízení Z Rok 1980 Stáří S Roků 36 Předpokládaná životnost Z Roků 30 Opotřebení O % 85 Výměra L Ks 1 Základní cena podle přílohy č. 17 ZC Kč/ks 3 420,00 Koeficient polohový K5-1,00 Základní cena upravená ZCU =ZC*K5*Ki Kč/ks 7 838,64 Výchozí cena CN= ZCU * L Kč 7 838,64 Stupeň dokončení stavby ( odborným odhadem) % 100 Výchozí cena po zohlednění st. dokončení stavby Kč 7 838,64 Opotřebení 85% Kč -6 662,84 Cena ke dni odhadu Plotová vrata Kč 1 175,80 Index trhu IT IT 0,970 Index polohy IP IP 0,660 Cena ke dni odhadu Plotová vrata Kč 752,75 Cena plotových vrat dle 18 přílohy č. 17 po zaokrouhlení dle 50 vyhlášky č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. činí:... 750,- Kč 2.6 Trvalé porosty 46 Na oceňovaných pozemcích se nachází trvalé porosty. Stáří dřevin stanovuje znalec odhadem. Ocenění je provedeno podle 46 vyhlášky č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. pro ovocné dřeviny je základní cena uvedena v příloze č. 36. Ocenění okrasných dřevin je základní cena uvedena v příloze č. 39 a ta se vynásobí koeficientem K5 z přílohy č. 20 a KZ z přílohy č. 39 tab.9. Pro okrasné dřeviny bude použito srážky ve výši 50% z důvodu, že porosty jsou proschlé a neudržované. T A B U L K A ocenění ovocných dřevin Druh okrasné rostliny Stáří (roky) Cena za 1 ks (Kč) Počet Srážka (v %) Celková cena (Kč) Třešeň NK 35 649,- 4 0 2 596,00 Jabloň NK 35 173,- 24 0 4 152,00 Rybíz 13 104,- 2 0 208,00 Ořech VT 35 2 745,- 4 0 10 980,00
Hrušeň NK 35 173,- 3 0 519,00 Švestka VT 35 288,- 48 0 13 824,00 Líska 35 70,- 1 0 70,00 Celkem trvalé porosty po úpravě 32 349,00 11 T A B U L K A ocenění okrasných dřeviny Druh okrasné rostliny Stáří (roky) Cena za 1 ks (Kč) Počet Srážka (v %) Celková cena (Kč) Jedle 30 15 840,- 1 50 7 920,00 Douglaska 30 15 840,- 1 50 7 920,00 Douglaska 18 7 620,- 1 50 3 810,00 Javor 30 21 780,- 10 50 108 900,00 Dub 30 25 160,- 1 50 12 580,00 Celkem trvalé porosty 141 130,00 Koeficient K5 z přílohy č. 20 1,00 Koeficient KZ z přílohy č. 39 tab.9 0,75 Celkem trvalé porosty po úpravě 105 847,50 2.6.1 Rekapitulace trvalých porostů : Ovocné dřeviny celkem:. 32 349,00 Kč Okrasné dřeviny celkem: 105 847,50 Kč Trvalé porosty celkem: 138 196,50 Kč Cena trvalých porostů oceněných dle 46 vyhlášky č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. po zaokrouhlení dle 50 činí: 138 200,- Kč. Rekapitulace zjištěné ceny nemovitostí 2.1 Zemědělský pozemek v k.ú. Vítkov 28 170,-Kč 2.2 Vedlejší stavba kůlna 43 220,-Kč 2.3 Plot drátěný na ocelových sloupcích 25 170,-Kč 2.4 Plotová vrátka 250,-Kč 2.5 Plotová vrata 750,-Kč 2.6 Trvalé porosty 138 200,-Kč Cena nemovitostí ke dni odhadu činí 235 760,-Kč Zjištěná cena nemovitosti na LV č. 551 a to zemědělského pozemku parc.č. 1305, včetně příslušenství vedlejší stavby, oplocení a trvalých porostů v k.ú. Vítkov v obci Vítkov, ke dni odhadu, podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, vyhlášky MF k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, dle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. činí:.. 235 760,- Kč
12 POSUDEK II: Porovnávací způsob ocenění 3.1 Popis Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, obecně např. druhu, účelu věcí, koncepce a technických parametrů, kvality provedení atd. Specifická kritéria jsou u nemovitostí, které nelze vyrábět sériově a přemísťovat je. Platí, že obecná cena CO se zjistí vynásobením časové ceny CČ (reprodukční cena snížená o opotřebení - věcná hodnota) průměrným koeficientem prodejnosti KP v daném místě a čase podle vztahu: CO = CČ * KP Koeficient prodejnosti je definován jako poměr mezi zprůměrovanými skutečně dosaženými prodejními cenami a časovými cenami věcí určitého, resp. srovnatelného typu v rozhodné době a v rozhodném místě. Matematicky je koeficient prodejnosti definován vztahem: průměrná cena prodejní Σ cen prodejních KP = = průměrná cena časová Σ cen časových Cílem srovnávací metody je, aby odhadce se znalostí trhu nemovitostí v daném místě a čase zvolil přiměřené srovnávací objekty a na základě uskutečněných prodejů z vypočtené ceny časové a výnosové přiměřeně odvodil srovnávací cenu oceňované nemovitosti. Cílem tohoto posudku je seřadit alespoň 3 nemovitostí přibližně stejné velikosti a vyhodnotit minimální a maximální cenu, průměrnou cenu nemovitostí. Jelikož není známá prokazatelná cena, za kterou by byl v daném místě v nedávné minulosti realizovány převody obdobných nemovitostí stejného charakteru a velikostí, konstrukčního provedení, provádí se srovnávací vyjádření hodnoty nemovitostí, která dle metodiky je určena propočtem z věcné ceny nemovitosti s odrazem její skutečné ceny z hlediska situování, trhu nemovitostí a dalších faktorů. 3.2. Porovnávací způsob pozemku: V této části posudku bude provedena porovnávací metoda pozemků zahrada v obci Vítkov a okolí do 5 km, dle realitních prodejů. Bude použito srážky ve výši -10% z důvodu, že se jedná o nabízené ceny nikoliv uskutečněné a dále srážky ve výši -20% z důvodu, že porovnávací nemovitosti jsou ve zastavěné části obce a v našem případě se pozemek nachází v nezastavěné části obce, to je koeficient 0,70. Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis pozemku M 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Hradec nad Moravicí 0 3 787 556 000 146,82 0,70 102,77 zahrada Odry - zahrada 0 533 120 000 225,14 0,70 157,60 Odry zahrada 0 340 99 000 291,18 0,70 203,83 Bílčice - zahrada 0 5 117 766 000 149,70 0,70 104,79 Litultovice - zahrada 0 7 854 1 963 500 250,00 0,70 175,00 Průměrná cena 148,80 Kč/m 2 Porovnávací hodnota nemovitostí na LV č. 551
13 Průměrná cena 148,80 Kč/m 2 Celková výměra oceňovaného pozemku činí: 3 640m 2 Porovnávací hodnota 541 632,00 Kč Hodnota pozemku parc.č. 1305 v k.ú. Vítkov v obci Vítkov, dle porovnávacího způsobu obdobných nemovitostí v okolí do 10km, ke dni ocenění po zaokrouhlení činí:... 541 630,- Kč POSUDEK III.: Stanovení obvyklé ceny 4.1. Závěrečné vyhodnocení : Znalec měl za úkol zjistit obvyklou cenu nemovitostí na LV č. 551- pozemku parc.č. 1305 zahrada v k.ú. Vítkov v obci Vítkov. Ke zjištění obvyklé ceny ve 2 posudcích, provedl znalec zjištění dle vyhlášky č. 199/2014 Sb.a vyhlášky č. 345/2015 Sb., porovnávací způsob ocenění. Pro přehlednost uvedu závěry zjištění z jednotlivých posudků. 4.1.1) Ocenění dle cenového předpisu Posudek č. I - ocenění dle cenového předpisu pozemek činí: Časová cena činí:... 235 760,- Kč 4.1.2) Porovnávací způsob ocenění Posudek II - ocenění porovnávacím způsobem pozemek činí: Porovnávací ocenění činí: 541 630,- Kč 4.2.1) Stanovení obvyklé ceny nemovitostí na LV č. 551 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí na LV č. 551 a to pozemku parc.č. 1305 v k.ú. Vítkov v obci Vítkov: Znalec stanovuje odborným odhadem obvyklou cenu nemovitostí pozemku parc.č. 1305 v k.ú. Vítkov v obci Vítkov, která je ke dni ocenění ve výši :.... 540 000- Kč. Slovy: Pětsetčtyřicettisíckorunčeských Ve Veřovicích 06.05.2016 Ing. Jiří Lacina Veřovice 388
14 Z n a l e c k á d o l o ž k a : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č. j. Spr. 2968 / 98 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Ze dne 28.3.2003 pod č.j. Spr. 1921/2003 pro základní obor ekonomika ceny a odhady movitostí, strojů a zařízení, vozidel, zemědělské a manipulační techniky. Ze dne 15.6.2007 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady podniků, akcií, cenných papírů a ochranných známek. Znalecký posudek byl zapsán pod č. 5 025-49/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 47/2016 podle připojené likvidace. Ve Veřovicích dne 06.05.2016 Ing. Jiří Lacina Přílohy: 1 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 551. 2 Katastrální mapa. 3 Nabídkové ceny pozemků. 4 Fotodokumentace.
15 Příloha č. 4.